Définir le profil type du destinataire de l’annonce

La conception d’une annonce immobilière impactante nécessite au préalable de définir avec précision le profil type de l’acquéreur idéal du bien. Ce travail en amont s’avère essentiel pour construire une stratégie de contenu pertinente. Il vous permet de créer une annonce adressée spécifiquement à votre client cible, en définissant avec justesse tous ses critères de recherche.

Vous identifierez par exemple un jeune actif urbain primo-accédant comme le candidat modèle pour l’achat d’un appartement de deux pièces en étage sans ascenseur. Une maison de plain-pied disposant de deux chambres conviendra, quant à elle, davantage à un couple de retraités avec petits-enfants. Ainsi parfaitement adaptée à un profil d’acheteur présélectionné, votre annonce suscitera des prises de contact de qualité, optimisant les chances d’une concrétisation de vente rapide.

Choisir une photo à l’effet coup de cœur

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Le choix de la photo principale de présentation du bien se révèle primordial dans l’attractivité d’une annonce immobilière. Il s’agit de la première information captée par le regard, avant même de commencer la lecture. Or, il est avéré que la perception d’une image produit une impression instantanée relevant de la sphère de l’émotion et de l’imagination. Par son pouvoir suggestif, la photo d’illustration de votre annonce est capable de déclencher chez le prétendant à l’achat un véritable effet coup de cœur, l’engageant à visiter le bien proposé.

Pour retenir son attention, votre photo de couverture doit renvoyer au futur acquéreur une image simple et évidente du logement idéal dans lequel il se projette. Pour une maison, choisissez plutôt une vue extérieure ensoleillée de la façade et du jardin, image d’un patrimoine familial solide. Dans le cas d’un appartement, privilégiez un cliché bien éclairé de la pièce de vie chaleureuse ou une photo de la terrasse conviviale.


L’assurance dommages-ouvrage : une assurance obligatoire

 

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire dans le cadre de travaux de construction. Elle a pour but d’indemniser les sinistres de nature décennale sans recherche de responsabilités. L’objectif principal étant d’aboutir à une indemnisation complète et rapide de la victime.

 

La souscription du contrat d’assurance dommages-ouvrage

Par qui ?

L’assurance dommages-ouvrages doit obligatoirement être souscrite par le maître de l’ouvrage, personne physique ou morale, propriétaire initial ou son mandataire qui fait réaliser des travaux de construction. Les constructeurs de maisons individuelles ne sont pas assujettis à la souscription
de l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, ils proposent à leurs clients maîtres de l’ouvrage, une garantie dommages-ouvrage souscrite dans le cadre d’un contrat global. Le syndic de copropriété est tenu, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de souscrire l’assurance de dommages qui incombe à la copropriété, maître de l’ouvrage, dans la mesure où des travaux de construction sont envisagés.
Bon à savoir : Le défaut d’assurance est sanctionné pénalement sauf pour les personnes physiques qui construisent un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint.

A quelle date ?

L’assurance doit normalement être souscrite avant l’ouverture du chantier même si en pratique cette exigence est difficilement respectée.

Pour quelle durée ?

L’assurance court pendant 10 ans après la réception de travaux. Elle prend normalement effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception de travaux. Mais elle peut intervenir, sous conditions, au cours de la construction et pendant la période de parfait achèvement en cas de défaillance de l’entrepreneur.

 

L’indemnisation complète et rapide de la victime

Qui est le bénéficiaire ?

Le bénéficiaire de l’assurance est le propriétaire du bien au jour du sinistre. Il s’agit donc en premier lieu du souscripteur de l’assurance et les propriétaires successifs lorsque l’immeuble a été vendu.
Bon à savoir : lorsque vous êtes chargé de la vente d’un immeuble construit il y a moins de 10 ans, pensez à vérifier l’existence ou non d’une assurance dommages-ouvrage et à en informer l’acheteur.

Pour quels dommages ?

L’assurance couvre les dommages qui atteignent la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, qu’ils soient cachés ou apparents et qu’ils aient fait l’objet de réserves ou non à la réception. L’assureur n’est pas tenu d’indemniser les dommages immatériels ainsi que les dommages causés au mobilier. Ces dommages peuvent cependant faire l’objet d’assurances facultatives.

Quelle indemnité ?

L’indemnité versée doit garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation nécessaires pour mettre fin aux désordres. Le propriétaire qui reçoit l’indemnité d’assurance n’en a pas la libre disposition puisqu’elle doit obligatoirement être employée à la réparation de l’ouvrage endommagé. L’assureur règle les factures qui correspondent à la réalisation effective des travaux permettant la réparation complète des dommages. Les travaux non prévus à l’origine mais nécessaires pour remédier aux désordres doivent faire l’objet d’une indemnisation.
Bon à savoir : aucune franchise ne peut être appliquée.

 

Références juridiques
Articles L242-1 et L242-2 du code des assurances
Article L243-2 du code des assurances
Annexe II à l’article A243-1 du code des assurances
Cass. Civ. 3e, 21 nov. 2001, résidence Mozart, no 00-14.728
Cass. Civ. 3e, 17 déc. 2003, Goetgheluck, no 02-19.034

Vers une perte d’attractivité des métropoles ?

