Les conséquences de la Loi Macron sur le contrat d’avant-vente

Dans sa volonté de lever un certain nombre de freins économiques, la Loi Macron n’épargne pas les professionnels de l’immobilier. Parmi les dispositions les plus notables, celles qui affectent l’avant-contrat de vente immobilière.

Les temps changent ! Alors que la loi Hamon prévoyait que les compromis de vente signés entre un acquéreur particulier et un vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens ou SCI par exemple), dans un lieu différent de celui dans lequel le professionnel vendeur exerce son activité, devaient être considérés, comme un contrat conclu hors établissement, ce n’est plus le cas avec la Loi Macron.

En effet, si l’on s’en réfère à l’article L121-16-1 du Code de la Consommation modifié par la loi 2015-990 du 6 août 2015, on parle de contrat hors établissement, lorsque l’acte est conclu dans les conditions suivantes :

– Dans un lieu autre que celui où le professionnel exerce habituellement son activité, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur.

– Dans le lieu où le professionnel exerce habituellement son activité ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur ai été sollicité personnellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce ordinairement son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.

Quelles conséquences au quotidien ?

Avec l’entrée en vigueur de la loi Macron, la notion de contrat conclu « hors établissement » n’existe plus. En d’autres termes, quel que soit le lieu où le contrat est conclu, le délai de rétractation de 14 jours ne s’applique plus.

Seul le délai de rétractation SRU est applicable et le délai de réflexion après la conclusion d’un compromis de vente immobilière est de 10 jours. Un délai de réflexion qui s’applique également lors d’une transaction dans l’ancien (7 jours sous la Loi Hamon).

Les arguments avancés pour justifier ces nouvelles dispositions peuvent paraître abscons :

Les justifications peinent à convaincre…

D’un point de vue procédural, la démarche n’évolue pas sur le fond. L’acquéreur désireux de se rétracter, peut le faire durant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat. A noter que tous les contrats conclus avant le 8 août 2015, restent régis par la loi Hamon.

Bon à savoir

Tout savoir sur le délai de rétractation

Modification suite aux amendements de la loi du 7 août

Votre client vient de signer une promesse de vente. Il vous demande combien de temps dispose l’acquéreur pour changer d’avis. Pour répondre en connaissance de cause, gardez à l’esprit que l’acquéreur particulier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, qui peut être prolongé sous certaines conditions.

10 jours de réflexion a minima pour un acquéreur particulier…

Un particulier ayant fait l’acquisition d’un bien à usage d’habitation peut se rétracter durant une période de 10 jours qui suivent la réception de la lettre lui notifiant l’acte d’achat. L’acte en question doit impérativement lui être communiqué par lettre recommandée avec avis de réception, en vue de déterminer la date de réception de la lettre.

Une fois ce délai de rétractation passé, l’acheteur particulier ne peut plus, en théorie, se rétracter, sauf dans le cas où le compromis de vente a été amendé. En effet, dans le cas d’une modification importante, l’acquéreur doit impérativement bénéficier d’un nouveau délai de rétractation.

A noter : Les jours fériés sont comptabilisés comme des jours ouvrables, sauf si le dernier jour du délai est férié. Dans ce cas, le délai prendra fin le lendemain, soit le 11e jour.

…et 10 jours supplémentaires dans certains cas

Une fois le délai de rétractation de 10 jours passé, un nouveau délai de rétractation doit être donné à l’acquéreur, si le compromis fait l’objet d’une modification substantielle.

La jurisprudence le rappelle : en cas de modification des éléments essentiels de la vente (la chose, le prix ou les éléments déterminants du consentement par exemple), la situation de l’acquéreur peut se trouver modifiée. Un avenant au compromis de vente doit être établi puis notifié ou remis à l’acquéreur, lequel bénéficiera à nouveau du droit de se rétracter pendant 10 jours.

Par exemple, dans le cas de la vente d’un bien loué, si le locataire donne congé avant la signature de l’acte authentique, le bien sera libre de toute occupation. Ici, la « chose vendue », comme disent les juristes, le bien, donc, n’est plus le même.

A noter : le caractère substantiel de la modification de la vente est laissé à l’appréciation des juges.

Les références juridiques :

Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation

Civ 3, 26 septembre 2007, n°06-1718

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