BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2021

 

 

Poursuite de la hausse des prix des maisons anciennes

Habituellement, les prix des maisons anciennes reculent durant le 2nd semestre. La baisse constatée est en général de 3 à 4 %. Mais elle peut aller jusqu’à 7 % et durer une dizaine de mois lorsque la demande est malmenée par la conjoncture ou par des décisions publiques, comme par exemple durant la première moitié du précédent quinquennat.

Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, la structure du marché s’est transformée. Beaucoup de ménages parmi les moins aisés n’ont pu réaliser leurs projets, les prix des maisons ont été tirés vers le haut du fait de la sortie du marché des biens les moins chers, alors que la concurrence entre des acheteurs plus aisés à la recherche de biens situés hors des centres-villes a renforcé la pression sur les prix. Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été de l’ordre de 10 % en raison notamment de la disparition relative des « beaux » biens, sous l’effet de l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythmenrapide : les prix ont remonté de près de 5 % (+ 3.7 % sur 3 mois en octobre).

Dans le même temps, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.1 % sur un an à fin octobre).

 

Nouveau recul des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister. L’amélioration des conditions de crédit n’est cependant plus suffisante pour soutenir, à elle seule, la demande.
Et la longue période d’amplification de l’augmentation des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement.

La hausse des prix des logements neufs est ainsi moins rapide que par le passé, avec + 1.6 % sur un an en octobre, contre + 4.0 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se poursuit : même si depuis septembre la remontée des prix se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, ils ont baissé de 11.4 % sur un an. Le choc est marqué, mais il exprime aussi un ajustement de la nature des produits commercialisés dont les prix s’ajustent aux contraintes de financement qui se renforcent progressivement depuis le début de l’année.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs reste forte. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.9 % il y a un an.

 

Poursuite de la hausse des prix dans la plupart des villes

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des villes. Les prix augmentent de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) dans 25 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Le mouvement est toujours porté par la Province, dans ces villes où les prix sont bien loin de ceux de Paris et de sa première couronne.

Et cette augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province : elle s’affiche toujours à deux chiffres comme à Angers, Brest, Dunkerque, Fréjus, Montauban ou Vannes. Et elle se renforce à Paris avec des prix signés qui s’élèvent de 7.6 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 : les prix signés restent d’ailleurs supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements, sans qu’aucun signe de recul ne se manifeste au-delà des fluctuations saisonnières habituelles.

Mais depuis la fin du printemps, la hausse ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés, bien au-delà de ce que la demande peut supporter : par exemple à Metz, Poitiers ou Strasbourg où néanmoins elle est toujours de plus de 7 % sur un an. Mais aussi à Chambéry, Lille, Mérignac ou Pau qui avaient bien souvent enregistré des augmentations trop rapides durant plusieurs mois.

 

Embellie des ventes en octobre

Habituellement, le mois d’octobre est un des meilleurs de l’année. Les ventes culminent, avant l’entrée du marché dans un sommeil dont il ne sortira qu’à l’arrivée du printemps suivant. Mais cette année, le rebond saisonnier des ventes a été plus sensible que par le passé : + 22.0 % par rapport à septembre, contre + 13.4 % en moyenne en longue période.

En dépit du resserrement de l’accès au crédit, les achats des particuliers ont encore été facilités par des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Alors que certains établissements bancaires ont dû réduire leur production en réponse aux nouvelles obligations imposées par la Banque de France (des exigences d’apport personnel accrues), d’autres ont pu maintenir une offre de crédit dynamique.

Ainsi, en dépit des hésitations du début de l’année, les ventes réalisées depuis janvier sont en progression de 9.3 % en glissement annuel. Néanmoins, l’activité n’est toujours pas revenue à son niveau de 2019, restant encore en retrait de près de 8 %.

