BAROMÈTRE LPI-SELOGER septembre : les tendances des marchés immobiliers à fin août 2021

Rebond des prix des maisons anciennes 

Au fil des mois, la hausse des prix des logements anciens se fait moins vive : + 2.7 % sur un an, pour retrouver un rythme d’augmentation comparable à celui de l’année 2016. Mais il y a 5 ans, les prix des appartements et ceux des maisons progressaient à un rythme comparable. En revanche, si la hausse a nettement ralenti depuis l’année dernière (+ 4.8 % en 2020), c’est en raison de la baisse du prix des maisons.

A fin août, les prix des maisons anciennes baissent de 2.1 % sur un an. En effet, dès la sortie du 1er confinement, ils se sont nettement redressés (une marche de 5 à 6 %), pour se maintenir à niveau élevé durant l’été et l’automne 2020. Mais le soufflet s’est dégonflé dès le début de 2021 : toutes les tailles de maisons ont été concernées par le repli qui explique cette baisse sur un an. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir en juillet : la hausse s’est accélérée en août, avec + 2.5 % sur 3 mois. Pourtant, le resserrement de l’accès au crédit décourage toujours une partie de la demande.   

Par contre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu : + 6.4 % sur un an à fin août, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. D’ailleurs, sur 3 mois, l’augmentation est toujours très rapide : + 3.1 %, confirmant les évolutions constatées depuis la fin de l’hiver dernier. Et toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution : même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) s’élèvent rapidement, après plusieurs mois d’hésitations. 

 

Poursuite de la baisse des prix des maisons neuves

La baisse des prix des maisons neuves est toujours rapide : – 5.1 % en août, sur les 3 derniers mois. Mais depuis juillet dernier, et après 6 mois de diminution à un rythme soutenu, le recul se fait moins rapide. Pourtant en août, les prix ont reculé de 5.5 % sur un an tandis qu’en 2020 à la même époque, ils augmentaient de 3.1 %. 

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs se maintient à un niveau élevé, avec + 4.4 % sur un an : pour retrouver des hausses aussi rapides, il faut revenir au début de l’année 2012, avant que le marché ne se dégrade fortement.

Au total, la hausse des prix des logements neufs ralentit encore, avec en août + 2.6 % sur un an.

 

Des différences de prix persistantes entre les grandes villes  

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Elle est d’au moins 10 % sur un an dans plus d’un quart d’entre elles, sans véritables signes de ralentissement de l’augmentation.

Par exemple sur Paris où les prix signés dépassent les 10 000 €/m² dans 16 arrondissements, le rythme de la hausse se maintient à plus de 6 % pour le 3ème mois consécutif (+ 6.3 % sur un an en août) : alors que les prix affichés progressent de 6.7 % sur un an, confirmant que les offreurs tablent toujours sur la poursuite de la hausse, comme ils l’affichent depuis plus d’un an. 

Et comme presque partout les hausses sont rapides, les différences de prix persistent entre les grandes villes. Ainsi, si les prix de Levallois-Perret et de Neuilly sur Seine sont comparables à ceux de Paris, passer la Seine pour Asnières ou Courbevoie se traduit toujours par une baisse de prix de 35 % ; passer la Défense pour Colombes ou Nanterre, par une baisse de 50 % ; passer le périphérique nord pour Aubervilliers ou Saint Denis, par une baisse de 60 % …   

Et si Bordeaux ou Lyon sont moins chères de 10 % que Colombes ou Nanterre, elles sont en revanche plus chères de 25 à 30 % que Mérignac et Pessac ou que Villeurbanne. Ces dernières étant elles-mêmes 3 fois plus chères que les départements à dominante rurale !

 

Un été en demi-teinte 

En dépit d’un début d’année hésitant, les achats de logements anciens par des particuliers ont nettement progressé durant le 1er semestre : + 21.0 %, en glissement annuel. L’activité a en effet bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit et du dynamisme d’une offre bancaire qui, dans la perspective des nouvelles contraintes sur l’apport personnel imposées par la Banque de France, a cherché à satisfaire largement la demande.

Mais dès le début de l’été, les achats des particuliers ont commencé à devenir moins faciles à financer. Sur juillet et août, la demande a baissé de 11.7 %, en glissement annuel : par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement. 

Néanmoins, sur les 8 premiers mois de l’année, le niveau des ventes est en hausse de 10.5 % en glissement annuel. Pour autant, elle reste de 11.0 % inférieure à son niveau des mois de janvier à août 2019. 

 

Tensions sur le marché des appartements

En août 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps. 

Sur le marché des appartements où la hausse des prix reste très rapide, les marges reculent encore (3.6 % en août) et elles sont redescendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années. Alors que depuis le début du printemps les prix signés augmentent près de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat restent très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande reste très élevée, face à une offre souvent insuffisante (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin ou Poitou-Charentes, notamment), les négociations ont quasiment disparu : les vendeurs font le marché.

Sur le marché des maisons, le taux de marge (4.0 % en août) s’est redressé, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Il reste néanmoins toujours très faible, en dépit de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges ont encore reculé (Aquitaine, Auvergne, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie, notamment).

 

Belle progression des ventes dans la plupart des régions

En dépit d’un début d’été marqué par les hésitations de la demande, les ventes réalisées de janvier à août 2021 sont de 10.5 % supérieurs à leur niveau des huit premiers mois de 2020. Mais dans certaines régions, le marché s’est récemment affaibli plus rapidement ou il ne s’était pas redressé aussi nettement qu’ailleurs. 

Après un rebond souvent rapide au printemps, les ventes enregistrent un repli de l’ordre de 5 % dans 5 régions : Alsace, Basse Normandie, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie. 

Dans toutes ces régions, la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente) a été altérée par l’évolution des prix de l’immobilier, alors que le resserrement de l’accès au crédit décourageait une partie de la demande.  

Ailleurs, les ventes progressent d’au moins 5 %. Dans 5 régions, l’augmentation est même de 15 % (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin et Poitou-Charentes) : dans ces régions, l’accession à la propriété continue à pleinement bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit et du dynamisme de l’offre bancaire.

 

Baisse persistante des prix des maisons dans les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 8 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole et l’Eurométropole de Strasbourg : sur ces territoires métropolitains, les hausses sont même à 2 chiffres dans les villes-centre. Et presque partout, les augmentations restent les plus rapides sur les villes-centre, l’attractivité des communes périphériques mise en lumière depuis le 1er confinement s’étant progressivement atténuée. 

Cependant, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis la fin du printemps, la baisse des prix des maisons mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide (au moins 10 % sur un an) sur Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste en revanche la plus lente (de l’ordre de 2 %) sur Brest Métropole, l’Eurométropole de Strasbourg et la Métropole de Nice-Côte d’Azur, voire sur la Métropole Européenne de Lille, la Métropole du Grand Nancy et la Métropole de Lyon (de l’ordre de 3 %) : sur Brest, Lille et Nice, les prix des maisons augmentent encore dans la ville-centre, sur des marchés caractérisés par la pénurie de biens de qualité ; en revanche les baisses sont générales et comparables sur les 3 autres métropoles entre la ville-centre et la périphérie. Un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir. 

 

Baromètre LPI-SeLoger septembre 2021 publié par sarah.kroichvili

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER décembre : les tendances des marchés immobiliers à fin novembre

Progression des prix moins rapide dans l’ancien

Après deux années d’accélération, la hausse des prix des logements anciens avait commencé à ralentir durant l’été 2017. Le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an a alors plafonné à 4.5 % de juillet à septembre 2017, puis il a commencé à ralentir durant l’automne, pour terminer l’année à 4.1 %. Le ralentissement s’est poursuivi tout au long de 2018 et en novembre les prix ont cru au rythme de 3.5 % sur un an.

