Quels sont les critères d’achat des acquéreurs dans le neuf ?
Investir dans un bien immobilier ne se fait pas à la légère. En définissant vos futurs programmes immobiliers dans le neuf, vous devez tenir compte des tendances des acheteurs et de leurs besoins. De cette manière, le promoteur immobilier répondra au mieux aux besoins des futurs acquéreurs, facilitant ainsi la décision d’investir. Alors, quels sont les principaux critères d’achats dans le neuf ?
La situation géographique du bien immobilier, le critère numéro un des acquéreurs
L’emplacement du bien immobilier est en général le premier critère d’achat pour les candidats à l’investissement. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, la zone géographique est souvent déterminante. Elle regroupe plusieurs critères.
La facilité d’accès à différentes commodités
Il s’agit de la proximité du lieu de travail, des établissements scolaires et lieux de garde des enfants (crèches, centres de loisirs…), mais aussi des proches (famille, amis) et des commodités (structures de santé, commerces, lieux culturels…)
La desserte en transports en commun ou une desserte routière facile d’accès est également importante.
> L’attractivité du quartier d’implantation
Il dépend de l’importance des espaces naturels et des zones aménagées en jardin(s) ou en parc(s). Le style architectural du quartier peut aussi jouer, ainsi que son dynamisme (lié à la présence de commerces ou de lieux de sociabilité comme les bars ou les restaurants).Les frais annexes comme les impôts fonciers ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont des critères liés à l’emplacement qui peuvent avoir leur importance.
> L’aménagement présent et futur des environs
De nombreux futurs propriétaires tiennent compte des évolutions d’urbanisme, notamment dans le cas d’une première acquisition, souvent revendue au bout de quelques années. Le plan local d’urbanisme est généralement consulté par les acquéreurs, afin de connaître les servitudes, mais aussi les projets d’aménagement à venir : zone commerciale, routes, parcs… Si le bien est concerné par le droit de préemption urbain, cela peut jouer négativement sur la décision d’achat.
Définition : le droit de préemption urbain
Dans certaines zones définies sur le plan local d’urbanisme, la commune ou l’intercommunalité se réserve le droit d’acquérir en priorité le bien lorsque le propriétaire le met en vente. Il s’agit en général de quartiers voués à la réhabilitation, au renouvellement urbain ou pour l’aménagement de zones naturelles.
Les caractéristiques du bien immobilier, un critère primordial
Les caractéristiques du bien lui-même sont le deuxième critère important dans la décision d’achat des acquéreurs. Les futurs propriétaires vont tenir compte de plusieurs choses :
> Le type de bien : selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le prix au mètre carré sera en général plus élevé pour un appartement.
> La surface habitable : elle dépend des besoins immédiats des acquéreurs, mais aussi de l’évolution du foyer (enfants à venir par exemple). L’agencement des pièces est directement lié à ce critère, ainsi que l’exposition. Un logement de surface réduite, mais bien agencé, aura davantage de valeur qu’un appartement vaste mal distribué.
> Les équipements annexes : la présence d’un balcon ou d’une terrasse, d’une cave ou de combles aménagés ou aménageables… En ville, proposer une place de parking ou un garage sont des critères déterminants, sauf si le bien cible une population très utilisatrice de transports en commun (comme les jeunes et les étudiants).
> La qualité de la construction et les performances énergétiques : un logement très performant sera plus cher à l’achat, mais il permettra des économies d’énergie considérables.
Bon à savoir : les critères pour un investissement locatif
Dans ce cas, les acheteurs ne font pas l’acquisition du bien en fonction de leurs propres critères, mais de ceux des locataires qu’ils vont cibler. Par exemple, s’il s’agit d’un studio destiné à des étudiants, la proximité des transports en commun ou de l’université sera déterminante. La rentabilité prévisible du bien entrera également en ligne de compte dans le choix d’acquisition.
La plupart de ces critères sont des constantes dans la décision d’achat des futurs propriétaires immobiliers. La crise sanitaire n’a pas trop impacté le marché immobilier avec une baisse des ventes de seulement 4 % selon la FNAIM (1) en 2020. Cependant, certains critères ont vu leur importance augmenter, notamment l’attrait des ménages pour des petites villes. Pourvues de services de proximité et d’une qualité de vie meilleure, elles profitent en outre du développement du télétravail.
Les trois points clés à retenir :
1. La situation géographique du bien est le premier critère déterminant l’achat chez les investisseurs immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
2. Les prestations intrinsèques du bien viennent en second critère et l’aménagement des logements est tout aussi important que la surface ;
3. En cas d’investissement locatif, les acquéreurs tiennent compte des besoins des futurs locataires et de la population ciblée (étudiants, familles, retraités…).
Source :
https://www.fnaim.fr/4196-impact-de-la-crise-sanitaire-sur-l-immobilier-et-sur-les-attentes-des-menages.htm
Y a-t-il une crise de l’offre dans les logements neufs en 2021 ?
La forte baisse des mises en chantier laisse craindre une véritable pénurie sur le marché de l’immobilier. Affecté par les paralysies et les pénuries liées à la pandémie de Covid-19, le secteur de la construction tente aujourd’hui de reprendre un bon rythme de croisière. Mais cela suffira-t-il à éviter une pénurie d’offres sur le marché du logement neuf ? État des lieux et perspectives.
État des lieux
Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, de mai 2020 à avril 2021, le nombre de permis de construire accordés s’élève à 405 700 (-6,5 % sur un an), et 387 500 logements ont été mis en chantier (+7 % sur un an). Ces chiffres restent très inférieurs à ceux observés au cours l’année 2017 (499 000 permis accordés et 437 200 mises en chantier), considérée dans le secteur du bâtiment comme une année de référence.
Les contraintes conjoncturelles
Le premier confinement (17 mars – 10 mai) a mis à l’arrêt tous les chantiers de construction. Dans le même temps, les filières d’approvisionnement nationales et internationales se désorganisaient et s’appauvrissaient. Si l’activité connaît aujourd’hui un net rebond, les effets de la pandémie et de la pénurie actuelle des matériaux de construction pourraient peser sur le bilan annuel des constructions de logements en France. Olivier Salleron, de la Fédération française du bâtiment, estime que 30 % des chantiers risquent la mise à l’arrêt par manque de matériaux dans les semaines à venir.
