Les investissements locatifs : quel choix possible en 2021 ?

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De nombreux dispositifs d’investissements se sont succédé au fil des années. Actuellement et jusqu’à fin 2024, les particuliers qui souhaitent se lancer peuvent acheter des logements neufs ou anciens situés dans certaines zones du territoire marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ces dispositifs se nomment PINEL ou DENORMANDIE ANCIEN. Que doit-on savoir avant toute acquisition ?

Le fonctionnement des dispositifs d’investissements

 Les immeubles objets de l’investissement

Situés dans certaines zones du territoire (A, A bis, B1, B2), les logements peuvent être neufs ou anciens (réalisation de travaux de réhabilitation, transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf).

Après travaux, les immeubles doivent respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par décret, à justifier sur demande de l’administration.

Attention : le dispositif DENORMANDIE ANCIEN impose que les travaux d’amélioration réalisés représentent 25% du prix de revient global de l’immeuble.

A compter du 1er janvier 2021, les logements neufs, en VEFA, ou construits par le contribuable doivent obligatoirement être situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Sont désormais exclues du dispositif PINEL, les acquisitions de pavillons et de maisons individuelles.

Bon à savoir : la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. Quelle que soit la configuration des logements (horizontale ou verticale), la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

Les engagements du propriétaire bailleur

Le bailleur doit louer en continu (vacance de 12 mois admise) en respectant un plafond de loyer par m² hors charges. Le loyer est calculé en fonction de la surface habitable et des annexes du logement telles que les caves, balcons, resserres … (8 m² au maximum). Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé en fonction de la composition du foyer fiscal et de la localisation du logement. L’administration fiscale est en droit d’exercer son droit de reprise en cas de non-respect de ces plafonds.

Attention : seules certaines terrasses peuvent être retenues en tant qu’annexes dans la double limite de 9m² puis de la moitié soit au maximum 4,5 m².

 

La contrepartie à l’engagement du bailleur

Le bailleur en contrepartie de son engagement peut diminuer son impôt sur le revenu d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de son investissement retenu dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros/m² hors charge.

Bon à savoir : le nombre d’investissement est limité à deux par an avec une enveloppe globale de 300 000 euros.

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement du bailleur : pour un engagement de 6 ans le taux de la réduction d’impôt est de 12%, pour 9 ans, le taux est de 18%. L’engagement peut être prorogé pour être porté à 12 ans au maximum par période triennale soit un taux de 21% de réduction d’impôt.

La réduction est répartie par 1/6 ou 1/9 puis par 1/3 en cas de prorogation de l’engagement.

Bon à savoir : la loi de finances a réduit les taux de réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2023 et 2024. Ainsi en 2023 pour un engagement de 6 ans, le taux est fixé à 10,5 % (en 2023) et à 15 % pour un engagement de 9 ans. En 2024, les taux passent respectivement à 9% et 12%.

 

Les déclarations obligatoires

Chaque année en plus de la déclaration des loyers encaissés (imprimé 2044), le bailleur doit joindre à sa déclaration annuelle de revenus un imprimé 2042 C permettant d’identifier la nature de son investissement et la durée de son engagement (initial ou prorogé).

Un engagement de location (Cerfa 2044 EB) est joint à la déclaration de revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement.

 

Références juridiques

Article 199 novovicies du code général des impôts
BOI-IR-RICI-360
Loi de finances pour 2021 n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 (JO du 30/12/2020)
BOFiP-RES-000079-17/12/2020

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