 

Remontée saisonnière des marges

En octobre 2021, France entière, les marges de négociation étaient de 4.0 % en moyenne. Après s’être maintenues à très bas niveau en septembre, prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps, elles sont donc remontées à leur niveau de la fin de l’hiver dernier. Une telle évolution est habituelle, sur un marché qui se détend généralement durant l’automne, avec des capacités de négociation accrues en faveur des acheteurs et surtout meilleures que celles observées durant les mois de forte pression de la demande.

C’est sur le marché des appartements où la hausse des prix reste rapide que les marges sont les moins élevées (3.6 % en octobre). D’autant que depuis la fin de l’été, les prix affichés ont baissé, permettant aux vendeurs de réaliser les transactions plus aisément. Pourtant si dans l’ensemble les marges remontent, au-delà du mouvement saisonnier habituel, elles sont toujours au plus bas dans certaines régions : en Aquitaine, Ile de France ou Rhône-Alpes notamment, où les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées.

En revanche, sur le marché des maisons, le taux de marge remonte (4.3 % en octobre), malgré la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Le rebond des marges s’inscrit en effet dans l’évolution saisonnière habituelle, sans avoir encore remis en cause la tendance baissière dominante. La demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus vite que les prix affichés, les marges restent contenues.

 

Certaines régions toujours à la traîne

Sur un marché qui a repris quelques couleurs depuis un an, avec des ventes en progression de 5.1 % pour la France entière, les évolutions sont toujours très différentes selon les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché n’a pas réussi à se ressaisir, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique.

Dans les régions où les prix de l’immobilier se sont progressivement déconnectés des revenus des candidats à l’achat et/ou lorsque les revenus et les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes pour accéder au crédit, l’activité recule toujours, de l’ordre 10 % sur un an : en Alsace, Basse Normandie et Ile de France. Alors que dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie, les ventes réussissent juste à se stabiliser.

En revanche, les ventes progressent rapidement (de l’ordre de 20 % sur un an) lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes).
Ailleurs, les ventes se sont redressées au rythme de l’ensemble.

 

Baisse des prix des maisons dans toutes les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans les métropoles, même si elle est maintenant moins rapide que par le passé. Elle reste pourtant vive sur Brest Métropole (13.0 % sur un an) où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne fait que se renforcer depuis plusieurs années. Bien que moins rapide, elle est encore soutenue (de l’ordre de 6 %) sur les métropoles de Montpellier, de Nantes, de Nice, de Rouen ou de Strasbourg : sur ces territoires, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne bénéficiant plus aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité « nouvelle » que le déplacement de la demande semblait avoir mis en lumière à la sortie du 1 er confinement. Elle est en revanche la plus faible (moins de 2 %) sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon, de Nancy et de Toulouse où en dépit de la situation de pénurie née d’une insuffisance de l’offre, les niveaux de prix ont écarté les candidats à l’achat pénalisés par le resserrement de l’accès au crédit.

En revanche, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis le début de l’été, la baisse mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide dans la plupart des métropoles : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste néanmoins un peu plus lente (de l’ordre de 8 %) sur les métropoles de Brest, de Lyon, de Montpellier, de Nancy, de Rouen et de Strasbourg. Sur tous les espaces métropolitains, pourtant caractérisés par la pénurie de biens de qualité, un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir.

Baromètre LPI-SeLoger Novembre 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER août : les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2020

Renforcement des tensions sur les prix de l’ancien

Durant la 2nde quinzaine de mai, la demande a rebondi : une partie de ceux qui n’avaient pu finaliser leur projet d’achat durant le confinement sont revenus sur le marché. Ce rattrapage s’est poursuivi depuis, mais sa puissance s’est progressivement atténuée. Et les ventes réalisées en juillet ont juste réussi à se stabiliser par rapport à leur niveau de juin. Aussi, alors que les mois de mars à juillet portent habituellement 45 % des ventes de l’année, la crise a déjà privé le marché de 18 % de son activité annuelle qu’il devient impossible de rattraper en 2020.

