Vers une perte d’attractivité des métropoles ?
Pour nombre d’habitants des métropoles françaises, le mode de vie urbain a révélé ses limites avec la crise sanitaire et l’accélération du changement climatique. À la recherche de conditions de vie meilleures, les citadins actifs n’hésitent plus à quitter les grandes agglomérations pour conquérir les espaces périurbains et les villes moyennes. Cette perte d’attractivité des capitales régionales, toujours plus perceptible, vient modifier les lignes du marché de l’immobilier.
Les raisons de la désaffection des métropoles
Plus qu’une tendance, le mouvement de décroissance des grands pôles urbains s’affirme résolument comme un phénomène durable. Cette démétropolisation témoigne d’un rejet des contraintes de la vie urbaine, mais aussi de l’évolution des attentes en matière d’environnement quotidien.
S’affranchir de la pression des grandes villes
Les périodes de confinement ont entraîné une prise de conscience des inconvénients liés à la concentration de la population et à la densité de l’habitat spécifiques aux grands centres d’urbanisation. Le bruit, la pollution, le manque d’espaces verts, les temps de transport éprouvants apparaissent pour de nombreux citadins comme désormais incompatibles avec leurs besoins fondamentaux.
Plus encore, l’inflation immobilière à Paris et dans les principales métropoles régionales rend l’accès au logement de plus en plus inabordable. L’exiguïté des appartements est une caractéristique propre aux grandes agglomérations. L’absence de disponibilité de biens immobiliers constitue la raison essentielle des mobilités résidentielles au détriment des métropoles.
Faire le choix d’une meilleure qualité de vie
Confrontés aux difficultés de se loger et à la dureté de la vie métropolitaine, un certain nombre d’actifs éprouve une lassitude de la densité urbaine. Ils aspirent à d’autres valeurs. Au lendemain de la crise sanitaire et face aux enjeux écologiques, la quête d’une meilleure qualité de vie est devenue un objectif prioritaire. L’idée de quitter l’agitation et la surpopulation des hypercentres pour des villes à taille humaine et un environnement plus
naturel se profile comme un véritable projet de vie.
Pour les foyers qui passent à l’acte, déménager d’une métropole vers un espace moins urbanisé promet une amélioration du quotidien : logement plus spacieux, proximité avec la nature, moindre coût de la vie, tranquillité accrue… L’idéal n’en demeure pas moins de continuer à bénéficier d’une offre de transports efficace et du confort de services et d’équipements publics de qualité.
Un nouvel équilibre des populations
En réponse à ces nouveaux impératifs, le dépeuplement des centres métropolitains s’observe principalement au profit des couronnes périurbaines et des villes moyennes. Ces espaces intermédiaires constituent, en effet, un compromis équilibré et dynamique entre les capitales régionales et les communes rurales.
Desserrement des métropoles au bénéfice de leur périphérie
Les territoires périphériques des grandes métropoles ont bénéficié de la normalisation du télétravail. Dès lors que les salariés disposent d’une réduction des jours de travail sur site, ils s’autorisent à s’éloigner à moins d’une centaine de kilomètres de leur entreprise. En contrepartie, échappant ainsi à la pression foncière, ils s’offrent la possibilité de vivre dans un logement plus vaste et un environnement plus proche de la nature.
L’affirmation de cette tendance s’observe parfaitement dans le phénomène de dépeuplement observé à Paris. Plus de la moitié des ménages au départ de la capitale élisent domicile dans une commune urbaine située au sein de l’aire d’attraction parisienne. Dans les grandes métropoles provinciales, la flambée des prix de l’immobilier entraîne les mêmes effets de migration en étoile des populations vers les villes moyennes situées à proximité.
Regain d’attractivité des villes moyennes
En réponse à cette volonté croissante de quitter les métropoles pour accéder à un rythme de vie apaisé, les villes moyennes renforcent leur pouvoir d’attraction. Ces communes de taille intermédiaire sont définies par une population comprise entre 20 000 et 100 000 habitants.
Elles ont pour principal atout de proposer toutes les commodités (axes de transport, commerces, services de santé, établissements scolaires, etc.) dans un contexte social et relationnel à dimension humaine.
Les conséquences sur le marché immobilier
L’augmentation du nombre de transactions immobilières constatée en 2021 est un symptôme manifeste de ce renversement territorial. Elle résulte, en effet, en grande partie de l’engouement nouveau pour les villes moyennes et les périphéries des grandes villes françaises. Les disparités observées au niveau des hausses de prix reflètent ces mêmes tendances : stagnation à Paris, + 5,1 % dans les dix plus grandes villes de province, + 8,1 % dans les villes moyennes(1) . La valorisation plus marquée des maisons par rapport aux appartements confirme, elle aussi, les nouvelles attentes des acheteurs en matière de cadre de vie.
Si une démétropolisation semble bien s’amorcer, il n’y a pas encore lieu de considérer cette orientation comme un mouvement d’exode urbain durable. La hausse considérable des prix et le déficit de biens disponibles dans les villes moyennes qui ont bénéficié de ces nouvelles faveurs pourraient venir relativiser l’ampleur de cette tendance.
(1) https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Conf-de-Presse/Conference-de-presse-FNAIM-janvier2022.pdf
L’immobilier de prestige, un marché en plein dynamisme
Tous les acteurs de l’immobilier de prestige partagent un même constat : le marché affiche une santé florissante. Depuis la fin du premier confinement, l’intérêt des acheteurs pour les demeures de luxe a montré un dynamisme sans précédent. L’activité exceptionnelle du secteur observée en 2021 confirme l’émergence de nouvelles attentes en matière d’investissement immobilier et de cadre de vie.
L’envolée record du marché de l’immobilier pour les biens d’exception
Dans la continuité du second semestre 2020, le marché de l’immobilier de luxe a enregistré fin 2021 des résultats record quant au volume de transactions. Malgré l’absence des traditionnels investisseurs étrangers – notamment américains et asiatiques – du fait de la crise sanitaire, tous les professionnels spécialisés dans la vente de demeures de prestige ont vu leur activité bondir, contre toute attente.