C’est sur le marché des maisons que le ralentissement a été le plus précoce : dès le début de 2018, le rythme de la hausse était retombé à 3.1 % (contre + 4.2 % durant l’été 2017). Alors que les tensions sur les prix des appartements ont persisté jusqu’en juin 2018 : le ralentissement a depuis été rapide. Et en novembre, les prix des appartements et des maisons augmentaient à un rythme comparable.

Il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : la baisse des prix proposés par les vendeurs constatée pendant plusieurs mois contribue à cela. Les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Nouveau ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

Alors que le secteur de la construction connaît un recul de son activité, aussi bien chez les constructeurs de maisons individuelles que chez les promoteurs, la hausse des prix ralentit encore. En novembre, le rythme de progression des prix mesuré sur un an a été de + 2.3 %, contre + 3.2 % en décembre 2017. Ce ralentissement fait écho à la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé : la demande en a été d’autant plus fragilisée que la reprise de l’inflation avait déjà érodé son pouvoir d’achat.

C’est toujours sur le marché des constructeurs de maisons individuelles que le ralentissement de la hausse des prix est le plus marqué : alors que la demande a reculé de 15 % depuis un an, les prix n’ont cru que de 2.7 % depuis novembre 2017, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière. Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix ralentit plus modérément : avec + 2.2 % en novembre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Comme la demande ne devrait guère se redresser d’ici la fin de l’année, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Moindre tension sur les prix dans les grandes villes

En novembre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) ou n’ont progressé que lentement, sous l’inflation, dans 70 % des grandes villes.

Alors que presque partout les tensions sur les prix des appartements anciens s’allègent au fil des mois, les hausses restent rapides (au moins 10 % sur un an) à Bordeaux, à Limoges et à Rennes. Mais si la progression des prix ralentit depuis le début du printemps à Bordeaux, elle se poursuit au même rythme sur Rennes et elle tend à s’accélérer à Limoges. Sur cette dernière ville, la hausse des prix amorcée au printemps ressemble à un rattrapage, après plus d’une année de baisse des valeurs et d’atonie de la demande.  

Mais sur un an les prix baissent depuis le printemps dans la moitié des villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et au cours des trois derniers mois, les prix ont reculé dans des villes de plus de 200 000 habitants telles Grenoble, Le Havre, Lille, Strasbourg ou Villeurbanne. Alors qu’ils n’ont que très faiblement augmenté à Paris.      

 

Un mois de novembre sans éclat

Depuis la fin de l’été dernier, les enquêtes de conjoncture réalisées auprès des ménages soulignent la dégradation de leur moral. Ainsi, comme la dernière enquête de la Banque de France en témoigne, la demande de crédits immobiliers adressée aux banques a encore reculé en novembre, pour le 18ème mois consécutif. Pourtant, les établissements bancaires n’ont cessé d’améliorer les conditions de crédit qu’ils proposent aux emprunteurs, avec notamment des taux d’intérêt inférieurs à l’inflation depuis juin dernier et des exigences réduites à l’égard des apports personnels demandés.

Mais rien ne semble en mesure d’atténuer la dégradation de la demande : la hausse des prix de l’immobilier a partout altéré sa solvabilité et la suppression des aides personnelles à l’accession a contrarié les projets des ménages modestes. Le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant recule donc toujours, de 5.8 % à fin novembre, en niveau annuel glissant.

 

Des marges encore en baisse

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.3 %, en moyenne : 3.7 % pour les appartements et 4.9 % pour les maisons.

Dans l’ensemble les marges baissent toujours : la fragilité de la demande oblige les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes, comme cela se constate depuis l’été dernier. Sur le marché des appartements, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, elles s’établissent maintenant à près de 20 % sous leur moyenne de longue période. Sur le marché des maisons, les marges diminuent rapidement depuis septembre, pour rejoindre leurs plus bas niveaux.

Dans des régions où les marges sont les plus hautes (Auvergne ou Poitou-Charentes), la révision des prix par les vendeurs s’efforce de limiter le recul de l’activité du marché observé depuis l’été. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (Alsace ou Bourgogne), l’activité se dégrade toujours rapidement.

 

Des situations toujours contrastées en Province

Depuis quelques mois, l’activité du marché de l’ancien se redresse dans certaines régions : parfois rapidement (Champagne-Ardenne et Picardie, par exemple) ou souvent plus lentement (Languedoc-Roussillon et Lorraine, par exemple). Ce redémarrage qui s’est appuyé bien souvent sur l’embellie saisonnière de la demande bénéficie pleinement des conditions de crédit proposées.  

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Aquitaine et Bretagne, par exemple), les hausses de prix constatées par le passé ayant nettement pesé sur la demande. Et en général, l’activité recule toujours dans les régions où la hausse des prix reste soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques du début de l’année.

 

Des évolutions très différentes entre les métropoles

La hausse des prix des appartements et des maisons reste très rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Sur ces deux métropoles, les hausses de prix constatées sur la ville-centre sont nettement plus vives qu’en périphérie, autant pour les appartements que pour les maisons.

Moins rapide que sur les métropoles précédentes, la hausse est cependant soutenue sur celles de Nancy et de Nantes. Mais sur ces deux métropoles, la hausse des prix des appartements est de même ordre, entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, si sur la métropole de Nantes les prix des maisons augmentent deux fois plus vite dans le centre qu’en périphérie, les évolutions restent comparables sur la métropole de Nancy entre le centre et la périphérie.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Brest, alors qu’ils stagnent maintenant sur celle de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères. En outre, sur la métropole de Brest et à l’inverse de celle de Rouen-Normandie les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences d’une demande résolument attirée par les maisons individuelles.

Baromètre LPI-SeLoger décembre 2018 publié par sarah.kroichvili

BAROMETRE LPI-SELOGER Novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre

Baisse des prix signés dans l’ancien

Souvent avec l’arrivée de l’automne, les tensions sur les prix signés observées durant l’été s’atténuent. Et parfois, les prix reculent légèrement. En octobre, alors que la demande n’a pas fait preuve d’un grand enthousiasme, la baisse des prix constatée au cours des 3 derniers mois a été plus rapide qu’à l’habitude : – 0.6 %, comme en septembre dernier, le recul se poursuivant à un rythme 3 fois plus rapide qu’il y a un an, à la même époque. Ce sont les prix des maisons qui fléchissent le plus (- 1.7 % au cours des 3 derniers mois), pour le 3ème mois consécutif. Alors que les prix des appartements dont la progression ralentit depuis le début de l’été n’augmentent que très légèrement (+ 0.1 % au cours des 3 derniers mois).

Ainsi, le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an était de + 3.9 % en octobre, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Et il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : en effet, la baisse des prix proposés par les vendeurs qui s’observe depuis juillet se renforce. Elle est d’ailleurs nettement plus soutenue que celle qui se constate souvent à cette période de l’année : lorsque les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Net ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

La demande de logements neufs a été particulièrement malmenée par la dégradation des soutiens publics (PTZ et dispositif Pinel) et par la suppression des aides personnelles à l’accession. Sur un marché en récession, la hausse des prix des logements neufs ralentit toujours. En octobre, après une année de freinage, le rythme de progression des prix mesuré sur un an n’est plus que de + 2.1 %, donc juste au niveau de la hausse des prix à la consommation, contre + 3.2 % en décembre 2017.