 

Pour nombre d’habitants des métropoles françaises, le mode de vie urbain a révélé ses limites avec la crise sanitaire et l’accélération du changement climatique. À la recherche de conditions de vie meilleures, les citadins actifs n’hésitent plus à quitter les grandes agglomérations pour conquérir les espaces périurbains et les villes moyennes. Cette perte d’attractivité des capitales régionales, toujours plus perceptible, vient modifier les lignes du marché de l’immobilier.

 

Les raisons de la désaffection des métropoles

Plus qu’une tendance, le mouvement de décroissance des grands pôles urbains s’affirme résolument comme un phénomène durable. Cette démétropolisation témoigne d’un rejet des contraintes de la vie urbaine, mais aussi de l’évolution des attentes en matière d’environnement quotidien.

S’affranchir de la pression des grandes villes

Les périodes de confinement ont entraîné une prise de conscience des inconvénients liés à la concentration de la population et à la densité de l’habitat spécifiques aux grands centres d’urbanisation. Le bruit, la pollution, le manque d’espaces verts, les temps de transport éprouvants apparaissent pour de nombreux citadins comme désormais incompatibles avec leurs besoins fondamentaux.
Plus encore, l’inflation immobilière à Paris et dans les principales métropoles régionales rend l’accès au logement de plus en plus inabordable. L’exiguïté des appartements est une caractéristique propre aux grandes agglomérations. L’absence de disponibilité de biens immobiliers constitue la raison essentielle des mobilités résidentielles au détriment des métropoles.

Faire le choix d’une meilleure qualité de vie

Confrontés aux difficultés de se loger et à la dureté de la vie métropolitaine, un certain nombre d’actifs éprouve une lassitude de la densité urbaine. Ils aspirent à d’autres valeurs. Au lendemain de la crise sanitaire et face aux enjeux écologiques, la quête d’une meilleure qualité de vie est devenue un objectif prioritaire. L’idée de quitter l’agitation et la surpopulation des hypercentres pour des villes à taille humaine et un environnement plus
naturel se profile comme un véritable projet de vie.
Pour les foyers qui passent à l’acte, déménager d’une métropole vers un espace moins urbanisé promet une amélioration du quotidien : logement plus spacieux, proximité avec la nature, moindre coût de la vie, tranquillité accrue… L’idéal n’en demeure pas moins de continuer à bénéficier d’une offre de transports efficace et du confort de services et d’équipements publics de qualité.

Un nouvel équilibre des populations

En réponse à ces nouveaux impératifs, le dépeuplement des centres métropolitains s’observe principalement au profit des couronnes périurbaines et des villes moyennes. Ces espaces intermédiaires constituent, en effet, un compromis équilibré et dynamique entre les capitales régionales et les communes rurales.

Desserrement des métropoles au bénéfice de leur périphérie

Les territoires périphériques des grandes métropoles ont bénéficié de la normalisation du télétravail. Dès lors que les salariés disposent d’une réduction des jours de travail sur site, ils s’autorisent à s’éloigner à moins d’une centaine de kilomètres de leur entreprise. En contrepartie, échappant ainsi à la pression foncière, ils s’offrent la possibilité de vivre dans un logement plus vaste et un environnement plus proche de la nature.
L’affirmation de cette tendance s’observe parfaitement dans le phénomène de dépeuplement observé à Paris. Plus de la moitié des ménages au départ de la capitale élisent domicile dans une commune urbaine située au sein de l’aire d’attraction parisienne. Dans les grandes métropoles provinciales, la flambée des prix de l’immobilier entraîne les mêmes effets de migration en étoile des populations vers les villes moyennes situées à proximité.

Regain d’attractivité des villes moyennes

En réponse à cette volonté croissante de quitter les métropoles pour accéder à un rythme de vie apaisé, les villes moyennes renforcent leur pouvoir d’attraction. Ces communes de taille intermédiaire sont définies par une population comprise entre 20 000 et 100 000 habitants.
Elles ont pour principal atout de proposer toutes les commodités (axes de transport, commerces, services de santé, établissements scolaires, etc.) dans un contexte social et relationnel à dimension humaine.

 

Les conséquences sur le marché immobilier

L’augmentation du nombre de transactions immobilières constatée en 2021 est un symptôme manifeste de ce renversement territorial. Elle résulte, en effet, en grande partie de l’engouement nouveau pour les villes moyennes et les périphéries des grandes villes françaises. Les disparités observées au niveau des hausses de prix reflètent ces mêmes tendances : stagnation à Paris, + 5,1 % dans les dix plus grandes villes de province, + 8,1 % dans les villes moyennes(1) . La valorisation plus marquée des maisons par rapport aux appartements confirme, elle aussi, les nouvelles attentes des acheteurs en matière de cadre de vie.

Si une démétropolisation semble bien s’amorcer, il n’y a pas encore lieu de considérer cette orientation comme un mouvement d’exode urbain durable. La hausse considérable des prix et le déficit de biens disponibles dans les villes moyennes qui ont bénéficié de ces nouvelles faveurs pourraient venir relativiser l’ampleur de cette tendance.

