Comment prévenir les impayés de loyers ?

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Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le bail, dans le cadre d’une location, est une des obligations essentielles du locataire. Elle est rappelée dans la loi mais aussi dans le bail directement. C’est à vous, administrateur de biens d’étudier la solvabilité d’un candidat locataire en amont et de conseiller au bailleur d’opter pour des garanties de loyers supplémentaires si la solvabilité du futur locataire était insuffisante.

 

La vérification de la solvabilité par l’administrateur de biens

Vous avez l’obligation, lorsque vous êtes titulaire d’un mandat de location et/ou de gestion, de vérifier que le candidat à toute location est bien solvable et dispose des ressources suffisantes pour assumer financièrement le paiement d’un loyer et des charges y afférant ainsi que les dépenses de la vie courante. Il n’existe pas de montant légal ou de pourcentage à partir duquel on considère que le locataire ne serait plus solvable. C’est donc votre bon sens et votre expérience qui seront sollicités. 

Si le candidat locataire présente des revenus trop justes ne lui permettant pas de remplir les conditions de solvabilité, vous devez en référer au bailleur et lui conseiller de demander des garanties complémentaires. 

 

Le cautionnement

Une des garanties de paiement de loyer les plus courantes, le cautionnement est l’engagement par lequel une personne physique ou morale (le garant) s’engage à payer le loyer et les charges en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Bon à savoir : La caution peut être solidaire et renoncer au bénéfice de discussion et de division. Lorsque c’est mentionné dans le bail, cela vous permet de demander directement à la caution de payer les loyers et charges impayés sans attendre que le locataire soit condamné par un tribunal et déclaré insolvable. De même, en cas de pluralité de garant, chacun des garants sera tenu solidairement des dettes du locataire. 

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. 

Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une SCI familiale, le cautionnement ne peut être demandé que :
– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est définie par décret (FSL…)
– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas de bourse d’enseignement supérieur.

Le cautionnement est établi par écrit et doit mentionner :
– Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels que défini dans le bail,
– La mention exprimant que la caution a parfaitement conscience de l’étendu de son engagement et de l’obligation qu’elle contracte,
– La reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Un exemplaire de l’engagement de caution doit être remis au garant, à peine de nullité. 

A noter :

Faites attention, vous devez vérifier également la solvabilité de la caution avant de lui faire signer tout engagement. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 dresse une liste des documents qu’il est possible de demander au candidat locataire ainsi qu’à la caution, notamment pour vérifier leur solvabilité. Gardez bien à l’esprit que toute pièce qui ne figurerait pas dans la liste prévue par ce décret ne pourrait pas être exigée. 

L’assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés, aussi appelée GLI est un assurance facultative, souscrite par le propriétaire qui, en contrepartie d’une cotisation versée, prendra en charge les éventuels impayés de loyers. Les garanties sont définies dans le contrat d’assurance, il convient donc de s’y référer. 

Il est, par exemple, fréquent que l’assureur ne prenne en charge les impayés de loyers qu’après un délai de carence de 2 ou 3 mois. L’assureur peut également imposer des conditions quant aux ressources des locataires ou encore que l’aide au logement, si le locataire en bénéficie, soit directement versée au bailleur par la caisse d’allocations familiales. 

Rappel : Un bailleur ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés et un cautionnement personne physique, sauf lorsque le bien est loué à un étudiant ou un apprenti.

 

La pluralité de locataires : pensez à la clause de solidarité ! 

Dans le cadre d’une colocation, ou en présence de partenaires de Pacs ou d’époux, il est indispensable de faire figurer au bail une clause de solidarité afin de préserver les intérêts du bailleur. Cette clause permet en effet de réclamer la totalité du loyer et des charges à l’un des titulaires du bail en cas de défaillance de l’un d’eux. 

En cas de colocation (concubins, amis, frères et sœurs etc), la solidarité entre les colocataires cesse à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. 

Les partenaires de pacs et les époux sont cotitulaires du bail. Cette cotitularité cesse :
– au jour de l’inscription de la mention de dissolution du pacs en marge d’état civil pour les partenaires de pacs,
– au jour de transcription du divorce en marge des actes d’état civil pour les époux. 

A défaut de clause de solidarité dans le bail, une fois le pacs ou le mariage dissous, le bailleur ne pourrait plus se retourner contre un des deux locataires en cas d’impayés de loyers. Cette clause de solidarité protège le bailleur et lui permet de réclamer la totalité du loyer à l’un des colocataires en cas de défaillance de l’un d’eux, mais si le pacs est dissous ou si le divorce est prononcé. 

 

Références juridiques 

Articles 8-1, 22-1 et 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire ou à sa caution.

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