La loi Denormandie : qu’est-ce que c’est ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie offre un nouveau dispositif de défiscalisation avantageux pour les investisseurs immobiliers. Celui-ci a été pensé pour faciliter la rénovation des logements anciens des centres-villes. Présentation d’une loi qui vous offre, en tant que professionnel de l’immobilier, l’opportunité de diversifier votre portefeuille.

Loi Denormandie : de quoi s’agit-il ?

Force est de constater que les centres-villes abritent de nombreux logements vétustes, énergivores, voire insalubres. Soucieux d’améliorer la qualité de l’offre locative de ce parc immobilier pour répondre aux besoins de la population, le ministère du Logement a décidé d’octroyer un avantage fiscal significatif lorsqu’un propriétaire rénove ces habitations et les loue ensuite selon les conditions légales. C’est-à-dire à loyer modéré à des ménages modestes, un peu à la manière d’un dispositif Pinel. 222 villes moyennes sont concernées par cette loi, qui devrait favoriser la rénovation de leur centre-ville et lutter contre leur désertification.

Les similitudes et les différences avec le dispositif Pinel

Si la loi Denormandie s’accompagne d’une liste des villes concernées, elle n’établit pas de plan de zonage applicable à ces dernières. Pour être éligible, le projet doit simplement se rapporter à un logement du centre-ville et impliquer un volet de travaux non soumis aux normes de réhabilitation ou à un seuil de performance énergétique.

La loi Denormandie fixe néanmoins un plafond au coût de cette opération à 300 000 euros et 5 500 euros/m². Le montant de l’avantage fiscal, calculé sur celui de l’opération, reste proportionnel à la durée de l’engagement du bailleur à demeurer à la location. Il s’établit à 21 % pour 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans. Des montants calqués sur le Pinel, tout comme ceux des loyers autorisés et des plafonds de revenu des occupants.

La possibilité de louer à un membre de la famille, dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal du bailleur, ajoute à l’intérêt du dispositif : l’opportunité d’offrir un appartement adapté aux vieux jours des parents du propriétaire, ou d’aider ses enfants à se lancer dans la vie est en effet séduisante.

Tous les logements sont-ils concernés ?
Non. Pour s’inscrire dans le cadre de la loi Denormandie, le logement devra avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Loi Denormandie vs déficit foncier

Les avantages de la loi Denormandie n’étant pas cumulables avec ceux du déficit foncier, le propriétaire devra opter pour celui des deux dispositifs fiscaux le plus avantageux pour son cas personnel. Rappelons que le déficit foncier permet d’inclure le coût de ses travaux de rénovation au titre de ses charges locatives. Ces dernières devenant supérieures aux montants des loyers perçus, l’administration fiscale parle alors de déficit foncier qui s’apparente à une forme d’abattement sur ses revenus déclarés. Simulation faite, les experts estiment qu’en dessous d’un montant de travaux correspondant à 25 % d’un projet global de 100 000 €, le dispositif Denormandie s’affirme comme le plus intéressant, et ce quel que soit votre taux d’imposition.

Comment orienter vos clients ?

Fin connaisseur de votre secteur, vous maîtrisez le centre-ville de votre commune. Étudiez attentivement l’état de l’offre et la demande locatives dans cette dernière. Il s’agit d’anticiper l’attractivité locative de l’appartement après rénovation. Votre client devra faire face à la concurrence des biens neufs issus des programmes Pinel, ou de construction des offices publics HLM.

Néanmoins, en orientant votre acheteur après une étude précise, vous limiterez grandement les risques de carence locative. Vous le savez aussi, l’âge venant, de nombreuses personnes âgées recherchent un appartement en centre-ville à deux pas des commodités. En proposant un appartement en rez-de-chaussée ou situé dans un immeuble avec ascenseur (rare en centre-ville), assez proche d’un arrêt de bus, et en le rénovant de manière adaptée pour une personne âgée, vous avez toutes les chances de faire faire à votre client un très bon investissement Denormandie. Alertez-le néanmoins : sa rénovation devra être suffisamment qualitative pour offrir une alternative crédible à un programme neuf.