Ce marché spécifique a ainsi été porté par une clientèle favorisée essentiellement française, témoignant d’un regain d’intérêt pour des biens d’exception offrant davantage d’espace et de confort. Suite au Brexit et aux restrictions imposées par la pandémie, nombre de Français expatriés sont aussi revenus s’installer et investir dans l’Hexagone. Le retour progressif des acheteurs étrangers devrait sans nul doute contribuer à maintenir cette tendance forte au cours des mois à venir.
Un secteur d’activité en phase avec de nouvelles valeurs
La recherche d’une qualité de vie optimale
En révélant les limites de l’habitat urbain standardisé, l’expérience des confinements a profondément bouleversé les critères d’achat d’un bien immobilier. La qualité du logement a désormais conquis une place centrale dans l’existence quotidienne. Pour y accéder, les acquéreurs sont prêts à consacrer une part plus importante de leur patrimoine à l’investissement d’un bien haut de gamme.
En souhaitant disposer d’un espace extérieur, ils élèvent encore davantage le niveau de standing recherché pour leur lieu de résidence principale. Cette quête de bien-être entraîne bien souvent les acheteurs à s’éloigner des métropoles urbaines. Dans les zones péri-urbaines ou rurales, les propriétés d’exception leur proposent de belles surfaces et le cachet de l’authenticité, dans un environnement agréable et naturel.
L’immobilier de prestige comme valeur refuge
Au-delà de la recherche d’un meilleur cadre de vie, investir dans une demeure de prestige pour y habiter apparaît comme un placement sûr dans le contexte économique actuel. Alors que les produits financiers concurrents voient leur rentabilité réduite aux taux les plus bas, les belles pierres conservent tout l’attrait d’une valeur refuge. Profitant des taux bancaires encore favorables, les acquéreurs dans ce marché privilégié affichent le choix volontaire d’augmenter la part de l’immobilier dans leur actif global. Également, dans une perspective successorale, l’immobilier de luxe offre la possibilité d’un investissement à long terme grâce à un montage financier approprié dans le cadre d’une SCI familiale.
Un marché animé sur l’ensemble du territoire
L’immobilier de luxe progresse en régions
L’essor du marché immobilier haut de gamme s’observe dans toutes les régions de France. À la recherche de grands volumes intérieurs, d’un accès à l’extérieur et d’une proximité avec la nature, les acquéreurs montrent une forte appétence pour les demeures rurales. Les manoirs campagnards, petits châteaux ou somptueuses maisons de maîtres trouvent rapidement preneurs auprès d’une clientèle française citadine, délaissant sans regrets les capitales régionales.
Cet engouement pour l’immobilier résidentiel de prestige profite particulièrement aux zones côtières de Bretagne et de Normandie ainsi qu’aux départements littoraux de Nouvelle-Aquitaine (Charente-Maritime, Gironde, Pyrénées-Atlantiques). Cette même tendance continue de s’affirmer dans les territoires traditionnellement plébiscités par les acheteurs fortunés : Provence et Côte d’Azur, stations huppées des Alpes.
Le marché francilien conforte son dynamisme
À Paris, le marché immobilier de grand luxe montre aussi une vitalité inédite. Le montant des transactions connaît une forte croissance, conséquence d’une demande accrue pour les biens les plus rares bénéficiant d’un vaste espace extérieur. Fastueux appartements avec terrasse, hôtels particuliers, maisons avec jardin dans les villas privées du XVIe arrondissement voient leur cote s’emballer.
Face à la pénurie de l’offre de résidences de prestige dans la capitale intra-muros, les acheteurs parisiens se tournent vers l’ouest vers les villes calmes et arborées de la première couronne. À Neuilly, et plus généralement dans les Hauts-de-Seine et les proches communes des Yvelines, les grandes propriétés et hôtels particuliers avec jardin partent à la vente au prix fort en quelques jours.
RENT : retour sur nos tables rondes
A l’occasion du salon RENT qui avait lieu en octobre dernier rassemblant plus de 9000 visiteurs, 3 sujets d’actualité étaient abordés lors des tables rondes organisées par le Groupe SeLoger. Découvrez dès à présent les replays pour ne rien manquer des nouveautés et conseils de nos experts.
Emerger sur le digital, le nouvel enjeu des professionnels de l’immobilier
La présence des professionnels de l’immobilier sur le digital est devenu un enjeu majeur pour émerger et se distinguer de la concurrence. Aujourd’hui, les professionnels doivent communiquer là où les porteurs de projet vont, c’est-à-dire partout. La multiplicité des supports permet une mémorisation plus grande et la technologie permet de mieux cibler les prospects.
C’est pourquoi, le Groupe SeLoger propose à ses utilisateurs l’offre Expert 360 en partenariat avec Criteo : une visibilité forte pour l’enseigne, sur les 2 portails les plus puissants du marché, mais aussi sur les sites à forte notoriété comme Le Monde ou L’Equipe, et des contenus personnalisés valorisant l’expertise du professionnel.
Pour échanger autour de ce sujet : Nicolas Rieul (Directeur Général de Criteo France), Christophe Al Youssef (Directeur de l’agence Century 21 à Sèvres), Léa Maestracci (Responsable Mise en Marché Ancien du Groupe SeLoger) et Florent Guiocheau (Chief Data Officer du Groupe SeLoger).
Découvrez le replay de la table ronde « Faire émerger votre expertise sur le digital : un indispensable pour devenir le N°1 de votre secteur » en cliquant ici
L’immobilier de luxe en 2022, un marché unique : découvrez les nouveaux usages de vos prospects
Notre équipe du marché Luxe était également présente sur le RENT pour vous apporter toute son expertise. Le marché de l’immobilier de luxe est un secteur de niche et impose les professionnels à s’adresser à leurs clients de manière privilégiée.
Les besoins et les attentes évoluant constamment, Solange Roblot et Marie Courtois (Chargées de projet Luxe pour le Groupe SeLoger) font le point sur les nouveaux usages des prospects pour l’année à venir.
