L’assurance dommages-ouvrage : une assurance obligatoire

 

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire dans le cadre de travaux de construction. Elle a pour but d’indemniser les sinistres de nature décennale sans recherche de responsabilités. L’objectif principal étant d’aboutir à une indemnisation complète et rapide de la victime.

 

La souscription du contrat d’assurance dommages-ouvrage

Par qui ?

L’assurance dommages-ouvrages doit obligatoirement être souscrite par le maître de l’ouvrage, personne physique ou morale, propriétaire initial ou son mandataire qui fait réaliser des travaux de construction. Les constructeurs de maisons individuelles ne sont pas assujettis à la souscription
de l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, ils proposent à leurs clients maîtres de l’ouvrage, une garantie dommages-ouvrage souscrite dans le cadre d’un contrat global. Le syndic de copropriété est tenu, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de souscrire l’assurance de dommages qui incombe à la copropriété, maître de l’ouvrage, dans la mesure où des travaux de construction sont envisagés.
Bon à savoir : Le défaut d’assurance est sanctionné pénalement sauf pour les personnes physiques qui construisent un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint.

A quelle date ?

L’assurance doit normalement être souscrite avant l’ouverture du chantier même si en pratique cette exigence est difficilement respectée.

Pour quelle durée ?

L’assurance court pendant 10 ans après la réception de travaux. Elle prend normalement effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception de travaux. Mais elle peut intervenir, sous conditions, au cours de la construction et pendant la période de parfait achèvement en cas de défaillance de l’entrepreneur.

 

L’indemnisation complète et rapide de la victime

Qui est le bénéficiaire ?

Le bénéficiaire de l’assurance est le propriétaire du bien au jour du sinistre. Il s’agit donc en premier lieu du souscripteur de l’assurance et les propriétaires successifs lorsque l’immeuble a été vendu.
Bon à savoir : lorsque vous êtes chargé de la vente d’un immeuble construit il y a moins de 10 ans, pensez à vérifier l’existence ou non d’une assurance dommages-ouvrage et à en informer l’acheteur.

Pour quels dommages ?

L’assurance couvre les dommages qui atteignent la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, qu’ils soient cachés ou apparents et qu’ils aient fait l’objet de réserves ou non à la réception. L’assureur n’est pas tenu d’indemniser les dommages immatériels ainsi que les dommages causés au mobilier. Ces dommages peuvent cependant faire l’objet d’assurances facultatives.

Quelle indemnité ?

L’indemnité versée doit garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation nécessaires pour mettre fin aux désordres. Le propriétaire qui reçoit l’indemnité d’assurance n’en a pas la libre disposition puisqu’elle doit obligatoirement être employée à la réparation de l’ouvrage endommagé. L’assureur règle les factures qui correspondent à la réalisation effective des travaux permettant la réparation complète des dommages. Les travaux non prévus à l’origine mais nécessaires pour remédier aux désordres doivent faire l’objet d’une indemnisation.
Bon à savoir : aucune franchise ne peut être appliquée.

 

Références juridiques
Articles L242-1 et L242-2 du code des assurances
Article L243-2 du code des assurances
Annexe II à l’article A243-1 du code des assurances
Cass. Civ. 3e, 21 nov. 2001, résidence Mozart, no 00-14.728
Cass. Civ. 3e, 17 déc. 2003, Goetgheluck, no 02-19.034

Les règles de décence et d’habitabilité

 

La réglementation impose des conditions de décence pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. La performance énergétique du logement est intégrée aux conditions de décence du logement à compter de 2023.

 

La décence liée aux obligations énergétique

Les règles de performance énergétique liées à la loi Climat

A compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique du logement devient l’un des critères de décence du logement loué.
Un logement dont le bail est conclu ou renouvelé à compter de cette date n’est pas décent dès lors que sa consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an excède 450 kilowattheures (cela concerne une partie des immeubles classés en catégorie G par un DPE (diagnostic de performance énergétique)).

La loi prévoit un échéancier refusant, de manière progressive, la qualification de logement décent aux logements les moins bien classés.
A ce titre, seront considérés comme indécents les logements :
– A compter du 1er janvier 2025 classés G,
– A compter du 1er janvier 2028 classés F et G,
– A compter du 1er janvier 2034 classés E, F et G.

A noter : En outre-mer, la réglementation prévoit une entrée en vigueur décalée.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, ne seront plus considérés comme décents les logements suivants :
– A compter du 1er janvier 2028 ceux classés G,
– A compter du 1er janvier 2031 ceux classés F et G.

