4 conseils avant de tester le crowdfunding immobilier

Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à financer tout ou partie de leurs projets via des plateformes de crowdfunding immobilier, et diminuent ainsi leur dépendance à l’endettement bancaire pour s’adresser au grand public. 4 éléments à bien intégrer avant de vous lancer !

Le crowdfunding impose au promoteur des obligations

Dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier, un porteur de projet – le promoteur – réalise un appel à l’investissement public sur une plateforme en ligne et accessible au plus grand nombre. Les particuliers intéressés acceptent de prêter de l’argent au constructeur à une échéance courte, pendant la durée nécessaire à la réalisation du chantier et à la vente des lots (généralement entre 12 et 24 mois).

En contrepartie, le promoteur est soumis à une obligation de remboursement en temps et en heure et avec versement d’intérêts, tout comme il le serait auprès d’un établissement bancaire. En ce sens, et du point de vue de l’épargnant, le crowdfunding immobilier est assimilable à un placement au rendement garanti de type obligataire, sauf en cas de défaillance et mise en liquidation du promoteur. Le porteur de projet ne peut se lancer dans une opération de crowdfunding que s’il dispose d’un minimum de visibilité à moyen terme.

Crowdfunding immobilier : le choix de la plateforme

Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, mais aussi d’autres sites plus généralistes qui gèrent tous types de financements participatifs, dont l’investissement dans la pierre. Chacune possède ses propres règles en ce qui concerne la sélection des dossiers et le montant de la commission qui sera prélevée sur les investissements.

Il est important de choisir une plateforme présentant toutes les garanties nécessaires en termes de gestion financière et de sécurité juridique. Vérifiez tout d’abord que le site dispose bien du label officiel de « Conseiller en Investissement Participatif », ou CIP. Le label de « Prestataire de Services d’Investissement » (PSI) est aussi une alternative acceptable.

Quelques exemples de plateformes spécialisées :

Vous ne savez pas quelle plateforme choisir ? Deux spécialistes du crowdfunding immobilier dominent actuellement le marché :

Enfin, des plateformes à l’activité plus modeste, mais très fiables, peuvent vous proposer des conditions attractives (Fundimmo, Lymo, Homunity…).

Pour valider votre dossier, vous devrez montrer patte blanche

Dans la mesure où elles n’engagent pas elles-mêmes les fonds nécessaires, les plateformes de crowdfunding peuvent se montrer moins frileuses que les grandes banques pour vous suivre dans un projet de construction. Pour autant, le sérieux des investissements proposés est un gage essentiel de réputation pour le site, et le projet du promoteur subira donc un examen draconien avant d’être validé et proposé au public.

Le projet est-il viable ? Pour s’en convaincre, la plateforme de crowdfunding immobilier va s’intéresser à certains éléments clés du dossier, et notamment :

Crowdfunding immobilier : c’est le moment ou jamais pour se lancer !

Avec des taux de rendement oscillant entre 9 et 12 %, un nombre croissant de particuliers ont bien compris l’attrait des opérations de crowdfunding immobilier par rapport à des investissements plus classiques. Ils ont ainsi décidé d’y affecter une petite partie de leurs économies pour dynamiser leur patrimoine. En 2017, les sommes levées par l’intermédiaire d’une opération de financement participatif immobilier ont dépassé 100 millions d’euros en France, soit une augmentation spectaculaire de plus de 80 % en une seule année.

Le crowdfunding immobilier représente une nouvelle corde à l’arc des promoteurs pour diversifier leurs sources d’emprunt, et diminuer leur dépendance au réseau bancaire. Ils doivent cependant maintenir le même niveau d’exigence dans le montage de chaque projet.

Les nouveaux enjeux autour du financement

Ce n’est un secret pour aucun promoteur : depuis la toute première étude de faisabilité jusqu’à la livraison du dernier logement, l’aboutissement d’un projet exige du capital, beaucoup de capital ! Le promoteur devra idéalement cumuler plusieurs sources de financement. Parmi elles, le crowdfunding ou la co-promotion sont en plein essor.

Promotion immobilière : quelle structure de financement ?

