BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2021

 

 

Poursuite de la hausse des prix des maisons anciennes

Habituellement, les prix des maisons anciennes reculent durant le 2nd semestre. La baisse constatée est en général de 3 à 4 %. Mais elle peut aller jusqu’à 7 % et durer une dizaine de mois lorsque la demande est malmenée par la conjoncture ou par des décisions publiques, comme par exemple durant la première moitié du précédent quinquennat.

Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, la structure du marché s’est transformée. Beaucoup de ménages parmi les moins aisés n’ont pu réaliser leurs projets, les prix des maisons ont été tirés vers le haut du fait de la sortie du marché des biens les moins chers, alors que la concurrence entre des acheteurs plus aisés à la recherche de biens situés hors des centres-villes a renforcé la pression sur les prix. Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été de l’ordre de 10 % en raison notamment de la disparition relative des « beaux » biens, sous l’effet de l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythmenrapide : les prix ont remonté de près de 5 % (+ 3.7 % sur 3 mois en octobre).

Dans le même temps, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.1 % sur un an à fin octobre).

 

Nouveau recul des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister. L’amélioration des conditions de crédit n’est cependant plus suffisante pour soutenir, à elle seule, la demande.
Et la longue période d’amplification de l’augmentation des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement.

La hausse des prix des logements neufs est ainsi moins rapide que par le passé, avec + 1.6 % sur un an en octobre, contre + 4.0 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se poursuit : même si depuis septembre la remontée des prix se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, ils ont baissé de 11.4 % sur un an. Le choc est marqué, mais il exprime aussi un ajustement de la nature des produits commercialisés dont les prix s’ajustent aux contraintes de financement qui se renforcent progressivement depuis le début de l’année.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs reste forte. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.9 % il y a un an.

 

Poursuite de la hausse des prix dans la plupart des villes

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des villes. Les prix augmentent de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) dans 25 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Le mouvement est toujours porté par la Province, dans ces villes où les prix sont bien loin de ceux de Paris et de sa première couronne.

Et cette augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province : elle s’affiche toujours à deux chiffres comme à Angers, Brest, Dunkerque, Fréjus, Montauban ou Vannes. Et elle se renforce à Paris avec des prix signés qui s’élèvent de 7.6 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 : les prix signés restent d’ailleurs supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements, sans qu’aucun signe de recul ne se manifeste au-delà des fluctuations saisonnières habituelles.

Mais depuis la fin du printemps, la hausse ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés, bien au-delà de ce que la demande peut supporter : par exemple à Metz, Poitiers ou Strasbourg où néanmoins elle est toujours de plus de 7 % sur un an. Mais aussi à Chambéry, Lille, Mérignac ou Pau qui avaient bien souvent enregistré des augmentations trop rapides durant plusieurs mois.

 

Embellie des ventes en octobre

Habituellement, le mois d’octobre est un des meilleurs de l’année. Les ventes culminent, avant l’entrée du marché dans un sommeil dont il ne sortira qu’à l’arrivée du printemps suivant. Mais cette année, le rebond saisonnier des ventes a été plus sensible que par le passé : + 22.0 % par rapport à septembre, contre + 13.4 % en moyenne en longue période.

En dépit du resserrement de l’accès au crédit, les achats des particuliers ont encore été facilités par des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Alors que certains établissements bancaires ont dû réduire leur production en réponse aux nouvelles obligations imposées par la Banque de France (des exigences d’apport personnel accrues), d’autres ont pu maintenir une offre de crédit dynamique.

Ainsi, en dépit des hésitations du début de l’année, les ventes réalisées depuis janvier sont en progression de 9.3 % en glissement annuel. Néanmoins, l’activité n’est toujours pas revenue à son niveau de 2019, restant encore en retrait de près de 8 %.

 

Remontée saisonnière des marges

En octobre 2021, France entière, les marges de négociation étaient de 4.0 % en moyenne. Après s’être maintenues à très bas niveau en septembre, prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps, elles sont donc remontées à leur niveau de la fin de l’hiver dernier. Une telle évolution est habituelle, sur un marché qui se détend généralement durant l’automne, avec des capacités de négociation accrues en faveur des acheteurs et surtout meilleures que celles observées durant les mois de forte pression de la demande.

C’est sur le marché des appartements où la hausse des prix reste rapide que les marges sont les moins élevées (3.6 % en octobre). D’autant que depuis la fin de l’été, les prix affichés ont baissé, permettant aux vendeurs de réaliser les transactions plus aisément. Pourtant si dans l’ensemble les marges remontent, au-delà du mouvement saisonnier habituel, elles sont toujours au plus bas dans certaines régions : en Aquitaine, Ile de France ou Rhône-Alpes notamment, où les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées.

En revanche, sur le marché des maisons, le taux de marge remonte (4.3 % en octobre), malgré la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Le rebond des marges s’inscrit en effet dans l’évolution saisonnière habituelle, sans avoir encore remis en cause la tendance baissière dominante. La demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus vite que les prix affichés, les marges restent contenues.