 

D’autres règles de décence énergétique sont applicables depuis le 1er janvier 2018

Concernant l’étanchéité à l’air, en dehors des départements d’outre-mer, le logement n’est décent que s’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cette étanchéité suffisante concerne les portes, fenêtres ainsi que les murs et parois du logement.
Lorsque le logement comporte des ouvertures donnant sur des locaux annexes non chauffés, celles-ci sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes.

L’aération du logement doit aussi être suffisante. Les dispositifs d’ouvertures et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bon à savoir : Les caractéristiques de décence peuvent également résulter du règlement sanitaire départemental (RSD) qui peut être plus contraignant que le décret du 30 janvier 2002 (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754)

 

Les autres conditions liées à la décence du logement

Un décret du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement. Il détermine les normes d’habitabilité, les règles relatives à la santé et la sécurité des locataires et impose la présence d’éléments d’équipements pour être considéré comme un logement décent.

La surface et le volume habitable :

Le logement décent doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 mètres cubes.

Les éléments de confort :

Le logement doit assurer le clos et le couvert. Il doit protéger contre les ruissellements, les infiltrations et les remontées d’eau.
Le logement doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes et en bon état permettant un éclairage dans toutes les pièces, un fonctionnement des appareils ménagers courants. Il comporte aussi des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Une installation d’alimentation en eau potable est indispensable dans un logement décent, ainsi qu’une évacuation des eaux usées.
Le logement doit comporter un coin cuisine, des équipements permettant la toilette personnelle. Il doit aussi comporter un wc intérieur ou lorsque le logement est constitué d’une seule pièce d’un wc extérieur situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Des adaptations des textes sont prévues dans les territoires d’outre-mer.

Bon à savoir : En cas de non-décence du logement, le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité, à défaut, lors d’une procédure judiciaire le juge peut ordonner une réduction du montant du loyer.

 

Références juridiques

Décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif à la décence du logement
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dans sa version à compter du 1er janvier 2023
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat
Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019

Crédit immobilier : des conditions plus strictes en 2022

 

Afin d’enrayer l’endettement croissant des ménages, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques, dès décembre 2019, à une plus grande prudence dans l’octroi des crédits immobiliers. Ces recommandations ont été transposées en conditions réglementaires à appliquer par les établissements de crédit à compter du 1er janvier 2022. Elles ont pour objectif de rendre plus sélectif le financement d’un achat immobilier. Elles prévoient cependant une marge de flexibilité plus particulièrement destinée à l’acquisition d’une résidence principale.

 

Quelles sont les nouvelles conditions d’acceptation d’un crédit immobilier ?

En tant qu’autorité prudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier français, le HCSF a souhaité prendre des mesures pour protéger les emprunteurs d’un endettement excessif. Les règles mises en place doivent permettre aux banques de renforcer leur appréciation des risques en matière de crédit immobilier.


Un taux d’endettement contenu

Les sociétés de crédit et de financement ont l’obligation de veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs soit strictement limité à 35 %. Cet indicateur permet d’évaluer le poids du coût du prêt sur le budget d’une famille. Il est obtenu en calculant le rapport entre la somme des charges annuelles liées à l’emprunt (comprenant le prêt considéré et l’ensemble des éventuels autres prêts en cours) et l’ensemble des revenus annuels du ménage. 

Envisagé comme un critère de solvabilité, ce taux est d’autant plus favorable aux acquéreurs que le niveau du taux du crédit immobilier est bas. 


Une limitation de la durée du crédit

La seconde condition limitative à l’octroi d’un crédit immobilier concerne la durée du remboursement. Celle-ci ne peut désormais excéder 25 ans, avec possibilité d’un différé d’amortissement limité à deux ans. Ce délai maximal de 27 ans est accordé lorsqu’il existe un décalage entre la date d’obtention du prêt et l’entrée en jouissance du logement. La loi prévoit son application dans les seuls cas suivants :
– achat d’un bien sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ;
– construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat ;
– achat d’un bien dans l’ancien nécessitant, sous conditions, d’effectuer des travaux avant de pouvoir y emménager.


La nécessité d’un apport personnel

En sus de ces deux conditions cumulatives édictées par la loi, les banques prennent désormais l’initiative d’exiger un apport personnel pour consolider la fiabilité d’un dossier emprunteur. Alors qu’il était encore possible d’obtenir un financement total, voire jusqu’à 110 % du montant de l’opération immobilière avant la crise sanitaire, les conditions d’accès au crédit se sont aujourd’hui resserrées.