Découvrez en replay l’intervention de notre équipe Luxe en cliquant ici >>
L’impact de l’essor des villes moyennes sur le marché de la construction
Du côté du marché de la Construction, on constate que la crise sanitaire a eu un impact fort et notamment sur les villes moyennes. En effet, l’exode des grandes villes a créé une forte incidence sur les villes moyennes qui doivent accueillir de nouveaux résidents aux habitudes différentes. Une mutation qu’il faut réussir à mettre en place du point de vue de tous les acteurs du marché de la construction.
Pour échanger sur ce sujet, Cécilia Ranson (chef de marché Construction pour le Groupe SeLoger) et David Lacroix (Président IDF du Pôle Habitat FFB) sont les experts pour faire un bilan de l’impact de cet essor.
Cliquez ici pour découvrir le replay >>
Quels sont les critères d’achat des acquéreurs dans le neuf ?
Investir dans un bien immobilier ne se fait pas à la légère. En définissant vos futurs programmes immobiliers dans le neuf, vous devez tenir compte des tendances des acheteurs et de leurs besoins. De cette manière, le promoteur immobilier répondra au mieux aux besoins des futurs acquéreurs, facilitant ainsi la décision d’investir. Alors, quels sont les principaux critères d’achats dans le neuf ?
La situation géographique du bien immobilier, le critère numéro un des acquéreurs
L’emplacement du bien immobilier est en général le premier critère d’achat pour les candidats à l’investissement. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, la zone géographique est souvent déterminante. Elle regroupe plusieurs critères.
La facilité d’accès à différentes commodités
Il s’agit de la proximité du lieu de travail, des établissements scolaires et lieux de garde des enfants (crèches, centres de loisirs…), mais aussi des proches (famille, amis) et des commodités (structures de santé, commerces, lieux culturels…)
La desserte en transports en commun ou une desserte routière facile d’accès est également importante.
> L’attractivité du quartier d’implantation
Il dépend de l’importance des espaces naturels et des zones aménagées en jardin(s) ou en parc(s). Le style architectural du quartier peut aussi jouer, ainsi que son dynamisme (lié à la présence de commerces ou de lieux de sociabilité comme les bars ou les restaurants).Les frais annexes comme les impôts fonciers ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont des critères liés à l’emplacement qui peuvent avoir leur importance.
> L’aménagement présent et futur des environs
De nombreux futurs propriétaires tiennent compte des évolutions d’urbanisme, notamment dans le cas d’une première acquisition, souvent revendue au bout de quelques années. Le plan local d’urbanisme est généralement consulté par les acquéreurs, afin de connaître les servitudes, mais aussi les projets d’aménagement à venir : zone commerciale, routes, parcs… Si le bien est concerné par le droit de préemption urbain, cela peut jouer négativement sur la décision d’achat.
Définition : le droit de préemption urbain
Dans certaines zones définies sur le plan local d’urbanisme, la commune ou l’intercommunalité se réserve le droit d’acquérir en priorité le bien lorsque le propriétaire le met en vente. Il s’agit en général de quartiers voués à la réhabilitation, au renouvellement urbain ou pour l’aménagement de zones naturelles.
Les caractéristiques du bien immobilier, un critère primordial
Les caractéristiques du bien lui-même sont le deuxième critère important dans la décision d’achat des acquéreurs. Les futurs propriétaires vont tenir compte de plusieurs choses :
> Le type de bien : selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le prix au mètre carré sera en général plus élevé pour un appartement.
> La surface habitable : elle dépend des besoins immédiats des acquéreurs, mais aussi de l’évolution du foyer (enfants à venir par exemple). L’agencement des pièces est directement lié à ce critère, ainsi que l’exposition. Un logement de surface réduite, mais bien agencé, aura davantage de valeur qu’un appartement vaste mal distribué.
> Les équipements annexes : la présence d’un balcon ou d’une terrasse, d’une cave ou de combles aménagés ou aménageables… En ville, proposer une place de parking ou un garage sont des critères déterminants, sauf si le bien cible une population très utilisatrice de transports en commun (comme les jeunes et les étudiants).
> La qualité de la construction et les performances énergétiques : un logement très performant sera plus cher à l’achat, mais il permettra des économies d’énergie considérables.
Bon à savoir : les critères pour un investissement locatif
Dans ce cas, les acheteurs ne font pas l’acquisition du bien en fonction de leurs propres critères, mais de ceux des locataires qu’ils vont cibler. Par exemple, s’il s’agit d’un studio destiné à des étudiants, la proximité des transports en commun ou de l’université sera déterminante. La rentabilité prévisible du bien entrera également en ligne de compte dans le choix d’acquisition.
La plupart de ces critères sont des constantes dans la décision d’achat des futurs propriétaires immobiliers. La crise sanitaire n’a pas trop impacté le marché immobilier avec une baisse des ventes de seulement 4 % selon la FNAIM (1) en 2020. Cependant, certains critères ont vu leur importance augmenter, notamment l’attrait des ménages pour des petites villes. Pourvues de services de proximité et d’une qualité de vie meilleure, elles profitent en outre du développement du télétravail.
Les trois points clés à retenir :
1. La situation géographique du bien est le premier critère déterminant l’achat chez les investisseurs immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
2. Les prestations intrinsèques du bien viennent en second critère et l’aménagement des logements est tout aussi important que la surface ;
3. En cas d’investissement locatif, les acquéreurs tiennent compte des besoins des futurs locataires et de la population ciblée (étudiants, familles, retraités…).
Source :
https://www.fnaim.fr/4196-impact-de-la-crise-sanitaire-sur-l-immobilier-et-sur-les-attentes-des-menages.htm
BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2021
Nouvelle hausse des prix des maisons anciennes
Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont doucement repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été d’autant plus apparente que les « beaux » biens étaient devenus plus rares, avec l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythme rapide, pour atteindre + 3.4 % sur 3 mois en septembre.