 

Certaines régions toujours à la traîne

Sur un marché qui a repris quelques couleurs depuis un an, avec des ventes en progression de 5.1 % pour la France entière, les évolutions sont toujours très différentes selon les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché n’a pas réussi à se ressaisir, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique.

Dans les régions où les prix de l’immobilier se sont progressivement déconnectés des revenus des candidats à l’achat et/ou lorsque les revenus et les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes pour accéder au crédit, l’activité recule toujours, de l’ordre 10 % sur un an : en Alsace, Basse Normandie et Ile de France. Alors que dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie, les ventes réussissent juste à se stabiliser.

En revanche, les ventes progressent rapidement (de l’ordre de 20 % sur un an) lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes).
Ailleurs, les ventes se sont redressées au rythme de l’ensemble.

 

Baisse des prix des maisons dans toutes les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans les métropoles, même si elle est maintenant moins rapide que par le passé. Elle reste pourtant vive sur Brest Métropole (13.0 % sur un an) où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne fait que se renforcer depuis plusieurs années. Bien que moins rapide, elle est encore soutenue (de l’ordre de 6 %) sur les métropoles de Montpellier, de Nantes, de Nice, de Rouen ou de Strasbourg : sur ces territoires, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne bénéficiant plus aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité « nouvelle » que le déplacement de la demande semblait avoir mis en lumière à la sortie du 1 er confinement. Elle est en revanche la plus faible (moins de 2 %) sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon, de Nancy et de Toulouse où en dépit de la situation de pénurie née d’une insuffisance de l’offre, les niveaux de prix ont écarté les candidats à l’achat pénalisés par le resserrement de l’accès au crédit.

En revanche, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis le début de l’été, la baisse mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide dans la plupart des métropoles : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste néanmoins un peu plus lente (de l’ordre de 8 %) sur les métropoles de Brest, de Lyon, de Montpellier, de Nancy, de Rouen et de Strasbourg. Sur tous les espaces métropolitains, pourtant caractérisés par la pénurie de biens de qualité, un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir.

Baromètre LPI-SeLoger Novembre 2021 publié par sarah.kroichvili

Nouveau Record : SeLoger devient n°1 du volume d’annonces

C’est avec une grande fierté que nous vous annonçons que le site SeLoger devient le N°1 en terme de volume d’annonces immobilières.

Avec près de 600 000 annonces enregistrées au mois d’octobre, le site SeLoger rassemble avec certitude l’ensemble des porteurs de projet. Un rendez-vous incontournable pour réunir tous types de profil : les acheteurs, les vendeurs, les locataires et les propriétaires.

Tout cela, grâce aux annonces mises en ligne par vous, les professionnels de l’immobilier. Alors merci de nous faire confiance au quotidien, vous contribuez à faire de nos plateformes SeLoger et Logic-Immo, les plateformes n°1 du secteur immobilier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Habiter la France demain : une étude qui met en avant les priorités des Français

 

En octobre dernier, nous vous donnions rendez-vous au salon Rent pour échanger ensemble sur vos besoins, mais aussi pour vous convier aux ateliers organisés par le Groupe SeLoger.

Le 21/10 dernier avait donc lieu la conférence* « Pourquoi faut-il vraiment réinventer l’immobilier demain ? » en présence d’Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement, Pascal Boulanger, Président de la FPI, Julien Savelli, Président délégué de la FNAIM et Caroline Evans de Gantès, Country Managing Director du Groupe SeLoger. Cet échange était organisé suite à la sortie de l’étude menée par le Groupe SeLoger et BVA, et de celle du Ministère du Logement.

 

Les professionnels de l’immobilier ont globalement confiance en l’avenir de la profession et leur rôle

A travers l’étude menée avec BVA, le Groupe SeLoger dévoile la vision des professionnels de l’immobilier (agences et agents mandataires) sur les 5 prochaines années. Ainsi, 72% déclarent être confiants sur l’avenir de leur profession et 75% estiment que leur rôle dans l’univers de l’immobilier sera autant voire plus incontournable (dont 35% plus incontournable).

En ce qui concerne leurs missions, la participation active aux innovations digitales pour fluidifier le marché immobilier est la mission qui prendra le plus d’importance pour près de 2/3 des professionnels. C’est pourquoi le Groupe SeLoger a d’ores et déjà mis en place des actions digitales pour ses utilisateurs.

 

Quel est leur point de vue sur le parc immobilier dans 5 ans ?

D’après ces professionnels de l’immobilier, le parc immobilier français comptera autant (pour 41% des professionnels) voire plus (pour 49%) de propriétaires de leur logement dans 5 ans. Les Français devraient être plutôt en attente de logements individuels (pour 83% de professionnels), alors que pour 56%, ce sont les logements collectifs qui devraient le plus se développer

En parallèle, l’étude « Habiter la France de demain » menée par le Ministère du Logement démontre que 62% des personnes déclarant avoir ressenti de nouveaux besoins pendant la crise du Covid résident en appartement. Concernant ceux qui résident en maison individuelle, ils sont près de 73% à ne pas vouloir changer pour un autre type de logement.