Devenu une donnée essentielle pour l’obtention et la négociation du prêt, l’apport personnel doit pouvoir couvrir au minimum l’ensemble des coûts afférents à l’achat : frais de notaire, frais de dossier du prêt et de son assurance, garantie du prêteur, rémunération des intermédiaires… Un montant équivalent à 10 % à 15 % de la valeur du bien est ainsi au moins requis pour espérer convaincre les banques.

Comment augmenter les chances d’acceptation d’une demande de crédit ?

Ces contraintes restrictives risquent d’écarter un certain nombre de ménages de l’accession à la propriété. Les normes nouvellement mises en place admettent toutefois une marge dérogatoire à ces critères. La présentation d’un dossier argumenté justifiant de la maîtrise des dépenses futures constitue alors un élément favorable à la négociation.

Tirer avantage de la marge de flexibilité

Les dispositions réglementaires du HCSF prévoient pour les établissements bancaires la possibilité de déroger aux critères définis dans la limite d’une proportion de 20 % des crédits immobiliers accordés par trimestre. Ces exceptions sont cependant réservées à 80 % aux acquéreurs d’une résidence principale, avec au moins 30 % aux primo-accédants.  

Préparer un dossier irréprochable

Vigilantes quant aux risques inhérents à chaque demande de crédit, les banques prêtent une attention particulière à l’étude du dossier présenté. Elles examinent tous les éléments permettant de juger de la qualité de gestion du budget familial de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement :

– derniers relevés de compte : découverts bancaires, crédits à la consommation, versements réguliers vers des produits d’épargne, poids des dépenses de loisirs… ;
– projet d’achat immobilier : localisation et performance énergétique du bien pour évaluer les coûts liés aux déplacements et au chauffage, état général du logement pour estimer la nécessité éventuelle de travaux ;
– épargne résiduelle après l’opération d’achat pour permettre de faire face aux aléas de la vie.

 

Dans un contexte économique international incertain, les établissements bancaires sont encore davantage enclins à durcir leurs conditions d’accès au crédit. Une remontée des taux, en accentuant la dégradation du pouvoir d’achat des particuliers, pourrait venir freiner la dynamique du marché immobilier.

Les 3 objectifs de la RE2020 applicables aux constructions neuves dès 2022

 

La Réglementation environnementale 2020 (RE2020) s’inscrit dans l’engagement de la France dans la lutte contre le réchauffement climatique. Depuis le 1er janvier 2022, les projets de construction d’habitations, maisons individuelles ou logements collectifs, doivent répondre à de nouvelles normes plus contraignantes. Le secteur du bâtiment représente plus de 25 % des émissions nationales de gaz à effet de serre. Destinées à réduire progressivement cette empreinte environnementale, les exigences de la RE2020 s’articulent autour de trois objectifs ambitieux.

 

Diminuer l’impact carbone de la construction

La phase de construction d’un bâtiment neuf représente entre 60 % et 90 % de son impact carbone total, calculé sur une durée de cycle de vie de 50 ans. Le premier objectif de la RE2020 est d’abaisser cet impact de plus de 30 % d’ici 2030 pour espérer atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Cette transition progressive vers des constructions bas carbone repose sur trois facteurs :

– Un recours privilégié aux matériaux biosourcés (bois, liège, chanvre, paille, lin, laine…) : issus de matières organiques renouvelables d’origine végétale ou animale, ils produisent peu de gaz à effet de serre lors de leur fabrication et captent le CO2 au cours de leur durée de vie au sein de la construction.
– Une mixité des matériaux : les matériaux plus usuels peuvent continuer d’être employés, dans la perspective de progrès technologiques et innovants visant à leur décarbonation croissante (béton et acier « verts », briques et tuiles bas carbone…). L’utilisation des matériaux géosourcés (pierre de taille, terre crue) est également encouragée dans la mesure où ils nécessitent peu d’étapes de transformation et peuvent facilement être réemployés ou recyclés.
– La diversité des modes de construction : les constructeurs restent libres de choisir les techniques employées tout en étant fortement incités à optimiser leurs processus. Ils sont ainsi soumis au respect d’un plafonnement d’émission de CO2. L’évaluation repose sur un indicateur caractérisant l’impact environnemental des produits de construction et des équipements ainsi que leur mise en œuvre lors du chantier.

