Les impacts de la Loi Climat sur la copropriété : Tout ce que vous devez savoir

 

La loi Climat du 22 août 2021 a de grandes répercussions sur le domaine de l’immobilier en mettant en première ligne l’écologie.
La copropriété en général et votre activité de syndic plus spécifiquement s’en trouvent considérablement impactées. Nous vous aidons à y voir plus clair. 

 

Le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans

Désormais, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’à l’expiration d’un délai de quinze ans, à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble en copropriété, un plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est actualisé tous les dix ans. 

Le plan pluriannuel de travaux devient donc obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et comprend :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance énergétique ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. 

Attention, en cas de vente d’un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, les documents mentionnés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, faisant courir le délai de rétractation de l’acquéreur, devront être intégrés dans le plan pluriannuel de travaux. 

Ce plan devra être mis en application dans les délais suivants :
– 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots
– 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots

Le fonds de travaux devient obligatoire également

A compter du 1er janvier 2023, le fonds de travaux deviendra obligatoire pour les immeubles livrés il y a moins de 5 ans, comportant moins de 10 lots ou dont le diagnostic technique global ne faisait apparaître aucun travaux dans les 10 années à venir, au terme d’une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de tout immeuble à usage partiel ou total d’habitation.

Le fonds de travaux perd donc son caractère facultatif. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Le fonds travaux peut toujours être suspendu, après décision de l’assemblée, si son montant excède le montant du budget prévisionnel.

 

Modification des règles de majorité pour l’installation d’une infrastructure de recharge pour les véhicules hybrides et électriques

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l‘installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Désormais, la loi Climat prévoit un abaissement de la majorité pour :
– La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;
– Et la décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ou avec tout autre opérateur d’infrastructure de recharge.

Ces décisions sont désormais votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. 

 

Le point sur le DPE collectif 

En tant que syndic de copropriété, vous devrez faire réaliser un DPE sur les parties privatives et communes de tout immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Vous en serez dispensé si un DPE effectué à compter du 1er juillet 2021 classe le bâtiment en catégorie A, B ou C. 

Ces dispositions seront obligatoires à compter :
– Du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
– Du 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.
– Du 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de cinquante lots.
– Du 1er janvier 2028, pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

 

Références juridiques 
Articles 14-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Articles 24, 24-5 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Achat en copropriété simplifié ? Agent immobilier libéré!

Après validation par le Conseil d’État, la ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté au Conseil des ministres du 26 août une ordonnance visant à simplifier les démarches pour acquérir un bien immobilier en copropriété. Le texte publié au Journal officiel du 28 août facilite indirectement le travail des professionnels de l’immobilier dont l’activité a été ralentie de par la charge nouvelle des documents à réunir pour finaliser une promesse de vente.

Vers un allègement de la mission du syndic

L’ordonnance clarifie les responsabilités des vendeurs et des syndics quant au rassemblement des documents à joindre à la promesse ou au compromis de vente. Concrètement, cette tâche devrait revenir au vendeur estime la FNAIM. « On considère qu’il n’y a pas de contrainte dans la loi opposable aux syndics et les documents dont il est question sont des documents que le copropriétaire détient, a détenu ou doit détenir », a déclaré, son président Jean-François Buet.

Il faut rappeler que la loi Alur a augmenté le nombre de pièces à fournir à l’acheteur (règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières Assemblées Générales annuelles, carnet d’entretien de l’immeuble, documents comptables, attestation surfaces privatives et habitables du lot…), dans le but de mieux l’informer sur l’organisation et la situation financière de la copropriété avant la signature du compromis de vente. Selon l’INDI, l’Institut Notarial du Droit Immobilier, le dossier est ainsi passé de 30 à 300 pages !

La communication relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire devrait se limiter aux seuls documents normalement en la possession du copropriétaire au moment de la négociation, à savoir ses décomptes de charges, et les éléments comptables et financiers annexés à la convocation de la dernière assemblée générale.

Transmission des documents dématérialisée, la nouvelle donne

Bien entendu, si le vendeur n’est pas en possession de tous les documents, il pourra toujours récupérer ceux manquants sur l’extranet de la copropriété ou, à défaut, en obtenir des copies, payantes, auprès du syndic. Rappelons que la loi ALUR impose désormais aux syndics professionnels de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots.

Désormais, le vendeur pourra transmettre par avance l’ensemble des documents à l’acquéreur potentiel sous forme dématérialisée (mail, clé USB), au lieu de le faire par lettre recommandée avec AR, avec le compromis de vente. Enfin, l’acheteur signera un accusé de réception qui sera joint au compromis de vente.

Des informations mieux ciblées

Par ailleurs, l’ordonnance précise que les informations financières de la copropriété seront ciblées sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur, et l’établissement des éléments nécessaires à cette information sera simplifié ;  un arrêté précisera le contenu de ces informations. L’information à transmettre sera, quant à elle, adaptée en fonction de la situation de l’acquéreur ou du bien. Par exemple : elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot ; ou encore, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc., sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.

Ce texte qui vise à fluidifier les transactions devrait satisfaire les professionnels de l’immobilier, qui étaient vent debout contre certaines dispositions de la loi ALUR. A suivre donc…

 

 

 

 

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