C’est sur le marché des constructeurs de maisons individuelles, où la chute de la demande observée dès la fin 2017 a été jusqu’à présent la plus forte, que le ralentissement de la hausse des prix est le plus spectaculaire : avec en octobre + 2.7 %, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière ! Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix fléchit moins fortement : avec + 2.0 % en octobre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Et comme il y a peu de raisons pour que la demande se ressaisisse dans les prochains mois, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Coup de frein sur les prix dans les grandes villes

Les tensions sur les prix des appartements anciens s’atténuent, au fil des mois. Et en octobre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) dans plus de la moitié des grandes villes.

Par exemple les prix baissent depuis le printemps, après l’embellie de 2017, dans de nombreuses villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et maintenant, la hausse des prix ralentit rapidement dans la plupart des villes de plus de 200 000 habitants qui, jusqu’alors, avaient connu les progressions les plus soutenues : comme à Lyon ou à Paris où le freinage est sensible depuis le début de l’été. Mais aussi à Lille ou à Reims où le ralentissement est spectaculaire depuis juillet.

Néanmoins, certaines villes font encore exception. Le rythme de progression des prix reste très rapide (plus de 11 % sur un an) à Bordeaux et à Rennes. Et Limoges se singularise par une accélération de la hausse des prix depuis le printemps dernier.

 

Vers une fin d’année tranquille

Depuis le printemps dernier, les conditions de crédit se sont encore améliorées : jamais par le passé les taux d’intérêt n’ont été inférieurs à l’inflation durant aussi longtemps et les durées des prêts accordés se sont encore allongées. En outre, les établissements bancaires ont allégé, comme rarement, leurs exigences concernant l’apport personnel des emprunteurs.

Sans cela, l’affaiblissement de la demande qui a fait écho à la hausse des prix de l’immobilier, puis à la suppression des aides personnelles à la propriété, aurait été nettement plus sévère que celui constaté depuis l’automne 2017. Néanmoins, le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant est maintenant en recul de 5.3 %. En dépit d’un mois d’octobre qui a bénéficié de l’embellie saisonnière habituelle de la demande, le marché ne réussit donc pas à se ressaisir.

 

Des marges toujours plus basses

En octobre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 4.7 % pour les maisons.

Dans l’ensemble, les marges reculent encore : aussi bien sur le marché des appartements, où elles sont redescendues sous leur moyenne de longue période depuis le début de l’été. Que sur le marché des maisons, après le décrochage observé dès juillet. La fragilité de la demande oblige bien souvent les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes : la baisse rapide des prix affichés constatée durant l’été en témoigne.

Dans des régions où les marges se maintiennent à haut niveau (Auvergne ou Champagne-Ardenne, par exemple), les vendeurs révisent leurs ambitions pour réaliser la vente et l’activité du marché se redresse. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (en Franche-Comté ou en Basse Normandie, par exemple), l’activité se dégrade toujours.

 

Des différences marquées entre les régions

Depuis plusieurs mois, certains marchés ont bénéficié d’un redressement de leur activité : parfois rapide (Champagne-Ardenne et Limousin), mais le plus souvent modéré (Auvergne, Bourgogne et Lorraine, voire Basse Normandie). Depuis la fin de l’été, ce redémarrage a été soutenu par une embellie saisonnière de la demande qui a été amplifiée par les conditions de crédit proposées.

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Centre et Midi Pyrénées) où, pourtant, le creux de la vague paraît dépassé depuis la fin du printemps.

Ailleurs l’activité recule toujours (parfois rapidement) : dans les régions où la hausse des prix est toujours soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques récentes.

 

Des situations métropolitaines contrastées

La hausse des prix des appartements et des maisons est encore la plus rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Et elle est toujours soutenue, bien que moins rapide, sur les métropoles de Lyon et de Nantes. Sur ces deux métropoles, comme d’ailleurs sur les deux précédentes, les hausses de prix constatées sur la ville-centre et en périphérie sont comparables, autant pour les appartements que pour les maisons.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles de Brest et de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre. Et les prix n’augmentent que très doucement sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Nice-Côte d’Azur, en réponse à la faiblesse des augmentations observées sur la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères, ainsi que sur l’Eurométropole de Strasbourg. En outre, sur la métropole de Brest les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences de la demande pour un habitat excentré en maison individuelle.

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2018 publié par sarah.kroichvili

BAROMETRE LPI-SELOGER MARS : les tendances des marchés immobiliers à fin février 2018

Maintien des tensions sur les prix de l’ancien

Après plusieurs mois d’allègement des tensions sur les prix des logements anciens, le rythme de la hausse s’est stabilisé en février. Dans l’ensemble, l’augmentation des prix signés était comme en janvier de 4.3 % sur un an, après avoir culminé à 4.6 % en septembre 2017. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.3 %).

Il en est de même de l’évolution des prix constatée au cours des 3 derniers mois. Les prix des appartements progressent toujours de 0.7 %, bien qu’à un rythme moins rapide qu’il y a un an (+ 1.0 % en 2017 à la même époque). Et pour l’ensemble du marché, la progression est encore de 0.4 %, comme en janvier (contre + 0.9 % il y a un an à la même époque). En revanche, pour le 7ème mois consécutif, les prix des maisons ont reculé de 0.1 % en février, alors qu’ils progressaient au rythme de l’ensemble du marché il y a un an.

Ainsi, alors que sur le marché des maisons les prix reculent face à une demande dont la pression s’est de nouveau atténuée depuis le début de 2018, sur celui des appartements (comme pour l’ensemble du marché) l’affaiblissement de la demande permet encore de contenir la hausse des prix.

 

Ralentissement du rythme d’évolution des prix du neuf

Après s’être stabilisé au 2nd semestre 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs ralentit lentement depuis le début de 2018. Et en février 2018, les prix ont augmenté de 3.2 % au cours des 12 derniers mois. Ce sont les prix des maisons qui ralentissent le plus rapidement, avec une progression de 5.0 % sur un an, contre plus de 5.4 % en moyenne durant l’automne dernier. Alors que sur le marché des appartements, l’atterrissage est beaucoup plus incertain, avec en février + 2.8 % sur un an. La forte contraction du marché de la maison individuelle (dégradation du PTZ sur de nombreux territoires, suppression des aides personnelles à l’accession) tranche avec une bonne tenue du marché des appartements et permet d’expliquer la différence de dynamique des prix.

 

Des écarts de prix croissants entre les villes

Sur un marché dont la demande s’est pourtant affaiblie depuis l’été 2017, les prix des appartements anciens augmentent toujours à un rythme soutenu et qui ne paraît pas s’atténuer au fil des mois dans un tiers des villes de plus de 100 000 habitants. Ainsi à Bordeaux où l’augmentation des prix des appartements anciens avait été très vive en 2017, la hausse se poursuit au rythme de 13.6 % sur un an en février. L’accélération se constate aussi sur Lille avec des prix qui s’élèvent de 9.8 %. Et l’augmentation est de 8.4 % sur Lyon. Alors qu’à Paris où la hausse est maintenant de 8.0 % sur un an, les prix y dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements et s’en rapprochent dans 3 autres !

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent encore (et parfois très rapidement) à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan. Alors qu’ils stagnent maintenant sur Tours.

Ailleurs le rythme de progression des prix ralentit toujours : et quelque fois nettement, comme à Strasbourg où la hausse qui était encore de plus de 7 % durant l’été 2017 n’est plus que de 1.9 %.