L’isolation thermique, un critère qui prend de l’importance

Les critères de choix d’un logement qui prendront le plus d’importance, dans les 5 prochaines années, seront l’isolation thermique (90% des professionnels de l’immobilier estiment que ce critère prendra plus d’importance dans le choix d’un logement, dont 66% de beaucoup plus) et phonique (84%), la présence d’un espace pour le télétravail (81%), le classement DPE (75%) concernant le bien, mais aussi la proximité avec des espaces verts (83%) ou des transports publics (77%), concernant l’environnement du bien. 

 

Quels sont les leviers possible pour réinventer l’immobilier de demain ?

Les opinions sont partagés concernant les leviers possibles, néanmoins on constate que 2 leviers se dégagent :
> « Favoriser l’accès à la propriété grâce à un crédit plus accessible » (cités par 60% des professionnels de  l’immobilier dans le top 3 des leviers – dont 33% le citant en premier) en lien avec part de propriétaires présumée aussi voire plus importante dans les 5 prochaines années. 

> « Favoriser la création de bassins d’emploi dans des zones résidentielles pour limiter les déplacements »  (cité par 51% des professionnels).

Ce 2e levier est d’autant plus souligné dans l’étude du Ministère du Logement qui indique que 88% des habitants de ville de moins de 20 000 habitants ne veulent pas déménager pour une ville d’une autre taille.

 

Des leviers liés aux attentes en terme d’environnement du bien

On peut constater que les 2 leviers cités ci-dessus peuvent être liés aux attentes en terme d’environnement du bien. En effet, 2 éléments pèseront dans la balance selon les professionnels de l’immobilier : la proximité avec des espaces verts et l’accès aux transports publics.

 

Pour résumer, pour les professionnels de l’immobilier, réinventer l’immobilier de demain c’est se digitaliser, anticiper et apporter des solutions concrètes pour répondre aux attentes des français.

 

*Retrouvez la conférence en replay en cliquant ici >>

Y a-t-il une crise de l’offre dans les logements neufs en 2021 ?

La forte baisse des mises en chantier laisse craindre une véritable pénurie sur le marché de l’immobilier. Affecté par les paralysies et les pénuries liées à la pandémie de Covid-19, le secteur de la construction tente aujourd’hui de reprendre un bon rythme de croisière. Mais cela suffira-t-il à éviter une pénurie d’offres sur le marché du logement neuf ? État des lieux et perspectives.

 

État des lieux

Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, de mai 2020 à avril 2021, le nombre de permis de construire accordés s’élève à 405 700 (-6,5 % sur un an), et 387 500 logements ont été mis en chantier (+7 % sur un an). Ces chiffres restent très inférieurs à ceux observés au cours l’année 2017 (499 000 permis accordés et 437 200 mises en chantier), considérée dans le secteur du bâtiment comme une année de référence.

 

Les contraintes conjoncturelles

Le premier confinement (17 mars – 10 mai) a mis à l’arrêt tous les chantiers de construction. Dans le même temps, les filières d’approvisionnement nationales et internationales se désorganisaient et s’appauvrissaient. Si l’activité connaît aujourd’hui un net rebond, les effets de la pandémie et de la pénurie actuelle des matériaux de construction pourraient peser sur le bilan annuel des constructions de logements en France. Olivier Salleron, de la Fédération française du bâtiment, estime que 30 % des chantiers risquent la mise à l’arrêt par manque de matériaux dans les semaines à venir.

Les contraintes structurelles

Les élections municipales

2020 a été une année d’élection municipale. Comme en 2008, et 2014, ces élections se traduisent par une baisse drastique du nombre de permis de construire accordés par les municipalités. Les maires en place gèlent tout projet pouvant mécontenter leurs administrés, tandis que les maires nouvellement élus ont besoin de temps pour mettre en place leur équipe et leur politique urbanistique. En mars 2020, BFM publiait une enquête qui dévoilait ce phénomène. Celle-ci révélait que la construction de logements collectifs avait littéralement plongé dans une quinzaine de villes de plus de 15 000 habitants.

Le manque et le prix du foncier

Entre légitime protection contre l’artificialisation des sols, protection des zones agricoles et naturelles et libération de foncier à bâtir, la France semble ne pas parvenir à trouver une politique cohérente d’aménagement de son territoire. La réhabilitation des friches industrielles reste malheureusement insuffisamment pratiquée. Le foncier est rare et de plus en plus cher !

L’inflation des normes

De la loi ALUR à la future RE2020 qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022, l’accumulation des normes et obligations pesant sur les promoteurs immobiliers se traduisent inévitablement par une hausse du coût de la construction. Faute de rentabilité, certains projets ne dépassent pas le stade de l’étude préalable.