 

(1) https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Conf-de-Presse/Conference-de-presse-FNAIM-janvier2022.pdf

Agent immobilier : les 6 qualités indispensables pour s’adapter aux évolutions du marché

 

Véritable reflet de la société, le marché immobilier connaît de perpétuelles évolutions auxquelles le professionnel doit savoir s’adapter sans délai. Les aspirations des acheteurs en matière d’habitat varient régulièrement, influencées par le contexte économique et les enjeux environnementaux et sociétaux. Confronté à la dynamique fluctuante du marché, un agent immobilier doit idéalement disposer de 6 qualités indispensables pour répondre opportunément aux attentes de ses clients.

 

Une parfaite connaissance du marché local

Une solide implantation locale est nécessaire pour évaluer les tendances de marché. Outre la légitimité qu’elle vous apporte, une excellente connaissance de votre secteur vous permet d’appréhender les changements à venir. N’hésitez pas à vous impliquer dans la vie des quartiers, à entretenir votre notoriété auprès des commerçants et des associations, à parcourir régulièrement le terrain. Vous serez ainsi prioritairement renseigné sur les projets d’aménagement urbain ou les programmes de construction susceptibles de modifier le positionnement de votre marché.

 

Une curiosité permanente

Dans un marché en continuelle mutation, obligez-vous à développer vos capacités d’adaptation aux changements en élargissant toujours davantage vos compétences.
Commencez par consulter la presse et les sites spécialisés dans votre secteur d’activité pour être constamment au fait de l’actualité et de la réglementation. Votre curiosité doit aussi s’exercer sans relâche dans des domaines aussi divers que l’économie et les finances, le droit et la fiscalité, l’urbanisme et l’environnement, la démographie, les nouvelles technologies, l’évolution de la société et des modes de vie… En complément d’une formation professionnelle continue, une veille technologique et sociétale régulière s’avère dès lors primordiale pour suivre au plus près les tendances du secteur.

 

Un sens de l’observation affûté

Au contact d’une clientèle aux besoins et aux attentes diverses, un sens affiné de l’écoute et de l’observation va vous permettre de percevoir les frémissements du marché annonçant de nouvelles tendances émergentes. Repérez ainsi la répétition de demandes inédites, l’intérêt récent pour certaines catégories de biens ou pour un quartier jusqu’alors peu prisé. Ce sont autant d’indices avant-coureurs qui sauront vous avertir d’un changement d’orientation du marché dans votre secteur.

 

Une réactivité efficace

L’analyse de la conjoncture économique et financière et le décryptage des informations recueillies sur le terrain doivent pouvoir vous amener à pressentir et devancer les retournements du marché immobilier. Attachez-vous aussitôt à mettre en place les plans d’action qui s’imposent : développement sur de nouveaux secteurs géographiques, recherche de mandats répondant aux nouvelles attentes des acheteurs et investisseurs,
positionnement sur des opportunités de niche. En tant que professionnel perspicace et visionnaire, vous anticipez ainsi les intentions de vos clients actuels et potentiels en adaptant votre approche à l’évolution de l’offre et de la demande.

 

La maîtrise des outils digitaux

Des compétences digitales sont aujourd’hui impératives pour mettre en œuvre une stratégie de communication appropriée aux nouvelles donnes de la profession. La digitalisation du secteur immobilier révolutionne, en effet, le marché. L’immense majorité des transactions est désormais initiée en ligne et il n’est plus concevable d’être invisible sur Internet. Les clients développent une forte appétence pour les solutions numériques mises à leur
disposition : visioconférence, visites virtuelles à 360°, home staging virtuel, etc. L’utilisation des réseaux sociaux valorise votre marque, affirme votre expertise et dynamise la performance de vos annonces. Du fait de leur puissance, les médias sociaux tendent d’ailleurs à supplanter progressivement tous les autres supports de vente.

 

Un esprit créatif

S’adapter aux évolutions successives du marché immobilier requiert une créativité d’esprit indéfectible. Il s’agit pour vous d’être force de proposition afin d’offrir des solutions pertinentes aux besoins de votre clientèle tout en réussissant à vous démarquer de la concurrence. Faites preuve d’imagination dans votre argumentation, réinventez vos stratégies d’approche et de communication, proposez des services innovants et originaux…
Face à de nouvelles problématiques, envisagez d’instaurer des collaborations utiles avec des professionnels pouvant apporter leur plus-value (courtiers en crédit, assureurs, architectes, etc.).

 

Complexe et exigeante, l’activité d’agent immobilier sollicite ainsi des qualités et des compétences aussi diverses que pointues pour promettre des résultats professionnels constants au fil des évolutions du marché. Cependant, au-delà du travail et des efforts fournis, la clé de la réussite repose sur une qualité complémentaire impérieuse, à savoir la passion du métier.

Les règles de décence et d’habitabilité

 

La réglementation impose des conditions de décence pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. La performance énergétique du logement est intégrée aux conditions de décence du logement à compter de 2023.