Les contraintes structurelles
Les élections municipales
2020 a été une année d’élection municipale. Comme en 2008, et 2014, ces élections se traduisent par une baisse drastique du nombre de permis de construire accordés par les municipalités. Les maires en place gèlent tout projet pouvant mécontenter leurs administrés, tandis que les maires nouvellement élus ont besoin de temps pour mettre en place leur équipe et leur politique urbanistique. En mars 2020, BFM publiait une enquête qui dévoilait ce phénomène. Celle-ci révélait que la construction de logements collectifs avait littéralement plongé dans une quinzaine de villes de plus de 15 000 habitants.
Le manque et le prix du foncier
Entre légitime protection contre l’artificialisation des sols, protection des zones agricoles et naturelles et libération de foncier à bâtir, la France semble ne pas parvenir à trouver une politique cohérente d’aménagement de son territoire. La réhabilitation des friches industrielles reste malheureusement insuffisamment pratiquée. Le foncier est rare et de plus en plus cher !
L’inflation des normes
De la loi ALUR à la future RE2020 qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022, l’accumulation des normes et obligations pesant sur les promoteurs immobiliers se traduisent inévitablement par une hausse du coût de la construction. Faute de rentabilité, certains projets ne dépassent pas le stade de l’étude préalable.
Bon à savoir : Les surcoûts de construction en 2021
Dans une étude préalable des impacts de la RE2020, le gouvernement évalue les surcoûts de construction entre 3 et 5 % en 2021, 5 et 8 % de 2024 à 2030, et 7,5 et 15 % à compter de 2030. En valeur, ces surcoûts s’établissent à 1,93 Md d’euros par an de 2022 à 2023, 3,54 Mds d’euros de 2023 à 2027 et de 6,04 Mds d’euros à compter de 2030.
L’accès au crédit immobilier
La crise économique générée par la pandémie de Covid-19 a fragilisé de nombreux secteurs, jusque-là épargnés par les incertitudes économiques. Face à l’augmentation du risque, les banques ont, sur recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, durci les conditions d’accès au crédit. Cette restriction de l’accès au crédit pèse lourdement sur les primo-accédants, ne disposant généralement pas du niveau d’apport personnel à présent exigé.
La hausse des prix
Ce qui est rare est cher : l’immobilier neuf ne déroge pas à la règle ! L’Île-de-France, mais aussi les grandes villes de province comme Lyon, Nice ou Marseille, connaissent une envolée des prix du mètre carré neuf. À Lille, les prix enregistrent même une hausse record de 7 %. Selon le Laboratoire de l’immobilier, le prix moyen du mètre carré d’un logement neuf en France (hors maisons individuelles) s’établit désormais à 4 650 euros.
Sauver de la pénurie par… la baisse de la demande ?
Affectée par différents facteurs, l’offre de logements neufs peine aujourd’hui à répondre à une demande qui se maintient grâce à un coût de l’argent extrêmement bas. Les investisseurs possédant les garanties suffisantes arrivent en effet à se financer à de très bons taux. On peut néanmoins s’interroger sur la solidité de la demande dans les mois et années à venir si les taux d’emprunt devaient remonter. Si plusieurs banques centrales de par le monde ont déjà relevé leur taux directeur, la BCE ne l’envisage que pour 2023. Au niveau de prix actuel du mètre carré, chaque dixième du taux d’emprunt compte en matière de rentabilité des investissements immobiliers.
La baisse de l’offre, si elle se confirme, pourrait accentuer la hausse déjà constatée des prix. Les investisseurs, échaudés par ces derniers, pourraient délaisser un temps l’investissement locatif en attendant de meilleurs jours. Le secteur échapperait ainsi à la pénurie, mais pour une bien mauvaise raison : tomber de Charybde en Scylla.
Les trois points clés à retenir :
1. Les mises en chantier se maintiennent à un niveau relativement bas.
2. 30 % des chantiers de construction pourraient être affectés par la pénurie des matériaux.
3. De nombreux facteurs structurels entravent la construction de logements neufs en France.
Sources :
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/logement-neuf-le-rebond-des-mises-en-chantier-se-confirme_AN-202106010542.html
https://www.batiactu.com/edito/penuries-emploi-re2020-ffb-parle-sujets-brulants-qui-62062.php
https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/immobilier-le-vrai-prix-au-m2-des-logements-neufs-dans-les-grandes-villes-de-france_AN-201911210424.html
http://www.senat.fr/rap/r20-434/r20-43412.html#:~:text=Dans%20son%20%C3%A9valuation%20pr%C3%A9alable%20de,15%20%25%20%C3%A0%20compter%20de%202030
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/municipales-ces-villes-qui-ont-stoppe-la-production-de-logements-a-l-approche-des-elections_AN-202003050426.html
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.liberkeys.com/blog/prix-de-limmobilier-neuf-senvolent-en-france
La pénurie des matériaux : hausse des prix
Retards de production et désorganisation des livraisons liés à la pandémie, envolée de la construction aux États-Unis et en Chine, et rénovation énergétique soutenue en France, la construction peine à s’approvisionner en matériaux de construction. Offre contrainte et demande soutenue : les prix s’envolent. Une situation préoccupante pour que le ministre de l’Économie s’en empare. SeLoger revient sur un phénomène inédit, sur ses conséquences pour le secteur de la construction et sur les mesures prises par Bruno Le Maire pour aider les professionnels du bâtiment à franchir cette passe difficile.
Une crise d’une ampleur inédite
Apparue courant 2020, la pénurie des matériaux de construction n’a pas cessé de s’aggraver. Professionnels de la construction, la situation ne vous a pas échappé et commence sérieusement à vous inquiéter. Vous êtes déjà nombreux à avoir alerté la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment : la CAPEB relève des hausses de prix de 5 à 300 %. À ce problème de prix s’ajoutent ceux liés aux incertitudes de livraison : nombre de fournisseurs sont aujourd’hui incapables de garantir un délai.
Force est de constater que tout manque et tout augmente.