Cette chute de l’activité qui s’alimente de la restriction de l’accès aux crédits immobiliers voulue par la Banque de France est synonyme de  raréfaction de l’offre, face à une demande potentielle largement supérieure. Les tensions sur les prix restent donc vives et elles se sont même renforcées en juillet.

La hausse des prix des logements anciens se poursuit alors, sans s’affaiblir. En juillet, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5.2 % sur un an, contre + 4.0 % il y a un an à la même époque. Depuis le début de la crise actuelle, la hausse annuelle des prix se maintient donc à plus de 5 %. Et aucun mouvement de baisse générale ne se dessine : d’ailleurs, les prix n’ont reculé en juillet que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants, confirmant le constat établi depuis avril dernier (contre 8 % en mars et 12 % en janvier et en février).

 

Hausse soutenue des prix du neuf

La hausse des prix des logements neufs reste soutenue. Pourtant, la demande ne s’est pas relevée, au-delà d’un rebond technique qui ne réussit pas à se transformer en véritable reprise. L’offre nouvelle est en panne, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements commercialisés par des promoteurs : les déséquilibres de marché alimentent la hausse des prix. En outre, sur le marché des appartements, les tensions sur les prix des terrains constatées avant le confinement renforcent maintenant la hausse des prix des logements.

En juillet 2020, l’augmentation des prix a ainsi été de 3.4 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.4 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des appartements que la progression des prix est la plus rapide (+ 3.5 % sur un an, contre + 2.7 % en juillet 2019) et elle se poursuit à un rythme soutenu depuis février dernier. Le rythme de progression des prix des maisons individuelles se renforce néanmoins au fil des mois (+ 3.0 %, contre + 0.9 % il y a un an).

 

Poursuite de la hausse des prix dans les grandes villes  

En dépit de la crise sanitaire et de ses conséquences économique et sociale, la hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Elle est d’ailleurs de plus de 9 % sur un an dans le tiers des grandes villes (de plus de 7 % dans la moitié des villes). Et cela se constate partout, même dans des villes qui ont été durement touché par la Covid-19 (Mulhouse, avec + 12.0 % sur un an), ou dans d’autres dont le marché est à la peine depuis un certain temps (Saint Etienne, avec + 12.1 % ou Limoges, avec + 8.6 %), ou dans celles que la demande semble avoir redécouvert (Le Havre, avec + 12.7 % ou Orléans, avec + 7.1 %).

Presque partout, la hausse des prix est au rendez-vous de l’après confinement, à la différence de la reprise d’activité. Et il est toujours improbable que, dans la plupart des grandes villes ou France entière, l’indice des prix des logements anciens recule en 2020 : il faudrait une chute de plus de 9 % des prix d’ici décembre pour que l’indice des prix n’affiche aucune hausse en 2020 (respectivement, un effondrement de plus de 16 %, pour une baisse de 3 %). D’ailleurs, ni les baisses de revenus attendues dans le sillage de la crise sanitaire, ni les restrictions de l’accès au crédit imposées par la Banque de France ne pourraient produire cela : et certainement pas dans les grandes villes.

En revanche, il est clair que les prix baissent dans certaines villes moyennes : mais le recul n’est pas récent, sur des territoires qui connaissent la dépression économique et sociale depuis un temps parfois assez long.

Et si la hausse des prix ralentit sur Paris, cela ne fait que confirmer une évolution amorcée dès l’été 2017. Et cette année encore, comme cela est fréquent durant l’été, les prix signés reculent pour le deuxième mois consécutif, principalement dans les arrondissements parmi les plus chers.

 

Un redémarrage de l’activité sans entrain

Le rebond technique de la demande constaté depuis la sortie du confinement n’a pas été suffisant pour permettre au marché de renouer avec les niveaux d’activité de l’année dernière. Et les tendances qui se dessinent depuis le début de l’été confirment que les ressorts de la demande qui avaient porté le marché au zénith durant les dernières années sont grippés.