Bon à savoir : Les surcoûts de construction en 2021

Dans une étude préalable des impacts de la RE2020, le gouvernement évalue les surcoûts de construction entre 3 et 5 % en 2021, 5 et 8 % de 2024 à 2030, et 7,5 et 15 % à compter de 2030. En valeur, ces surcoûts s’établissent à 1,93 Md d’euros par an de 2022 à 2023, 3,54 Mds d’euros de 2023 à 2027 et de 6,04 Mds d’euros à compter de 2030.

L’accès au crédit immobilier

La crise économique générée par la pandémie de Covid-19 a fragilisé de nombreux secteurs, jusque-là épargnés par les incertitudes économiques. Face à l’augmentation du risque, les banques ont, sur recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, durci les conditions d’accès au crédit. Cette restriction de l’accès au crédit pèse lourdement sur les primo-accédants, ne disposant généralement pas du niveau d’apport personnel à présent exigé.

La hausse des prix

Ce qui est rare est cher : l’immobilier neuf ne déroge pas à la règle ! L’Île-de-France, mais aussi les grandes villes de province comme Lyon, Nice ou Marseille, connaissent une envolée des prix du mètre carré neuf. À Lille, les prix enregistrent même une hausse record de 7 %. Selon le Laboratoire de l’immobilier, le prix moyen du mètre carré d’un logement neuf en France (hors maisons individuelles) s’établit désormais à 4 650 euros.

Sauver de la pénurie par… la baisse de la demande ?

Affectée par différents facteurs, l’offre de logements neufs peine aujourd’hui à répondre à une demande qui se maintient grâce à un coût de l’argent extrêmement bas. Les investisseurs possédant les garanties suffisantes arrivent en effet à se financer à de très bons taux. On peut néanmoins s’interroger sur la solidité de la demande dans les mois et années à venir si les taux d’emprunt devaient remonter. Si plusieurs banques centrales de par le monde ont déjà relevé leur taux directeur, la BCE ne l’envisage que pour 2023. Au niveau de prix actuel du mètre carré, chaque dixième du taux d’emprunt compte en matière de rentabilité des investissements immobiliers.

 

La baisse de l’offre, si elle se confirme, pourrait accentuer la hausse déjà constatée des prix. Les investisseurs, échaudés par ces derniers, pourraient délaisser un temps l’investissement locatif en attendant de meilleurs jours. Le secteur échapperait ainsi à la pénurie, mais pour une bien mauvaise raison : tomber de Charybde en Scylla.

Les trois points clés à retenir : 

1. Les mises en chantier se maintiennent à un niveau relativement bas.

2. 30 % des chantiers de construction pourraient être affectés par la pénurie des matériaux.

3. De nombreux facteurs structurels entravent la construction de logements neufs en France.

Sources :
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/logement-neuf-le-rebond-des-mises-en-chantier-se-confirme_AN-202106010542.html
https://www.batiactu.com/edito/penuries-emploi-re2020-ffb-parle-sujets-brulants-qui-62062.php
https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/immobilier-le-vrai-prix-au-m2-des-logements-neufs-dans-les-grandes-villes-de-france_AN-201911210424.html
http://www.senat.fr/rap/r20-434/r20-43412.html#:~:text=Dans%20son%20%C3%A9valuation%20pr%C3%A9alable%20de,15%20%25%20%C3%A0%20compter%20de%202030
https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/municipales-ces-villes-qui-ont-stoppe-la-production-de-logements-a-l-approche-des-elections_AN-202003050426.html
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.europe1.fr/economie/lacces-au-credit-immobilier-va-se-durcir-a-partir-de-cet-ete-4052227
https://www.liberkeys.com/blog/prix-de-limmobilier-neuf-senvolent-en-france

La loi SRU prolongée au-delà de 2025 : quelles conséquences pour la promotion immobilière ?

La loi SRU : 25 % de logements sociaux en 2025

Adoptée le 13 décembre 2000, la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, couramment abrégée loi SRU à modifier le cadre légal de l’urbanisme en France. Son article 55 impose un quota de 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 1 500 habitants d’Île-de-France et de 3 500 habitants pour les autres régions, comprises dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants possédant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ce quota devrait atteindre 25 % d’ici à 2025.

Les communes ne respectant pas ce taux de logements sociaux s’exposent à des sanctions financières. Le préfet est aujourd’hui habilité à constater par arrêté la carence et délivrer lui-même un permis de construire. Il s’agit pour l’État de favoriser une plus grande mixité sociale.

Sur le plan des règles d’urbanisme, la loi SRU a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce dernier intègre beaucoup plus de paramètres que le précédent afin de parfaire la gestion des zones constructibles.

Bon à savoir : Les chiffres 2020

Sur 2 091 communes concernées par l’obligation de proposer au moins 20 % de logements sociaux, 224 sont actuellement exemptées, 767 sont en conformité avec la loi et 1 100 ne la respectent pas.