Réduire la consommation d’énergie des bâtiments

La RE2020 fixe des exigences fortes de sobriété énergétique. La performance de l’isolation des logements est priorisée, quel que soit le mode de chauffage mis en œuvre. Il s’agit cependant de réduire l’ensemble des consommations d’usage de l’habitat ; chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation, climatisation et appareils mobiliers (électroménager, audiovisuel, informatique). Pour être le moins énergivores possible, les bâtiments neufs doivent proposer des solutions techniques normées en matière d’étanchéité thermique, d’accès à la lumière naturelle, de volume et d’orientation des pièces à vivre…

Dans le but de diminuer durablement l’empreinte carbone, la RE2020 impose aussi la fin de l’utilisation des énergies fossiles dès 2025. En maison individuelle, l’installation de chaudière à gaz est désormais interdite dans les constructions neuves dont les permis de construire ont été déposés après le 1er janvier 2022. L’objectif est de systématiser l’utilisation d’énergies renouvelables pour chauffer les habitations. Plutôt qu’un retour aux convecteurs électriques, la nouvelle réglementation promeut le recours aux solutions thermodynamiques (pompes à chaleur), à la biomasse (chauffage au bois) ou aux réseaux de chaleur décarbonés.

 

Garantir le confort des logements en cas de fortes chaleurs

Avec la trajectoire prise par le changement climatique, les épisodes caniculaires sont amenés à devenir plus fréquents, plus intenses et plus longs. Le troisième objectif de la RE2020 consiste à adapter la conception des futurs logements afin qu’ils demeurent confortables pour les habitants pendant les périodes de fortes chaleurs. Les températures d’inconfort ont été conventionnellement définies entre 26 °C et 28 °C le jour et 26 °C la nuit.

La RE2020 encourage la mise en œuvre de méthodes de climatisation passive permettant de conserver de façon durable la fraîcheur des bâtiments pendant la période estivale, à faible coût énergétique. Les solutions bioclimatiques ou mécanisées sont multiples :
– orientation, forme et disposition du bâtiment ;
– protection contre le soleil par des végétaux, des brise-soleil, des vitrages traités ou des occultants automatisés (volets, stores…) ;
– ventilation naturelle (puits climatique) ou mécanique (brasseurs d’air) ;
– pompe à chaleur réversible.

 

Les nouvelles obligations en matière de construction instaurées par la RE2020 entraînent un surcoût du logement estimé entre 5 % et 10 %. L’anticipation par les investisseurs de ces nouvelles contraintes techniques et financières explique le nombre record de permis de construire délivrés au cours du premier trimestre 2022. Il résulte de la quantité exceptionnelle de demandes déposées en décembre 2021, avant l’entrée en vigueur de la réglementation.

Encadrement des loyers : obligation d’affichage sur les annonces immobilières

 

À compter du 1er avril 2022, les annonces de locations publiées par les professionnels de l’immobilier doivent répondre à une nouvelle obligation d’affichage en cas d’encadrement des loyers. En application de la loi ELAN, cette mesure vise à fournir une meilleure information aux futurs locataires et à contraindre les bailleurs au respect du plafonnement des loyers dans les villes concernées. Elle devrait prochainement être étendue aux annonces publiées par les particuliers.

 

Un affichage plus transparent sur le montant des loyers

L’arrêté du 26 janvier 2022, entré en vigueur le 1er avril, impose aux professionnels de faire figurer dans leurs annonces des informations complémentaires pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers d’habitation. Ces nouvelles mentions doivent permettre de contrôler davantage la conformité des tarifs pratiqués à la location dans les villes ayant opté pour ce dispositif.

Trop d’annonces non conformes

Les récentes enquêtes(1) effectuées à partir des annonces de logements à louer mises en ligne sur les sites dédiés montrent que nombre de bailleurs rechignent à respecter le plafond règlementaire des loyers. Plus d’un tiers des offres de location publiées affichent un prix de loyer supérieur au montant maximum établi par la loi, avec un dépassement moyen de 196 € mensuels. Les annonces proposées par l’intermédiaire d’agences immobilières présentent de meilleurs taux de conformité que celles publiées en direct par les propriétaires, avec cependant des variations notables selon les réseaux.

Une information détaillée contre les loyers abusifs

Face à ce constat, le gouvernement a souhaité éclaircir l’information des potentiels locataires et renforcer, en amont, l’encadrement effectif des loyers dans les villes qui ont demandé à l’appliquer. À cet effet, pour les biens immobiliers situés dans ces communes, les professionnels sont désormais tenus d’enrichir le contenu des annonces de location en y insérant plusieurs mentions supplémentaires :

– La précision « Zone soumise à l’encadrement des loyers », préalablement aux autres nouvelles indications obligatoires.
– Le loyer de base du bien à louer, hors charges et hors éventuel complément de loyer.
– Le loyer de référence majoré. Il correspond au plafond légal du loyer de base. Il est déterminé à partir d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon la catégorie du logement et son secteur géographique. Il s’obtient par une majoration de 20 % du loyer de référence.
– Le complément de loyer. Il peut s’ajouter au loyer de base plafonné si le bailleur justifie son montant par des spécificités de localisation ou de confort distinguant son bien de ceux situés dans son voisinage.