Selon les données de l’Insee :
> l’acier de construction a augmenté de 31,3 %,
> le PVC de 28,6 %,
> les tôles de 25,4 %,
> le cuivre de 22,2 %,
>les polyuréthanes de 11,6 %.
Le déséquilibre mondial de l’offre et de la demande ne semble pas se résorber et l’indice du coût de la construction relevé par l’Insee s’établit au premier trimestre 2021 à 1822, en augmentation de 2,94 % sur un an. La situation semble en outre s’aggraver : récemment interrogé par Ouest France, le patron d’une entreprise de la charpente de la Sarthe constate l’allongement des délais de livraison : de 8 à 12 semaines jusqu’alors, il faut aujourd’hui de 16 à 20 semaines pour obtenir certains bois.
En pleine relance, après trois confinements successifs liés à la crise de la COVID-19, la construction risque à nouveau la paralysie. Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment, estime que 30 % des chantiers risquent d’être mis à l’arrêt au moment où les carnets de commandes sont pleins.
Bon à savoir : mais où est passé le bois de construction ?
En France, les professionnels de la construction peinent à trouver le bois nécessaire à leur chantier. De fait, les chèques rénovation accordés par l’administration Trump aux familles américaines ont très bien fonctionné. Outre Atlantique, la rénovation bat son plein à un moment où la filière bois américaine est très affaiblie par manque de scieries opérationnelles. Les États-Unis importent donc massivement du bois européen notamment Allemand. La France, malgré les 31 % de son territoire occupé par la forêt, importe 40 % de son bois de construction depuis l’Allemagne fournissant aujourd’hui prioritairement les USA.
La réaction du ministère de l’Économie
Quand le bâtiment va, tout va. Le ministère de l’Économie n’a pas, en cette période de sortie de crise, oublié la célèbre et ancienne formule du député Martin Nadaud (1815-1898). La menace d’une paralysie des chantiers est prise très au sérieux par Bruno Le Maire, compte tenu de l’impact prévisible pour la croissance nationale. Après un recul de 8 % du PIB en 2020, le Gouvernement espère aujourd’hui dépasser sa prévision de croissance fixée à 6 %. Concrètement, la France ne peut pas se permettre une crise dans le secteur de la construction.
Alerté par différents acteurs de la construction en France, Bruno Le Maire a, le 15 juin dernier, tenu une réunion de crise consacrée aux difficultés d’approvisionnement. Le ministre de l’Économie a annoncé trois mesures concrètes :
> l’envoi d’une circulaire aux acheteurs de l’État leur demandant de ne pas appliquer de pénalités en cas de retard lié à la pénurie actuelle des matériaux de construction ;
> la création d’un comité de crise dédié à détection des situations et comportements anormaux (en un mot spéculatifs) et au renforcement de la solidarité entre les professionnels de la filière du bâtiment ;
> la création d’une médiation de filière pour tout le secteur. La pénurie actuelle de matériaux de construction met une fois de plus à mal le modèle économique actuel de la mondialisation.
Le « tout importation » place le bâtiment comme d’autres secteurs en situation de dépendance vis-à-vis de circuits d’approvisionnement potentiellement fragiles. Des difficultés qui plaident pour la relocalisation de la production des matériaux de la construction française. Une réflexion à mener sous l’angle écologique dans l’esprit de la Réglementation Environnementale 2020 : choisir des matériaux (notamment isolants) biosourcés et locaux.
Les trois points clés à retenir :
1. La pénurie touche tous les types de matériaux ;
2. 30 % des chantiers de construction pourraient être mis à l’arrêt ;
3. Les acheteurs de l’État ont pour consigne de ne pas appliquer les pénalités prévues en cas de retard de livraison lié à la pénurie de matériaux.
Sources :
https://www.capeb.fr/actualites/penurie-et-hausse-des-prix-des-materiaux-la-capeb-est-mobilisee-7gbnzu
https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-limpact-inquietant-de-la-flambee-des-materiaux-sur-les-prix-des-maisons-neuves-1407689
https://www.insee.fr/fr/statistiques/5396226
https://www.batiactu.com/edito/penuries-emploi-re2020-ffb-parle-sujets-brulants-qui-62062.php
https://www.franceculture.fr/emissions/la-question-du-jour/comment-expliquer-la-penurie-de-bois-en-france
https://www.ouest-france.fr/economie/entreprises/crise-du-coronavirus/materiaux-electronique-nourriture-les-4-principales-penuries-en-france-au-mois-de-septembre-59c918fa-116b-11ec-b41b-5a71844b338c
La loi SRU prolongée au-delà de 2025 : quelles conséquences pour la promotion immobilière ?
La loi SRU : 25 % de logements sociaux en 2025
Adoptée le 13 décembre 2000, la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, couramment abrégée loi SRU à modifier le cadre légal de l’urbanisme en France. Son article 55 impose un quota de 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 1 500 habitants d’Île-de-France et de 3 500 habitants pour les autres régions, comprises dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants possédant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ce quota devrait atteindre 25 % d’ici à 2025.
Les communes ne respectant pas ce taux de logements sociaux s’exposent à des sanctions financières. Le préfet est aujourd’hui habilité à constater par arrêté la carence et délivrer lui-même un permis de construire. Il s’agit pour l’État de favoriser une plus grande mixité sociale.
Sur le plan des règles d’urbanisme, la loi SRU a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce dernier intègre beaucoup plus de paramètres que le précédent afin de parfaire la gestion des zones constructibles.
Bon à savoir : Les chiffres 2020
Sur 2 091 communes concernées par l’obligation de proposer au moins 20 % de logements sociaux, 224 sont actuellement exemptées, 767 sont en conformité avec la loi et 1 100 ne la respectent pas.
Faire face à la pénurie de logements sociaux
Face à la pénurie de logements sociaux, le ministère du Logement utilise deux outils très différents :
– L’article 55 de la loi SRU et son quota de 20 % ;
– Les dispositifs de défiscalisation Pinel pour l’immobilier neuf et Denormandie pour l’ancien.