 

Remontée des marges

En février, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.2 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

En dépit du rattrapage de la demande observé en février, après un début d’année très médiocre durant lequel la demande avait dévissé, le marché reste endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver. Le niveau des marges progresse donc en février, confirmant la remontée qui s’était amorcée durant l’été 2017, pour s’accélérer pendant l’automne. Le pouvoir de négociation des acheteurs reste en effet intact sur un marché qui n’est plus aussi vaillant qu’il y a un an, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. D’autant que les tensions sur les prix affichés sont réapparues comme chaque année en février, lorsque les ambitions des vendeurs n’ont pas encore eu à se confronter à la réalité du marché.

 

Un marché de l’ancien en panne

L’année 2018 n’a pas bien commencé, avec une demande de logements anciens qui a décroché. Alors que le marché de l’ancien perdait de la vigueur depuis l’été 2017, la remise en cause des soutiens publics (PTZ et aides personnelles à l’accession) a pesé sur l’activité, notamment sur les territoires ruraux et intermédiaires et pour les ménages modestes. Après un très mauvais début d’année, la demande s’est pourtant ressaisie en février. Mais le rebond de l’activité n’est pas suffisant pour inverser les tendances récessives du marché : il ne fait que les atténuer. Et en niveau annuel glissant, le nombre de compromis signés est en recul de 2.4 % sur un an.

Il est vrai qu’en dépit de conditions de crédit qui restent excellentes, la demande de crédits immobiliers qui financent les 7/8ème des achats de logements anciens est toujours en recul, comme l’enquête de la Banque de France l’a récemment rappelé.

 

Le contraste entre les régions

Peu de régions peuvent toujours compter sur un marché de l’ancien en expansion. En Alsace, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes, les ventes progressent encore, mais à un rythme plus lent qu’auparavant (de l’ordre de 7 à 8 % sur un an). Alors que dans les régions où la demande avait très tôt décroché en 2017, le marché se stabilise maintenant. Ainsi, après avoir descendu une marche parfois assez haute, les ventes ne reculent plus (depuis l’automne dernier, bien souvent) en Franche Comté, en Lorraine et en Picardie.

En revanche, l’activité recule toujours rapidement (à un rythme proche de 10 % par an) en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin. Alors que presque partout ailleurs, le marché s’enfonce progressivement sous le double effet de la perte de solvabilité de la demande en réponse à la hausse des prix et de la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété.

Baromètre LPI-SeLoger MARS 2018 publié par sarah.kroichvili

Baromètre LPI-SeLoger de Février : Les tendances des marchés immobiliers à fin Janvier 2018

NOUVEL ALLÈGEMENT DES TENSIONS SUR LES PRIX DE L’ANCIEN

Depuis la fin de l’été 2017, les tensions sur les prix des logements anciens s’atténuent. C’est sur le marché des maisons que la pression sur les prix s’est relâchée le plus nettement : depuis septembre 2017, les prix signés au cours des 3 derniers mois reculent (avec – 0.3 % en janvier 2018, contre + 1.3 % il y a un an à la même époque). Sur le marché des appartements en revanche, le rythme d’évolution des prix ne fait encore que ralentir : mais le ralentissement se renforce au fil des mois (avec + 0.7 % en janvier, contre + 1.4 % il y a un an à la même époque).

Ainsi en janvier 2018, la hausse des prix signés au cours des 3 derniers mois n’est plus que de 0.4 % pour l’ensemble du marché de l’ancien, contre + 1.4 % en 2017 à la même époque.

Dans ces conditions, après avoir culminé à 4.7 % sur un an en septembre 2017, le rythme de la hausse s’est établi à 4.2 % en janvier. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 3.4 %).

 

RYTHME D’ÉVOLUTION DES PRIX DU NEUF INCHANGÉ

Depuis le début de l’été 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs s’est stabilisé.

Ainsi en janvier 2018, les prix ont augmenté de 3.3 % au cours des 12 derniers mois, comme en juillet dernier. Et même si les prix des maisons(+ 5.5 % sur un an) continuent à croître deux fois plus rapidement que ceux des appartements (+ 2.8 % sur un an), les évolutions se font toujours au même rythme qu’en juillet 2017. Mais les rythmes de progression des prix constatés au cours des 3 derniers mois sont maintenant comparables, entre les appartements (+ 0.9 %) et les maisons (+ 0.7 %) : alors qu’il y a un an, à la même époque, les différences d’évolution des prix étaient beaucoup plus contrastées (+ 1.1 % pour les appartements et + 1.8 % pour les maisons).

 

DES ÉVOLUTIONS TRÈS DIFFÉRENTES SELON LES VILLES

La hausse des prix des appartements anciens qui était déjà particulièrement vive sur Bordeaux accélère encore, pour maintenant s’établir à 14.3 % sur un an. L’accélération se constate aussi sur Lille et sur Lyon, avec des prix qui s’élèvent de plus de 8%. Ainsi qu’à Saint Etienne qui met ainsi fin à une longue période de récession des valeurs. La hausse est aussi un peu plus vive à Nantes et à Reims (1 point de plus qu’en 2017).

En revanche, la hausse des prix ralentit fortement à Brest, au Mans et à Marseille. Le ralentissement est remarquable pour Brest, face à une demande qui a été déstabilisée par des prix qui avaient cru de 9.8 % en 2017 ! Alors que sur Le Mans et Marseille, les prix n’augmentent plus que faiblement, sur un marché en panne.

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent toujours à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan.

STABILISATION DES MARGES

En janvier, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.1 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

Alors que le marché était endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver, la demande a dévissé en réponse à la remise en cause de ses soutiens publics. Le niveau des marges s’est néanmoins stabilisé en janvier, après

plusieurs mois d’accroissement rapide. En effet, le pouvoir de négociation des acheteurs n’a guère été altéré par l’affaiblissement de la conjoncture, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. Et d’ailleurs, les ambitions des vendeurs sont maintenant moins grandes qu’il y a un an : la baisse des prix affichés qui se renforce depuis l’été 2017 en témoigne.

 

DÉCROCHAGE DU MARCHÉ DE L’ANCIEN

Depuis l’été 2017, le marché de l’ancien perd de la vigueur. La hausse des prix érode la solvabilité de la demande depuis 2015 et ne peut plus compter sur une amélioration des conditions de crédit. Et 2017 a terminé moins bien qu’elle n’avait débuté.

L’année 2018 ne commence pas bien. La remise en cause du PTZ sur les territoires où la demande est financièrement la plus fragile et la

suppression des aides personnelles à l’accession dégradent la solvabilité des acheteurs modestes (50 % des ménages accédant dans l’ancien). Et comme les mois d’hiver sont rarement propices à la réalisation des projets immobiliers, les évènements climatiques récents ont bloqué le marché sur de nombreux territoires.

A l’instar de la demande de crédits immobiliers qui se replie rapidement depuis plusieurs mois, le nombre de compromis signés a décroché en janvier : – 10.8 % en niveau trimestriel glissant.

 

DES ÉVOLUTIONS RÉGIONALES CONTRASTÉES

Dans les régions où le marché avait été dynamique en 2017 (Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes progressent encore (de l’ordre de 10 % sur un an), à un rythme plus lent qu’auparavant.

Mais la demande a récemment décroché dans les Pays de la Loire. Le recul est rapide (de l’ordre de 10 % sur un an) dans de nombreuses régions où la demande qui n’avait pas résisté à la remontée des prix est maintenant déstabilisée par la remise en cause des soutiens publics (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Champagne-Ardenne, Centre, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées).