En outre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.5 % sur un an à fin septembre, contre + 4.9 % il y a un an à la même époque). Elle a bénéficié d’une progression toujours soutenue durant l’été : le rythme de la hausse s’étant d’ailleurs établi à + 2.8 % sur le seul mois de septembre. Toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution, même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) pourtant déjà très élevés, partout.
Recul rapide des prix des maisons neuves
Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister, même si durant l’été la production de crédits au neuf s’est repliée, au-delà du reflux saisonnier habituel. L’amélioration des conditions de crédit n’est plus suffisante pour soutenir la demande. Et la longue période d’amplification de la hausse des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement.
La hausse des prix des logements neufs est donc moins rapide que par le passé, avec + 2.0 % sur un an en septembre, contre + 3.9 % il y a un an à la même époque.
Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se renforce au fil des mois : même si en septembre la stabilisation se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, les prix ont baissé de 9.5 % sur un an. Le choc est marqué, alors qu’en septembre 2020 les prix progressaient de 4.1 % sur un an.
En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs ne fait que ralentir. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.8 % il y a un an.
Maintien des tensions sur les prix dans les grandes villes
La hausse des prix des logements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Si on se limite aux villes de plus de 100 000 habitants, les prix n’ont reculé en septembre qu’à Limoges où les hésitations du marché se renforcent depuis le début de l’été, après une année de hausse des prix à deux chiffres. Ainsi, la baisse des prix n’est pas à l’ordre du jour dans les grandes villes : en revanche, un ralentissement de la hausse commence à se percevoir dans plusieurs d’entre elles.
Certes, une hausse des prix des appartements anciens de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) se constate toujours dans près de 26 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Mais depuis la fin du printemps, l’augmentation ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés : par exemple à Metz, à Poitiers ou à Strasbourg où néanmoins la hausse est toujours à deux chiffres. Mais aussi à Nantes, à Orléans ou à Valence avec un freinage de l’augmentation : de 12 ou 14 % à 8 ou 9 %. Le coup de frein le plus spectaculaire étant certainement à Albi ou à Mulhouse : de 13 à 14 % à moins de 4 %. Sans oublier des villes moyennes comme La Rochelle, Tourcoing ou Troyes qui ont brutalement quitté les progressions à deux chiffres !
Mais l’augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province, comme à Angers, à Laval ou à Tours. Ainsi qu’à Paris avec des prix signés qui s’élèvent maintenant de 7.3 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 ; des prix signés supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements.
Essoufflement de la demande
Aussi, après plusieurs mois d’une progression rapide de l’activité, le rythme d’évolution de la production a commencé à nettement ralentir en juillet. Et ce ralentissement s’est renforcé durant tout l’été, au-delà de l’affaiblissement saisonnier habituel du marché. Les achats des particuliers sont en effet devenus moins faciles à financer : si de nombreux candidats à l’achat ne peuvent plus rentrer sur le marché, ce n’est pas en raison de la hausse des prix de l’ancien, mais parce les apports personnels exigés par les banques sont à des niveaux tels qu’une large partie de la demande potentielle est exclue du marché.
Durant le 3ème trimestre, la demande a donc baissé de 5.6 %, en glissement annuel. Pour autant, les achats de logements anciens ont augmenté de 10.2 % à fin septembre (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2020), par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement. Car ils restent en recul de 9.2 % par rapport à 2019 (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2019).
Des marges au plus bas
En septembre 2021, France entière, les marges de négociation restent à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps.
Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.8 % en septembre) se maintient à 25 % sous sa moyenne de longue période, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Dans le contexte de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été, la demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges restent au plus bas : comme, notamment, en Auvergne, en Haute Normandie et en Ile de France.
Sur le marché des appartements où la hausse des prix est toujours rapide, les marges sont descendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années (3.7 % en septembre). Alors que depuis le début de l’été les prix signés augmentent plus de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande est élevée, face à une offre souvent insuffisante (Basse Normandie, Lorraine, Pays de la Loire ou Rhône-Alpes, notamment), les marges sont au plus bas : les vendeurs font le marché.
Des dynamiques régionales très différentes
Si durant le 3ème trimestre le nombre de compromis signés a reculé de 5.6 % pour la France entière, les évolutions diffèrent sensiblement entre les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché s’est affaibli plus rapidement que dans d’autres, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique.
Dans les régions où les prix de l’immobilier sont partiellement déconnectés des revenus des candidats à l’achat ou lorsque les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes face au resserrement de l’accès au crédit, l’activité a reculé d’au moins 10 % : Basse Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Ile de France, Pays de la Loire et Picardie.
En revanche, les ventes ont encore augmenté d’au moins 5 % lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Aquitaine, Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, PACA et Rhône-Alpes).
Ailleurs, les ventes ont hésité ou n’ont que faiblement diminué.
Stabilité des écarts de prix entre les métropoles
Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, voire Grenoble et Lille) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.
En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 40 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Nantes et Rouen (de l’ordre de 20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la ville-centre est toujours marquée. Sur Rennes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 25 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de la ville-centre. Avec des prix comparables entre la ville-centre et la périphérie, Brest, Marseille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais surtout une moindre attractivité du centre de la métropole : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.
L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 7 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Montpellier et Strasbourg. En revanche, les hausses sont maintenant très faibles sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon et de Toulouse. Et dans tous les espaces métropolitains, la baisse des prix des maisons se poursuit.
BAROMÈTRE LPI-SELOGER septembre : les tendances des marchés immobiliers à fin août 2021
Rebond des prix des maisons anciennes
Au fil des mois, la hausse des prix des logements anciens se fait moins vive : + 2.7 % sur un an, pour retrouver un rythme d’augmentation comparable à celui de l’année 2016. Mais il y a 5 ans, les prix des appartements et ceux des maisons progressaient à un rythme comparable. En revanche, si la hausse a nettement ralenti depuis l’année dernière (+ 4.8 % en 2020), c’est en raison de la baisse du prix des maisons.