Malgré les efforts continus des ministres du Logement successifs, la France manque de logements sociaux. Rien qu’à Paris, ce sont plus de 100 000 personnes qui sont en attente d’un logement HLM. La pandémie et ses conséquences économiques ont en outre fragilisé de nombreux ménages qui aujourd’hui se tournent vers le logement social pour obtenir un toit compatible avec leurs possibilités financières.
Décidée à mettre la pression sur les municipalités concernées, madame la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, envisage dès décembre 2020 de durcir les sanctions financières liées aux carences en logements sociaux. Le Sénat prolonge finalement la loi SRU au-delà de la date d’échéance initiale fixée au 31 décembre 2025.
Les conséquences pour la promotion immobilière
À première vue, cette prolongation de la loi SRU pourrait apparaître comme complètement positive pour la promotion immobilière et le bâtiment. Sous pression, contrainte de passer de 20 à 25 % de logements sociaux, les municipalités devront accorder des permis de construire des logements collectifs. Les effets sont dans les faits plus contrastés !
Concrètement, la loi impose pour tout projet de plus de 10 logements, ou d’un SHON (Surface Habitable Œuvre Nette) d’au moins 2 000 m², un quota de 25 % de logements sociaux. Ces appartements seront donc revendus à des offices HLM à perte par le promoteur qui compensera ce manque à gagner auprès des acheteurs privés classiques. Pour ces derniers, le prix au m² déjà élevé subit un surcoût ! La hausse des prix dans les communes cherchant à rattraper leurs carences en matière de logements sociaux risque alors d’être importante. Les acheteurs privés traditionnels écarteront ces dernières de leur secteur d’investissement, entraînant à leur suite les acteurs de la promotion immobilière : un cercle vicieux entraînant l’effet inverse de celui escompté par l’autorité publique.
Toute médaille a son revers, et la prolongation de la loi SRU n’est pas sans risque pour l’activité de la promotion immobilière. Elle pose clairement la question du lien entre exigences légales et prix du m². La faiblesse du foncier disponible dans certaines communes, les contraintes urbanistiques, les normes de performances énergétiques et environnementales, et les exigences en matière de logements sociaux s’accumulent. Cet empilement a un coût. Ce dernier se traduit par un prix au m² du neuf qui ne cesse de monter. Pour l’heure, le niveau historiquement bas des crédits immobiliers maintient les capacités de financement des investisseurs, mais jusqu’à quand ?
Les trois points clés à retenir :
– Le quota de logements sociaux devrait passer de 20 à 25 % d’ici 2025 ;
– La loi impose 25 % de logements sociaux pour les projets de plus de 10 logements ou d’un SHON d’au moins 2 000 m² ;
– Les normes et exigences légales pèsent sur le prix au m² neuf.
Sources :
https://www.ast-groupe.fr/actualite/loi-sru-ou-en-est-on
https://www.ecologie.gouv.fr/larticle-55-loi-solidarite-et-renouvellement-urbain-sru-mode-demploi
http://www.citego.org/bdf_fiche-document-675_es
La crise Covid-19 va-t-elle avoir un impact sur la promotion immobilière en 2021 ?
Après une quasi-année blanche en 2020, les promoteurs immobiliers auraient pu envisager le pire pour 2021. Même si les résultats du dernier trimestre sont en retrait de 15 à 30 % en moyenne (1), la plupart des grands groupes de promotion immobilière s’en sortent bien. Le marché a plutôt bien résisté à la crise et permet aux professionnels d’être relativement optimistes pour 2021.
Le neuf à la peine, mais pas seulement à cause de la crise
Les grands groupes de promotion immobilière ont publié leurs résultats 2020 en fin d’année dernière et, pour la plupart, l’exercice n’a pas été si mauvais que prévu. La raison ? Le basculement de nombreuses ventes vers des investisseurs institutionnels et notamment des organismes publics d’accession comme CDC Habitat. Chez Altarea, cela représente 60 % des ventes. Le leader du secteur reste Nexity avec 16 % des parts de marché et un chiffre d’affaires de 4,7 milliards d’euros.
Malgré une baisse de 3 % des transactions en volume à la fin septembre 2020, le groupe enregistre une augmentation de 4 % en valeur. Globalement, le promoteur a enregistré 21 000 réservations de logements, soit presque autant qu’en 2019 (1). En revanche, le groupe Eiffage observe en 2020 une baisse plus significative de son chiffre d’affaires annuel avec 18,7 % de moins par rapport à 2019.
Le marché de la construction neuve a été durement touché avec une baisse de 31,8 % des ventes sur le premier semestre 2020. Mais l’activité était déjà fortement freinée avant la crise, notamment du fait des élections municipales. Pierre Bibet, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France estime que le marché de la promotion immobilière recule de 25 % en moyenne lors des années d’élections municipales (2). En 2020, le laps de temps entre les deux tours a encore aggravé le phénomène, jusqu’à provoquer une chute de la production des promoteurs de 54 %.
Par ailleurs, le nombre de permis de construire accordés recule depuis 2017 (-9,6 % entre 2017 et 2019). En 2020, du fait de la crise sanitaire, les autorisations ont baissé de 12,2 % et les mises en chantier de 5,2 %. Ainsi, on a construit 53 700 logements de moins qu’en 2019, et ce sont les collectifs qui sont les plus touchés avec -17 % de baisse (3). La baisse pourrait encore être d’environ 40 000 logements en 2021. Michel Mouillart, professeur d’économie, estime que « La France va construire en 2021 moins de logements qu’en 1951, si on tient compte de l’évolution du nombre de ménages à loger. » (4)
Des promoteurs malgré tout optimistes pour 2021
Cependant, les professionnels observent une belle résilience du marché immobilier dans son ensemble. La pierre est toujours une valeur refuge pour les investisseurs comme pour les particuliers, car il s’agit d’un investissement sécurisé et rentable. Par ailleurs, les conditions d’emprunts restent très favorables à l’achat, avec un taux moyen de 1,05 % sur 15 ans et de 1,25 % sur 20 ans en 2020 (4).