Mais le marché se stabilise dans certaines régions (Franche Comté, Lorraine, Nord-Pas de Calais, Picardie), lorsque les évolutions des prix avaient été modérées par le passé. Alors qu’il commence à reculer lorsque les prix avaient cru rapidement et même si les capacités financières des ménages l’avaient jusqu’alors sauvegardé (Alsace, Aquitaine, Ile de France, PACA, Rhône-Alpes).

Baromètre LPI-SeLoger FEVRIER 2018 publié par sarah.kroichvili

Baromètre LPI-SeLoger de Janvier : Les tendances des marchés immobiliers à fin décembre 2017

RELÂCHEMENT DE LA PRESSION SUR LES PRIX DE L’ANCIEN

Après deux années d’accélération de la hausse des prix des logements anciens, la progression de prix signés s’atténue depuis la fin de l’été 2017. C’est sur le marché des maisons que l’inversion de la courbe des prix est la plus marquée : et depuis septembre, les prix signés au cours des 3 derniers mois reculent (avec – 1.2 % en décembre, contre + 0.3 % il y a un an à la même époque). Sur le marché des appartements en revanche, le relâchement de la pression sur les prix ne se traduit pas encore par un recul des prix : mais le ralentissement est maintenant sensible (avec + 1.5 % en décembre, contre + 2.4 % il y a un an à la même époque).

Ainsi en décembre 2017, la hausse des prix signés au cours des 3 derniers mois n’était plus que de 0.5 % pour l’ensemble du marché de l’ancien, contre + 1.6 % en 2016 à la même époque. Dans ces conditions, le ralentissement de la hausse des prix s’est confirmé durant le dernier trimestre de 2017. Après avoir culminé à 4.7 % sur un an en septembre, le rythme de la hausse s’est établi à 4.3 % en 2017. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 3.6 %).

STABILISATION DU RYTHME DE PROGRESSION DES PRIX DU NEUF

Depuis le début de l’été 2017, les tensions sur les prix des logements neufs se font moins vives. Ainsi en décembre, les prix n’ont augmenté que de 0.3 % au cours des 3 derniers mois, contre + 1.2 % en 2016 à la même époque. L’affaissement du rythme de progression des prix est en outre général : avec une hausse des prix des appartements de 0.3 % (contre + 1.3 % il y a un an à la même époque) et de 0.1 % pour le prix des maisons (contre + 0.9 % il y a un an).

Aussi le rythme de la hausse des prix des logements neufs mesurés en niveau annuel glissant est maintenant stabilisé : en décembre, la hausse des prix s’établit à 3.3 % sur un an, à un rythme comparable à celui constaté depuis juillet 2017.

EVOLUTIONS DES PRIX TRÈS DIFFÉRENTES ENTRE LES VILLES

En 2017, les prix ont reculé dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants. Et ils n’ont augmenté que lentement, en deçà du revenu disponible des ménages, dans un autre quart des grandes villes.

Seule Bordeaux connaît encore une hausse des prix supérieure à 10 %. Mais la hausse accélère toujours sur Brest, pour s’établir à 9.8 % ! En revanche, la progression des prix se fait moins vive sur Paris : l’année s’est ainsi terminée sur une hausse de 7.5 %, pour un point haut à 8.1 % en septembre. Pour autant, les prix dépassent les 9 000 €/m² dans 13 arrondissements parisiens.

Souvent, dans la plupart des autres grandes villes, le rythme de la hausse a ralenti, parfois assez fortement. Comme par exemple sur le littoral méditerranéen : à Marseille et à Nice les prix n’ont augmenté que de 1.9 %, à un rythme deux fois moindre qu’en 2016. Et les prix reculent dans huit grandes villes, parfois rapidement comme à Besançon, Limoges ou Mulhouse.

POUVOIR DE NÉGOCIATION ACCRU DES ACHETEURS SUR LE MARCHÉ DES MAISONS

En décembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.1 %, en moyenne : 3.4 % pour les appartements et 5.0 % pour les maisons.

Pour le troisième mois consécutif, le niveau des marges se relève : il s’est accru de plus de 8 % depuis septembre 2017. Sur un marché dominé par l’affaiblissement de la demande, au-delà

de sa dépression saisonnière habituelle, le ralentissement de la hausse des prix signés accompagne la remontée des marges : le pouvoir de négociation des acheteurs s’est en effet sensiblement accru depuis la fin de l’été 2017. La remontée des marges reste en outre plus rapide sur le marché des maisons que sur celui des appartements. La demande de maisons se fait en effet moins pressante et ses capacités de négociation se renforcent, dans le contexte d’une baisse des prix signés.

ATTERRISSAGE EN DOUCEUR DU MARCHÉ DE L’ANCIEN

L’année 2017 finit moins bien qu’elle n’avait commencé, avec une activité en progression de 2.4 % sur un an. Certes, jamais le marché de l’ancien n’avait eu à connaître un tel niveau d’activité. Mais après un début d’année flamboyant, le bilan de l’activité peut paraître décevant, à l’image d’ailleurs du nombre de prêts accordés pour financer des acquisitions de logements anciens (hors les rachats de créances, bien sûr).

Durant l’hiver, le marché avait fait preuve d’un dynamisme exceptionnel, avec un nombre de compromis signés en progression de 12 % sur un an. Mais dès la fin du printemps, l’activité a commencé à perdre de la vigueur : la solvabilité de la demande s’est progressivement altérée, en réponse à une hausse des prix que l’amélioration des conditions de crédit ne pouvait plus compenser. Ainsi durant l’été 2017, la progression des ventes s’est faite moins rapide, descendant à un peu moins de 8 %. Et durant l’automne, l’atterrissage s’est poursuivi, en douceur.

EXPANSION ET RÉCESSION DES MARCHÉS DANS LES RÉGIONS

Dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes, les ventes ont augmenté rapidement en 2017 (15 %). Et lorsque les capacités financières des ménages le permettaient (Alsace, Aquitaine, PACA, Rhône-Alpes) ou lorsque les évolutions des prix ont été modérées (Franche Comté, Nord-Pas de Calais, Picardie), la hausse des ventes a été significative (5 à 7 %).

En revanche, la demande des ménages n’a pas résisté à la remontée des prix en Champagne-Ardenne et dans le Limousin où les ventes ont reculé de l’ordre de 10 %.  Parfois pourtant, le repli de l’activité a été de moindre ampleur (autour de 5 %) en dépit d’une hausse des prix parfois rapide (Bourgogne, Bretagne, Centre, Languedoc Roussillon).  Ailleurs, le marché hésite encore et les ventes n’ont que lentement reculé.

 

Prix immobiliers LPI-SeLoger en janvier 2018 publié par SeLoger

Baromètre LPI-SeLoger décembre 2017: Atterrissage des prix dans les grandes villes

RALENTISSEMENT DE LA HAUSSE DES PRIX DE L’ANCIEN

Depuis la fin de l’été, les prix signés au cours des 3 derniers mois reculent. Déjà durant l’été, alors que l’activité se relâchait, la pression sur les prix s’était faite moins forte. Et en novembre la baisse des prix est de 0.7 %. C’est sur le marché des maisons que le recul est le plus marqué, avec des prix qui diminuent de

2.1 % : en 2015 et en 2016, les prix des maisons étaient restés stables, à cette période de l’année. En revanche les prix des appartements demeurent pratiquement inchangés pour le 3ème mois consécutif, après l’augmentation rapide observée pendant l’été.

Néanmoins le rythme annuel de la hausse des prix est encore rapide. Cependant après avoir culminé à 4.6 % de juillet à septembre, le rythme de la hausse ralentit lentement : et en novembre les prix signés étaient en augmentation de 4.4 % sur un an. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.8 %).