Pourtant les taux d’intérêt restent très attractifs, sans risque de remontée. Mais cela n’a jamais été suffisant : pour que l’activité s’établisse à haut niveau, il faut que les ménages modestes qui portent plus de 55 % du marché puissent réaliser leurs projets immobiliers. Or ces ménages sont fréquemment exclus du marché, en réponse au durcissement des conditions d’octroi des crédits imposé par les autorités monétaires : ce sont 100 000 achats de logements anciens qui vont ainsi être perdues en 2020, auxquels il faudra bien sûr ajouter les conséquences de la crise économique et sociale déclenchée par la crise sanitaire.

Déjà, l’activité mesurée en niveau annuel glissant est en recul de 16.3 % par rapport à juillet 2019. Et rien ne laisse augurer d’une amélioration de la conjoncture, en l’absence de mesures de relance du secteur du logement : le risque d’une 2ème vague va peser sur la reprise économique, le chômage va remonter et le pouvoir d’achat des ménages en répercuter les conséquences.

 

Les marges résistent et les prix augmentent

En juillet 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.7 %, en moyenne : 3.0 % pour les appartements et 4.4 % pour les maisons.

Les marges se stabilisent maintenant à des niveaux particulièrement bas, jamais observés par le passé même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Sur le marché des maisons, après s’être véritablement effondrées en juin, elles s’affichent à 30 % sous leur moyenne de longue. En revanche, sur le marché des appartements, elles se stabilisent après la chute constatée en mai dernier pour se maintenir à 27 % sous leur moyenne de longue période.

Partout compte tenu de l’insuffisance d’une offre confrontée à une demande potentielle toujours très forte, les tensions se renforcent sur l’offre de biens disponibles à la vente : et pas seulement sur les marchés des grandes agglomérations où depuis un certain temps déjà la pénurie de biens à acquérir accompagne la pression de la demande, mais aussi sur les territoires ruraux et dans les villes moyennes. Les prix signés augmentent et les acheteurs préfèrent donc renoncer à leur pouvoir de négociation des prix affichés et accroître les chances de signer les compromis de vente des logements qu’ils convoitent.

Ainsi les marges les plus faibles se constatent autant dans des régions fortement urbanisées où les déséquilibres de marché sont marqués (Ile de France ou Rhône-Alpes) que dans des régions aux marchés habituellement considérés comme plus tranquilles (Champagne-Ardenne ou Franche Comté) … mais où l’accession à la propriété avait été jusqu’à présent particulièrement active.

 

Une reprise différente selon les régions

Depuis la sortie du confinement, la demande se relève. Certes, l’intensité de la reprise n’est pas toujours à la hauteur des espérances, mais les ventes de logements anciens se sont redressées presque partout sur le territoire métropolitain. Des différences s’observent néanmoins d’une région à l’autre.

Ainsi, France entière l’activité constatée au cours des 3 derniers mois reste en retrait de 24.2 % par rapport à la même période de 2019. Mais dans 3 régions, très différentes entre elles, les ventes actuelles ont rebondi plus rapidement qu’ailleurs et le déficit d’activité n’est plus que de l’ordre de 10 % : en Ile de France où la pression de la demande reste à très haut niveau, en dépit des prix pratiqués ; mais aussi dans le Limousin et la Basse Normandie où au contraire la hausse des prix était restée modérée, par le passé.

De même, le déficit actuel d’activité se réduit rapidement (de l’ordre de 20 %) dans 6 régions (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Haute Normandie et Picardie) où la hausse des prix n’avait pas été excessive, permettant à la demande de mieux rebondir dès la fin du confinement. Mais comme dans ces régions la demande reste très dépendante de l’accès au crédit, les restrictions voulues par les autorités monétaires pèsent sur la reprise.

Ailleurs, le déficit des ventes reste élevé, de l’ordre de 30 à 40 %.