Très clairement, la loi Denormandie redonne de l’intérêt à l’achat pour les appartements des centres-villes. Des produits délaissés depuis de longues années qui affichent de fait un prix au m² généralement intéressant. C’est le moment de prospecter dans ses rues abandonnées pour proposer à vos investisseurs un dispositif Denormandie gagnant à coup sûr !

« Notre activité à 360° nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation »

A la tête d’une dizaine d’agences immobilières dans le Doubs et dans le Jura, Pierre Gelin, 40 ans, s’est associé en 2014 à un ancien responsable de programme d’Eiffage pour lancer Intoo Promotion. Deux ans et demi plus tard, la jeune entreprise a déjà livré 120 logements et compte désormais sortir entre 150 et 220 lots chaque année. Quelles sont les bonnes pratiques de cet audacieux promoteur local et comment aborde-t-il 2017 ?

« Pourquoi vous-êtes-vous lancé dans la promotion immobilière ? »

Pierre GelinDans notre région frontalière avec la Suisse, toute une génération de promoteurs locaux arrive à l’âge de la retraite. Il était stratégique pour nous de développer une activité de promotion pour garder la main sur le territoire et défendre les valeurs locales. Aujourd’hui, nous avons 170 entreprises partenaires dans la région. Si nous avions laissé le terrain aux acteurs nationaux, ils seraient arrivés avec une force de vente debout – et nos agences n’auraient alors eu aucune chance de récupérer la commercialisation des programmes neufs. Nous voulions être autonomes immédiatement. La loi Pinel a aussi dopé notre décision. Auparavant, nos clients qui voulaient investir se tournaient souvent vers Lyon ou Strasbourg. Avec Intoo, nous avons pu créer des produits locaux d’investissement locatif.

Le dirigeant est à la tête d’un écosystème d’entreprises locales composé d’agences immobilières et de plusieurs structures intégrées de courtage en financement, en gestion de patrimoine et en assurance.

« Comment êtes-vous parvenu à tirer votre épingle du jeu ? »

Nous avons l’avantage d’avoir une activité à 360°. Cela nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation car nous avons une connaissance parfaite des attentes de nos clients. Lorsque l’on monte un programme, nous répondons à une demande réelle et immédiate. On s’aperçoit par exemple que les acheteurs préfèrent sacrifier de la surface plutôt que de revoir leur budget à la hausse. Nous pouvons facilement nous adapter – et déterminer dès le départ si un F3 doit faire plutôt 70 m2 ou 58 m2. Résultat : sur notre dernier programme, 80 % des 56 logements ont été vendus en moins de 6 mois – alors que nous en avions prévu 24. Nous misons également sur de très grands extérieurs, sur des matériaux haut de gamme et sur la personnalisation de nos programmes. Récemment, nous avons par exemple demandé à des artistes de travailler sur des cages d’escalier.

« 2017 sera une année charnière. Quels sont vos vœux en tant que promoteur ? »

Revenir à une exonération totale des plus-values à 15 ans. On reverrait alors des investisseurs prêts à revendre leurs biens anciens pour revenir dans le neuf. Avec des plus-values à 22 ans, beaucoup de clients ne veulent plus vendre.
Par ailleurs, je souhaiterais que la Loi Pinel soit renouvelée en 2018 et 2019 – car pour l’instant nous sommes dans une grande incertitude.
Enfin, je suis en faveur d’un allègement de certaines normes qui génèrent des surcoûts très importants. Un exemple : les normes « handicapés » doivent être appliquées sur 100 % des logements. Un ratio à 50 % aurait tout autant de sens – et nous permettrait de limiter l’envol des coûts de construction.

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