 

MOINDRE PRESSION SUR LES PRIX DU NEUF

Après plusieurs mois de renforcement des tensions sur les prix des logements neufs, la hausse se fait moins vive depuis l’été.

En novembre, les prix n’ont ainsi augmenté que de 0.1 % au cours des 3 derniers mois, contre + 1.7 % en 2016 à la même époque. Pourtant, sur le marché des maisons la progression des prix reste relativement soutenue (+ 1.3 % en novembre, contre + 2.0 % il y a un an). Cependant les prix des appartements diminuent maintenant (- 0.3 % en novembre, contre + 1.3 % il y a un an).

Aussi, le rythme de la hausse des prix des logements neufs mesurés en niveau annuel glissant fléchit pour le 4ème mois consécutif. Et en novembre, la hausse des prix s’établit juste à 3.0 % sur un an. Le ralentissement est le plus significatif pour les prix des appartements. En revanche, les prix des maisons progressent toujours rapidement, de 5.1 % sur un an.

 

ATTERRISSAGE DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

Sur un marché dont l’activité s’affaiblit progressivement, les prix reculent sur un an dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants. Et ils ne progressent que lentement, bien en deçà du revenu disponible des ménages, dans un autre quart des grandes villes.

Seule Bordeaux connaît encore une hausse des prix soutenue et supérieure à 10 % sur un an. Mais la hausse accélère encore sur Brest pour s’établir à plus de 9 %. En revanche, elle se stabilise autour de 8 % sur Lille et sur Lyon.

Et bien que toujours supérieure à 7 % sur Paris, elle ralentit. D’ailleurs depuis septembre, les prix ont reculé sur Paris au cours des 3 derniers mois. Pour autant, les prix y dépassent les 9 000 €/m² dans 13 arrondissements. Dans la plupart des autres grandes villes, le rythme de la hausse ralentit, parfois assez fortement. Le ralentissement est marqué après une année de hausse rapide des prix au Mans, à Nîmes et à Tours. Et les prix reculent dans 8 villes, parfois rapidement : avec des baisses de plus de 3 % à Besançon, Limoges, Mulhouse et Perpignan.

 

LENTE REMONTÉE DES MARGES

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.0 % pour les appartements et 5.1 % pour les maisons. Sur un marché dominé par l’affaiblissement de la demande, le ralentissement de la hausse des prix signés s’accompagne maintenant d’une lente remontée des marges. Certes, sur le marché des appartements, les marges restent stables depuis la fin de l’été (comme cela s’observe d’ailleurs sur les prix) : et elles s’établissent à 25 % sous leur moyenne de longue période, à un niveau jamais observé jusqu’alors.

En revanche, sur le marché des maisons, les marges reculent, plus rapidement qu’à l’habitude durant l’automne : la demande se fait moins pressante et ses capacités de négociation se renforcent, dans le contexte d’une baisse des prix signés.

 

UNE FIN D’ANNÉE CALME

L’année 2017 a très bien commencé, bénéficiant du dynamisme d’une demande encouragée par des conditions de crédit exceptionnelles. Le marché a alors fait preuve d’un dynamisme inhabituel durant tout l’hiver : au début du printemps, les ventes réalisées progressaient de plus de 12 % sur un an. Mais au cours du printemps, l’activité a commencé à hésiter, voire à s’affaiblir.

Depuis, le marché n’est pas parvenu à se ressaisir. Et après un été durant lequel la progression des ventes s’est faite moins rapide (plus de 7 % sur un an, tout de même), la conjoncture a atterri à l’automne : le rythme d’augmentation des ventes a fondu, à une période de l’année rarement propice à l’expansion du marché. L’année 2017 finit moins bien qu’elle n’avait commencé, avec une activité en progression maintenant plus modeste (+ 2.5 % sur un an). Toutefois, jamais par le passé le marché n’avait eu à connaître un tel niveau d’activité.

 

DES DISPARITÉS MARQUÉES ENTRE LES RÉGIONS

En dépit d’un très bon début d’année, le rythme de progression des ventes ralentit, en réponse à la hausse des prix. Souvent le marché hésite encore (Basse Normandie, Franche Comté, Midi Pyrénées et Lorraine). Mais il a déjà basculé dans la récession lorsque la hausse des prix n’était plus soutenable (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Haute Normandie et Languedoc Roussillon). Alors qu’il continue de s’enfoncer lorsque les ménages ne peuvent plus résister financièrement à la remontée des prix (Champagne-Ardenne et Limousin).

Néanmoins, dans quelques régions (Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes continuent à augmenter à un rythme soutenu. Et certains marchés résistent encore : lorsque les capacités financières des ménages le permettent (Aquitaine, Ile de France, PACA et Rhône-Alpes) ou lorsque les évolutions des prix ont été moindres qu’ailleurs (Nord-Pas de Calais, Picardie).

Prix immobiliers LPI-SeLoger en décembre 2017 publié par SeLoger

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2017 : Relâchement des prix dans les grandes villes

NOUVEAU RECUL DES PRIX DE L’ANCIEN EN OCTOBRE

Comme chaque année, la pression sur les prix signés s’est relâchée durant l’été. Les prix signés au cours des 3 derniers mois ont alors reculé en septembre et la baisse s’est amplifiée en octobre (- 1.5 %). Pourtant, la baisse des prix des appartements est modérée (- 0.5 %), après l’augmentation rapide observée pendant l’été. En revanche, les prix des maisons qui avaient décroché en septembre diminuent nettement en octobre (- 3.2 %), affichant une baisse maintenant trois fois plus rapide que celle qui se constate généralement à cette période de l’année.

Néanmoins le rythme annuel de la hausse est encore rapide : il bénéficie encore du rebond des prix constaté durant l’été 2016. Cependant depuis juillet, le rythme de la hausse est stabilisé, l’impact du rebond commençant à s’atténuer : et en octobre les prix signés ont cru de 4.4 % sur un an. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.8 %).

RALENTISSEMENT DE LA HAUSSE DES PRIX DU NEUF

Après plusieurs mois de renforcement des tensions sur les prix des logements neufs, la hausse s’est faite moins vive durant l’été. Et alors que la demande présente des signes d’essoufflement, l’augmentation récente des prix est moins vive qu’il y a un an. En octobre, les prix n’ont ainsi augmenté que de 0.5 % au cours des 3 derniers mois, contre + 1.6 % en 2016 à la même époque. C’est sur le marché des appartements que le ralentissement de la hausse des prix est le plus marqué (+ 0.1 % en octobre, contre + 1.6 % il y a un an). Alors que les prix des maisons augmentent encore rapidement (+ 1.5 % en octobre, contre + 2.1 % il y a un an).

Aussi, le rythme de la hausse des prix des logements neufs mesurés en niveau annuel glissant a commencé à fléchir dès le mois d’août, lentement encore. Mais en octobre, la hausse des prix dépasse encore les 3 % sur un an, pour le sixième mois consécutif. Et ce sont les prix des maisons qui progressent le plus rapidement, de plus de 5 % sur un an.

RELÂCHEMENT DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

Alors que la demande s’affaiblit, les prix reculent sur un an dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants. En outre, au cours des 3 derniers mois, la baisse des prix s’est constatée dans 65 % des villes de plus de 150 000 habitants.

La hausse des prix reste cependant supérieure à 10 % sur un an sur Bordeaux et Le Mans. Et elle accélère pour s’établir à plus de 8 % sur Brest. Mais si elle reste vive sur Lyon et sur Paris y dépassant toujours 7 % sur un an, elle ralentit. D’ailleurs sur Paris, comme cela est fréquent à cette période de l’année, les prix ont reculé de 0.8 % au cours des 3 derniers mois. Pour autant, les prix y dépassent les 9 000 €/m² dans 12 arrondissements.