 

 

Faire face à la pénurie de logements sociaux

Face à la pénurie de logements sociaux, le ministère du Logement utilise deux outils très différents :

– L’article 55 de la loi SRU et son quota de 20 % ;

– Les dispositifs de défiscalisation Pinel pour l’immobilier neuf et Denormandie pour l’ancien.

Malgré les efforts continus des ministres du Logement successifs, la France manque de logements sociaux. Rien qu’à Paris, ce sont plus de 100 000 personnes qui sont en attente d’un logement HLM. La pandémie et ses conséquences économiques ont en outre fragilisé de nombreux ménages qui aujourd’hui se tournent vers le logement social pour obtenir un toit compatible avec leurs possibilités financières.

Décidée à mettre la pression sur les municipalités concernées, madame la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, envisage dès décembre 2020 de durcir les sanctions financières liées aux carences en logements sociaux. Le Sénat prolonge finalement la loi SRU au-delà de la date d’échéance initiale fixée au 31 décembre 2025.

Les conséquences pour la promotion immobilière

À première vue, cette prolongation de la loi SRU pourrait apparaître comme complètement positive pour la promotion immobilière et le bâtiment. Sous pression, contrainte de passer de 20 à 25 % de logements sociaux, les municipalités devront accorder des permis de construire des logements collectifs. Les effets sont dans les faits plus contrastés !

Concrètement, la loi impose pour tout projet de plus de 10 logements, ou d’un SHON (Surface Habitable Œuvre Nette) d’au moins 2 000 m², un quota de 25 % de logements sociaux. Ces appartements seront donc revendus à des offices HLM à perte par le promoteur qui compensera ce manque à gagner auprès des acheteurs privés classiques. Pour ces derniers, le prix au m² déjà élevé subit un surcoût ! La hausse des prix dans les communes cherchant à rattraper leurs carences en matière de logements sociaux risque alors d’être importante. Les acheteurs privés traditionnels écarteront ces dernières de leur secteur d’investissement, entraînant à leur suite les acteurs de la promotion immobilière : un cercle vicieux entraînant l’effet inverse de celui escompté par l’autorité publique.

 

Toute médaille a son revers, et la prolongation de la loi SRU n’est pas sans risque pour l’activité de la promotion immobilière. Elle pose clairement la question du lien entre exigences légales et prix du m². La faiblesse du foncier disponible dans certaines communes, les contraintes urbanistiques, les normes de performances énergétiques et environnementales, et les exigences en matière de logements sociaux s’accumulent. Cet empilement a un coût. Ce dernier se traduit par un prix au m² du neuf qui ne cesse de monter. Pour l’heure, le niveau historiquement bas des crédits immobiliers maintient les capacités de financement des investisseurs, mais jusqu’à quand ?

Les trois points clés à retenir :

– Le quota de logements sociaux devrait passer de 20 à 25 % d’ici 2025 ;

– La loi impose 25 % de logements sociaux pour les projets de plus de 10 logements ou d’un SHON d’au moins 2 000 m² ;

– Les normes et exigences légales pèsent sur le prix au m² neuf.

 

Sources :

https://www.ast-groupe.fr/actualite/loi-sru-ou-en-est-on
https://www.ecologie.gouv.fr/larticle-55-loi-solidarite-et-renouvellement-urbain-sru-mode-demploi
http://www.citego.org/bdf_fiche-document-675_es

Les deux médias 100% immobilier SeLoger et Logic-Immo confirment leur positionnement de leaders en matière d’audience en ce début d’année 2021

Les derniers chiffres officiels (SimilarWeb) en témoignent :

SeLoger se classe en tête des sites 100% immobilier avec 17,8 millions de visites Web en février 2021.

Logic-Immo arrive quant à lui en seconde position avec 13 millions de visites Web le même mois !

De solides performances qui montrent l’engouement des porteurs de projet pour ces deux médias incontournables et la poursuite des recherches immobilières en dépit de la crise sanitaire et ses conséquences.

Pour aller plus loin, nous vous proposons également de consulter notre dernier baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers de février 2021.

 

Nouveau record d’audience pour Logic-Immo en janvier 2021 !

Le média 100% immobilier Logic-Immo signe un nouveau record historique avec 21 millions de visites en janvier 2021 !

Des chiffres éloquents qui confortent SeLoger et Logic-Immo comme les deux médias leaders et 100% immobilier sur le marché. En ce début d’année, nos médias génèrent une audience plus importante que jamais, ce qui traduit le dynamisme des porteurs de projet immobilier, vos clients potentiels.

Nos équipes restent mobilisées à vos côtés pour vous assurer un maximum de performance ! N’hésitez pas à découvrir notre panel de solutions professionnelles conçues pour maximiser votre productivité.

 

La crise Covid-19 va-t-elle avoir un impact sur la promotion immobilière en 2021 ?