 

La décence liée aux obligations énergétique

Les règles de performance énergétique liées à la loi Climat

A compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique du logement devient l’un des critères de décence du logement loué.
Un logement dont le bail est conclu ou renouvelé à compter de cette date n’est pas décent dès lors que sa consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an excède 450 kilowattheures (cela concerne une partie des immeubles classés en catégorie G par un DPE (diagnostic de performance énergétique)).

La loi prévoit un échéancier refusant, de manière progressive, la qualification de logement décent aux logements les moins bien classés.
A ce titre, seront considérés comme indécents les logements :
– A compter du 1er janvier 2025 classés G,
– A compter du 1er janvier 2028 classés F et G,
– A compter du 1er janvier 2034 classés E, F et G.

A noter : En outre-mer, la réglementation prévoit une entrée en vigueur décalée.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, ne seront plus considérés comme décents les logements suivants :
– A compter du 1er janvier 2028 ceux classés G,
– A compter du 1er janvier 2031 ceux classés F et G.

 

D’autres règles de décence énergétique sont applicables depuis le 1er janvier 2018

Concernant l’étanchéité à l’air, en dehors des départements d’outre-mer, le logement n’est décent que s’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cette étanchéité suffisante concerne les portes, fenêtres ainsi que les murs et parois du logement.
Lorsque le logement comporte des ouvertures donnant sur des locaux annexes non chauffés, celles-ci sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes.

L’aération du logement doit aussi être suffisante. Les dispositifs d’ouvertures et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bon à savoir : Les caractéristiques de décence peuvent également résulter du règlement sanitaire départemental (RSD) qui peut être plus contraignant que le décret du 30 janvier 2002 (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754)

 

Les autres conditions liées à la décence du logement

Un décret du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement. Il détermine les normes d’habitabilité, les règles relatives à la santé et la sécurité des locataires et impose la présence d’éléments d’équipements pour être considéré comme un logement décent.

La surface et le volume habitable :

Le logement décent doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 mètres cubes.

Les éléments de confort :

Le logement doit assurer le clos et le couvert. Il doit protéger contre les ruissellements, les infiltrations et les remontées d’eau.
Le logement doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes et en bon état permettant un éclairage dans toutes les pièces, un fonctionnement des appareils ménagers courants. Il comporte aussi des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Une installation d’alimentation en eau potable est indispensable dans un logement décent, ainsi qu’une évacuation des eaux usées.
Le logement doit comporter un coin cuisine, des équipements permettant la toilette personnelle. Il doit aussi comporter un wc intérieur ou lorsque le logement est constitué d’une seule pièce d’un wc extérieur situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Des adaptations des textes sont prévues dans les territoires d’outre-mer.

Bon à savoir : En cas de non-décence du logement, le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité, à défaut, lors d’une procédure judiciaire le juge peut ordonner une réduction du montant du loyer.

 

Références juridiques

Décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif à la décence du logement
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dans sa version à compter du 1er janvier 2023
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat
Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019

Crédit immobilier : des conditions plus strictes en 2022

 

Afin d’enrayer l’endettement croissant des ménages, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques, dès décembre 2019, à une plus grande prudence dans l’octroi des crédits immobiliers. Ces recommandations ont été transposées en conditions réglementaires à appliquer par les établissements de crédit à compter du 1er janvier 2022. Elles ont pour objectif de rendre plus sélectif le financement d’un achat immobilier. Elles prévoient cependant une marge de flexibilité plus particulièrement destinée à l’acquisition d’une résidence principale.

 

Quelles sont les nouvelles conditions d’acceptation d’un crédit immobilier ?

En tant qu’autorité prudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier français, le HCSF a souhaité prendre des mesures pour protéger les emprunteurs d’un endettement excessif. Les règles mises en place doivent permettre aux banques de renforcer leur appréciation des risques en matière de crédit immobilier.


Un taux d’endettement contenu

Les sociétés de crédit et de financement ont l’obligation de veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs soit strictement limité à 35 %. Cet indicateur permet d’évaluer le poids du coût du prêt sur le budget d’une famille. Il est obtenu en calculant le rapport entre la somme des charges annuelles liées à l’emprunt (comprenant le prêt considéré et l’ensemble des éventuels autres prêts en cours) et l’ensemble des revenus annuels du ménage. 

Envisagé comme un critère de solvabilité, ce taux est d’autant plus favorable aux acquéreurs que le niveau du taux du crédit immobilier est bas. 


Une limitation de la durée du crédit

La seconde condition limitative à l’octroi d’un crédit immobilier concerne la durée du remboursement. Celle-ci ne peut désormais excéder 25 ans, avec possibilité d’un différé d’amortissement limité à deux ans. Ce délai maximal de 27 ans est accordé lorsqu’il existe un décalage entre la date d’obtention du prêt et l’entrée en jouissance du logement. La loi prévoit son application dans les seuls cas suivants :
– achat d’un bien sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ;
– construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat ;
– achat d’un bien dans l’ancien nécessitant, sous conditions, d’effectuer des travaux avant de pouvoir y emménager.