A fin août, les prix des maisons anciennes baissent de 2.1 % sur un an. En effet, dès la sortie du 1er confinement, ils se sont nettement redressés (une marche de 5 à 6 %), pour se maintenir à niveau élevé durant l’été et l’automne 2020. Mais le soufflet s’est dégonflé dès le début de 2021 : toutes les tailles de maisons ont été concernées par le repli qui explique cette baisse sur un an. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir en juillet : la hausse s’est accélérée en août, avec + 2.5 % sur 3 mois. Pourtant, le resserrement de l’accès au crédit décourage toujours une partie de la demande.
Par contre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu : + 6.4 % sur un an à fin août, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. D’ailleurs, sur 3 mois, l’augmentation est toujours très rapide : + 3.1 %, confirmant les évolutions constatées depuis la fin de l’hiver dernier. Et toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution : même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) s’élèvent rapidement, après plusieurs mois d’hésitations.
Poursuite de la baisse des prix des maisons neuves
La baisse des prix des maisons neuves est toujours rapide : – 5.1 % en août, sur les 3 derniers mois. Mais depuis juillet dernier, et après 6 mois de diminution à un rythme soutenu, le recul se fait moins rapide. Pourtant en août, les prix ont reculé de 5.5 % sur un an tandis qu’en 2020 à la même époque, ils augmentaient de 3.1 %.
En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs se maintient à un niveau élevé, avec + 4.4 % sur un an : pour retrouver des hausses aussi rapides, il faut revenir au début de l’année 2012, avant que le marché ne se dégrade fortement.
Au total, la hausse des prix des logements neufs ralentit encore, avec en août + 2.6 % sur un an.
Des différences de prix persistantes entre les grandes villes
La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Elle est d’au moins 10 % sur un an dans plus d’un quart d’entre elles, sans véritables signes de ralentissement de l’augmentation.
Par exemple sur Paris où les prix signés dépassent les 10 000 €/m² dans 16 arrondissements, le rythme de la hausse se maintient à plus de 6 % pour le 3ème mois consécutif (+ 6.3 % sur un an en août) : alors que les prix affichés progressent de 6.7 % sur un an, confirmant que les offreurs tablent toujours sur la poursuite de la hausse, comme ils l’affichent depuis plus d’un an.
Et comme presque partout les hausses sont rapides, les différences de prix persistent entre les grandes villes. Ainsi, si les prix de Levallois-Perret et de Neuilly sur Seine sont comparables à ceux de Paris, passer la Seine pour Asnières ou Courbevoie se traduit toujours par une baisse de prix de 35 % ; passer la Défense pour Colombes ou Nanterre, par une baisse de 50 % ; passer le périphérique nord pour Aubervilliers ou Saint Denis, par une baisse de 60 % …
Et si Bordeaux ou Lyon sont moins chères de 10 % que Colombes ou Nanterre, elles sont en revanche plus chères de 25 à 30 % que Mérignac et Pessac ou que Villeurbanne. Ces dernières étant elles-mêmes 3 fois plus chères que les départements à dominante rurale !
Un été en demi-teinte
En dépit d’un début d’année hésitant, les achats de logements anciens par des particuliers ont nettement progressé durant le 1er semestre : + 21.0 %, en glissement annuel. L’activité a en effet bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit et du dynamisme d’une offre bancaire qui, dans la perspective des nouvelles contraintes sur l’apport personnel imposées par la Banque de France, a cherché à satisfaire largement la demande.
Mais dès le début de l’été, les achats des particuliers ont commencé à devenir moins faciles à financer. Sur juillet et août, la demande a baissé de 11.7 %, en glissement annuel : par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement.
Néanmoins, sur les 8 premiers mois de l’année, le niveau des ventes est en hausse de 10.5 % en glissement annuel. Pour autant, elle reste de 11.0 % inférieure à son niveau des mois de janvier à août 2019.
Tensions sur le marché des appartements
En août 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps.
Sur le marché des appartements où la hausse des prix reste très rapide, les marges reculent encore (3.6 % en août) et elles sont redescendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années. Alors que depuis le début du printemps les prix signés augmentent près de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat restent très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande reste très élevée, face à une offre souvent insuffisante (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin ou Poitou-Charentes, notamment), les négociations ont quasiment disparu : les vendeurs font le marché.
Sur le marché des maisons, le taux de marge (4.0 % en août) s’est redressé, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Il reste néanmoins toujours très faible, en dépit de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges ont encore reculé (Aquitaine, Auvergne, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie, notamment).
Belle progression des ventes dans la plupart des régions
En dépit d’un début d’été marqué par les hésitations de la demande, les ventes réalisées de janvier à août 2021 sont de 10.5 % supérieurs à leur niveau des huit premiers mois de 2020. Mais dans certaines régions, le marché s’est récemment affaibli plus rapidement ou il ne s’était pas redressé aussi nettement qu’ailleurs.
Après un rebond souvent rapide au printemps, les ventes enregistrent un repli de l’ordre de 5 % dans 5 régions : Alsace, Basse Normandie, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie.
Dans toutes ces régions, la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente) a été altérée par l’évolution des prix de l’immobilier, alors que le resserrement de l’accès au crédit décourageait une partie de la demande.
Ailleurs, les ventes progressent d’au moins 5 %. Dans 5 régions, l’augmentation est même de 15 % (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin et Poitou-Charentes) : dans ces régions, l’accession à la propriété continue à pleinement bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit et du dynamisme de l’offre bancaire.
Baisse persistante des prix des maisons dans les métropoles
L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 8 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole et l’Eurométropole de Strasbourg : sur ces territoires métropolitains, les hausses sont même à 2 chiffres dans les villes-centre. Et presque partout, les augmentations restent les plus rapides sur les villes-centre, l’attractivité des communes périphériques mise en lumière depuis le 1er confinement s’étant progressivement atténuée.