Après une quasi-année blanche en 2020, les promoteurs immobiliers auraient pu envisager le pire pour 2021. Même si les résultats du dernier trimestre sont en retrait de 15 à 30 % en moyenne (1), la plupart des grands groupes de promotion immobilière s’en sortent bien. Le marché a plutôt bien résisté à la crise et permet aux professionnels d’être relativement optimistes pour 2021.

Le neuf à la peine, mais pas seulement à cause de la crise

Les grands groupes de promotion immobilière ont publié leurs résultats 2020 en fin d’année dernière et, pour la plupart, l’exercice n’a pas été si mauvais que prévu. La raison ? Le basculement de nombreuses ventes vers des investisseurs institutionnels et notamment des organismes publics d’accession comme CDC Habitat. Chez Altarea, cela représente 60 % des ventes. Le leader du secteur reste Nexity avec 16 % des parts de marché et un chiffre d’affaires de 4,7 milliards d’euros.

Malgré une baisse de 3 % des transactions en volume à la fin septembre 2020, le groupe enregistre une augmentation de 4 % en valeur. Globalement, le promoteur a enregistré 21 000 réservations de logements, soit presque autant qu’en 2019 (1). En revanche, le groupe Eiffage observe en 2020 une baisse plus significative de son chiffre d’affaires annuel avec 18,7 % de moins par rapport à 2019.

Le marché de la construction neuve a été durement touché avec une baisse de 31,8 % des ventes sur le premier semestre 2020. Mais l’activité était déjà fortement freinée avant la crise, notamment du fait des élections municipales. Pierre Bibet, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France estime que le marché de la promotion immobilière recule de 25 % en moyenne lors des années d’élections municipales (2). En 2020, le laps de temps entre les deux tours a encore aggravé le phénomène, jusqu’à provoquer une chute de la production des promoteurs de 54 %.

Par ailleurs, le nombre de permis de construire accordés recule depuis 2017 (-9,6 % entre 2017 et 2019). En 2020, du fait de la crise sanitaire, les autorisations ont baissé de 12,2 % et les mises en chantier de 5,2 %. Ainsi, on a construit 53 700 logements de moins qu’en 2019, et ce sont les collectifs qui sont les plus touchés avec -17 % de baisse (3). La baisse pourrait encore être d’environ 40 000 logements en 2021. Michel Mouillart, professeur d’économie, estime que « La France va construire en 2021 moins de logements qu’en 1951, si on tient compte de l’évolution du nombre de ménages à loger. » (4)

 

Des promoteurs malgré tout optimistes pour 2021

Cependant, les professionnels observent une belle résilience du marché immobilier dans son ensemble. La pierre est toujours une valeur refuge pour les investisseurs comme pour les particuliers, car il s’agit d’un investissement sécurisé et rentable. Par ailleurs, les conditions d’emprunts restent très favorables à l’achat, avec un taux moyen de 1,05 % sur 15 ans et de 1,25 % sur 20 ans en 2020 (4).

Près d’un quart des acquéreurs choisissent le neuf et la majorité opte pour la maison individuelle (5). Cela laisse présager des perspectives intéressantes pour 2021, surtout si les promoteurs immobiliers tiennent compte des nouvelles attentes des Français. Celles-ci ont légèrement évolué à la suite des confinements successifs :

– La maison individuelle est encore plus recherchée qu’avant (46 % des recherches sur seloger.com après le confinement et 58 % sur logic-immo.fr, alors qu’on avoisinait respectivement 42 % et 56 % avant) ;

– La présence d’un extérieur (jardin, terrasse, balcon) est devenue un critère essentiel pour 26 % des acheteurs potentiels ;

La généralisation du télétravail a fait augmenter les recherches de logements plus grands (100 m² au moins) permettant d’avoir une pièce pour travailler. (5)

Par ailleurs, le Gouvernement a signé avec plusieurs organisations professionnelles (7) un pacte pour la relance de la construction durable. Cette charte vise à rattraper le retard de la production de logements et limiter la baisse des mises en chantier en 2021. Pour cela, le pacte simplifie les procédures d’urbanisme afin de les accélérer, en passant par la dématérialisation obligatoire au 1er janvier 2022.

Les projets de constructions durables sont aussi favorisés et répondent aux attentes des Français qui souhaitent des aménagements et des logements plus respectueux de l’environnement. Ainsi, des terrains pourront bénéficier de décote dans les zones les plus tendues afin de trouver plus facilement acquéreur. Ces mesures s’ajoutent à celles déjà identifiées par le plan de relance global, notamment les 350 millions d’euros pour l’utilisation du foncier urbanisé et les 300 millions d’euros pour le recyclage des friches et des terrains artificialisés (8).

Enfin, la prolongation du dispositif de défiscalisation introduit par la loi Pinel va permettre de soutenir l’activité de construction dans le neuf pour 2021 et les années suivantes. Le prêt à taux zéro a, lui aussi, été reconduit et devrait aider des primo-accédants à investir.

La promotion immobilière obéit à des cycles longs, rappelle Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Même si 2020 a été mauvaise avec moins de 200 000 logements collectifs autorisés, il existe des motifs d’espoir pour cette année. Les professionnels du neuf et les constructeurs comptent beaucoup sur le pacte pour la relance de la construction durable pour rebondir en 2021.