 

Un dispositif d’aide à la maîtrise des loyers en zones tendues

L’obligation d’affichage de ces informations financières a été jugée essentielle pour faciliter le choix des locataires dans la recherche de leur logement et les sensibiliser à leurs droits. En donnant une visibilité claire du niveau de loyer proposé par rapport au loyer plafond, elle opère un contrôle immédiat de la conformité de l’offre à la législation.

Des loyers plafonnés pour éviter les hausses excessives

L’objectif de l’encadrement des loyers consiste à préserver l’accessibilité du parc locatif privé dans les agglomérations connaissant un déséquilibre important entre l’offre de logements disponibles et la demande. Dans ces zones tendues, les augmentations de loyer sont contenues par l’application d’une limitation de leur réévaluation en cas de relocation. Au sein de ces zones, la loi ELAN de 2018 prévoit l’expérimentation pendant huit ans de règles plus strictes, avec un encadrement des prix à la location. Dans les secteurs concernés, les loyers ne peuvent dépasser les montants plafonds fixés par la loi selon un segmentation par quartier.

Les agglomérations soumises aux nouvelles règles d’affichage

À la date du 1er avril 2022, à laquelle s’applique la nouvelle obligation d’affichage qui les concerne, les communes et groupements de communes autorisés à expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers sont les suivantes :

– Paris ;
– Lille, Hellemmes et Lomme ;
– Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
– Lyon et Villeurbanne ;
– Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Indépendamment de ces précisions sur les loyers encadrés, les professionnels doivent aussi désormais inclure dans leurs annonces le barème des tarifs maximums de leurs prestations. Cette information laisse la possibilité au consommateur d’envisager, avec l’agence immobilière, une éventuelle négociation à la baisse de ses honoraires.

 

1 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/2021-fapdg_encadr-loyers-final.pdf
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2021/12/05/encadrement-des-loyers-37-de-loyers-abusifs-a-  paris-43-en-seine-saint-denis_6104818_4355770.html

Le point sur les plus-values immobilières

 

En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou encore d’un droit sur ces mêmes biens immobiliers, le particulier doit s’acquitter d’un impôt sur l’éventuelle valeur ajoutée constatée depuis l’achat jusqu’à la vente. Mais, l’imposition étant de principe, il existe différentes exonérations, la plus connue étant celle de la résidence principale.  

 

Une imposition de principe

La vente opère le transfert de propriété du bien immobilier du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur qui est générateur d’impôts. Des droits d’enregistrement sont payés par le nouvel acquéreur ; le vendeur s’acquitte d’un impôt global sur la plus-value immobilière de 36,2 % (soit 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base de calcul est déterminée par le notaire en tenant compte de différents éléments dûment justifiés tels que les frais d’acquisition, les éventuels travaux réalisés, les commissions payées à des agents immobiliers ou les honoraires du notaire. La durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du vendeur que ce soit par donation, succession ou suite à un achat, octroie un abattement de 6% par an après 5 années de possession. Plus la détention est ancienne, plus l’abattement est important. Pour effacer totalement la taxation sur la plus-value, le vendeur doit détenir le bien immobilier depuis 30 ans. 

Bon à savoir : A la taxation globale de 36,2%, peut s’ajouter une surtaxe immobilière dès lors que la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 euros. Ne sont toutefois pas concernées, les ventes exonérées et les ventes de terrains à bâtir. La surtaxe est calculée selon un barème par tranche. Elle est payée par le notaire en même temps que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux lors du dépôt de l’imprimé 2048- IMM (Cerfa 12359*18).

 


Des exonérations légales

La vente d’un logement ne génère pas obligatoirement une plus-value imposable. La loi prévoit des exonérations conditionnées à l’utilisation du logement (résidence principale ou secondaire), au contexte de la vente (séparation, mutation professionnelle), ou encore aux conditions de ressources du vendeur. 

La vente de la résidence principale, définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente, est affranchie de toute imposition. Le logement doit être occupé la majeure partie de l’année par le vendeur. Il n’existe pas de délai d’occupation. En cas de doute, l’administration saisit le juge de l’impôt, et il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de l’occupation par tous moyens (consommations d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, situation des comptes bancaires, attestation de voisinage …).

La résidence secondaire bénéficie depuis février 2021 d’une exonération expresse sous conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente du logement, et doit s’engager dans l’acte de vente à réinvestir le prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 2 ans. C’est une exonération proportionnelle et optionnelle. En cas du non-respect partiel ou total du réinvestissement, le vendeur doit régulariser la situation au regard de l’administration fiscale. 