Cependant, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis la fin du printemps, la baisse des prix des maisons mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide (au moins 10 % sur un an) sur Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste en revanche la plus lente (de l’ordre de 2 %) sur Brest Métropole, l’Eurométropole de Strasbourg et la Métropole de Nice-Côte d’Azur, voire sur la Métropole Européenne de Lille, la Métropole du Grand Nancy et la Métropole de Lyon (de l’ordre de 3 %) : sur Brest, Lille et Nice, les prix des maisons augmentent encore dans la ville-centre, sur des marchés caractérisés par la pénurie de biens de qualité ; en revanche les baisses sont générales et comparables sur les 3 autres métropoles entre la ville-centre et la périphérie. Un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir.
Y a-t-il une crise de l’offre dans les logements neufs en 2021 ?
La forte baisse des mises en chantier laisse craindre une véritable pénurie sur le marché de l’immobilier. Affecté par les paralysies et les pénuries liées à la pandémie de Covid-19, le secteur de la construction tente aujourd’hui de reprendre un bon rythme de croisière. Mais cela suffira-t-il à éviter une pénurie d’offres sur le marché du logement neuf ? État des lieux et perspectives.
État des lieux
Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, de mai 2020 à avril 2021, le nombre de permis de construire accordés s’élève à 405 700 (-6,5 % sur un an), et 387 500 logements ont été mis en chantier (+7 % sur un an). Ces chiffres restent très inférieurs à ceux observés au cours l’année 2017 (499 000 permis accordés et 437 200 mises en chantier), considérée dans le secteur du bâtiment comme une année de référence.
Les contraintes conjoncturelles
Le premier confinement (17 mars – 10 mai) a mis à l’arrêt tous les chantiers de construction. Dans le même temps, les filières d’approvisionnement nationales et internationales se désorganisaient et s’appauvrissaient. Si l’activité connaît aujourd’hui un net rebond, les effets de la pandémie et de la pénurie actuelle des matériaux de construction pourraient peser sur le bilan annuel des constructions de logements en France. Olivier Salleron, de la Fédération française du bâtiment, estime que 30 % des chantiers risquent la mise à l’arrêt par manque de matériaux dans les semaines à venir.
Les contraintes structurelles
Les élections municipales
2020 a été une année d’élection municipale. Comme en 2008, et 2014, ces élections se traduisent par une baisse drastique du nombre de permis de construire accordés par les municipalités. Les maires en place gèlent tout projet pouvant mécontenter leurs administrés, tandis que les maires nouvellement élus ont besoin de temps pour mettre en place leur équipe et leur politique urbanistique. En mars 2020, BFM publiait une enquête qui dévoilait ce phénomène. Celle-ci révélait que la construction de logements collectifs avait littéralement plongé dans une quinzaine de villes de plus de 15 000 habitants.
Le manque et le prix du foncier
Entre légitime protection contre l’artificialisation des sols, protection des zones agricoles et naturelles et libération de foncier à bâtir, la France semble ne pas parvenir à trouver une politique cohérente d’aménagement de son territoire. La réhabilitation des friches industrielles reste malheureusement insuffisamment pratiquée. Le foncier est rare et de plus en plus cher !
L’inflation des normes
De la loi ALUR à la future RE2020 qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022, l’accumulation des normes et obligations pesant sur les promoteurs immobiliers se traduisent inévitablement par une hausse du coût de la construction. Faute de rentabilité, certains projets ne dépassent pas le stade de l’étude préalable.
Bon à savoir : Les surcoûts de construction en 2021
Dans une étude préalable des impacts de la RE2020, le gouvernement évalue les surcoûts de construction entre 3 et 5 % en 2021, 5 et 8 % de 2024 à 2030, et 7,5 et 15 % à compter de 2030. En valeur, ces surcoûts s’établissent à 1,93 Md d’euros par an de 2022 à 2023, 3,54 Mds d’euros de 2023 à 2027 et de 6,04 Mds d’euros à compter de 2030.
L’accès au crédit immobilier
La crise économique générée par la pandémie de Covid-19 a fragilisé de nombreux secteurs, jusque-là épargnés par les incertitudes économiques. Face à l’augmentation du risque, les banques ont, sur recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, durci les conditions d’accès au crédit. Cette restriction de l’accès au crédit pèse lourdement sur les primo-accédants, ne disposant généralement pas du niveau d’apport personnel à présent exigé.
La hausse des prix
Ce qui est rare est cher : l’immobilier neuf ne déroge pas à la règle ! L’Île-de-France, mais aussi les grandes villes de province comme Lyon, Nice ou Marseille, connaissent une envolée des prix du mètre carré neuf. À Lille, les prix enregistrent même une hausse record de 7 %. Selon le Laboratoire de l’immobilier, le prix moyen du mètre carré d’un logement neuf en France (hors maisons individuelles) s’établit désormais à 4 650 euros.
Sauver de la pénurie par… la baisse de la demande ?
Affectée par différents facteurs, l’offre de logements neufs peine aujourd’hui à répondre à une demande qui se maintient grâce à un coût de l’argent extrêmement bas. Les investisseurs possédant les garanties suffisantes arrivent en effet à se financer à de très bons taux. On peut néanmoins s’interroger sur la solidité de la demande dans les mois et années à venir si les taux d’emprunt devaient remonter. Si plusieurs banques centrales de par le monde ont déjà relevé leur taux directeur, la BCE ne l’envisage que pour 2023. Au niveau de prix actuel du mètre carré, chaque dixième du taux d’emprunt compte en matière de rentabilité des investissements immobiliers.
La baisse de l’offre, si elle se confirme, pourrait accentuer la hausse déjà constatée des prix. Les investisseurs, échaudés par ces derniers, pourraient délaisser un temps l’investissement locatif en attendant de meilleurs jours. Le secteur échapperait ainsi à la pénurie, mais pour une bien mauvaise raison : tomber de Charybde en Scylla.
Les trois points clés à retenir :
1. Les mises en chantier se maintiennent à un niveau relativement bas.
2. 30 % des chantiers de construction pourraient être affectés par la pénurie des matériaux.
