Promoteurs, constructeurs : quelles sanctions en cas de malfaçons, retard, non-achèvement, etc ?

Des travaux exécutés en temps et en heure, conformes aux normes et dotés d’équipements en parfait état de fonctionnement. Voilà ce qu’attend tout acheteur. Des engagements contractuels engagent les promoteurs immobiliers et, lorsqu’ils ne sont pas tenus, peuvent donner lieu à des interventions correctives et sanctions.

Ces assurances obligatoires qui engagent le promoteur immobilier

Lorsqu’il prend réception d’un logement neuf, un acheteur bénéficie de plusieurs assurances et garanties très engageantes pour le promoteur immobilier. Le législateur et la jurisprudence se sont en effet depuis de longues années attachés à réguler et protéger des transactions aux enjeux financiers très importants. Le promoteur immobilier doit donc avoir pleinement conscience de leur portée et des responsabilités qu’elles impliquent :

– La garantie de parfait achèvement : elle couvre toute malfaçon ou tout dysfonctionnement constaté durant la première année qui suit la livraison.

– La garantie biennale : elle assure pendant 2 ans la couverture de tous les éléments dissociables ou démontables du logement.

– La garantie décennale : elle couvre durant 10 ans tous les éléments indissociables du logement.

– L’assurance dommages-ouvrages : une garantie d’anticipation de la précédente. Elle permet la prise en charge immédiate des vices ou des malfaçons sans préjuger de la décision judiciaire quant à la responsabilité du promoteur.

La livraison, un acte important

Le procès-verbal amiable de réception est recommandé et doit résulter d’une visite contradictoire du constructeur et de l’acheteur. Sa portée juridique est très importante puisqu’elle marque l’entrée en vigueur des assurances et garanties et le décompte de leurs délais de validité.

Ordre public et présomption de responsabilité

Ces garanties légales prévues au Code civil et au Code de la construction sont d’ordre public. Toute clause du contrat de construction visant à supprimer, diminuer ou suspendre leur portée serait considérée comme nulle et non avenue par le tribunal. En outre, la loi instaure une présomption de responsabilité des constructeurs. En clair, le maître d’ouvrage n’a qu’à démontrer l’existence d’un dommage pour que la faute soit présumée imputable aux constructeurs.

Que risque un promoteur indélicat ?

Retard :
Que le promoteur soit engagé dans une VEFA ou une CCMI, il s’expose à devoir des pénalités à son acheteur en cas de retard de livraison y compris lorsque le contrat ne les prévoit pas. La loi fixe même un minimum à celle-ci : 1/3000e par jour du prix de la construction. Le tribunal peut aussi baser l’indemnisation sur la base des frais réels supportés par le plaignant (loyers payés par exemple ou frais de garde de meuble) et assujettir celle-ci d’un part supplémentaire pour compenser le préjudice subi.

Malfaçon ou dysfonctionnement :

Le promoteur peut être condamné à exécuter sous astreinte les réparations nécessaires ou à verser au plaignant la somme correspondante pour l’exécution des travaux par l’entreprise de son choix.

Défaut d’assurance :

L’article L 243-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une peine d’emprisonnement de 6 mois et une amende de 75 000 € pour défaut de souscription de l’assurance obligatoire de responsabilité civile décennale.

Non-achèvement :

Tout vendeur en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être détenteur d’une garantie financière d’achèvement de la construction ou d’une garantie financière de remboursement des sommes déjà versées par l’acheteur en cas d’annulation du contrat à défaut d’achèvement.

La loi agit pour protéger l’acheteur des effets parfois catastrophiques d’un programme conduit par un professionnel indélicat. Les enjeux financiers et moraux pour un maître d’œuvre ou un acteur particulier sont élevés. À ce titre, vous devez agir avec toute la déontologie requise.

Projet de loi ELAN : les impacts sur la promotion immobilière

Fin mai, l’Assemblée Nationale débattra du projet de loi Elan (l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Un texte d’ores et déjà connu des promoteurs immobiliers et qui suscite encore pour certains quelques points d’interrogation. Petit focus sur ce texte phare visant encadrer et vitaliser les promotions immobilières futures.

Faciliter la construction et l’accès au logement

Les 64 articles du projet de loi Elan, porté par le Ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mezard, a pour but de favoriser la construction de logements dans les zones où le marché locatif est le plus tendu – c’est-à-dire là ou l’offre peine à répondre à la demande. De l’acte de construction à la gestion du parc de logements sociaux, le texte ambitionne plus de fluidité, des restructurations et une fusion des organismes HLM. L’objectif est particulièrement ambitieux : il s’agit de quintupler la vente annuelle de logements sociaux pour créer un choc d’offre. Ce qui pourrait renouveler le parc de ce segment de l’immobilier tout en abaissant les loyers exigés.

Projet de loi ELAN : construire plus et moins cher

Les promoteurs immobiliers, par la voie de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), saluent cette volonté de faciliter la construction. Celle-ci devrait concrètement passer par une simplification des normes en vigueur, une accélération des procédures d’accord des permis de construire, la lutte contre les recours abusifs et la facilitation administrative des transformations en logements des bureaux vides. La Fédération Française du Bâtiment ne peut, elle, que se réjouir de la révision annoncée du code de la construction qui vise à alléger ce dernier en fixant désormais aux constructeurs des objectifs de performance plutôt que des obligations de moyens.

Des améliorations et des propositions attendues par les promoteurs immobiliers

Certains promoteurs immobiliers estiment que le texte pourrait être amélioré, de manière à encourager aussi le logement intermédiaire. De même, ils plaident pour une sécurisation du droit de l’urbanisme pour amortir un tant soit peu les conséquences des modifications des Plans Locaux d’Urbanismes (PLU). La FPI propose d’ailleurs le reversement aux collectivités territoriales d’une part de la TVA générée par la vente de logements neufs. La Fédération Française du Bâtiment estime, elle, que la loi mettra du temps à produire ses effets et demande, en attendant la concrétisation du choc d’offre, le maintien des dispositifs Pinel et PTZ.

Promoteurs immobiliers et logement socials

Fin 2017, le logement social en France comptait 4,7 millions d’unités. En une décennie, la participation des promoteurs immobiliers dans la production de logements HLM s’est envolée. Alors qu’elle ne dépassait pas 1 % en 2006, celle-ci atteignait 39 % en 2016 ! C’est dire l’importance de la promotion immobilière dans ce segment de la construction VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour la cohésion nationale

D’autres acteurs du secteur sont nettement moins enthousiastes. La Confédération nationale du logement (CNL) ne cache pas ses craintes, estimant que la loi ELAN va faciliter la main basse par le secteur privé de biens publics financés par la solidarité nationale. Elle estime que l’État va vendre les meilleurs ensembles sociaux pour financer ceux de demain. Pour les associations de handicapés, c’est la colère qui domine. Ces dernières voient dans l’allègement des normes en vigueur une régression sociale dont les handicapés et les personnes âgées seront les principales victimes.

À n’en pas douter, les débats qui se tiendront fin mai à l’Assemblée Nationale autour de la loi ELAN seront très suivis par les promoteurs immobiliers comme tous les autres acteurs du logement social en France. Il sera aussi particulièrement intéressant de vérifier, dans les années qui suivront l’adoption de la loi, ses effets sur les promotions immobilières.

Les 3 points clés à retenir :

– Une loi ambitieuse qui vise à quintupler les ventes de logements sociaux ;
– Une orientation générale bien accueillie par les promoteurs et les constructeurs ;
– Défiance des représentants des locataires et des handicapés.

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