Attention : le vendeur doit porter sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C (Cerfa N°11222 * 23), le montant des plus-values immobilières déjà imposées à 19%, et celles exonérées issues de la vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi. 

La vente du logement qui constituait la résidence principale des époux, partenaires de PACS ou concubins lors de la séparation est exonérée sous réserve qu’un des époux y vive encore, et qu’un délai maximal de 12 mois sépare la mise en vente de la vente effective. Cette exonération s’applique même si un des vendeurs est d’ores et déjà propriétaire d’une nouvelle résidence principale. 

La vente de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés est expressément exonérée de toute imposition. Outre des conditions de revenus, l’ancienne résidence libre de toute occupation (à l’exception du conjoint), doit être vendue dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement spécialisé. 

 

Références juridiques :

BOI-RFPI-PVI-10-40
BOI-RFPI-PVI-30-20
BOI-RFPI-PVI-10-40-20
Article 150 U du Code général des impôts

Location immobilière : l’assurance du bailleur et du locataire

 

Lorsqu’un immeuble d’habitation est proposé à la location, la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du locataire peuvent être engagées dans différentes situations. Si des dommages sont causés à autrui et afin de ne pas avoir à y répondre sur son patrimoine personnel, chacun a tout intérêt et parfois même l’obligation de souscrire une assurance.

 

L’assurance du propriétaire

L’assurance de responsabilité civile du propriétaire

Le propriétaire qui propose une habitation à la location peut voir sa responsabilité engagée tant à l’égard de son locataire qu’à l’égard de tiers. En effet, un sinistre qui prendrait naissance dans son logement peut causer un dommage à son locataire, à un voisin ou encore aux parties communes de l’immeuble. Même s’il n’en a pas l’obligation, il a tout intérêt à souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité.
Tout propriétaire a ainsi la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non-occupant dite PNO. Celle-ci peut couvrir à la fois sa propre responsabilité vis-à-vis de son locataire et des tiers mais aussi ses propres biens (construction, aménagement) en cas de dommage causé par un incendie, une explosion, un dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut en outre, souscrire une garantie perte de loyers qui couvre généralement le loyer en principal et accessoires dans la limite d’un certain plafond.

 

L’assurance obligatoire du copropriétaire

Le propriétaire louant un logement vide ou meublé situé dans une copropriété doit obligatoirement s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile auxquels il doit répondre. Il s’agit d’une assurance propriétaire non occupant qui est complémentaire à celle qui est souscrite par le syndicat pour l’ensemble de l’immeuble. Elle permet ainsi au copropriétaire de bénéficier d’une couverture plus étendue.

Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance collective couvrant a minima sa responsabilité civile pour les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

 

L’assurance obligatoire du locataire

La garantie des risques locatifs

Le locataire d’une habitation à usage de résidence principale a l’obligation d’assurer au minimum sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire. En effet, il est responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement et doit à ce titre souscrire une garantie des risques locatifs. Cette garantie indemnise le propriétaire lorsque le locataire est responsable d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux qui cause un dommage au bien loué. Les contrats « multirisques habitations » proposés par les assureurs inclus toujours la garantie des risques locatifs ainsi que des garanties complémentaires. Le locataire a intérêt à souscrire la garantie facultative « recours des voisins et des tiers » et une garantie visant à assurer ses biens.

Attention : le locataire qui se voit opposer un refus d’assurance a la possibilité de se rapprocher du bureau central de tarification qui est chargé de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur sera tenu de garantir les risques locatifs.

 

Les obligations vis-à-vis du propriétaire

Le locataire est libre de choisir son assurance mais il est tenu de justifier qu’il a satisfait à son obligation d’assurance en remettant une attestation d’assurance à son propriétaire lors de la remise des clés et chaque année à sa demande. A défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire tout en répercutant son coût sur le loyer.

 

Références juridiques
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 4
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 7 g)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Article 9-1
Article L215-1 du code des assurances

Les impacts de la Loi Climat sur la copropriété : Tout ce que vous devez savoir

 

La loi Climat du 22 août 2021 a de grandes répercussions sur le domaine de l’immobilier en mettant en première ligne l’écologie.
La copropriété en général et votre activité de syndic plus spécifiquement s’en trouvent considérablement impactées. Nous vous aidons à y voir plus clair. 

 

Le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans

Désormais, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’à l’expiration d’un délai de quinze ans, à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble en copropriété, un plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est actualisé tous les dix ans. 