Près d’un quart des acquéreurs choisissent le neuf et la majorité opte pour la maison individuelle (5). Cela laisse présager des perspectives intéressantes pour 2021, surtout si les promoteurs immobiliers tiennent compte des nouvelles attentes des Français. Celles-ci ont légèrement évolué à la suite des confinements successifs :
– La maison individuelle est encore plus recherchée qu’avant (46 % des recherches sur seloger.com après le confinement et 58 % sur logic-immo.fr, alors qu’on avoisinait respectivement 42 % et 56 % avant) ;
– La présence d’un extérieur (jardin, terrasse, balcon) est devenue un critère essentiel pour 26 % des acheteurs potentiels ;
– La généralisation du télétravail a fait augmenter les recherches de logements plus grands (100 m² au moins) permettant d’avoir une pièce pour travailler. (5)
Par ailleurs, le Gouvernement a signé avec plusieurs organisations professionnelles (7) un pacte pour la relance de la construction durable. Cette charte vise à rattraper le retard de la production de logements et limiter la baisse des mises en chantier en 2021. Pour cela, le pacte simplifie les procédures d’urbanisme afin de les accélérer, en passant par la dématérialisation obligatoire au 1er janvier 2022.
Les projets de constructions durables sont aussi favorisés et répondent aux attentes des Français qui souhaitent des aménagements et des logements plus respectueux de l’environnement. Ainsi, des terrains pourront bénéficier de décote dans les zones les plus tendues afin de trouver plus facilement acquéreur. Ces mesures s’ajoutent à celles déjà identifiées par le plan de relance global, notamment les 350 millions d’euros pour l’utilisation du foncier urbanisé et les 300 millions d’euros pour le recyclage des friches et des terrains artificialisés (8).
Enfin, la prolongation du dispositif de défiscalisation introduit par la loi Pinel va permettre de soutenir l’activité de construction dans le neuf pour 2021 et les années suivantes. Le prêt à taux zéro a, lui aussi, été reconduit et devrait aider des primo-accédants à investir.
La promotion immobilière obéit à des cycles longs, rappelle Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Même si 2020 a été mauvaise avec moins de 200 000 logements collectifs autorisés, il existe des motifs d’espoir pour cette année. Les professionnels du neuf et les constructeurs comptent beaucoup sur le pacte pour la relance de la construction durable pour rebondir en 2021.
Sources :
https://infos.trouver-un-logement-neuf.com/achat-neuf/actualites/les-promoteurs-face-a-la-crise-8228.html
https://www.batiactu.com/communique/tendances-et-evolution-du-marche-de-l-immobilier-neuf-en-2021-88870.php
https://www.mysweetimmo.com/2020/09/06/crise-sanitaire-et-immobilier-un-plan-de-relance-pour-rien/
https://www.myexpat.fr/coronavirus-immobilier-impact/
Association des maires de France, Assemblée des communautés de France, France Urbaine, Union nationale pour l’habitat, Fédération française du bâtiment, Fédération des promoteurs immobiliers, Pôle habitat FFB, Ordre des architectes et Union nationale des aménageurs.
Pyramides d’or : les programmes du neuf récompensés pour l’année 2020
Le concours des Pyramides d’or est organisé chaque année par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Il récompense des programmes neufs de logements ou tertiaires exemplaires sur les thèmes de l’innovation, du développement durable et du savoir-faire. Découvrez les 9 lauréats de l’édition 2020, dévoilés le 16 décembre dernier.
Grand prix national Pyramide d’or
Soutenu par la SOCFIM, numéro 2 du financement de la promotion immobilière, le Grand prix national récompense la meilleure opération en termes d’esthétique et d’innovation, que ce soit au niveau des équipements, de la conception ou des usages. Le projet doit contribuer à l’intégration sociale et s’inscrire dans une démarche de développement durable.
Le lauréat est un projet de Cogedim et Coffim, baptisé « Asnières So Ho », qui sera livré à Asnières-sur-Seine en 2022. Les architectes Ory & Associés ont imaginé 5 bâtiments proposant 270 appartements, dont 70 logements sociaux, pour une surface totale de plancher de 18 150 m². Le point fort du projet est son architecture innovante et la multiplicité des espaces verts, notamment 1 300 m² de terrasses végétalisées et 4 000 m² de parc dédié à la biodiversité avec des nichoirs à oiseaux et des hôtels à insectes. Les toits seront exploités par de l’agriculture urbaine et les eaux de pluie réutilisées.
Prix de l’innovation industrielle
Parrainé par le Groupement des Industriels de la Prescription (GPI), ce prix valorise particulièrement l’innovation des programmes de construction de logements.
Le lauréat est l’opération « Brazza, les volumes capables » d’Eden Promotion à Bordeaux. Livrés en 2022, ces deux bâtiments conçus par Michel Hardoin de l’Atelier 6 Architecture proposent 32 logements évolutifs particulièrement innovants. Chacun d’entre eux intègre en effet une annexe de 20 à 50 m² permettant de doubler la surface habitable, grâce à une hauteur de 5 m sous plafond. Ces appartements personnalisables peuvent ainsi s’adapter aux besoins et aux évolutions de la vie des propriétaires.
Prix de l’immobilier d’entreprise
Dédié aux opérations d’immobilier tertiaire, ce prix est parrainé par la SMABTP qui propose des solutions d’assurances pour les professionnels du BTP et de l’immobilier.
L’opération lauréate, « MA.AT », a été livrée début 2020 à Arcachon par Demathieu-Bard et conçue par l’architecte Laurent Portejoie de l’atelier King Kong Five. Ce bâtiment original abritera à terme l’office de tourisme, la médiathèque-ludothèque, des salles de conférences, une maison des associations et des bureaux. Son originalité : insérer un bunker de la deuxième guerre mondiale dans sa structure.
Prix de la mixité urbaine
Cette Pyramide d’or est parrainée par Chevreuse Courtage, cabinet indépendant spécialisé dans l’assurance de la construction et la prévoyance collective. Il récompense un ensemble urbain comprenant plusieurs bâtiments et des services associés, soit dans une zone de restructuration urbaine, soit dans un secteur d’urbanisation.
Le lauréat est « L’étoffe » de Nacarat et Nodi à Villeneuve-d’Ascq, conçu par De Alzua Architectes. L’opération, livrée en 2021, se situe sur l’ancien site d’usines textiles des 3Suisses. Elle propose 2 700 m² de commerces et des services de santé, ainsi que 58 logements en accession libre, sociaux ou évolutifs.
