L’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1^er juin 2020 apporte de nombreuses modifications au régime juridique de la copropriété. Votre activité de syndic s’en trouve considérablement impactée.

La règlementation relative à la résiliation du contrat de syndic, les pièces à transmettre au nouveau syndic par l’ancien en cas de changement de syndic sont modifiés. Nous vous aidons à y voir plus clair.

Les précisions sur la résiliation du contrat de syndic

Rappelons-le, le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et doit être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte des précisions sur les modalités selon lesquelles les copropriétaires et le syndic lui-même peuvent mettre un terme au contrat de syndic.

Ainsi, l’assemblée générale portant sur la désignation d’un nouveau syndic et sur la fixation d’une date de fin de contrat anticipée doit être tenue dans les trois mois précédant le dernier jour du contrat de syndic en cours. Lorsque l’initiative vient du syndic, il doit en informer le conseil syndical au moins trois mois avant la tenue de ladite assemblée. L’assemblée générale désigne dans ce cas, un nouveau syndic et détermine les dates de fin de contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat avec le nouveau syndic. Cette prise d’effet ne peut intervenir qu’un jour franc au plus tôt après la tenue de l’assemblée.

Focus sur la résiliation du contrat de syndic en raison d’une inexécution grave d’une des parties.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai d’au moins deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation prendra effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Si un nouveau syndic est désigné, l’assemblée fixe la date de prise d’effet de son contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions reprochées. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et détermine sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée. Si un nouveau syndic est désigné, l’assemblée détermine la date de prise d’effet du nouveau contrat.

Le changement de syndic : la passation de pouvoirs entre ancien et nouveau syndic

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remplir certaines obligations envers le nouveau. La « passation de pouvoirs » entre les deux syndics s’opère de manière différente depuis la réforme. L’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic :

• Dans un délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions (avant la réforme, ce délai était d’un mois), la situation de la trésorerie, les références du compte bancaire du syndicat et les coordonnées de la banque.
• Dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l’ensemble des documents et archives du syndicat et le cas échéant l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, dans un format téléchargeable et imprimable.
• Dans un délai de deux mois suivant la cessation de ses fonctions, l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

A défaut de remise des pièces et après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic pourra saisir le président du tribunal judiciaire afin que la remise des pièces manquantes soit ordonnée sous astreinte.

Bon à savoir : Si le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic doit, dans un délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions, informer ce prestataire de ce changement en lui communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

La mise en concurrence du contrat de syndic

Dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires est amenée à se prononcer sur la nomination d’un nouveau syndic, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence préalable. Jusqu’ici, rien de nouveau. Mais la périodicité triennale habituelle a disparu depuis le 1^er juin 2020.

Désormais, chaque fois que l’assemblée statue sur la nomination d’un nouveau syndic, la mise en concurrence doit intervenir accompagnée d’un projet de contrat de syndic conforme au contrat type auquel est joint une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic dont le contenu doit être déterminé par arrêté.

Références juridiques

Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.