En finir avec les passoires thermiques : les premières pistes évoquées

L’isolation des logements représente pour les promoteurs immobiliers un enjeu majeur à la fois économique et écologique. Selon l’Insee, la facture énergétique liée au lieu de résidence représente 4,8 % du budget des ménages tandis que le parc français représente 30 % des émissions globales de CO2 du pays. Au sein de ce parc, 8 millions de logements sont considérés comme des passoires énergétiques à traiter prioritairement. Nicolas Hulot, ministre de la Transition écologique s’apprêterait à annoncer des mesures drastiques pour éradiquer ces logements particulièrement énergivores.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?


Vous l’aurez compris, une « passoire énergétique » est un logement très mal isolé donc soumis au froid de l’hiver et à la chaleur de l’été. Si cette expression est régulièrement utilisée par les médias et les responsables politiques, elle ne désigne pour l’heure pas précisément les logements concernés. Sachant qu’en France la consommation énergétique moyenne d’un logement est de 190 kWh/an/m², les spécialistes considérèrent comme passoire énergétique tout logement dépassant 350 kWh/m². Un seuil qui reste néanmoins à être confirmé par le ministère en charge de la transition écologique. Dans les faits, l’inexistence d’isolation spécifique avant 1949 et l’arrivée des premières normes en la matière en 1975 laissent à penser que c’est dans l’habitat construit avant cette dernière date qu’il faut rechercher prioritairement ces passoires énergétiques.

Une volonté politique forte


Durant la campagne, le candidat Emmanuel Macron avait fait de l’amélioration énergétique un cheval de bataille de sa future présidence. Il avait annoncé vouloir consacrer 15 milliards d’euros au cours du quinquennat pour accélérer la rénovation thermique de l’habitat. Cinq mois après l’élection du président Macron, son ministre de la Transition écologique, Nicolas Hulot, semble fermement décidé à appliquer ce programme. Il s’agit ni plus ni moins que d’éradiquer dans les dix ans les 8 millions de passoires thermiques que compte le parc immobilier français. Selon le quotidien Le Parisien qui s’est procuré un document de travail du ministère de la Transition écologique, ce dernier planche sur des mesures chocs pour parvenir aux objectifs fixés par le président.

Deux pistes à retenir


Dans son édition du mercredi 4 octobre, le quotidien à l’appui de ce document annonçait deux mesures phares susceptibles de bousculer les propriétaires :

– Création d’un système de bonus-malus à l’instar de ce qui existe pour l’automobile. Les bailleurs louant un logement énergivore se verraient alors plus lourdement taxés tandis que ceux proposant un logement affichant de bonnes performances énergétiques bénéficieraient d’un abattement.

– Obligation de rénovation énergétique avant toute transaction sous peine de devoir payer des droits de mutations plus élevés. De même, la loi pourrait obliger le bailleur d’un logement énergivore à prendre en charge la moitié de la facture de chauffage de son locataire. Les bailleurs des pires passoires énergétiques, celles affichant un diagnostic de performance énergétique F ou G, se verraient imposer un « passeport énergétique » avec une obligation de travaux étalés dans le temps pour atteindre le sommet de l’étiquette c’est-à-dire les classes A ou B.

Faire un diagnostic énergétique

En tant que propriétaire vous pouvez à tout moment faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel agréé. Ce dernier procédera à la classification de votre logement de A à G et vous indiquera les pistes d’amélioration. Comptez entre 85 et 140 € selon la surface de votre logement.

Nicolas Hulot plus modéré


Interrogé par l’AFP, suite aux affirmations du Parisien, Nicolas Hulot a cherché à rassurer les bailleurs. Selon le ministre, son action s’oriente plus vers l’incitation que la coercition. Nicolas Hulot souhaite fixer un cap et un horizon clair sur le long terme pour inciter les propriétaires et les promoteurs immobiliers à améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Il s’agit d’une part de rappeler à ces derniers qu’il est de leur responsabilité de conduire ces travaux mais aussi de les accompagner par des dispositifs spécifiques.

Travaux de rénovation énergétique : quel coût au m² ?

Selon une étude publiée par le Club de l’amélioration de l’habitat de 2015, le coût d’une rénovation énergétique varie de 200 à 400 € TTC/m² en fonction du niveau de départ et celui visé après travaux. Néanmoins l’évolution des techniques et l’arrivée de nouveaux matériaux pourraient dans les années qui viennent contribuer à faire chuter les prix.

