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Les critères fondamentaux pour estimer un bien immobilier

La mise en vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain nécessite de bien connaître sa valeur. Celle-ci ne se détermine pas au hasard : elle dépend de plusieurs critères objectifs qu’un professionnel évalue facilement. En tant qu’agent immobilier, vous apportez aussi votre expertise pour faire la différence. Ces critères sont liés aux caractéristiques mêmes du bien, mais également à son emplacement.

Estimer la valeur du bien en fonction de la localisation

Le prix au mètre carré d’un appartement ou d’une maison n’est pas le même partout. Il varie en fonction du département et de la commune. Dans les villes les plus grandes, la valeur d’un bien peut même fluctuer d’un quartier à l’autre.

La desserte en transports

En ville, l’offre de transports en commun est déterminante, notamment pour les familles avec des enfants en âge scolaire. Même si le citadin reste un adepte de la voiture personnelle, une bonne desserte permet de s’en passer et donc d’économiser le garage ou la place de parking. Parfois, un projet de ligne de métro peut vite faire grimper la cote d’un quartier.

À la campagne, la présence des routes est à double tranchant. Il faut que l’habitation soit bien desservie pour rejoindre l’agglomération la plus proche, mais la proximité d’une grande route, d’une rocade, voire d’une autoroute ou d’une ligne de chemin de fer peut créer des nuisances.

Les services présents aux alentours

Les accédants à la propriété sont très attentifs à ces critères, ils sont donc primordiaux dans l’estimation d’un bien immobilier. C’est par exemple la proximité d’établissements scolaires (écoles, collèges) ou de modes de garde pour les enfants en bas âge (crèche, halte-garderie, assistantes maternelles). Si le secteur est desservi par une grande surface ou des petits commerces, c’est un bon point. Par contre, si le bien est très proche de ces équipements, cela peut être gênant (bruit, insécurité…).

Les futurs acheteurs ou locataires prêteront attention également aux temps de trajets jusqu’aux lieux de travail. Un bien situé près d’un bassin d’emploi dynamique a plus de valeur que s’il se trouve dans une zone économiquement peu dense.

La qualité de vie

Ce critère est peut-être le moins objectif de tous. Pour certains acquéreurs, la présence d’espaces verts va être importante, surtout en ville. D’autres seront plus sensibles au patrimoine ou à l’aspect architectural des constructions du secteur. La réputation d’un quartier est un phénomène intangible qui ne se maîtrise pas et une mauvaise image, liée à de l’insécurité par exemple, peut faire baisser la valeur d’un bien.

 

L’estimation d’un bien d’après ses caractéristiques

Il s’agit là d’évaluer le bien en lui-même, à partir de ses caractéristiques intrinsèques et indépendamment de son emplacement. Vous pouvez tenir compte de plusieurs paramètres.

La surface, le nombre et l’organisation des pièces

La surface habitable n’a pas vraiment de sens si elle n’est pas corrélée au nombre de pièces. Le nombre de chambres est souvent déterminant pour les familles, notamment recomposées. La présence d’une ou de plusieurs salles de bains ou de douche influence positivement le prix d’un bien. Si la cuisine est aménagée (avec les placards) et équipée (avec l’électroménager), c’est aussi un vrai plus. Les pièces supplémentaires apportent également une plus-value : un garage, un sous-sol ou une cave offrent des espaces de rangement bienvenus.

La distribution et l’organisation des pièces sont des données importantes. Les longs couloirs ou les dégagements sont souvent de la surface perdue. La tendance est aux espaces décloisonnés, mais la cuisine séparée du séjour revient en force. Enfin, tenez compte de l’exposition : un logement exposé au nord verra peu le soleil et sera difficile à chauffer.

L’état du bien

L’année de construction donne une idée des techniques constructives mises en œuvre. Mais l’état général de la maison ou de l’appartement est également à évaluer finement. La nécessité d’entreprendre des travaux pour isoler, changer des fenêtres ou rénover la toiture va évidemment faire baisser la valeur du bien. En revanche, une habitation manifestement bien entretenue et qui ne présente pas de traces d’humidité ou d’usure prématurée sera mieux cotée.

La présence et l’état des aménagements extérieurs influencent aussi le prix total. Un jardin, une terrasse ou un balcon sont des points positifs, surtout s’ils sont bien exposés et bien entretenus. L’extérieur, c’est également la vue et les vis-à-vis : il faut en tenir compte dans votre estimation.

Réaliser une estimation immobilière en quelques minutes sur un site Internet permet de se faire une première idée de la valeur de son bien. Mais rien ne remplace votre œil professionnel d’agent immobilier. Vous connaissez le marché local et vous saurez prendre en compte les spécificités du bien qui vous est proposé. Surtout, vous avez sur lui un regard objectif et impartial, à la différence du propriétaire qui aura tendance à minimiser ou exagérer les défauts de son bien.