En revanche, dans la plupart des autres grandes villes, le rythme de la hausse ralentit, parfois assez fortement. Et les prix reculent dans 8 villes, parfois rapidement : avec par exemple des baisses de plus de 3 % sur un an à Limoges et à Perpignan. Alors que des villes comme Orléans et Rouen s’enfoncent dans la baisse des prix.

DES MARGES TOUJOURS À TRÈS BAS NIVEAU

En octobre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.0 % pour les appartements et 4.8 % pour les maisons.

En dépit de l’affaiblissement de la demande et du ralentissement de la hausse des prix, les marges se maintiennent à très bas niveau. Certes, elles se redressent modérément sur le marché des maisons, comme chaque année au début de l’automne : la demande se fait alors moins pressante et ses capacités de négociation se renforcent. D’ailleurs, elles retrouvent maintenant leur niveau d’il y a un an. En revanche sur le marché des appartements, les marges diminuent encore : elles s’établissent maintenant à 25 % sous leur moyenne de longue période, à un niveau jamais observé jusqu’alors.

ATTERRISSAGE DU MARCHÉ DE L’ANCIEN

Depuis plusieurs mois déjà, l’environnement du marché se détériore. Le moral des ménages et leurs intentions d’épargne et d’investissement se dégradent et les conditions de crédit ne s’améliorent plus. La hausse des prix constatée depuis un an a donc sensiblement affaibli la demande : d’ailleurs, rapportés aux revenus des ménages qui achètent des logements anciens, les prix n’ont jamais été aussi élevés, même en 2007. Aussi durant l’été, la production des crédits immobiliers destinés à l’ancien a baissé de plus de 10 %, alors qu’à cette période de l’année cette production progresse habituellement. En octobre, les ventes ont baissé de 5 % par rapport à leur niveau d’il y a un an. Mais à l’automne 2016, le marché se redressait après un été médiocre. Le marché de l’ancien atterrit donc, en douceur encore. Et en dépit d’un très bon début d’année, les ventes mesurées en année glissante ne progressent plus que de 3.7 % en octobre, contre plus de 12 % à la fin de l’hiver.

EXPANSION ET RÉCESSION DANS LES RÉGIONS

Dans quelques régions (Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes continuent à augmenter à un rythme soutenu (10 % et plus sur un an) : lorsque les prix n’ont guère progressé ou lorsque la demande est financièrement toujours solide. Quand en revanche les prix ont cru rapidement, l’activité se développe encore, mais à un rythme bien plus lent (de l’ordre de 5 % sur un an), même si les régions sont économiquement très dynamiques (Aquitaine, Ile de France, PACA ou Rhône-Alpes).

Souvent, le marché hésite encore (Basse Normandie, Franche Comté, Haute Normandie, Midi Pyrénées, Languedoc-Roussillon et Lorraine). Mais il a déjà basculé dans la récession lorsque la hausse des prix n’était plus soutenable (Auvergne, Bourgogne, Bretagne et Centre). Alors qu’il continue de s’enfoncer (recul de 10 % et plus sur un an) si les perspectives de ressaisissement de la demande ont disparu (Champagne-Ardenne et Limousin).

Prix immobiliers LPI-SeLoger en Novembre 2017 publié par SeLoger

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2017 : Recul des prix de l’ancien en septembre

RECUL DES PRIX DE L’ANCIEN EN SEPTEMBRE

Comme chaque année, la pression sur les prix signés a été moins vive durant les mois d’été. Le ralentissement de la hausse des prix constaté en juillet s’est poursuivi en août. Et en septembre, les prix signés au cours des 3 derniers mois ont reculé de 1.0 %. Mais cette année, la baisse a été plus soutenue qu’en 2016 à la même époque (- 0.1 %). En effet, si les prix des appartements se sont stabilisés en septembre après avoir cru rapidement depuis le début de l’été, ceux des maisons ont décroché : – 2.5 % au cours des 3 derniers mois, affichant une baisse deux fois plus rapide qu’il y a un an, à la même époque.

Cependant, comme la pression de la demande sur les prix n’a fait que se renforcer depuis plus d’un an, le rythme annuel de la hausse est encore soutenu. En septembre, les prix signés étaient en progression de 4.5 % sur un an, contre + 2.0 % il y a un an, à la même époque. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.9 %) que pour les maisons (+ 3.8 %).

TENSION MOINS VIVE SUR LES PRIX DU NEUF

Comme chaque année, les tensions sur les prix des logements neufs se sont renforcées avec le retour du printemps. Puis le rythme de la hausse des prix s’est accru durant l’été. Au cours des 3 derniers mois, les prix ont ainsi augmenté de 1.3 % en septembre. Cependant, l’augmentation récente est moins vive qu’il y a un an : depuis plusieurs mois, la demande présente en effet des signes d’essoufflement qui s’accompagnent d’une moindre pression sur les prix. C’est sur le marché des appartements que les tensions sur les prix s’atténuent le plus rapidement (+ 0.8 % en septembre, contre + 1.8 % il y a un an). Alors que la hausse des prix des maisons est encore soutenue (+ 2.9 % en septembre, contre + 2.6 % il y a un an).

Néanmoins la hausse des prix des logements neufs mesurés en niveau annuel glissant est encore plus rapide qu’en septembre 2016 (+ 3.3 %, contre + 2.5 %), aussi bien sur le marché des appartements que sur celui des maisons. Et d’ailleurs, pour le cinquième mois consécutif la hausse des prix dépasse les 3 %.

MOINDRE PRESSION SUR LES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

Avec la stabilisation constatée en septembre, la pression sur les prix des appartements anciens s’est atténuée dans beaucoup des villes de plus de 100 000 habitants. La solvabilité de la demande a en effet été affectée par la hausse des prix depuis le printemps dernier et dans la plupart de ces villes, le rythme de la progression ralentit.

La hausse des prix ne reste supérieure à 10 % sur un an que sur Bordeaux et Le Mans. En revanche, à Besançon et à Tours, la hausse des prix a fortement ralenti. Et si elle est encore soutenue dans nombre de grandes villes, elle est très souvent inférieure à 5 %.

En revanche, la hausse des prix est toujours vive sur Lyon (+ 7.4 %) et elle accélère sur Paris : avec + 8.1 % sur an. Les prix dépassent maintenant les 9 000 €/m² dans 12 arrondissements. Et les hausses de prix sont de 8 % et plus dans 10 arrondissements !

Mais les prix reculent dans 9 villes, parfois rapidement : avec par exemple des baisses de plus de 4 % sur un an à Nantes et à Rouen.

STABILISATION DES MARGES À TRÈS BAS NIVEAU

En septembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.9 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Après une année de recul rapide qui les a conduites à un niveau très bas, jamais observé jusqu’alors, les marges se sont stabilisées en septembre. Dans toutes les régions, la hausse des prix signés a favorisé cette réduction des marges durant l’été. Et les ventes ont pu se réaliser qu’après une faible révision des prix affichés. Les vendeurs n’ont donc guère été incités à la prudence lors de la mise en vente de leurs biens.

Mais avec l’arrivée de l’automne, la pression de la demande se relâche habituellement et les marges se redressent durant l’hiver. Le marché des maisons étant plus sensible à cette fluctuation saisonnière que celui des appartements.