Prix de la conduite responsable des opérations
Ce prix valorise le comportement responsable des promoteurs dans la conduite de leurs opérations immobilières. Il est parrainé par l’Apave, bureau de contrôle spécialisé dans les risques techniques, humains et environnementaux pour les entreprises et les collectivités.
L’opération « Novadiem » de Bouygues Immobilier à Toulouse a été imaginée par Cobe Architecture au cœur du projet urbain Grand Parc Garonne. Près de la moitié de la surface totale est dédiée aux aménagements paysagers, autour de deux bâtiments proposant 110 logements d’une surface moyenne de 60 m². Les rooftops de 600 m² accueilleront des pataugeoires, des solariums, des espaces barbecue… et le parking prévoira près de 130 places de stationnement vélo.
Prix du bâtiment bas-carbone
Parrainé par EDF, producteur et fournisseur d’électricité, ce prix vise à récompenser les programmes qui démontrent la faisabilité des projets de construction bas-carbone dans la durée.
C’est le cas du projet « Origine » proposé par le Groupe CISN à Saint-Nazaire et imaginé par l’architecte Asa Gimbert. Située dans le nouvel éco-quartier de Sautron, à 200 m de la mer, cette opération livrée en 2021 compte 48 logements en accession libre et abordable, répartis sur deux bâtiments. Les constructions seront conformes aux standards de la maison passive et au niveau E2C2 de la démarche bas-carbone. Son originalité réside également dans l’aménagement d’un « jardin des possibles » en co-conception avec les acquéreurs des appartements.
Prix des premières réalisations
Parrainé par la Banque Populaire, ce prix vise à récompenser une nouvelle génération de promoteurs. Le lauréat est « L’Éveil » de Neopromotion à Castelnau-le-Lez, créé par l’architecte IPC Laurent Besnier. Le dispositif architectural ingénieux s’adapte à la configuration particulière de la parcelle, en longueur et mitoyenne sur trois côtés d’une maison individuelle placée au centre du terrain. Ce bâtiment à taille humaine propose 19 logements, la plupart traversants ou bi-orientés et tous pourvus de terrasses.
Prix du grand public
Les particuliers pouvaient également élire leur projet préféré lors de l’émission en direct en Web Live TV. Ce prix, parrainé par le gestionnaire du réseau de gaz naturel GRDF, a été remis à l’opération « Le Bird », commercialisée par KIC au Touquet. Le maître d’œuvre est Projex Ingénierie et l’architecte ORY Architecture.
Ce projet de 5 bâtiments propose 13 appartements et une maison individuelle. Il a été conçu en harmonie avec la forêt du Touquet où il est implanté, en évitant par exemple les clôtures pour permettre aux animaux de déambuler. Les logements sont habillés de bois pour donner un esprit cabane d’enfants.
Prix BIM & data
Ce nouveau prix est soutenu par Socotec, bureau de contrôle dans les domaines de la qualité, de la sécurité, de la santé et de l’environnement. Il récompense les démarches de transition digitale engagées par les promoteurs. Le BIM (building information modeling) permet d’améliorer les délais et la maîtrise des risques, mais aussi les performances techniques, financières et organisationnelles de la construction.
Le lauréat est « Les Terrasses de Jade » de LP Promotion à Toulouse, imaginé par Taillandier architectes Associés. Les points forts de l’opération qui sera livrée en 2021 sont le jardin public et la place ouverte accueillant des locaux d’activités et 103 logements répartis sur 6 bâtiments.
Malgré une année marquée par la crise sanitaire, la FPI a tenu à décerner ses Pyramides d’or afin de récompenser les projets et les réalisations de ses adhérents. Ces 9 programmes neufs proposent le meilleur de l’innovation, de la qualité, de l’esthétique ou des performances.
Record d’audience : SeLoger neuf affirme sa place de leader incontesté des portails immo Neuf face à LeBonCoin Neuf
L’année 2020 fut difficile pour le marché du Neuf. Élections municipales retardées, suspension des délais d’instruction des permis de construire…Il y avait de quoi désespérer les acheteurs.
Et pourtant, les audiences de SeLoger neuf attestent qu’au contraire, les porteurs de projet Neuf sont bien décidés à faire aboutir leurs projets immobiliers. Que ce soit pour occuper un logement peu énergivore ou réaliser un investissement locatif, plus de 8,9 M de visites ont été enregistrées sur SeLoger neuf au cours de l’année 2020.
Notre site a bénéficié de sa forte notoriété auprès des français et de son référencement naturel (SEO) solide, pour attirer, depuis la fin du premier confinement, en moyenne 30% d’utilisateurs de plus qu’en 2019. SeLoger neuf consolide ainsi sa place de n°1 des portails dédiés au Neuf, en totalisant 60% de visites de plus que LeBonCoin Neuf en cumul annuel sur 2020, selon Similarweb.
Fort de ce leadership, SeLoger neuf garde pour objectif en 2021 d’attirer toujours plus d’acheteurs Neuf pour délivrer aux promoteurs et commercialisateurs des contacts de qualité.
Confinement sanitaire : quels impacts sur chaque étape d’un programme immobilier ?
La décision était prévisible, et est finalement officielle depuis mercredi dernier : nous voilà reconfinés pour une durée de 4 semaines minimum, pour freiner la propagation du virus. Néanmoins, ce nouveau confinement, sanitaire, aura peu en commun avec le premier sur le plan économique. En effet, celui-ci se veut beaucoup plus léger que le premier, pour permettre de “maintenir une activité économique la plus soutenue possible”.
En s’appuyant sur les informations publiées par la FPI, détaillons les impacts de ce confinement sanitaire pour l’activité des promoteurs.
Promesse de vente de terrain : pas d’impact
Bonne nouvelle : il demeure tout à fait possible de se rendre chez les propriétaires fonciers pour signer une promesse de vente de terrain. En effet, ce déplacement rentre dans le cadre de votre activité professionnelle, il vous suffira alors simplement, en cas de contrôle, d’évoquer un déplacement professionnel et de vous munir d’une attestation de déplacement, prévue dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire (JO 30.10).