3. De nombreux facteurs structurels entravent la construction de logements neufs en France.
Sources :
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/logement-neuf-le-rebond-des-mises-en-chantier-se-confirme_AN-202106010542.html
https://www.batiactu.com/edito/penuries-emploi-re2020-ffb-parle-sujets-brulants-qui-62062.php
https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/immobilier-le-vrai-prix-au-m2-des-logements-neufs-dans-les-grandes-villes-de-france_AN-201911210424.html
http://www.senat.fr/rap/r20-434/r20-43412.html#:~:text=Dans%20son%20%C3%A9valuation%20pr%C3%A9alable%20de,15%20%25%20%C3%A0%20compter%20de%202030
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/municipales-ces-villes-qui-ont-stoppe-la-production-de-logements-a-l-approche-des-elections_AN-202003050426.html
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.liberkeys.com/blog/prix-de-limmobilier-neuf-senvolent-en-france
La pénurie des matériaux : hausse des prix
Retards de production et désorganisation des livraisons liés à la pandémie, envolée de la construction aux États-Unis et en Chine, et rénovation énergétique soutenue en France, la construction peine à s’approvisionner en matériaux de construction. Offre contrainte et demande soutenue : les prix s’envolent. Une situation préoccupante pour que le ministre de l’Économie s’en empare. SeLoger revient sur un phénomène inédit, sur ses conséquences pour le secteur de la construction et sur les mesures prises par Bruno Le Maire pour aider les professionnels du bâtiment à franchir cette passe difficile.
Une crise d’une ampleur inédite
Apparue courant 2020, la pénurie des matériaux de construction n’a pas cessé de s’aggraver. Professionnels de la construction, la situation ne vous a pas échappé et commence sérieusement à vous inquiéter. Vous êtes déjà nombreux à avoir alerté la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment : la CAPEB relève des hausses de prix de 5 à 300 %. À ce problème de prix s’ajoutent ceux liés aux incertitudes de livraison : nombre de fournisseurs sont aujourd’hui incapables de garantir un délai.
Force est de constater que tout manque et tout augmente.
Selon les données de l’Insee :
> l’acier de construction a augmenté de 31,3 %,
> le PVC de 28,6 %,
> les tôles de 25,4 %,
> le cuivre de 22,2 %,
>les polyuréthanes de 11,6 %.
Le déséquilibre mondial de l’offre et de la demande ne semble pas se résorber et l’indice du coût de la construction relevé par l’Insee s’établit au premier trimestre 2021 à 1822, en augmentation de 2,94 % sur un an. La situation semble en outre s’aggraver : récemment interrogé par Ouest France, le patron d’une entreprise de la charpente de la Sarthe constate l’allongement des délais de livraison : de 8 à 12 semaines jusqu’alors, il faut aujourd’hui de 16 à 20 semaines pour obtenir certains bois.
En pleine relance, après trois confinements successifs liés à la crise de la COVID-19, la construction risque à nouveau la paralysie. Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment, estime que 30 % des chantiers risquent d’être mis à l’arrêt au moment où les carnets de commandes sont pleins.
Bon à savoir : mais où est passé le bois de construction ?
En France, les professionnels de la construction peinent à trouver le bois nécessaire à leur chantier. De fait, les chèques rénovation accordés par l’administration Trump aux familles américaines ont très bien fonctionné. Outre Atlantique, la rénovation bat son plein à un moment où la filière bois américaine est très affaiblie par manque de scieries opérationnelles. Les États-Unis importent donc massivement du bois européen notamment Allemand. La France, malgré les 31 % de son territoire occupé par la forêt, importe 40 % de son bois de construction depuis l’Allemagne fournissant aujourd’hui prioritairement les USA.
La réaction du ministère de l’Économie
Quand le bâtiment va, tout va. Le ministère de l’Économie n’a pas, en cette période de sortie de crise, oublié la célèbre et ancienne formule du député Martin Nadaud (1815-1898). La menace d’une paralysie des chantiers est prise très au sérieux par Bruno Le Maire, compte tenu de l’impact prévisible pour la croissance nationale. Après un recul de 8 % du PIB en 2020, le Gouvernement espère aujourd’hui dépasser sa prévision de croissance fixée à 6 %. Concrètement, la France ne peut pas se permettre une crise dans le secteur de la construction.
Alerté par différents acteurs de la construction en France, Bruno Le Maire a, le 15 juin dernier, tenu une réunion de crise consacrée aux difficultés d’approvisionnement. Le ministre de l’Économie a annoncé trois mesures concrètes :
> l’envoi d’une circulaire aux acheteurs de l’État leur demandant de ne pas appliquer de pénalités en cas de retard lié à la pénurie actuelle des matériaux de construction ;
> la création d’un comité de crise dédié à détection des situations et comportements anormaux (en un mot spéculatifs) et au renforcement de la solidarité entre les professionnels de la filière du bâtiment ;
> la création d’une médiation de filière pour tout le secteur. La pénurie actuelle de matériaux de construction met une fois de plus à mal le modèle économique actuel de la mondialisation.
Le « tout importation » place le bâtiment comme d’autres secteurs en situation de dépendance vis-à-vis de circuits d’approvisionnement potentiellement fragiles. Des difficultés qui plaident pour la relocalisation de la production des matériaux de la construction française. Une réflexion à mener sous l’angle écologique dans l’esprit de la Réglementation Environnementale 2020 : choisir des matériaux (notamment isolants) biosourcés et locaux.
Les trois points clés à retenir :
1. La pénurie touche tous les types de matériaux ;
2. 30 % des chantiers de construction pourraient être mis à l’arrêt ;
3. Les acheteurs de l’État ont pour consigne de ne pas appliquer les pénalités prévues en cas de retard de livraison lié à la pénurie de matériaux.