Le plan pluriannuel de travaux devient donc obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et comprend :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance énergétique ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. 

Attention, en cas de vente d’un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, les documents mentionnés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, faisant courir le délai de rétractation de l’acquéreur, devront être intégrés dans le plan pluriannuel de travaux. 

Ce plan devra être mis en application dans les délais suivants :
– 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots
– 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots

Le fonds de travaux devient obligatoire également

A compter du 1er janvier 2023, le fonds de travaux deviendra obligatoire pour les immeubles livrés il y a moins de 5 ans, comportant moins de 10 lots ou dont le diagnostic technique global ne faisait apparaître aucun travaux dans les 10 années à venir, au terme d’une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de tout immeuble à usage partiel ou total d’habitation.

Le fonds de travaux perd donc son caractère facultatif. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Le fonds travaux peut toujours être suspendu, après décision de l’assemblée, si son montant excède le montant du budget prévisionnel.

 

Modification des règles de majorité pour l’installation d’une infrastructure de recharge pour les véhicules hybrides et électriques

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l‘installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Désormais, la loi Climat prévoit un abaissement de la majorité pour :
– La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;
– Et la décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ou avec tout autre opérateur d’infrastructure de recharge.

Ces décisions sont désormais votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. 

 

Le point sur le DPE collectif 

En tant que syndic de copropriété, vous devrez faire réaliser un DPE sur les parties privatives et communes de tout immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Vous en serez dispensé si un DPE effectué à compter du 1er juillet 2021 classe le bâtiment en catégorie A, B ou C. 

Ces dispositions seront obligatoires à compter :
– Du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
– Du 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.
– Du 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de cinquante lots.
– Du 1er janvier 2028, pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

 

Références juridiques 
Articles 14-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Articles 24, 24-5 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Les impacts de la loi Climat sur les locations d’habitation

 

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite la loi “Climat et résilience” impacte considérablement le domaine de l’immobilier et spécifiquement la location de logements avec la modification de l’établissement du DPE, et les différentes mesures prises pour empêcher la location des logements énergivores. Nous vous aidons à y voir plus clair et faire le point sur l’essentiel de cette réforme énergétique en matière de location immobilière. 

 

Le DPE locatif 

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE devient opposable au bailleur, sa valeur va au-delà de la simple information. Le contenu du DPE devient contractuel au même titre que les autres diagnostics obligatoires. Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par le locataire. 

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. 

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. L’étiquette énergétique du logement est établie en fonction de différents critères comme la zone climatique et l’altitude du bâtiment concerné, l’éclairage ainsi que les éventuels auxiliaires de chauffage, de refroidissement d’eau chaude sanitaire et de ventilation et les caractéristiques du bâtiment. 

 

Le gel des loyers des logements énergivores 

Afin de lutter contre les logements énergivores, la loi Climat et résilience prévoit que cette catégorie de logements (à savoir les logements ayant une étiquette énergétique F ou G) ne pourra plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Ces logements ne pourront plus, non plus, faire l’objet d’une révision annuelle quelque soit leur zone géographique, quand bien même le bailleur justifierait de travaux importants entrepris dans le logement. 

Bon à savoir : Ce principe de gel des loyers des logements énergivores à la relocation ou au renouvellement du bail, entrera en vigueur le 25 août 2022 et le 1er juillet 2024 pour les DOM-TOM

 

La mise en place d’une décence énergétique

La définition du logement décent est très présente aujourd’hui lorsqu’il s’agit de la location d’un logement, et elle s’étendra à la décence énergétique dans quelques années et de façon échelonnée, à savoir :

– A compter du 1er janvier 2025, seuls les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et F seront considérés comme décent énergétiquement (1er janvier 2028 pour les DOM-TOM)

A compter du 1er janvier 2028, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et E (1er janvier 2031 pour les DOM-TOM)

– A compter du 1er janvier 2034, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et D (également pour les DOM-TOM). 

 

A noter : A compter du 1er janvier 2025, si le logement est énergétiquement indécent, le locataire pourra demander au propriétaire sa mise en conformité sans aucune atteinte au contrat de location en cours. Si le juge est saisi, il déterminera la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution. Il pourra également décider de la suspension du loyer le temps des travaux. 


Références juridiques
LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Les principales obligations d’information d’un agent immobilier

 

L’agent immobilier est l’intermédiaire entre le propriétaire d’un bien et l’acheteur ou le locataire. Les obligations concernant les agents immobiliers sont nombreuses et précisément réglementées, notamment par la Loi Hoguet de 1970. Cette loi a été aménagée par les lois ALUR (2014) et ELAN (2019). L’objectif de ces dispositions est essentiellement de protéger les différentes parties prenantes. Découvrez quelles sont les principales obligations d’un agent immobilier.