AFFAIBLISSEMENT DES VENTES EN SEPTEMBRE

Après un niveau d’activité exceptionnel durant l’hiver dernier, les ventes de logements anciens ont hésité dès la fin du printemps. La demande s’est alors affaiblie : la hausse des prix des logements s’est accélérée, alors que les conditions de crédit ne s’amélioraient plus. Puis après un début d’été encourageant, le marché n’a pas fait montre d’un grand dynamisme en août, comme cela est habituel durant les vacances. D’ailleurs durant l’été, la production des crédits immobiliers destinés à l’ancien a encore reculé, un peu plus qu’à l’habitude. Et en septembre les ventes se sont affaiblies, perdant plus de 10 % par rapport à leur niveau de 2016.

Aussi, en dépit d’un très bon début d’année, le rythme de progression des ventes mesurées en année glissante n’était plus que de 4.6 % en septembre, contre plus de 12 % à la fin de l’hiver.

DÉGRADATION FRÉQUENTE DE L’ACTIVITÉ DANS LES RÉGIONS

Dans les régions où la demande était déjà affaiblie, pour des raisons économiques ou par la hausse des prix, le marché a fortement reculé durant l’été (10 % et plus sur un an): comme en Auvergne, en Champagne-Ardenne et dans le Limousin. Dans beaucoup de régions, lorsque le marché était sur le fil du rasoir, les ventes ont nettement fléchi et l’activité se replie maintenant (de l’ordre de 5 % sur un an) : en Bourgogne, en Bretagne et dans le Centre.

Alors que le marché bascule progressivement en Basse Normandie, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Midi Pyrénées, en Languedoc-Roussillon et en Lorraine.

Rares sont les régions (Aquitaine, Ile de France, PACA, Pays de la Loire et Poitou-Charentes) où les ventes progressent toujours rapidement sur un an, parce que la demande y dispose encore des capacités financières pour se réaliser.

 

Prix immobiliers LPI-SeLoger en octobre 2017 publié par SeLoger

Baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers – Tendances des marchés immobiliers fin août 2017

PAS DE PAUSE ESTIVALE POUR LA HAUSSE DES PRIX DE L’ANCIEN

Habituellement, la pression sur les prix se fait moins vive durant les mois d’été. Et le mois d’août enregistre très souvent la baisse des prix signés. Mais cette année, la hausse des prix n’a pas connu de pause estivale. Tout au plus, le ralentissement de la progression des prix qui avait été constaté en juillet s’est confirmé : en août, les prix signés au cours des 3 derniers mois ont en effet progressé de 0.8 %. Le ralentissement est le plus net sur le marché des maisons, avec une stabilisation des prix en août. En revanche sur le marché des appartements la pression reste vive, avec + 1.3 % durant l’été.

Certes, ce ralentissement devrait se poursuivre, au moins jusqu’au début de l’hiver. Cependant, comme la pression de la demande sur les prix n’a fait que se renforcer depuis plus d’un an, le rythme annuel de la hausse ne fléchit guère. Il intègre encore le rebond des prix constaté durant l’été 2016. Et donc, les prix des logements anciens augmentent toujours rapidement : en août, les prix signés étaient en progression de 4.5 % sur un an, contre + 1.9 % il y a un an, à la même époque. Et la hausse est toujours plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 4.3 %).

HAUSSE DES PRIX DU NEUF TOUJOURS SOUTENUE

Après un printemps plutôt calme, les tensions sur les prix des logements neufs se sont renforcées dès le début de l’été, comme chaque année à la même époque. Au cours des 3 derniers mois, les prix ont augmenté de 0.8 % en août, à un rythme cependant moins soutenu qu’il y a un an. Les prix des maisons augmentent toujours le plus rapidement (+ 1.2 % en août), alors que les tensions sont moins marquées sur le marché des appartements (+ 0.6 % en août).

Néanmoins, comme la pression sur les prix est maintenant moins vive qu’il y a un an, le rythme de la hausse se stabilise : avec + 3.4 % en août, comme en juillet d’ailleurs (contre + 2.2 %, il y a un an). Cependant, pour le quatrième mois consécutif la hausse dépasse les 3 %.

HAUSSE RAPIDE DES PRIX DANS LA PLUPART DES GRANDES VILLES

La hausse des prix des appartements anciens se renforce depuis le début de l’été dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants. Et en août, les prix augmentent dans plus des ¾ des grandes villes. La solvabilité de la demande en est presque partout affectée.

La hausse des prix est toujours très rapide (au moins 10 % sur un an) à Besançon, à Bordeaux, au Mans, à Nîmes ou à Tours. Elle est forte (de 6 à 8 % sur un an) à Amiens, à Brest, à Lyon et à Strasbourg. Et de l’ordre de 5 % à Caen, à Lille, à Montpellier et à Nantes.

A Paris, la progression des prix est maintenant de 7.5 % sur an. Les prix dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements. Et les hausses de prix sont de 8 % et plus dans 8 arrondissements !

Mais dans de nombreuses villes, le marché ne s’est pas ressaisi et les prix reculent, parfois rapidement : avec par exemple des baisses de plus de 4 % sur un an à Angers, à Perpignan, à Rouen ou à Saint-Etienne.

NOUVEAU RECUL DES MARGES

En août, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Les marges reculent toujours. Sur le marché des appartements, leur diminution se poursuit pour maintenant les conduire à 25 % sous leur moyenne de longue période, à un niveau jamais observé jusqu’alors. Sur le marché des maisons, elles reculent rapidement depuis la fin du printemps, pour maintenant s’établir à leur plus bas niveau depuis 2012.

Dans toutes les régions, la hausse des prix signés constatée depuis plus d’un an s’accompagne de cette réduction des marges. Les vendeurs n’ont donc plus besoin de faire preuve de modération lorsqu’ils proposent de nouvelles affaires, la réalisation des ventes s’effectuant la plupart du temps sans révision des prix affichés.

RECUL HABITUEL DES VENTES EN AOÛT

Comme chaque année, les ventes de logements anciens n’ont pas fait montre d’un grand dynamisme durant le mois d’août : elles ont reculé de près de 20 % par rapport à juillet. Le marché a donc connu sa pause estivale habituelle. Mais le recul d’activité a été moins prononcé que les années précédentes : depuis le début des années 2010, le repli du mois d’août est compris entre 25 et 30 %. Pour autant, la demande qui est affaiblie par la hausse des prix des logements ne s’est pas vraiment ressaisie. D’ailleurs durant l’été, la production des crédits immobiliers destinés à l’ancien a encore reculé.

Néanmoins, compte tenu de l’activité constatée jusqu’en avril, le rythme de progression des ventes mesuré en année glissante s’établit à + 7.4 % en août, à un rythme stabilisé depuis la fin du printemps.

DÉVELOPPEMENT INÉGAL ENTRE LES RÉGIONS

Depuis plusieurs mois déjà, les ventes de logements anciens reculent rapidement en Champagne-Ardenne et dans le Limousin (au moins 10 % sur un an) : confrontée à un environnement économique peu favorable, la demande ne réussit pas à se ressaisir. Dans d’autres régions, la demande a été fragilisée par la hausse des prix (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Franche-Comté, Haute Normandie et Lorraine), alors que déjà sa solvabilité n’était pas toujours excellente.

Mais dans d’autres régions (Aquitaine, PACA, Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes progressent encore rapidement (au moins 10 % sur un an), en dépit de (fortes) tensions sur les prix. Ailleurs, les ventes augmentent toujours au rythme de l’ensemble du marché (de 7 % sur un an, en moyenne).

Prix immobiliers LPI-SeLoger en septembre 2017 publié par SeLoger

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