Clause pénale dans le compromis de vente : tout comprendre

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Avant de faire signer un compromis de vente à l’acheteur et au vendeur d’un bien immobilier, il est fortement conseillé d’y ajouter une clause pénale. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment fonctionne-t-elle ? SeLoger Pro fait le point sur cette question essentielle pour les agents immobiliers. 

Compromis de vente : qu’est-ce que la clause pénale ?     

Selon l’article 1231-5 du code civil, il s’agit d’une disposition prévue dans un compromis de vente selon laquelle une des parties s’engage à payer, à titre de dommages et intérêts, une somme définie à l’avance, s’il souhaite renoncer à signer l’acte authentique définitif. À noter que cette somme est susceptible d’être modifiée par le juge saisi de l’affaire. 

Cette clause, très courante en immobilier, possède donc un caractère comminatoire. Cela signifie qu’elle a pour objectif de dissuader les parties de ne pas respecter leurs engagements. 

 

Bon à savoir : qui est concerné par la clause pénale ?

L’acheteur, comme le vendeur, peut demander l’application de la clause pénale. Par conséquent, si le vendeur décide de ne plus céder son bien, il est tenu d’exécuter les termes prévus par le compromis de vente. Cela est valable, quels que soient les motifs de sa rétractation. 

Enfin, la clause pénale ne doit pas être confondue avec la clause de dédit. Cette dernière offre la possibilité pour une des parties de renoncer à ses engagements en versant une somme déterminée. Son montant est généralement équivalent à 10 % du prix de vente et il ne peut pas être modifié par un juge.

 

Clause pénale et compromis de vente : les exceptions à sa mise en œuvre 

Dans certains cas de figure, il n’est pas possible de réclamer l’application de la clause pénale. 

C’est le cas tout d’abord lorsque l’acheteur fait valoir son droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. En effet, celui-ci dispose de 10 jours pour se rétracter, sans frais ni motifs, à compter du lendemain de la remise du compromis de vente. Cette renonciation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception transmise au vendeur. 

De la même façon, la non-réalisation des conditions suspensives prévues par le compromis de vente ne justifie pas la mise en œuvre de la clause pénale. Ainsi, la non-obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur ne peut entraîner une sanction au titre de la clause pénale, à condition cependant que celui-ci soit de bonne foi. 

 

La mise en œuvre de la clause pénale dans un compromis de vente 

L’application de la clause pénale n’est pas automatique. Dans un premier temps, la partie lésée doit mettre en demeure son cocontractant de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. La partie défaillante a alors deux options : signer l’acte authentique de vente ou verser le montant prévu par la clause pénale. 

À défaut, il est nécessaire de saisir le tribunal. Selon l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, le juge du tribunal judiciaire peut réduire ou augmenter le montant de pénalité s’il considère ce dernier comme manifestement excessif ou dérisoire. À noter d’ailleurs que vous ne pouvez pas proposer aux parties d’insérer de disposition permettant de remettre en cause cette révision par le tribunal. 

Enfin, la partie lésée n’a pas à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice. La clause pénale a en effet pour unique objectif de sanctionner la non-exécution de l’obligation prévue par le compromis de vente.   

 

La clause pénale permet d’inciter l’acheteur et le vendeur à conclure la vente. Elle doit donc impérativement être prévue dans les termes de vos compromis de vente. Par ailleurs, en cas de non-exécution du contrat, hors clauses suspensives et délai de rétraction, votre commission d’agence immobilière devra être versée par la partie défaillante.        

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