La nécessité d’un apport personnel

En sus de ces deux conditions cumulatives édictées par la loi, les banques prennent désormais l’initiative d’exiger un apport personnel pour consolider la fiabilité d’un dossier emprunteur. Alors qu’il était encore possible d’obtenir un financement total, voire jusqu’à 110 % du montant de l’opération immobilière avant la crise sanitaire, les conditions d’accès au crédit se sont aujourd’hui resserrées.

Devenu une donnée essentielle pour l’obtention et la négociation du prêt, l’apport personnel doit pouvoir couvrir au minimum l’ensemble des coûts afférents à l’achat : frais de notaire, frais de dossier du prêt et de son assurance, garantie du prêteur, rémunération des intermédiaires… Un montant équivalent à 10 % à 15 % de la valeur du bien est ainsi au moins requis pour espérer convaincre les banques.

Comment augmenter les chances d’acceptation d’une demande de crédit ?

Ces contraintes restrictives risquent d’écarter un certain nombre de ménages de l’accession à la propriété. Les normes nouvellement mises en place admettent toutefois une marge dérogatoire à ces critères. La présentation d’un dossier argumenté justifiant de la maîtrise des dépenses futures constitue alors un élément favorable à la négociation.

Tirer avantage de la marge de flexibilité

Les dispositions réglementaires du HCSF prévoient pour les établissements bancaires la possibilité de déroger aux critères définis dans la limite d’une proportion de 20 % des crédits immobiliers accordés par trimestre. Ces exceptions sont cependant réservées à 80 % aux acquéreurs d’une résidence principale, avec au moins 30 % aux primo-accédants.  

Préparer un dossier irréprochable

Vigilantes quant aux risques inhérents à chaque demande de crédit, les banques prêtent une attention particulière à l’étude du dossier présenté. Elles examinent tous les éléments permettant de juger de la qualité de gestion du budget familial de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement :

– derniers relevés de compte : découverts bancaires, crédits à la consommation, versements réguliers vers des produits d’épargne, poids des dépenses de loisirs… ;
– projet d’achat immobilier : localisation et performance énergétique du bien pour évaluer les coûts liés aux déplacements et au chauffage, état général du logement pour estimer la nécessité éventuelle de travaux ;
– épargne résiduelle après l’opération d’achat pour permettre de faire face aux aléas de la vie.

 

Dans un contexte économique international incertain, les établissements bancaires sont encore davantage enclins à durcir leurs conditions d’accès au crédit. Une remontée des taux, en accentuant la dégradation du pouvoir d’achat des particuliers, pourrait venir freiner la dynamique du marché immobilier.

Les 3 objectifs de la RE2020 applicables aux constructions neuves dès 2022

 

La Réglementation environnementale 2020 (RE2020) s’inscrit dans l’engagement de la France dans la lutte contre le réchauffement climatique. Depuis le 1er janvier 2022, les projets de construction d’habitations, maisons individuelles ou logements collectifs, doivent répondre à de nouvelles normes plus contraignantes. Le secteur du bâtiment représente plus de 25 % des émissions nationales de gaz à effet de serre. Destinées à réduire progressivement cette empreinte environnementale, les exigences de la RE2020 s’articulent autour de trois objectifs ambitieux.

 

Diminuer l’impact carbone de la construction

La phase de construction d’un bâtiment neuf représente entre 60 % et 90 % de son impact carbone total, calculé sur une durée de cycle de vie de 50 ans. Le premier objectif de la RE2020 est d’abaisser cet impact de plus de 30 % d’ici 2030 pour espérer atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Cette transition progressive vers des constructions bas carbone repose sur trois facteurs :

– Un recours privilégié aux matériaux biosourcés (bois, liège, chanvre, paille, lin, laine…) : issus de matières organiques renouvelables d’origine végétale ou animale, ils produisent peu de gaz à effet de serre lors de leur fabrication et captent le CO2 au cours de leur durée de vie au sein de la construction.
– Une mixité des matériaux : les matériaux plus usuels peuvent continuer d’être employés, dans la perspective de progrès technologiques et innovants visant à leur décarbonation croissante (béton et acier « verts », briques et tuiles bas carbone…). L’utilisation des matériaux géosourcés (pierre de taille, terre crue) est également encouragée dans la mesure où ils nécessitent peu d’étapes de transformation et peuvent facilement être réemployés ou recyclés.
– La diversité des modes de construction : les constructeurs restent libres de choisir les techniques employées tout en étant fortement incités à optimiser leurs processus. Ils sont ainsi soumis au respect d’un plafonnement d’émission de CO2. L’évaluation repose sur un indicateur caractérisant l’impact environnemental des produits de construction et des équipements ainsi que leur mise en œuvre lors du chantier.