 

Disparités persistantes entre les espaces métropolitains  

Entre les 3 métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est  toujours de 1 à 3 pour les appartements anciens. En revanche, il est plus faible pour les maisons et il s’est encore réduit depuis le début de l’année, en réponse à la pression de la demande qui s’exerce partout sur le territoire sur un produit particulièrement recherché : l’écart entre les 3 métropoles les moins chères et les métropoles de Bordeaux, Lyon et Nice n’est plus que de 1.7. Les différences de prix restent à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants. Mais elles expriment plus encore que par le passé la rareté des biens disponibles dans le centre des métropoles, leur qualité et/ou les services qui leur sont associés (transports, équipements publics, commerces, …), comme cela se constate par ailleurs sur le niveau des prix pratiqués. Néanmoins, elles ne reflètent pas toujours la qualité de vie constatée sur chacun des territoires (tranquillité, proximité de la nature, cadre de vie urbain et paysager, …). La prise en compte de l’attractivité territoriale qui tient compte de l’environnement et du cadre de vie est souvent de nature à modifier le constat : les évolutions des prix constatés depuis le déclenchement de la crise de la Covid-19 en constituent une illustration.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 45 % pour les maisons) : depuis la sortie du confinement, le niveau de la surcote s’est même accru, dans le contexte d’une pénurie toujours plus forte sur Paris. Puis viennent Bordeaux, Lyon et Rouen (20 % pour les maisons et 15 % pour les appartements), exprimant encore une forte attractivité de l’espace central : cependant le déplacement de la demande, à la recherche d’une maison, vers les secteurs périphériques a pesé sur le niveau de la décote des appartements. Sur Nantes, Strasbourg ou Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 15 % pour les maisons, exprimant encore une bonne attractivité de l’espace central. Alors qu’avec une décote de moins de 10 %, Lille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène.

En revanche, la ville-centre n’est guère plus chère que le reste de la métropole à Brest (voire à Marseille et à Montpellier pour les seuls appartements) : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) s’éloigne de la ville-centre.

 

Baromètre LPI-SeLoger août 2020 publié par sarah.kroichvili1

Baromètre LPI-SeLoger Novembre 2016

Par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger

RÉSISTANCE DES PRIX DE L’ANCIEN

Comme chaque année, les prix affichés ont reculé dès la fin de l’été. Après six mois de hausse, les prix affichés par les vendeurs ont en effet diminué de 0.9 % au cours des 3 derniers mois. Le repli observé en octobre reste plus rapide pour les maisons (- 1.7 % sur 3 mois) que pour les appartements (- 0.4 % sur 3 mois) : les variations des prix des maisons sont en effet toujours assez fortes, tant à la hausse qu’à la baisse, et plus prononcées que dans le cas des appartements.
 
En revanche, après un accès de faiblesse en septembre, les prix signés se sont ressaisis : alors qu’habituellement ils reculent de 1 à 2 % en octobre, ils se sont stabilisés cette année, portés par le regain d’activité constaté dès septembre. Ce sont les prix des appartements, en progression de 0.3 % sur 3 mois (contre – 1.0 % en 2015, à la même époque) qui tirent l’indice d’ensemble. Alors que les prix des maisons baissent moins qu’à l’habitude (- 0.6 % sur 3 mois, contre – 1.3 % il y a un an). Dans ces conditions, les prix signés s’établissent à 3.5 % au-dessus de leur niveau d’octobre 2015 (3.1 % pour les appartements et 4.2 % pour les maisons). Et le rythme annuel d’évolution des prix signés s’élève encore : + 2.1 % en octobre dans l’ensemble (+ 1.5 % pour les appartements et + 3.2 % pour les maisons). Il y a un an, les prix signés reculaient encore, de 0.2 % sur l’ensemble du marché.

HAUSSE SOUTENUE DES PRIX DU NEUF

Depuis juin, les prix des logements neufs progressent rapidement. Et alors que la pression sur les prix fléchit habituellement dès la fin de l’été, la hausse a encore été sensible en octobre : + 0.9 % au cours des 3 derniers mois dans l’ensemble (+ 0.8 % pour les appartements et + 0.4 % pour les maisons). Sur un an, la hausse des prix reste forte : + 2.4 % dans l’ensemble (+ 2.2 % pour les appartements et + 3.1 % pour les maisons). Les prix se situent maintenant à 2.5 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (1.9 % pour les appartements et 3.9 % pour les maisons).