 


Sources :

https://infos.trouver-un-logement-neuf.com/achat-neuf/actualites/les-promoteurs-face-a-la-crise-8228.html

https://www.batiactu.com/communique/tendances-et-evolution-du-marche-de-l-immobilier-neuf-en-2021-88870.php

https://www.batiweb.com/actualites/immobilier/malgre-un-rebond-la-construction-de-logements-reste-tres-impactee-sur-un-an-2020-11-27-37109

https://www.mysweetimmo.com/2020/09/06/crise-sanitaire-et-immobilier-un-plan-de-relance-pour-rien/

https://www.myexpat.fr/coronavirus-immobilier-impact/

https://edito.selogerneuf.com/actualites/france/perspectives-marche-immobilier-neuf-article-40114.html

Association des maires de France, Assemblée des communautés de France, France Urbaine, Union nationale pour l’habitat, Fédération française du bâtiment, Fédération des promoteurs immobiliers, Pôle habitat FFB, Ordre des architectes et Union nationale des aménageurs.

https://www.batiweb.com/actualites/developpement-durable/construction-un-pacte-pour-soutenir-l-emergence-de-projets-durables-2020-11-16-37045

 

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2020

Renforcement de la hausse des prix de l’ancien

La hausse des prix des logements anciens ne ralentit pas, loin s’en faut. Huit mois après le début du 1er confinement, le rythme d’augmentation se renforce encore. En octobre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 6.3 % sur un an, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Pour retrouver une progression aussi rapide, il faut remonter en décembre 2011, juste avant la suppression du PTZ dans l’ancien. Et l’accélération de la hausse qui se poursuit se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.9 % contre + 4.0 % il y a un an) que sur celui des maisons (+ 6.9 % contre + 5.1 % il y a un an).

La raréfaction de l’offre se constate en effet partout sur le territoire et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : tout contribue donc à accroître la pression sur les prix.

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : les prix affichés augmentent maintenant de 5.5 % sur un an, comme cela se constatait à l’automne 2011. Et rien, dans les propositions récentes, n’annonce un fléchissement du rythme de la hausse : bien au contraire, puisqu’habituellement les prix affichés reculent à la fin de l’été, alors que cette année leur progression se fait plus vive encore.

 

Accélération de l’augmentation des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent. Ils alimentent donc la tendance haussière des prix qui se constate depuis le début du 1er confinement. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes.

En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en octobre 2020, l’augmentation des prix accélère : + 3.9 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.5 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.6 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Hausse générale des prix dans les grandes villes  

En dépit d’une situation économique qui se dégrade et d’un pouvoir d’achat malmené par la remontée du chômage, les prix des appartements anciens sont en progression dans la totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Bien que le resserrement de l’accès au crédit écarte maintenant du marché une partie des ménages modestes qui avaient contribué à son expansion durant plusieurs années, la pénurie de biens disponibles à la vente a en effet renforcé la concurrence entre des acheteurs qui ne négocient plus les prix proposés. La baisse des prix n’est donc pas à l’ordre du jour.

D’ailleurs, dans des villes où les prix avaient reculé, parfois durant plus d’une année, leur remontée est remarquable depuis la sortie du 1er confinement, comme à Bordeaux ou à Nîmes. Et cela se constate aussi dans des villes moyennes telles Evreux, Tourcoing ou Valence, par exemple.

Plus précisément, les prix augmentent maintenant à un rythme au moins égal à 5 % par an dans 70 % des villes de plus de 50 000 habitants (83 % des plus de 100 000 habitants). La hausse est même de plus de 10 % dans 30 % de ces villes (25 % des plus de 100 000 habitants).

Et sur Paris, le ralentissement de la hausse constaté durant l’automne 2017 a cédé la place à une inversion de la courbe des prix au début de l’été : en octobre, l’augmentation était ainsi de 5.4 % sur un an, contre + 4.6 % à la fin du printemps. Et si comme cela est habituel à cette période de l’année les prix signés peuvent s’affaiblir dans quelques arrondissements, les prix proposés affichent une augmentation de 5.7 % sur un an.

 

Après le rebond, retour des fondamentaux

Dès la sortie du confinement, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée. Les projets bloqués durant 55 jours ont pu être menés à terme, pour une grande part d’entre eux. Et la demande s’est enrichie de nouveaux projets, et notamment de ceux qu’une petite partie des candidats à l’achat plus aisés avaient eu le temps de nourrir (s’éloigner des centres, vivre en maison individuelles, …). Le rebond des ventes a ainsi été notable en juin et en juillet, avec un nombre de compromis signés en augmentation de 4 % sur un an (et de plus de 5 % en juillet) : l’activité s’est établie à son niveau le plus élevé constaté jusqu’alors, de près de 20 % au-dessus de sa moyenne de longue période.