Réduire la consommation d’énergie des bâtiments

La RE2020 fixe des exigences fortes de sobriété énergétique. La performance de l’isolation des logements est priorisée, quel que soit le mode de chauffage mis en œuvre. Il s’agit cependant de réduire l’ensemble des consommations d’usage de l’habitat ; chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation, climatisation et appareils mobiliers (électroménager, audiovisuel, informatique). Pour être le moins énergivores possible, les bâtiments neufs doivent proposer des solutions techniques normées en matière d’étanchéité thermique, d’accès à la lumière naturelle, de volume et d’orientation des pièces à vivre…

Dans le but de diminuer durablement l’empreinte carbone, la RE2020 impose aussi la fin de l’utilisation des énergies fossiles dès 2025. En maison individuelle, l’installation de chaudière à gaz est désormais interdite dans les constructions neuves dont les permis de construire ont été déposés après le 1er janvier 2022. L’objectif est de systématiser l’utilisation d’énergies renouvelables pour chauffer les habitations. Plutôt qu’un retour aux convecteurs électriques, la nouvelle réglementation promeut le recours aux solutions thermodynamiques (pompes à chaleur), à la biomasse (chauffage au bois) ou aux réseaux de chaleur décarbonés.

 

Garantir le confort des logements en cas de fortes chaleurs

Avec la trajectoire prise par le changement climatique, les épisodes caniculaires sont amenés à devenir plus fréquents, plus intenses et plus longs. Le troisième objectif de la RE2020 consiste à adapter la conception des futurs logements afin qu’ils demeurent confortables pour les habitants pendant les périodes de fortes chaleurs. Les températures d’inconfort ont été conventionnellement définies entre 26 °C et 28 °C le jour et 26 °C la nuit.

La RE2020 encourage la mise en œuvre de méthodes de climatisation passive permettant de conserver de façon durable la fraîcheur des bâtiments pendant la période estivale, à faible coût énergétique. Les solutions bioclimatiques ou mécanisées sont multiples :
– orientation, forme et disposition du bâtiment ;
– protection contre le soleil par des végétaux, des brise-soleil, des vitrages traités ou des occultants automatisés (volets, stores…) ;
– ventilation naturelle (puits climatique) ou mécanique (brasseurs d’air) ;
– pompe à chaleur réversible.

 

Les nouvelles obligations en matière de construction instaurées par la RE2020 entraînent un surcoût du logement estimé entre 5 % et 10 %. L’anticipation par les investisseurs de ces nouvelles contraintes techniques et financières explique le nombre record de permis de construire délivrés au cours du premier trimestre 2022. Il résulte de la quantité exceptionnelle de demandes déposées en décembre 2021, avant l’entrée en vigueur de la réglementation.

Encadrement des loyers : obligation d’affichage sur les annonces immobilières

 

À compter du 1er avril 2022, les annonces de locations publiées par les professionnels de l’immobilier doivent répondre à une nouvelle obligation d’affichage en cas d’encadrement des loyers. En application de la loi ELAN, cette mesure vise à fournir une meilleure information aux futurs locataires et à contraindre les bailleurs au respect du plafonnement des loyers dans les villes concernées. Elle devrait prochainement être étendue aux annonces publiées par les particuliers.

 

Un affichage plus transparent sur le montant des loyers

L’arrêté du 26 janvier 2022, entré en vigueur le 1er avril, impose aux professionnels de faire figurer dans leurs annonces des informations complémentaires pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers d’habitation. Ces nouvelles mentions doivent permettre de contrôler davantage la conformité des tarifs pratiqués à la location dans les villes ayant opté pour ce dispositif.

Trop d’annonces non conformes

Les récentes enquêtes(1) effectuées à partir des annonces de logements à louer mises en ligne sur les sites dédiés montrent que nombre de bailleurs rechignent à respecter le plafond règlementaire des loyers. Plus d’un tiers des offres de location publiées affichent un prix de loyer supérieur au montant maximum établi par la loi, avec un dépassement moyen de 196 € mensuels. Les annonces proposées par l’intermédiaire d’agences immobilières présentent de meilleurs taux de conformité que celles publiées en direct par les propriétaires, avec cependant des variations notables selon les réseaux.

Une information détaillée contre les loyers abusifs

Face à ce constat, le gouvernement a souhaité éclaircir l’information des potentiels locataires et renforcer, en amont, l’encadrement effectif des loyers dans les villes qui ont demandé à l’appliquer. À cet effet, pour les biens immobiliers situés dans ces communes, les professionnels sont désormais tenus d’enrichir le contenu des annonces de location en y insérant plusieurs mentions supplémentaires :

– La précision « Zone soumise à l’encadrement des loyers », préalablement aux autres nouvelles indications obligatoires.
– Le loyer de base du bien à louer, hors charges et hors éventuel complément de loyer.
– Le loyer de référence majoré. Il correspond au plafond légal du loyer de base. Il est déterminé à partir d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon la catégorie du logement et son secteur géographique. Il s’obtient par une majoration de 20 % du loyer de référence.
– Le complément de loyer. Il peut s’ajouter au loyer de base plafonné si le bailleur justifie son montant par des spécificités de localisation ou de confort distinguant son bien de ceux situés dans son voisinage.

 

Un dispositif d’aide à la maîtrise des loyers en zones tendues

L’obligation d’affichage de ces informations financières a été jugée essentielle pour faciliter le choix des locataires dans la recherche de leur logement et les sensibiliser à leurs droits. En donnant une visibilité claire du niveau de loyer proposé par rapport au loyer plafond, elle opère un contrôle immédiat de la conformité de l’offre à la législation.