HAUSSE DES PRIX DANS 82 % DES VILLES

En dépit de leur repli saisonnier, les prix signés augmentent sur un an dans la plupart des grandes agglomérations. La hausse est rapide (au moins 5 %) sur Bordeaux, Nantes, Nice ou Strasbourg, par exemple. Sur Paris et sur Lyon,
la hausse s’accélère : avec + 3.7 % sur Lyon et + 2.3 % sur Paris. Les prix progressent d’ailleurs dans 13 des 20 arrondissements parisiens et dans 7 des 9 arrondissements lyonnais !

Ailleurs en Province, la hausse des prix devient très rapide (plus de 6 % sur un an) sur Limoges, Metz, Mulhouse ou Nîmes. Et elle s’impose sur Angers, Brest, ou Clermont Ferrand à plus de 3 % sur un an.
En revanche, la baisse des prix se renforce sur Amiens, Dijon, Grenoble ou Amiens, pour s’établir à près de 2 % sur un an. Alors que dans des villes telles Besançon, Le Havre ou Perpignan, le recul des prix (de plus de 4 % sur un an) exprime une atonie persistante de la demande sur ces marchés.

LES MARGES AU PLUS BAS

En octobre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.3 % : 3.7 % pour les appartements et de 5.0 % pour les maisons. Le recul des marges amorcé dès le début de l’été s’est poursuivi en octobre. Les vendeurs ont révisé leurs ambitions à la baisse, alors que les prix signés augmentaient ou ne faisaient que se stabiliser. Les marges sont descendues à leur plus bas niveau depuis 2010.
Dans le cas des appartements, les marges sont inférieures de 25 % à leur moyenne de longue période. Pour les maisons, les marges qui se situaient déjà à plus de 6 % sous leur moyenne de longue période ont encore diminué. Les marges sont fortes lorsque le marché ne se redresse pas (Nord-Pas de Calais ou Picardie) ou lorsque les ambitions des vendeurs restent élevées (en Bretagne, par exemple).

PROGRESSION SOUTENUE DES VENTES

Après un début d’été difficile, l’activité du marché de l’ancien s’est ressaisie en septembre.
Le regain des ventes s’est poursuivi en octobre. Les ventes ont alors augmenté de 9.2 %, en niveau trimestriel glissant, à un rythme comparable à celui d’octobre 2015. Après avoir ralenti pendant trois mois, le rythme de la croissance s’est donc redressé : avec en octobre, + 8.7 % en année glissante, contre + 8.5 % il y a un an.

Le dynamisme du marché tient à des conditions de crédit exceptionnelles, avec des taux d’intérêt à un niveau jamais constaté par le passé. Avec l’arrivée de l’hiver, l’activité va ralentir, comme chaque année. Et après une année 2016 qui aura enregistré un record de ventes, le marché de l’ancien va hésiter en 2017, en réponse à la remontée des taux d’intérêt.

LE REGAIN DU MARCHÉ FRANCILIEN

En octobre, les ventes de logements anciens sont en progression de 11.0 % en niveau trimestriel glissant en Province et de 4.5 % en l’Ile de France. En Province, l’activité reste très soutenue en Alsace, en Bourgogne ou en PACA, avec une progression récente des ventes de plus de 15 %. Alors, que dans le Limousin, dans le Nord-Pas de Calais ou en Picardie les ventes reculent encore. Pour sa part, le marché francilien a commencé à retrouver des couleurs à la fin de l’été. Sur un an, en année glissante, les ventes ont augmenté de 10.9 % en Province et de seulement + 3.8 % en Ile de France. Pourtant, en Ile de France, les ventes s’établissent à un niveau exceptionnel : mais leur dynamique a été affectée par les grèves et les inondations du printemps.

Les prix immobiliers LPI-SeLoger en novembre 2016 publié par SeLoger

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