Demandes de permis de construire : pas d’impact
D’après la FPI, l’instruction des demandes de permis de construire pourra se poursuivre pendant le confinement sanitaire. Le ministre de l’économie Bruno Le Maire, a d’ailleurs insisté sur la “nécessité que dans les mairies, les guichets restent ouverts pour accorder les demandes de permis de construire, c’est vital pour la continuité des chantiers”. Les demandes de permis pourraient ainsi être déposées et instruites dans des conditions normales, et contrairement au confinement dernier, les délais de réponse ne devraient pas être repoussés. La FPI reste cependant vigilante sur ce point, craignant que les services publics ne réclament une suspension des délais d’instruction en urbanisme, à l’image du printemps dernier, pour éviter les permis de construire tacites après un délai de deux mois sans réponse.
D’autre part, le délai de recours des tiers ne devrait a priori pas être prorogé, ces derniers étant en capacité de prendre connaissance de l’affichage du permis de construire lors de leurs déplacements autorisés.
Conditions de chantiers : pas d’impact
Les chantiers pourront bel et bien se poursuivre pendant le confinement. Ainsi, le secteur BTP pourra continuer à travailler, d’autant que la FPI suppose que les préfets veilleront “à ce qu’aucun arrêté municipal de suspension des chantiers ne soit publié pendant cette période”.
D’autre part, le ministre de l’Economie a indiqué que « tous les magasins de matériaux et d’outillages resteront ouverts », ainsi que les loueurs de matériels. L’approvisionnement des chantiers devrait donc être assuré tout au long du confinement, d’autant plus que les fournisseurs de matériaux semblent avoir pris les mesures nécessaires pour éviter tout problème d’approvisionnement.
Concernant la gestion des “cas-Covid” déclarés sur les chantiers, ces derniers sont traités au cas-par-cas à la fois dans les contrats (marchés de travaux, PGC/PPSPS …) et le Guide de l’OPPBTP (v6 du 21.10.2020).
Signatures du contrat de réservation et de l’acte de vente : peu d’impact
Les clients ne pourront pas venir signer de contrat de réservation en bureau de vente, car ces derniers doivent rester fermés tout au long du confinement, dans le cadre du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020. En revanche, il reste a priori possible pour les commerciaux, de se déplacer chez le client afin de signer le contrat de réservation à leur domicile. Ou même à distance, grâce aux outils numériques à disposition des professionnels de l’immobilier, et qui permettent de dématérialiser la plupart des démarches grâce à la signature électronique. De plus, les bureaux de poste restant ouverts, les clients pourront alors récupérer simplement les contrats de réservation notifiés par voie postale.
Concernant l’acte de vente, ce dernier pourra sans problème être signé chez un notaire, car la profession fait partie des professionnels chez qui il est autorisé de se rendre par dérogation (art. 4, I 7° du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020). La FPI rappelle également que, si le client ne peut pas se déplacer, plus de la moitié des études (66%) sont équipées en salles de visioconférence et ce chiffre devrait progresser dans les semaines à venir. Parallèlement, un amendement a été adopté visant à autoriser à nouveau le recours à la vente à distance (cf décret du 3 avril 2020 ; art. 8 PJL).
Livraison du logement : à suivre
Ce point reste à clarifier par le Gouvernement. Pour l’instant, il n’est pas autorisé de se déplacer pour prendre livraison de son logement (seuls les déménagements sont officiellement autorisés).
En revanche, la ministre du logement a indiqué que, dans un souci de cohérence, les livraisons de logements qui précèdent un déménagement seront autorisées. D’après la FPI, cette déclaration “devra être confirmée dans la diffusion d’une FAQ à paraître. Elle pourrait permettre d’emporter aussi l’autorisation de déplacements des particuliers pour d’autres motifs liés à la construction (pré-livraison, déplacements dans les show-rooms etc.), mais à ce stade, rien ne permet encore de l’affirmer”.
Mise en location d’un logement neuf : peu d’impact
La visite d’un bien immobilier mis en location devra se faire de manière dématérialisée, car cela ne rentre pas dans le cadre d’un déplacement professionnel. Ainsi, ce sont les professionnels qui pourront se rendre sur place et effectuer une visite virtuelle à distance. La signature du contrat pourra, comme pour le reste des démarches, être conclue à distance ou directement au domicile du client, où le professionnel a le droit de se rendre.
Le déménagement du locataire, quant à lui, pourra s’effectuer sans problème, car autorisé dans le cadre du confinement.
Pour plus d’informations et de conseils sur l’activité des professionnels de l’immobiliers en confinement, vous pouvez consulter notre blog, et contacter nos conseillers pour découvrir nos offres de diffusion et outils digitaux, au 01 53 38 44 00 (appel non surtaxé).
Promoteurs ou constructeur, à quelles aides gouvernementales avez-vous droit suite au reconfinement ?
De nombreuses aides aux entreprises ont été débloquées pour aider les professionnels à surmonter cette période. La FPI a ainsi répertorié l’ensemble des dispositifs auxquels vous, promoteur ou constructeur, avez accès pour continuer sereinement votre activité.
Fonds de solidarité
Dans son discours, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire a indiqué qu’une aide du fonds de solidarité pourra être prévue dans différents cas de figure :
– les entreprises et commerces fermés administrativement, de moins de 50 salariés, pourront recevoir jusqu’à 10 000 € d’indemnisation.
– les entreprises de moins de 50 salariés, restées ouvertes mais qui subissent une perte de plus de 50 % de leur chiffre d’affaires, pourront bénéficier d’une aide allant jusqu’à 1 500 €/mois.
PGE prorogé et l’amortissement du prêt rallongé
Le prêt garanti par l’Etat, permettant de soutenir une entreprise dont la trésorerie est impactée par l’épidémie, est prorogé jusqu’au 30 juin 2021. Il reste toujours disponible pour toute entreprise quelle que soit sa taille et son statut.
De plus, toutes les entreprises qui le souhaitent pourront demander un nouveau différé de remboursement d’un an, soit deux années au total de différé.