Des loyers plafonnés pour éviter les hausses excessives

L’objectif de l’encadrement des loyers consiste à préserver l’accessibilité du parc locatif privé dans les agglomérations connaissant un déséquilibre important entre l’offre de logements disponibles et la demande. Dans ces zones tendues, les augmentations de loyer sont contenues par l’application d’une limitation de leur réévaluation en cas de relocation. Au sein de ces zones, la loi ELAN de 2018 prévoit l’expérimentation pendant huit ans de règles plus strictes, avec un encadrement des prix à la location. Dans les secteurs concernés, les loyers ne peuvent dépasser les montants plafonds fixés par la loi selon un segmentation par quartier.

Les agglomérations soumises aux nouvelles règles d’affichage

À la date du 1er avril 2022, à laquelle s’applique la nouvelle obligation d’affichage qui les concerne, les communes et groupements de communes autorisés à expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers sont les suivantes :

– Paris ;
– Lille, Hellemmes et Lomme ;
– Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
– Lyon et Villeurbanne ;
– Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Indépendamment de ces précisions sur les loyers encadrés, les professionnels doivent aussi désormais inclure dans leurs annonces le barème des tarifs maximums de leurs prestations. Cette information laisse la possibilité au consommateur d’envisager, avec l’agence immobilière, une éventuelle négociation à la baisse de ses honoraires.

 

1 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/2021-fapdg_encadr-loyers-final.pdf
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2021/12/05/encadrement-des-loyers-37-de-loyers-abusifs-a-  paris-43-en-seine-saint-denis_6104818_4355770.html

Visite virtuelle immobilière : 7 bonnes raisons de la proposer

 

Encore anecdotique au tournant de l’année 2020, la visite virtuelle immobilière s’est imposée pendant la crise sanitaire, confinement et distanciation sociale obligent. Sa généralisation est en passe de bouleverser le secteur de l’immobilier où elle apparaît désormais comme un outil de marketing incontournable. Pour les professionnels, l’adoption de cette technologie digitale en pleine évolution représente un moyen efficace de développement commercial.
Ces
7 bonnes raisons démontrent toute l’utilité de proposer la visite virtuelle pour promouvoir ses offres immobilières.

 

Optimiser son temps de travail

Pour réussir à finaliser une transaction immobilière, vente ou location, tout professionnel se doit d’investir au quotidien son temps et son énergie dans une série d’activités multiples et indispensables : prospection, estimation et négociation, rédaction des annonces, des documents contractuels, gestion administrative et comptable… Parmi ces missions, celle dévolue à faire visiter les biens est, sans conteste, la plus chronophage. L’outil virtuel permet d’éviter les visites de curiosité ou non pertinentes. Les déplacements sur les lieux sont ainsi réservés à de potentiels clients sérieux et présélectionnés par leur intérêt réel. L’agent immobilier peut consacrer les heures de travail ainsi libérées à d’autres tâches pour gagner en productivité.

 

Valoriser les biens proposés

La visite virtuelle permet de présenter un bien immobilier dans un état immuable de rangement et de propreté, sans contrainte permanente de ménage pour l’éventuel occupant. Un travail de prises de vues soignées, réalisées à la meilleure heure d’ensoleillement selon l’orientation, saura parfaitement mettre en valeur les atouts du logement. Bien mieux qu’une photo statique, la technologie de vidéo 360° permet de rendre compte des volumes sans distorsion de la réalité. Certains logiciels adaptés donnent la possibilité de modifier la décoration, voire certains agencements, pour dévoiler de façon concrète le potentiel du bien.

Satisfaire les attentes de ses clients

Outre son aspect ludique, la visite virtuelle offre au prospect une liberté et un confort inégalés pour explorer les logements qui lui sont présentés. Elle lui permet de se faire une opinion précise sur l’adéquation à sa recherche des différents biens avant de s’engager davantage. Grâce à cette visite en 3D, qu’il peut réitérer à tout moment et sur n’importe quel écran, le client se projette aisément en immersion pour s’approprier l’espace. Il a tout loisir de demander avis auprès de son entourage et d’affiner sa réflexion sans multiplier inutilement les visites en présentiel. En termes de qualité de service, cette expérience privilégiée renforce la confiance apportée au professionnel de l’immobilier et promet une amélioration du taux de transformation de son agence.

 

Accroître les informations données

Selon le logiciel choisi pour la réalisation de la visite virtuelle, un vaste éventail de fonctionnalités peut être mis à la disposition de l’utilisateur. Au-delà de la possibilité de se déplacer d’une pièce à l’autre en bénéficiant d’une vision des lieux à 360°, ces outils interactifs viennent encore enrichir l’expérience immersive en proposant des renseignements complémentaires :

– Fonction zoom pour examiner les détails ;
– Plan du logement par niveau ;
– Instruments de mesure ;
– Vue réelle depuis les fenêtres ;
– Cartographie 3D du quartier ;
– Hotspots audio ou textuels informatifs…

Ils interviennent comme autant de services additionnels susceptibles de motiver positivement le visiteur en l’aidant dans son choix décisionnel.