Sources :
https://www.capeb.fr/actualites/penurie-et-hausse-des-prix-des-materiaux-la-capeb-est-mobilisee-7gbnzu
https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-limpact-inquietant-de-la-flambee-des-materiaux-sur-les-prix-des-maisons-neuves-1407689
https://www.insee.fr/fr/statistiques/5396226
https://www.batiactu.com/edito/penuries-emploi-re2020-ffb-parle-sujets-brulants-qui-62062.php
https://www.franceculture.fr/emissions/la-question-du-jour/comment-expliquer-la-penurie-de-bois-en-france
https://www.ouest-france.fr/economie/entreprises/crise-du-coronavirus/materiaux-electronique-nourriture-les-4-principales-penuries-en-france-au-mois-de-septembre-59c918fa-116b-11ec-b41b-5a71844b338c
La loi SRU prolongée au-delà de 2025 : quelles conséquences pour la promotion immobilière ?
La loi SRU : 25 % de logements sociaux en 2025
Adoptée le 13 décembre 2000, la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, couramment abrégée loi SRU à modifier le cadre légal de l’urbanisme en France. Son article 55 impose un quota de 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 1 500 habitants d’Île-de-France et de 3 500 habitants pour les autres régions, comprises dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants possédant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ce quota devrait atteindre 25 % d’ici à 2025.
Les communes ne respectant pas ce taux de logements sociaux s’exposent à des sanctions financières. Le préfet est aujourd’hui habilité à constater par arrêté la carence et délivrer lui-même un permis de construire. Il s’agit pour l’État de favoriser une plus grande mixité sociale.
Sur le plan des règles d’urbanisme, la loi SRU a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce dernier intègre beaucoup plus de paramètres que le précédent afin de parfaire la gestion des zones constructibles.
Bon à savoir : Les chiffres 2020
Sur 2 091 communes concernées par l’obligation de proposer au moins 20 % de logements sociaux, 224 sont actuellement exemptées, 767 sont en conformité avec la loi et 1 100 ne la respectent pas.
Faire face à la pénurie de logements sociaux
Face à la pénurie de logements sociaux, le ministère du Logement utilise deux outils très différents :
– L’article 55 de la loi SRU et son quota de 20 % ;
– Les dispositifs de défiscalisation Pinel pour l’immobilier neuf et Denormandie pour l’ancien.
Malgré les efforts continus des ministres du Logement successifs, la France manque de logements sociaux. Rien qu’à Paris, ce sont plus de 100 000 personnes qui sont en attente d’un logement HLM. La pandémie et ses conséquences économiques ont en outre fragilisé de nombreux ménages qui aujourd’hui se tournent vers le logement social pour obtenir un toit compatible avec leurs possibilités financières.
Décidée à mettre la pression sur les municipalités concernées, madame la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, envisage dès décembre 2020 de durcir les sanctions financières liées aux carences en logements sociaux. Le Sénat prolonge finalement la loi SRU au-delà de la date d’échéance initiale fixée au 31 décembre 2025.
Les conséquences pour la promotion immobilière
À première vue, cette prolongation de la loi SRU pourrait apparaître comme complètement positive pour la promotion immobilière et le bâtiment. Sous pression, contrainte de passer de 20 à 25 % de logements sociaux, les municipalités devront accorder des permis de construire des logements collectifs. Les effets sont dans les faits plus contrastés !
Concrètement, la loi impose pour tout projet de plus de 10 logements, ou d’un SHON (Surface Habitable Œuvre Nette) d’au moins 2 000 m², un quota de 25 % de logements sociaux. Ces appartements seront donc revendus à des offices HLM à perte par le promoteur qui compensera ce manque à gagner auprès des acheteurs privés classiques. Pour ces derniers, le prix au m² déjà élevé subit un surcoût ! La hausse des prix dans les communes cherchant à rattraper leurs carences en matière de logements sociaux risque alors d’être importante. Les acheteurs privés traditionnels écarteront ces dernières de leur secteur d’investissement, entraînant à leur suite les acteurs de la promotion immobilière : un cercle vicieux entraînant l’effet inverse de celui escompté par l’autorité publique.
Toute médaille a son revers, et la prolongation de la loi SRU n’est pas sans risque pour l’activité de la promotion immobilière. Elle pose clairement la question du lien entre exigences légales et prix du m². La faiblesse du foncier disponible dans certaines communes, les contraintes urbanistiques, les normes de performances énergétiques et environnementales, et les exigences en matière de logements sociaux s’accumulent. Cet empilement a un coût. Ce dernier se traduit par un prix au m² du neuf qui ne cesse de monter. Pour l’heure, le niveau historiquement bas des crédits immobiliers maintient les capacités de financement des investisseurs, mais jusqu’à quand ?
Les trois points clés à retenir :
– Le quota de logements sociaux devrait passer de 20 à 25 % d’ici 2025 ;
– La loi impose 25 % de logements sociaux pour les projets de plus de 10 logements ou d’un SHON d’au moins 2 000 m² ;
– Les normes et exigences légales pèsent sur le prix au m² neuf.
Sources :
https://www.ast-groupe.fr/actualite/loi-sru-ou-en-est-on
https://www.ecologie.gouv.fr/larticle-55-loi-solidarite-et-renouvellement-urbain-sru-mode-demploi
http://www.citego.org/bdf_fiche-document-675_es
Caroline Evans de Gantès (Country Managing Director Groupe SeLoger) invitée au Ministère du Logement
Le 31 août 2021, Le Groupe SeLoger était invité comme partenaire et acteur référent pour une table ronde sur « Habiter la France de demain » et les attentes des français en matière d’immobilier.
Caroline Evans de Gantès était l’une des 20 personnes invitées par le Ministère du Logement pour représenter le Groupe SeLoger, seule plateforme immobilière intégrée au projet pour aider le Ministère à sonder du 28/06 au 15/08 les citoyens, porteurs d’un projet immobilier, sur leurs visions de l’habitat de demain..
Lors de cette table ronde, Caroline a ainsi pu délivrer à l’ensemble des invités présents ainsi que quelques journalistes, les attentes des porteurs de projets et leurs état d’esprit. Quelques minutes d’intervention pour délivrer l’essentiel sous la prise de note de la ministre et de son cabinet, pour mieux agir, mieux construire et mieux habiter la France demain.
Nous vous proposons de consulter notre article complet sur le sujet, en cliquant ici.