Des prêts directs, financés par l’Etat sont également prévus pour les entreprises n’ayant trouvé aucune solution de financement. Ce prêt peut aller jusqu’à 10 000 € pour les entreprises de moins de 10 salariés ; 50 000 € pour les entreprises de 10 à 49 salariés.
Exonération des charges sociales
Les entreprises de promotion et de construction n’étant a priori pas concernées par une fermeture administrative, elles ne peuvent pas bénéficier d’exonération totale de leurs cotisations sociales. Il est en revanche possible pour les promoteurs et constructeurs de reporter tout ou partie du paiement de leurs cotisations salariales et patronales pour les échéances des 5 et 15 novembre 2020, ce qui vaut également pour les cotisations de retraite complémentaire (AGIRC-ARRCO). Les déclarations, cependant, doivent être déposées aux dates prévues.
Ces reports seront appliqués sans majoration ni pénalité de retard. Il suffit pour cela de remplir un formulaire en ligne sur le site de l’Urssaf.
Report de taxe foncière
Sur simple demande, vous pouvez reporter de 3 mois le paiement de la taxe foncière de votre local commercial. Vous pouvez en savoir plus sur la FAQ publiée par le Gouvernement.
Pour plus d’informations et de conseils sur l’activité des professionnels de l’immobiliers Neuf en confinement, vous pouvez consulter notre blog, et contacter nos conseillers pour découvrir nos offres de diffusion et outils digitaux, via ce formulaire de contact.
Quel plan de relance pour l’immobilier neuf ?
Suite à la présentation du plan de relance le 3 septembre 2020, les promoteurs immobiliers et les professionnels du secteur du bâtiment ont affiché une relative déception face à l’absence de mesures fortes pour l’immobilier neuf. Quelques mesures récentes prises par la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, montrent qu’ils ont été entendus et viennent les rassurer sur l’avenir de leur secteur d’activité.
Le difficile redémarrage de la construction neuve
Les promoteurs immobiliers ont observé, suite à la crise sanitaire de la Covid-19, un fort ralentissement de leur activité. Les chantiers ont été à l’arrêt pendant plusieurs mois et leur redémarrage a été rendu complexe avec la mise en place de lourds protocoles sanitaires. De plus, le confinement a retardé la délivrance de nombreux permis de construire mettant à mal la réalisation de certaines opérations immobilières neuves. Les professionnels de l’immobilier neuf craignent de devoir se séparer d’une partie de leurs salariés pour faire face aux pertes de chiffres d’affaires enregistrés durant ces derniers mois. Dans un communiqué de presse rendu le 3 septembre 2020 (1) faisant suite à la communication par le Gouvernement des mesures du plan de relance, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a dressé un constat alarmant :
– Une perte de 50 % des mises sur le marché de logements au premier semestre 2020, comparativement à l’année précédente ;
– Une baisse attendue du nombre de permis de construire délivrés, de l’ordre de 100 000 à la fin 2020, soit un quart de la production annuelle.
La fédération française du bâtiment (FFB), dans une note de conjoncture du 9 septembre 2020 (2) , pointait également le décrochage de la construction neuve.
Les mesures du plan de relance en faveur de la construction neuve
Lors de l’annonce du plan de relance pour le pays le 3 septembre, les professionnels de l’immobilier neuf ont indiqué en attendre davantage pour donner un nouvel élan à la construction neuve. En effet, l’une des mesures emblématiques de ce plan concerne la rénovation énergétique de l’immobilier ancien. Cependant ils escomptaient des prises de décision fortes sur le neuf. La FFB en appelait le 9 septembre à un « retour au PTZ à 40 % pour toutes les zones et une prolongation du Pinel au-delà de 2021 ». La FPI s’inscrivait dans une démarche identique.
Il semble que leurs appels ont été suivis d’effets, même si de nombreux détails restent encore incertains. Le ministère du Logement vient ainsi d’annoncer, le 10 septembre, deux mesures phare pour le redémarrage de la construction neuve :
– La prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) ;
– Le renouvellement du dispositif de la loi Pinel après le 31 décembre 2021.
Ces décisions devraient être suivies d’une demande d’efforts supplémentaires en matière d’amélioration de performance énergétique des bâtiments dans le cadre de la démarche de transition écologique dans laquelle le Gouvernement s’est engagé. Les promoteurs semblent prêts à accompagner cette démarche environnementale, tout en restant prudents. La Fédération des promoteurs immobiliers craint notamment que les objectifs fixés soient trop ambitieux et retardent la délivrance des permis de construire.
Quels sont les effets attendus de ces mesures ?
Si les annonces récentes du Gouvernement se confirment, celles-ci pourraient avoir des effets majeurs sur la santé de l’immobilier neuf en France, à condition que les mesures prises soient bien ciblées. D’après un communiqué de presse de la Fédération des Promoteurs Immobiliers en date du 11 septembre 2020 (3) , le renouvellement du dispositif de la loi Pinel doit plus que jamais encourager l’accès à un logement abordable à l’heure où les ménages risquent d’être davantage touchés par le chômage et où les conditions de crédit immobilier se resserrent de jour en jour.
Selon le même organisme, la prolongation de la loi Pinel associée à celle du prêt à taux zéro va permettre aux promoteurs immobiliers de planifier les commercialisations de programmes en 2021 et 2022. Dès lors, alors qu’ils enregistrent une baisse notable des commercialisations sur 2020, ils vont pouvoir se lancer dans la réalisation de programmes futurs susceptibles de générer, à terme, de nouvelles recettes. Les acteurs de l’immobilier neuf restent donc en attente d’éclaircissements sur les
annonces faites par le ministère du Logement. Celles-ci devraient intervenir dans les prochaines semaines et rassurer tout un secteur. De plus, ces mesures sont essentielles pour apporter des solutions durables au mal-logement.
Sources :
1 https://fpifrance.fr/presse/le-logement-neuf-angle-mort-du-plan-de-relance
2 https://www.ffbatiment.fr/federation-francaise-du-batiment/laffb/actualites/1-conjoncture-a-debut-septembre-2020.html
3 https://fpifrance.fr/presse/aides-aux-acquereurs-de-logements-neufs-letat-pris-conscience-de-linsuffisance-du-plan-de