Les étapes fondamentales pour estimer un bien immobilier

 

Lorsque vous devez mettre en vente une maison, un appartement ou un terrain pour le compte de vos clients, la première chose à faire consiste à estimer le montant qu’ils peuvent espérer en tirer. Un bien surestimé mettra plus de temps à être vendu et une sous-estimation peut être décevante pour les vendeurs. Quelles sont les étapes pour donner un prix au plus juste ? 

 

Les critères objectifs

Votre connaissance du marché immobilier et de ses tendances vous permet de savoir quasi immédiatement dans quelle fourchette de prix se situe le bien. Ces critères « objectifs » sont, notamment :

-la surface du bien (intérieur et extérieur) ;
-le nombre de pièces ;
-sa localisation géographique et dans son environnement ;
-la présence ou non d’extérieurs (un balcon, une terrasse, un jardin paysager…) ;
-la qualité des prestations (une vue imprenable, une piscine, un gardiennage…) ;
-la classe énergétique du logement (à évaluer grâce au diagnostic de performance énergétique).

Le plus difficile est sans doute de hiérarchiser tous ces critères les uns par rapport aux autres : l’emplacement va parfois compenser une surface plus petite ou vice-versa. Les qualités énergétiques du logement sont de plus en plus importantes dans les critères de vente, compte tenu des dépenses de fonctionnement engendrées par un bien mal ou peu isolé.

Tenir compte des vendeurs et des acheteurs

L’objectif de la vente entre en ligne de compte dans l’estimation du prix du bien immobilier. Les attentes des vendeurs vont être différentes si la vente est urgente ou s’inscrit dans le cadre d’un divorce. Au contraire, s’il s’agit d’un souhait de déménagement sans échéance précise, le prix pourra être ajusté en conséquence.

Le bien à vendre doit également tenir compte de la cible d’acheteurs visés. Dans une ville, un terrain de 1 000 ou 2 000 m² ne peut potentiellement intéresser que des investisseurs ou des promoteurs et non des particuliers. De même, un appartement à réhabiliter intégralement sera plus difficile à vendre dans une ville où les primo-accédants sont nombreux.

 

L’environnement, un critère incontournable

C’est souvent le paramètre numéro 1 des acheteurs, avant même la surface ou le cachet du bien : l’emplacement. Les écarts peuvent être importants d’une ville à l’autre, et parfois même d’un quartier ou d’une rue à l’autre.

Votre connaissance du marché vous permettra de cerner les atouts de la localisation géographique du logement : proximité des écoles, des commerces, de la mer… Dans d’autres cas, la présence d’espaces naturels, d’un bassin d’emploi dynamique ou, au contraire, la mauvaise réputation d’un quartier, va peser aussi dans la balance.

 

Les caractéristiques du logement

Le prix au mètre carré d’un logement ne dépend pas que de la surface. Il faut pondérer ce chiffre en fonction de certains critères négatifs ou positifs. Voici quelques exemples :

-une belle vue dégagée peut permettre de surcoter de 5 à 20 % ;
-une orientation sud-est ou sud-ouest peut faire gagner jusqu’à 5 % sur le prix au mètre carré et une terrasse peut valoriser le bien à hauteur de 15 % ;
-en revanche, un appartement en rez-de-chaussée est en général vendu 25 % moins cher.

L’état général du bien est, enfin, une composante importante du prix : si le logement doit être rénové intégralement, il peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur. L’agencement intérieur mal pensé ou à revoir (cloisonnement, petites pièces, mauvaise distribution) peut coûter jusqu’à 10 %.

Tout ce qui singularise le logement par rapport aux autres peut être utilisé comme un point positif justifiant une valeur plus élevée.

 

Analyser la concurrence et la demande

Actuellement, le marché de l’immobilier étant très tendu (plus de demandes que d’offres), les logements ont tendance à se vendre assez cher. Tenir compte de la demande par rapport à l’emplacement ou au type de bien permet d’affiner l’estimation du prix de vente.

Bon à savoir : Connaître le prix réel de vente dans votre quartier
La direction générale des finances publiques a mis à disposition du public la base de données Patrim Usagers. Elle recense plus de 20 millions de transactions ces dernières années. Cette base permet de connaître les prix de vente des propriétés voisines. Il s’agit d’un outil de veille que vous pouvez utiliser pour estimer la valeur du bien à vendre (disponible sur l’espace Particulier du site des impôts (1)).

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale pour la mise en vente. Si les plateformes d’estimation en ligne peuvent aider les vendeurs, rien ne vaut l’expérience et l’expertise d’un agent immobilier qui connaît bien les subtilités du marché.

 

Les trois points clés à retenir :

-L’estimation d’un bien immobilier peut être effectuée par le vendeur lui-même, un professionnel ou par le biais d’un site interne, mais rien ne vaut l’expertise de l’agent immobilier.
-Le prix de vente d’un bien dépend de ses caractéristiques objectives (surface, nombre de pièces, emplacement, état général…) mais aussi subjectives (prestations).
-La loi de l’offre et de la demande influence, de manière importante, le prix de vente d’un bien.

