En discussion au Parlement depuis le 15 mai, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) devrait instaurer la notion d’immeuble moyenne hauteur (IMH). Une nouvelle attendue par les promoteurs immobiliers pour relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.
IMH : une volonté d’assouplissement et d’harmonisation
Portée par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État, la loi ELAN ambitionne une simplification des normes et de la réglementation. C’est dans cet esprit qu’intervient la création d’une nouvelle catégorie d’immeubles. Les édifices compris entre 28 et 50 mètres de hauteur, du plancher bas au dernier niveau, appartiendront désormais à la catégorie des immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ces immeubles jusqu’alors classés IGH (immeuble de grande hauteur ou bâtiment d’habitation de la 4e famille), bénéficieront de facto d’un assouplissement de la réglementation applicable. Jusqu’à présent les immeubles non résidentiels de plus de 28 mètres et les immeubles d’habitation de plus de 50 mètres étaient considérés comme IGH. La nouvelle catégorie d’immeubles met fin à cette disparité et définit désormais comme IGH tout immeuble à partir de 50 mètres.
Relancer l’intérêt des promoteurs immobiliers
Le Gouvernement entend ainsi diminuer les charges pesant sur les propriétaires et les occupants d’immeubles de bureaux, et relancer leur construction. Dans les zones urbaines où le foncier disponible se fait de plus en plus rare, la verticalité offre en effet des potentialités intéressantes en termes de surface. Jusqu’à présent, les contraintes réglementaires applicables aux immeubles de grande hauteur ont fortement pénalisé leur mise en chantier. Les coûts engendrés notamment en matière de protection et de lutte contre les incendies ont en effet dissuadé les investisseurs et les promoteurs immobiliers de s’engager dans ce type de projet. En créant la catégorie d’IMH, aux dispositions de sécurité incendie allégées, le projet de loi entend booster leur rentabilité sur le marché de la location.
Une adaptation du nombre de personnels SSIAP
Pour l’heure, les immeubles relevant de la future catégorie IMH ont l’obligation d’être protégés 24 heures/27 et 7 J/7 par des professionnels certifiés SSIAP (sécurité incendie et d’assistance à personnes). Une obligation qui a beaucoup pesé sur la rentabilité de ce type d’immeubles. La loi ELAN va alléger cette obligation en diminuant le nombre réglementaire de professionnels SSIAP en l’adaptant aux périodes d’occupation du bâtiment. Des dispositions qui s’appliqueront non seulement aux constructions nouvelles, mais aussi aux immeubles existant sous conditions d’un niveau de sécurité suffisant et sur avis de la commission de sécurité. En 2016, une étude estimait à 540 000 € HT/an l’économie moyenne réalisée par la surélévation du seuil de déclenchement des dispositions applicables aux IGH.
Loi ELAN, un objectif ambitieux
Grâce aux dispositions nouvelles instaurées par la loi ELAN, le Gouvernement ambitionne de ramener le coût de la construction d’immeubles de bureaux de 28 à 50 mètres de haut autour de 1 000 €/m².
Une réglementation incendie renforcée par décret
L’allégement des contraintes en matière de personnel SSIAP s’accompagne d’un renforcement de la réglementation incendie en matière de construction et de rénovation. L’expérience du dramatique incendie de la tour Grenfell à Londres a servi de socle à cette évolution de la réglementation française. L’article 10 de la loi ELAN impose pour les IMH un renforcement notable de la sécurité incendie, notamment en matière de propagation du feu par les façades. Il s’agit pour le législateur de mettre fin à une réglementation trop permissive pour les immeubles d’habitation de 28 à 50 mètres de hauteur.
Les promoteurs immobiliers ne peuvent que se réjouir de la création de la catégorie IMH. Cette bonne nouvelle, cohérente avec la volonté de densification des milieux urbains, devrait relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.
