Le dispositif Pinel s’applique aussi aux logements anciens à rénover de fond en comble. Ce qu’il faut savoir pour encourager vos clients à profiter de ce dispositif permettant de défiscaliser leur investissement immobilier.

Le Pinel Ancien, des crédits d’impôts identiques à ceux du Pinel Neuf…

La loi Pinel prévoit un crédit d’impôt équivalant à une certaine part de l’investissement consenti dans la construction ou la rénovation d’un logement.

Les quatre principales conditions permettant l’éligibilité à la loi Pinel sont les suivantes :

• le logement doit être situé dans une zone géographique couverte par la loi, c’est-à-dire globalement dans une zone urbaine ;
• le propriétaire doit faire louer son ou ses logements pendant au moins 6 ans ;
• les loyers ne peuvent pas dépasser le plafonnement prévu par la loi ;
• les ressources des locataires sont, elles aussi, soumises à un plafonnement.

En fonction de la durée des locations, la défiscalisation atteint entre 12 et 21 % de l’investissement : 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour un bail de 9 ans et 21 % pour 12 ans de location.

… dans la limite d’un plafond de 300 000 euros travaux compris

Dans le cas de l’immobilier ancien, l’investissement prend en compte toutes les dépenses couvrant les travaux de rénovation ou d’amélioration, plus le prix d’acquisition du bien. L’assiette sur laquelle est établi le crédit d’impôt ne peut pas être supérieure à 300 000 €. Si l’investissement est supérieur, la part de défiscalisation n’est calculée que pour ce montant maximal.

Un dispositif réservé aux clients qui rendent un logement décent ou en changent la destination…

Il existe deux façons de rendre un bien immobilier ancien éligible à la loi Pinel.

• La première est de rénover le logement pour lui réattribuer des caractéristiques de décence qu’il ne possédait plus. Pour obéir aux critères de décence, le logement doit également posséder des locaux à usage d’habitation, en particulier une cuisine (au moins une kitchenette) et une salle de bains.
• La seconde manière d’accéder à la loi Pinel consiste à transformer un local pour le rendre habitable de façon permanente. On dit alors que l’on procède à un changement de destination du local. C’est entre autres le cas des bâtiments industriels transformés en lofts. L’ajout d’équipements tels qu’une salle d’eau ou une cuisine confère au local les caractéristiques de décence nécessaires pour en faire une structure à usage d’habitation.

… et qui se plient à deux contraintes

• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires
  Il est soumis aux mêmes calculs dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf. Il dépend uniquement de la situation géographique des logements concernés. La zonation comprend 4 catégories déterminées selon la tension du marché immobilier local. Le plafonnement des loyers et des ressources est d’autant plus élevé que le marché est tendu. Le plafond varie ainsi du simple au double selon que l’on se trouve dans de petites unités urbaines (catégorie B2) ou au cœur de l’agglomération parisienne (catégorie A bis).

• Des travaux de rénovation
  Le dispositif Pinel dans l’ancien est subordonné à des travaux de rénovation. Les obligations liées au développement durable doivent également être respectées. Bien qu’elles soient moins strictes que pour le Pinel neuf, les normes environnementales pour l’immobilier ancien rénové sont restrictives (labels HPE et BBC Rénovation 2009). Des travaux considérables et coûteux doivent parfois être entrepris pour mettre les bâtiments aux normes. Cela implique une baisse de la rentabilité de l’investissement, même en tenant compte des défiscalisations. Voilà pourquoi il est important de bien expliquer aux futurs acquéreurs que l’ampleur des coûts de rénovation est parfois telle qu’il est judicieux d’investir plutôt directement dans l’immobilier neuf !