 

Informer sur son statut d’agent immobilier

Lorsque vous démarrez votre activité d’agent immobilier, vous devez demander une carte professionnelle à la préfecture du département dans lequel vous exercez. Le numéro de cette dernière doit être affiché en permanence et en évidence sur les lieux où vous recevez votre clientèle (1).

En matière de finances, vous devez également indiquer :
– le montant de la garantie financière et l’adresse du garant ;
– la banque et le compte sur lesquels sont effectués les versements lors des transactions immobilières ;
– les modes de versement autorisés (1).

Si vous n’avez pas de locaux, ces informations doivent figurer sur votre site Internet ou tout document distribué à la clientèle. Enfin, avant toute chose, vous devez faire signer au propriétaire un mandat vous autorisant à négocier ou à vous engager pour son compte (1).

 

Afficher ses tarifs : des règles précises

Votre clientèle doit également être parfaitement informée de ce que va lui coûter votre intervention.

– Pour cela, vous êtes tenu de lui communiquer le tarif TTC de vos prestations et le barème de vos honoraires, y compris si le barème est progressif, en fonction du montant de la transaction.

– Les tarifs doivent être affichés dans votre agence ou tout autre lieu recevant la clientèle. Cette information doit par ailleurs avoir les mêmes caractéristiques que les annonces immobilières.

– Ces données doivent en complément être disponibles sur le site Internet. Vous devez enfin préciser à qui incombe le paiement des honoraires (locataire, propriétaire, vendeur, acquéreur…) (1).

 

Les obligations concernant les annonces immobilières

Les annonces immobilières sont très réglementées, afin de donner des informations fiables et précises aux clients potentiels. Elles doivent comporter des informations sur le prix, le bien en lui-même, notamment s’il est en copropriété.

Les informations sur le prix

La rédaction d’une annonce par un professionnel de l’immobilier doit indiquer obligatoirement :
– le prix de vente du bien ou le montant du loyer ;
– le montant des honoraires TTC en pourcentage ;
– par qui les honoraires doivent être payés.

Lorsqu’ils sont à charge de l’acquéreur, le prix du bien en vente est indiqué honoraires inclus et exclus. S’ils sont payés par le vendeur exclusivement, le prix de vente est précisé hors frais (1).

Les informations sur le bien

L’annonce publiée par un agent immobilier doit également donner les caractéristiques du bien en lui-même. Il s’agit principalement de :
– la surface privative ou habitable et la composition du bien (nombre de pièces…) ;
– le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE), précisant la consommation énergétique du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre ;
– l’état du bien (s’il y a des travaux à réaliser ou s’il est neuf) ;
– l’appartenance à une copropriété le cas échéant.

 

Le devoir de conseil de l’agent immobilier

En tant qu’intermédiaire entre les différentes parties, vous avez un devoir de conseil (2). Vous vous assurez que la transaction est régulière et sincère. Pour cela, vous devez d’abord vérifier que le vendeur ou loueur est bien habilité à faire la transaction :
– s’il est bien propriétaire du bien ;
– si le bien est en indivision, tous les propriétaires ont donné leur accord ;
– ou si le bien est régi par une SCI, l’assemblée générale a autorisé la vente.

Bon à savoir : les conséquences de l’obligation d’information
Vous allez délivrer toutes les informations en votre possession, mais vous devez également vous renseigner par vous-même pour vérifier les éléments, selon la jurisprudence (3). Par exemple, vous pouvez interroger le service de l’urbanisme de la mairie si vous avez un doute sur une servitude énoncée par le propriétaire.

En somme, vous devez contrôler les caractéristiques fournies par le propriétaire, concernant la surface, les servitudes, les diagnostics immobiliers… Votre rôle est également de faire en sorte que l’acquéreur ou le locataire soit parfaitement informé des qualités et défauts du bien, tout en vous assurant de sa solvabilité.

Les trois points clés à retenir :
– L’agent immobilier doit faire apparaître lisiblement le numéro de sa carte professionnelle, sa garantie financière et ses tarifs TTC.
– Il est tenu d’indiquer un certain nombre de mentions sur les annonces immobilières (surface, DPE, prix de vente ou loyer…).
– Il a un devoir d’information et de conseil auprès du vendeur, mais aussi de l’acheteur.

 

(1) https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Agent-immobilier
(2) https://www.anil.org/jurisprudences-devoir-conseil-agent-immobilier-dissimulation-information/
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038069880/

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