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Bail commercial : la procédure collective du locataire

 

L’ouverture d’une procédure collective – sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire – à l’encontre du preneur d’un local commercial n’entraîne pas la résiliation automatique du bail du local affecté à l’activité de l’entreprise.

 

 

La poursuite du bail

Les baux en cours au jour de l’ouverture de la procédure collective peuvent être poursuivis. Si le bail comprend une clause qui prévoit une résiliation de plein droit en cas de procédure collective du locataire, celle-ci n’est pas valable. La décision de poursuivre le bail revient à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire. 

La poursuite du bail suppose le paiement du loyer. L’administrateur ou le liquidateur doit s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires à cet effet. L’ensemble des conditions prévues au bail doivent également être respectées.

Bon à savoir : le bail peut être cédé dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise. Sauf dispositions contraires, le repreneur doit poursuivre le bail selon les conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure.

 

 

La résiliation du bail

La résiliation du bail n’étant pas automatique, celle-ci peut être demandée par l’administrateur ou le liquidateur judiciaire ou encore par le bailleur.

 

> La résiliation à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur

Sans avoir à motiver sa décision, l’administrateur ou le liquidateur peut décider de ne pas continuer le bail des locaux utilisés pour l’activité de l’entreprise. En outre, il a l’obligation d’y mettre un terme s’il n’a pas les fonds nécessaires pour le règlement du loyer. La résiliation du bail intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de ne pas continuer le bail.


> La résiliation à l’initiative du bailleur

La résiliation du bail à l’initiative du propriétaire n’est possible que dans les deux situations suivantes :
– Résiliation pour tout manquement à l’exécution du bail autre qu’un défaut de paiement, qu’il soit antérieur ou postérieur au jugement d’ouverture ;
– Résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture. La résiliation ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de 3 mois suivants l’ouverture de la procédure.

Bon à savoir : si le bailleur met en demeure l’administrateur ou le liquidateur de se prononcer sur la poursuite du bail, cette mise en demeure est sans effet et le bail n’est pas résilié de plein droit à défaut de réponse. 

 

Le sort des loyers impayés

 

> Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture

Le paiement de toutes les créances antérieures, c’est-à-dire nées avant le jugement d’ouverture même si leur paiement doit intervenir après cette date, est interdit.

Les loyers qui n’ont pas été payés avant la mise en place de la procédure collective doivent faire l’objet d’une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire dans les 2 mois de la publication du jugement d’ouverture. Les loyers qui seront admis au passif seront pris en compte dans la répartition arrêtée par le tribunal. 

Attention : à défaut de déclaration, le bailleur ne pourra être réglé du montant de sa créance dans le cadre de la procédure collective.

 

> Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture

Les loyers dus après le jugement d’ouverture doivent être réglés à leur échéance. A défaut de paiement, le bailleur peut exercer toute action en recouvrement et pratiquer toute voie d’exécution à l’encontre du débiteur de sommes postérieures.

 

Références juridiques 

Article L145-45 du code de commerce
Article L622-7 du code de commerce
Articles L622-13, L622-14 et L622-17 du code de commerce
Article L641-11-1 du code de commerce
Article L642-7 du code de commerce
Cass. com. 2-3-2010 n° 09-10.410