 

Augmenter la visibilité des annonces

Une annonce assortie d’une offre de visite à distance a vocation évidente à toucher un public géographiquement élargi. Un futur locataire ou acquéreur désirant changer de région peut commencer à cibler sa recherche en s’épargnant de longs déplacements. Aussi, considérant qu’une projection 3D peut être visionnée simultanément par plusieurs utilisateurs à tout instant, le nombre potentiel de visiteurs virtuels est, en pratique, illimité pour un bien donné.


Afficher sa marque et son professionnalisme 

La visite immobilière virtuelle doit être envisagée par l’agent comme un puissant moyen de capter l’attention d’une nouvelle clientèle séduite par l’outil numérique. Il s’agit ensuite de conforter l’image de marque novatrice affichée online par un service physique en point de vente tout aussi professionnel, en prodiguant accueil, conseil et accompagnement attentifs. Un investissement orienté vers le confort de ses clients constitue un facteur fort d’identité et de différenciation par rapport à la concurrence.

 

S’adapter aux évolutions en marche

La réactivité d’un professionnel à appréhender les évolutions émergentes de son secteur d’activité affirme sa compétence. La digitalisation est, aujourd’hui, un enjeu majeur pour les agences immobilières, essentiel à leur modernisation par une offre de services innovants et plus transparents. 

La généralisation progressive des visites virtuelles annonce une nouvelle révolution technologique prometteuse. L’utilisation de casques de réalité virtuelle pour visiter un logement encore non bâti trouve déjà son application dans l’immobilier neuf.

Le point sur les plus-values immobilières

 

En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou encore d’un droit sur ces mêmes biens immobiliers, le particulier doit s’acquitter d’un impôt sur l’éventuelle valeur ajoutée constatée depuis l’achat jusqu’à la vente. Mais, l’imposition étant de principe, il existe différentes exonérations, la plus connue étant celle de la résidence principale.  

 

Une imposition de principe

La vente opère le transfert de propriété du bien immobilier du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur qui est générateur d’impôts. Des droits d’enregistrement sont payés par le nouvel acquéreur ; le vendeur s’acquitte d’un impôt global sur la plus-value immobilière de 36,2 % (soit 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base de calcul est déterminée par le notaire en tenant compte de différents éléments dûment justifiés tels que les frais d’acquisition, les éventuels travaux réalisés, les commissions payées à des agents immobiliers ou les honoraires du notaire. La durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du vendeur que ce soit par donation, succession ou suite à un achat, octroie un abattement de 6% par an après 5 années de possession. Plus la détention est ancienne, plus l’abattement est important. Pour effacer totalement la taxation sur la plus-value, le vendeur doit détenir le bien immobilier depuis 30 ans. 

Bon à savoir : A la taxation globale de 36,2%, peut s’ajouter une surtaxe immobilière dès lors que la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 euros. Ne sont toutefois pas concernées, les ventes exonérées et les ventes de terrains à bâtir. La surtaxe est calculée selon un barème par tranche. Elle est payée par le notaire en même temps que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux lors du dépôt de l’imprimé 2048- IMM (Cerfa 12359*18).

 


Des exonérations légales

La vente d’un logement ne génère pas obligatoirement une plus-value imposable. La loi prévoit des exonérations conditionnées à l’utilisation du logement (résidence principale ou secondaire), au contexte de la vente (séparation, mutation professionnelle), ou encore aux conditions de ressources du vendeur. 

La vente de la résidence principale, définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente, est affranchie de toute imposition. Le logement doit être occupé la majeure partie de l’année par le vendeur. Il n’existe pas de délai d’occupation. En cas de doute, l’administration saisit le juge de l’impôt, et il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de l’occupation par tous moyens (consommations d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, situation des comptes bancaires, attestation de voisinage …).

La résidence secondaire bénéficie depuis février 2021 d’une exonération expresse sous conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente du logement, et doit s’engager dans l’acte de vente à réinvestir le prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 2 ans. C’est une exonération proportionnelle et optionnelle. En cas du non-respect partiel ou total du réinvestissement, le vendeur doit régulariser la situation au regard de l’administration fiscale. 

Attention : le vendeur doit porter sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C (Cerfa N°11222 * 23), le montant des plus-values immobilières déjà imposées à 19%, et celles exonérées issues de la vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi. 

La vente du logement qui constituait la résidence principale des époux, partenaires de PACS ou concubins lors de la séparation est exonérée sous réserve qu’un des époux y vive encore, et qu’un délai maximal de 12 mois sépare la mise en vente de la vente effective. Cette exonération s’applique même si un des vendeurs est d’ores et déjà propriétaire d’une nouvelle résidence principale. 

La vente de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés est expressément exonérée de toute imposition. Outre des conditions de revenus, l’ancienne résidence libre de toute occupation (à l’exception du conjoint), doit être vendue dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement spécialisé. 

 

Références juridiques :

BOI-RFPI-PVI-10-40
BOI-RFPI-PVI-30-20
BOI-RFPI-PVI-10-40-20
Article 150 U du Code général des impôts

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