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La vente d’un terrain constructible et l’étude géotechnique

La règlementation impose aux vendeurs de terrains constructibles de fournir à l’acheteur une étude géotechnique lorsque le bien est situé dans une zone à risque.

Les biens et opérations concernés

Il s’agit des terrains non bâtis constructibles c’est-à-dire les terrains à bâtir mais également les terrains pouvant faire l’objet d’une construction alors même que l’acheteur n’indique pas dans le compromis avoir un projet de construction.

Les terrains en question sont situés dans une zone exposée au risque de retrait gonflement des sols argileux. Le décret du 22 mai 2019 prévoit que les études s’appliquent aux actes de vente conclus depuis le 1er janvier 2020.

Cette étude géotechnique relative à la vente du terrain est communément appelée « étude préalable ». Une autre étude géotechnique est imposée à tout propriétaire qui souhaite effectuer des travaux (on parle de l’« étude de conception »). Cette dernière est seulement valable pour le projet en vue duquel elle est réalisée.

Ainsi, dans le cas de la vente d’un terrain à bâtir, le vendeur doit fournir l’étude préalable et l’acheteur sera tenu de procéder à l’étude de conception pour la réalisation des travaux.

 

Le contenu de l’étude géotechnique

Dans le cadre de la vente, l’étude, dite préalable, a plusieurs objectifs. D’une part, identifier les risques géotechniques liés au terrain et d’autre part, définir les principes généraux de construction afin de prévenir le risque de retrait-gonflement.

Elle doit contenir un modèle géologique préliminaire ainsi que les principales caractéristiques géotechniques du site. Le vendeur doit réaliser et financer cette étude. Il doit la joindre au compromis de vente, ou, à défaut de compromis, directement à l’acte authentique. L’étude doit être transmise à chaque acheteur successif du bien. Elle a une durée de validité de 30 ans dès lors que le sol n’a fait l’objet d’aucun remaniement.

 

Les zones concernées par l’étude géotechnique

L’étude géotechnique dite préalable qui doit être fournie en cas de vente du terrain, n’est imposée que dans les zones dites « à risque ».

Il existe 3 niveaux de risques. Les formations argileuses sont exposées au phénomène de retrait-gonflement en fonction des critères suivants :
– La nature lithologique des matériaux dominants. Elle permet de distinguer les terrains essentiellement argileux de ceux où l’argile est minoritaire et elle tient compte de l’épaisseur de la formation argileuse.
– La composition minéralogique de la phase argileuse. En effet, les phénomènes de retrait-gonflement interviennent de préférence en présence de certains minéraux argileux dont la présence et la proportion sont évaluées.
– Le comportement géotechnique du matériau. Il est évalué en tenant compte de la proportion d’éléments fins, de l’étendue de son domaine plastique, de sa capacité d’adsorption, et de l’importance des variations de volume tant en retrait (assèchement) qu’en gonflement (humidification).

Le vendeur du terrain sera tenu de réaliser l’étude géotechnique seulement dans les zones considérées comme exposées, c’est-à-dire celles dont l’exposition au phénomène de retrait-gonflement est identifié comme moyen ou fort.

 

La cartographie des zones exposées

L’arrêté du 22 juillet 2020 comporte en annexe la carte des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des sols. Cette carte est consultable sur le site https://www.georisques.gouv.fr/. Cette cartographie a été mise au point à partir de 2 sources de données :

– D’une part, la carte de susceptibilité réalisée à l’issue d’un programme de cartographie départementale de l’aléa retrait-gonflement des argiles conduit entre les années 1997 et 2010.
– D’autre part, les données actualisées et homogénéisées de la sinistralité observée et collectée par la Mission Risques Naturels (MRN).

La base des sinistres indemnisés liés aux évènements climatiques a été utilisée pour le calcul de la densité de sinistres par formation argileuse dans les zones urbanisées.

Une hiérarchisation de ces zones a été mise en place :
– Sinistralité faible = densité de sinistre au km² urbanisé inférieure à 2 ;
– Sinistralité moyenne = densité de sinistre au km² urbanisé comprise entre 2 et 10 ;
– Sinistralité forte = densité de sinistre au km² urbanisé supérieure à 10.

 

Références juridiques :

Articles L112-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Articles R112-5 et suivants du même code
Article R112-9 du même code
Arrêté du 22 juill. 2020, NOR : TREP2019233A
Arrêté du 22 juill. 2020, NOR : TREP2019233Z
Arrêté du 22 juill. 2020, NOR : LOGL2021179A
Arrêté du 22 juill. 2020, NOR : LOGL2019476A