Jusqu’en juillet le marché avait pu compter sur un effet de rattrapage, mais dès le mois d’août l’impact du rebond s’est épuisé et comme chaque année, les ventes ont reculé. Certes, la reprise d’activité constatée en septembre a été comparable à celle de la rentrée 2019. Cependant alors que le mois d’octobre est habituellement un des 3 meilleurs mois de l’année, les ventes ont juste réussi à se maintenir au niveau du mois précédent. La demande bute sur les fondamentaux : détérioration du marché de l’emploi et des revenus, resserrement de l’accès au crédit. Avec le retour du confinement, l’année 2020 devrait être encore plus dégradée que prévu.

 

Nouveau recul des marges

En octobre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Bien qu’elles soient déjà descendues à très bas niveau, les marges reculent encore. Sur le marché des appartements, elles ne font plus que diminuer doucement, au-delà des fluctuations qui se constatent d’un mois sur l’autre. En revanche, elles diminuent plus franchement sur le marché des maisons : depuis le début de 2018, elles ont baissé de 20 %.

Dans le contexte des déséquilibres de marché qui se sont renforcés au cours des derniers mois, l’offre de biens disponibles à l’achat s’est resserrée : les acheteurs acceptent donc de réduire leur pouvoir de négociation pour ne pas risquer de perdre les biens convoités. Les prix signés augmentent ainsi plus rapidement que les prix affichés et l’érosion des marges se renforce. C’est bien un nouvel équilibre qui s’est construit depuis le printemps dernier, sur un marché de vendeurs.

Les marges les plus faibles se constatent alors autant en Ile de France, en PACA et en Rhône-Alpes (de l’ordre de 3 %), dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps ; que sur des territoires où les marchés sont considérés comme moins tendus (en Auvergne, en Champagne-Ardenne ou en Picardie) et où pourtant la pression de la demande reste forte.

 

Nouvelle augmentation des ventes dans quelques régions

Après le regain des ventes observé au début de l’été, les hésitations du marché se sont renforcées dès l’automne. Et les disparités d’évolution des ventes constatées entre les régions jusqu’à présent se sont renforcées : la morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la hausse des prix n’a pas dégradé la capacité de la demande à réaliser ses projets de manière identique dans toutes les régions.

Dans un tiers des régions, l’activité a poursuivi son expansion. Les ventes ont augmenté de l’ordre de 5 % au cours des trois derniers mois (en glissement annuel) en Basse Normandie et en Franche Comté. Et elles se sont à peu stabilisées en Bretagne, dans le Centre, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin.

Et dans quatre régions supplémentaires (Auvergne, Ile de France, Picardie et Rhône-Alpes), l’affaiblissement de la demande est resté modéré, de l’ordre de 6 à 7 %, bénéficiant presque toujours de l’embellie du début de l’été.

En revanche, ailleurs, le déficit d’activité constaté jusqu’alors perdure. Dans ces régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit et par la poursuite de la hausse des prix, la perte d’activité a été d’au moins 15 %, d’août à octobre.

 

Des espaces métropolitains pas toujours homogènes

Sur l’ensemble des métropoles les augmentations des prix des appartements anciens sont maintenant plus rapides qu’elles ne l’étaient avant le 1er confinement : la pression de la demande n’a nulle part été altérée par la crise sanitaire et ses conséquences économiques et sociales et, en outre, elle diffuse ses effets sur les marchés des communes adjacentes. Les hausses les plus rapides (de l’ordre de 10 % sur un an) se constatent sur les métropoles de Lyon et de Nantes et elles concernent aussi bien la ville-centre que la périphérie. Cette dernière caractéristique s’observe aussi sur les métropoles de Lille et de Marseille où le rythme des hausses se renforce au fil des mois.

Habituellement, les tensions sur les prix des appartements sont plus marquées dans le centre des métropoles qu’en périphérie : autant en raison de la rareté des biens disponibles dans le centre, que du fait de leur qualité et/ou des services associés (transports, équipements publics, commerces, …). Les métropoles de Bordeaux, de Rouen et de Toulouse font exception à la règle, la pression de la demande se renforçant plus rapidement sur la périphérie que sur le centre.

Sur le marché des maisons, la progression des prix reste la plus soutenue sur les métropoles de Nice, de Rennes et de Toulouse (plus de 10 %), voire sur celle de Lyon : la hausse des prix concerne essentiellement la périphérie, en réponse au déplacement de la demande et à l’impact de sa préférence pour la maison individuelle que le 1er confinement n’a fait que renforcer. Elle est aussi vive sur Marseille, où la progression des prix est aussi rapide sur la ville-centre qu’en périphérie.

 

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

SeLoger et Logic-Immo, n°1 et 2 des sites 100% immo en septembre 2020

Les derniers chiffres officiels le confirment : les portails SeLoger et Logic-Immo, leaders et spécialistes 100% immobilier, conservent la tête du classement avec 36,9M de visites web en septembre 2020 (Source : Similar Web)

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