(1) https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/acceder-mon-espace

Les critères fondamentaux pour estimer un bien immobilier

La mise en vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain nécessite de bien connaître sa valeur. Celle-ci ne se détermine pas au hasard : elle dépend de plusieurs critères objectifs qu’un professionnel évalue facilement. En tant qu’agent immobilier, vous apportez aussi votre expertise pour faire la différence. Ces critères sont liés aux caractéristiques mêmes du bien, mais également à son emplacement.

Estimer la valeur du bien en fonction de la localisation

Le prix au mètre carré d’un appartement ou d’une maison n’est pas le même partout. Il varie en fonction du département et de la commune. Dans les villes les plus grandes, la valeur d’un bien peut même fluctuer d’un quartier à l’autre.

La desserte en transports

En ville, l’offre de transports en commun est déterminante, notamment pour les familles avec des enfants en âge scolaire. Même si le citadin reste un adepte de la voiture personnelle, une bonne desserte permet de s’en passer et donc d’économiser le garage ou la place de parking. Parfois, un projet de ligne de métro peut vite faire grimper la cote d’un quartier.

À la campagne, la présence des routes est à double tranchant. Il faut que l’habitation soit bien desservie pour rejoindre l’agglomération la plus proche, mais la proximité d’une grande route, d’une rocade, voire d’une autoroute ou d’une ligne de chemin de fer peut créer des nuisances.

Les services présents aux alentours

Les accédants à la propriété sont très attentifs à ces critères, ils sont donc primordiaux dans l’estimation d’un bien immobilier. C’est par exemple la proximité d’établissements scolaires (écoles, collèges) ou de modes de garde pour les enfants en bas âge (crèche, halte-garderie, assistantes maternelles). Si le secteur est desservi par une grande surface ou des petits commerces, c’est un bon point. Par contre, si le bien est très proche de ces équipements, cela peut être gênant (bruit, insécurité…).

Les futurs acheteurs ou locataires prêteront attention également aux temps de trajets jusqu’aux lieux de travail. Un bien situé près d’un bassin d’emploi dynamique a plus de valeur que s’il se trouve dans une zone économiquement peu dense.

La qualité de vie

Ce critère est peut-être le moins objectif de tous. Pour certains acquéreurs, la présence d’espaces verts va être importante, surtout en ville. D’autres seront plus sensibles au patrimoine ou à l’aspect architectural des constructions du secteur. La réputation d’un quartier est un phénomène intangible qui ne se maîtrise pas et une mauvaise image, liée à de l’insécurité par exemple, peut faire baisser la valeur d’un bien.

 

L’estimation d’un bien d’après ses caractéristiques

Il s’agit là d’évaluer le bien en lui-même, à partir de ses caractéristiques intrinsèques et indépendamment de son emplacement. Vous pouvez tenir compte de plusieurs paramètres.

La surface, le nombre et l’organisation des pièces

La surface habitable n’a pas vraiment de sens si elle n’est pas corrélée au nombre de pièces. Le nombre de chambres est souvent déterminant pour les familles, notamment recomposées. La présence d’une ou de plusieurs salles de bains ou de douche influence positivement le prix d’un bien. Si la cuisine est aménagée (avec les placards) et équipée (avec l’électroménager), c’est aussi un vrai plus. Les pièces supplémentaires apportent également une plus-value : un garage, un sous-sol ou une cave offrent des espaces de rangement bienvenus.

La distribution et l’organisation des pièces sont des données importantes. Les longs couloirs ou les dégagements sont souvent de la surface perdue. La tendance est aux espaces décloisonnés, mais la cuisine séparée du séjour revient en force. Enfin, tenez compte de l’exposition : un logement exposé au nord verra peu le soleil et sera difficile à chauffer.

L’état du bien

L’année de construction donne une idée des techniques constructives mises en œuvre. Mais l’état général de la maison ou de l’appartement est également à évaluer finement. La nécessité d’entreprendre des travaux pour isoler, changer des fenêtres ou rénover la toiture va évidemment faire baisser la valeur du bien. En revanche, une habitation manifestement bien entretenue et qui ne présente pas de traces d’humidité ou d’usure prématurée sera mieux cotée.

La présence et l’état des aménagements extérieurs influencent aussi le prix total. Un jardin, une terrasse ou un balcon sont des points positifs, surtout s’ils sont bien exposés et bien entretenus. L’extérieur, c’est également la vue et les vis-à-vis : il faut en tenir compte dans votre estimation.

Réaliser une estimation immobilière en quelques minutes sur un site Internet permet de se faire une première idée de la valeur de son bien. Mais rien ne remplace votre œil professionnel d’agent immobilier. Vous connaissez le marché local et vous saurez prendre en compte les spécificités du bien qui vous est proposé. Surtout, vous avez sur lui un regard objectif et impartial, à la différence du propriétaire qui aura tendance à minimiser ou exagérer les défauts de son bien.

 

 

 

 

 

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