Le président élu avait dans son programme fixé deux échéances : la rénovation d’ici 2022 des passoires énergétiques et l’interdiction à la location de ce type de logement d’ici 2025. Son ministre de la Transition écologique temporise en indiquant qu’il est inenvisageable de retirer de la location des millions de logements dans un marché déjà tendu. Faisant allusion à l’article du Parisien, Nicolas Hulot a indiqué que la réflexion se poursuivait via de nombreux « documents de travail » et qu’elle se fera en concertation avec le secteur d’ici la fin de l’année.

Ballon d’essai volontairement donné à la presse ou réelle fuite, le document du ministère de la Transition écologique a fait l’effet d’une bombe dans le microcosme des bailleurs et des promoteurs immobiliers. En tout état de cause, ces derniers sont avertis : les logements peu ou pas isolés vont devoir être rénovés dans les prochaines années. Reste à connaître les aides incitatives qui seront éventuellement accordées et le calendrier précis de cette mort annoncée des passoires énergétiques.

Parole de pro : « Il faut dédramatiser le BIM »

« Dans 5 ou 10 ans, on utilisera le BIM aussi naturellement que l’email »
J. Benoit, groupe Legendre

Le BIM, tout le monde en parle. Mais certains promoteurs y vont à reculons, car la maquette numérique reste synonyme d’investissements et de conduite du changement. Pour Julien Benoît, « BIM evangelist » au sein du groupe Legendre, cette nouvelle manière de travailler deviendra bientôt la norme… mais suscite beaucoup fantasmes.

Quel est votre rôle chez Legendre ?

J.B. : Je suis arrivé dans le groupe en 2014 ; j’avais commencé à utiliser la maquette numérique deux ans auparavant avec le logiciel Revit, pour faire des méthodes d’exécution sur les chantiers, pour Bouygues Construction. J’étais un des rares à m’accrocher au sujet à l’époque. Aujourd’hui, mon rôle chez Legendre est d’instaurer et développer les usages en lien avec la maquette numérique. Je travaille avec une équipe de 10 personnes. Je suis là pour mettre de l’huile dans les rouages ; faire en sorte que cela fonctionne avec notre écosystème. Et dédramatiser ! Beaucoup de bureaux d’études font leur beurre avec le BIM ; ils complexifient la démarche pour se rendre indispensables. En réalité, si l’on prend les choses par le bon bout, cela peut être relativement simple.

Quels types de projets Legendre Immobilier développe-t-il en BIM ?

J.B. :Sur tous ses projets majeurs, Legendre Immobilier impose désormais un développement sur maquette numérique auprès des sous-traitants et des co-traitants. Plusieurs projets qui sont en train de sortir de terre, comme le centre de recherche d’Orange à Cesson-Sévigné ou l’extension de l’hôpital de Rennes.

Quels sont les conditions de réussite d’un projet BIM ?

J.B. :Toutes les parties prenantes doivent posséder la technologie. Quand certains ne sont pas équipés, c’est compliqué, car il faut saisir à leur place sur la maquette numérique. L’avantage, en promotion immobilière, c’est que l’on peut imposer le BIM aux sous-traitants. Beaucoup d’entreprises ont eu besoin d’une contrainte contractuelle pour mettre le pied à l’étrier. Avec mon équipe, nous avons formé les bureaux d’études qui sont partenaires sur nos projets.

Quelle est la valeur ajoutée du BIM pour un promoteur ?

J.B. :Le BIM en tant que tel, cela ne sert à rien. L’intérêt de la démarche, c’est de mieux développer nos projets. Nous avons une grande marge de progression ; notre industrie ne fait pas beaucoup mieux que depuis le temps des cathédrales. Nos outils se sont modernisés certes, mais le process reste le même. Or, pour la première fois, le BIM change la donne et nous permet de travailler de manière plus intelligente et plus efficace. On ne gagne pas d’argent, mais on gagne en qualité.

Le BIM va-t-il rester l’apanage de quelques experts ?

J.B. :Le BIM va devenir la manière de travailler la plus courante dans nos métiers. Pour l’instant, il y a encore un grand gap entre les experts et ceux qui n’y connaissent rien. Dans quelques années, tout le monde sera formé. Il y aura différents niveaux d’expertise, mais la maquette sera totalement intégrée dans les logiciels. Au départ, les patrons faisaient taper leurs emails par leurs secrétaires. Aujourd’hui, personne n’a besoin d’un ʺEmail Managerʺ. Le rôle de BIM Manager disparaîtra tôt ou tard. Dans 5 ou 10 ans, on utilisera le BIM aussi naturellement que l’email ; sans s’en rendre compte.

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