Malgré les évolutions récentes des méthodes de financement des promoteurs, la structure du budget pour un chantier reste fondamentalement la même. Dans le cadre d’un projet classique de promotion immobilière, on distingue donc toujours trois sources de financement principales, avec dans l’ordre chronologique :

• Les fonds propres correspondent au capital que le promoteur peut mettre lui-même sur la table. Cette part du budget est la moins importante en volume mais aussi la plus incontournable. Sans fonds propres adéquats, le promoteur sera en incapacité de lever des fonds via un emprunt bancaire ou un tour de table auprès d’investisseurs privés.

• Le crédit bancaire, souvent appelé « crédit promoteur, apporte le complément nécessaire à la première phase du projet (études, achat du terrain, démarrage du chantier…) et couvre typiquement 35 à 45 % du coût de revient total. Les fonds font l’objet d’un déblocage progressif par la banque, et le versement ne sera souvent réalisé par la banque que lorsque les réservations atteignent un certain seuil.

• Le produit des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue une rentrée d’argent précieuse pour mener le projet jusqu’à son terme. Pour rappel, les paiements des particuliers ayant réservé un logement au sein du nouvel ensemble font eux aussi l’objet d’un échelonnement. (2 à 5% à la réservation, 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’air…).

Les fonds propres : une problématique constante du promoteur

Pour accorder un crédit promoteur – ou tout autre type de crédit d’ailleurs – les banques tendent à se montrer de plus en plus prudentes depuis une dizaine d’années. L’augmentation de leurs propres ratios prudentiels les amène en effet à exiger des promoteurs une part plus importante de fonds propres. Selon le groupe Réside Etudes, une part de 10 % de fonds propres constitue aujourd’hui le strict minimum. La nouvelle norme se situe plutôt autour de 20 %.

Ces fonds, qui seront ensuite immobilisés pendant toute la durée du projet, représentent une charge considérable pour les promoteurs, qui ont donc multiplié les innovations au cours des dernières années pour diversifier l’origine de leurs fonds propres.

Quelques chiffres-clés
– Les investisseurs institutionnels (promoteurs, banques, fonds d’investissement…) représentent 95 % du financement de la promotion immobilière.
– On recense 200 projets de crowdfunding immobilier financés en 2016, pour un investissement total supérieur à 75 millions d’euros.
– Un projet peut récolter à lui seul jusqu’à 2,5 millions d’euros.

Co-promotion et tour de table : une stratégie attractive

La réalisation d’un chantier en co-promotion, c’est-à-dire avec deux promoteurs ou davantage, constitue une méthode intéressante et de plus en plus appréciée pour mutualiser l’apport en fonds propres. Cette stratégie permet de plus une répartition efficace des rôles de chacun. L’un des promoteurs peut ainsi apporter le terrain, tandis que l’autre peut disposer d’une trésorerie importante qu’il aimerait faire travailler. Les projets de co-promotion permettent de rapprocher des promoteurs concurrents et de donner naissance à des projets plus ambitieux, même si cela se traduit bien sûr par un partage des bénéfices.

L’organisation d’un « tour de table » permet aussi de dénicher des investisseurs intéressés et de minimiser les fonds propres apportés par le promoteur lui-même. A l’inverse de la co-promotion, l’apport des participants est cette fois de nature purement financière. Il faudra bien sûr, là aussi, partager la marge réalisée sur l’opération.

Le crowdfunding immobilier, en pleine croissance

Un peu plus récent, le phénomène du crowdfunding apporte lui aussi un soutien nouveau et potentiellement très intéressant pour les promoteurs. Dans ce cadre, des petits investisseurs privés se rassemblent sur une plate-forme spécialisée (Anaxago, Immocratie…) pour prêter au promoteur des sommes plus modestes mais qui, au cumul, peuvent donner un sérieux coup de pouce. Ils peuvent compter en échange sur un rendement plutôt attractif et supérieur à bien des produits purement financiers.

Co-promotion, crowdfunding, tour de table… Les méthodes à la disposition des promoteurs ne manquent pour garnir leurs fonds propres. Mais encore faut-il concevoir des projets novateurs, attractifs et susceptibles de séduire les investisseurs !

Choisissez votre activité :

Immobilier
Ancien
Immobilier
Luxe
Immobilier
Entreprise
Immobilier
Neuf
Immobilier
Construction