La loi Denormandie : qu’est-ce que c’est ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie offre un nouveau dispositif de défiscalisation avantageux pour les investisseurs immobiliers. Celui-ci a été pensé pour faciliter la rénovation des logements anciens des centres-villes. Présentation d’une loi qui vous offre, en tant que professionnel de l’immobilier, l’opportunité de diversifier votre portefeuille.

Loi Denormandie : de quoi s’agit-il ?

Force est de constater que les centres-villes abritent de nombreux logements vétustes, énergivores, voire insalubres. Soucieux d’améliorer la qualité de l’offre locative de ce parc immobilier pour répondre aux besoins de la population, le ministère du Logement a décidé d’octroyer un avantage fiscal significatif lorsqu’un propriétaire rénove ces habitations et les loue ensuite selon les conditions légales. C’est-à-dire à loyer modéré à des ménages modestes, un peu à la manière d’un dispositif Pinel. 222 villes moyennes sont concernées par cette loi, qui devrait favoriser la rénovation de leur centre-ville et lutter contre leur désertification.

Les similitudes et les différences avec le dispositif Pinel

Si la loi Denormandie s’accompagne d’une liste des villes concernées, elle n’établit pas de plan de zonage applicable à ces dernières. Pour être éligible, le projet doit simplement se rapporter à un logement du centre-ville et impliquer un volet de travaux non soumis aux normes de réhabilitation ou à un seuil de performance énergétique.

La loi Denormandie fixe néanmoins un plafond au coût de cette opération à 300 000 euros et 5 500 euros/m². Le montant de l’avantage fiscal, calculé sur celui de l’opération, reste proportionnel à la durée de l’engagement du bailleur à demeurer à la location. Il s’établit à 21 % pour 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans. Des montants calqués sur le Pinel, tout comme ceux des loyers autorisés et des plafonds de revenu des occupants.

La possibilité de louer à un membre de la famille, dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal du bailleur, ajoute à l’intérêt du dispositif : l’opportunité d’offrir un appartement adapté aux vieux jours des parents du propriétaire, ou d’aider ses enfants à se lancer dans la vie est en effet séduisante.

Tous les logements sont-ils concernés ?
Non. Pour s’inscrire dans le cadre de la loi Denormandie, le logement devra avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Loi Denormandie vs déficit foncier

Les avantages de la loi Denormandie n’étant pas cumulables avec ceux du déficit foncier, le propriétaire devra opter pour celui des deux dispositifs fiscaux le plus avantageux pour son cas personnel. Rappelons que le déficit foncier permet d’inclure le coût de ses travaux de rénovation au titre de ses charges locatives. Ces dernières devenant supérieures aux montants des loyers perçus, l’administration fiscale parle alors de déficit foncier qui s’apparente à une forme d’abattement sur ses revenus déclarés. Simulation faite, les experts estiment qu’en dessous d’un montant de travaux correspondant à 25 % d’un projet global de 100 000 €, le dispositif Denormandie s’affirme comme le plus intéressant, et ce quel que soit votre taux d’imposition.

Comment orienter vos clients ?

Fin connaisseur de votre secteur, vous maîtrisez le centre-ville de votre commune. Étudiez attentivement l’état de l’offre et la demande locatives dans cette dernière. Il s’agit d’anticiper l’attractivité locative de l’appartement après rénovation. Votre client devra faire face à la concurrence des biens neufs issus des programmes Pinel, ou de construction des offices publics HLM.

Néanmoins, en orientant votre acheteur après une étude précise, vous limiterez grandement les risques de carence locative. Vous le savez aussi, l’âge venant, de nombreuses personnes âgées recherchent un appartement en centre-ville à deux pas des commodités. En proposant un appartement en rez-de-chaussée ou situé dans un immeuble avec ascenseur (rare en centre-ville), assez proche d’un arrêt de bus, et en le rénovant de manière adaptée pour une personne âgée, vous avez toutes les chances de faire faire à votre client un très bon investissement Denormandie. Alertez-le néanmoins : sa rénovation devra être suffisamment qualitative pour offrir une alternative crédible à un programme neuf.

Très clairement, la loi Denormandie redonne de l’intérêt à l’achat pour les appartements des centres-villes. Des produits délaissés depuis de longues années qui affichent de fait un prix au m² généralement intéressant. C’est le moment de prospecter dans ses rues abandonnées pour proposer à vos investisseurs un dispositif Denormandie gagnant à coup sûr !

Rénovation de logements anciens : une nouvelle aide pour les promoteurs immobiliers ?

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie a présenté un amendement au projet de Loi de finances 2019. L’objectif est d’inciter la rénovation de logements anciens et insalubres par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans les centres-villes. Retour sur ce nouveau dispositif.

Une aide fiscale calquée sur le dispositif Pinel

La nouvelle aide fiscale d’aide à la rénovation de logements anciens a été adoptée en première lecture mi-novembre à l’Assemblée et votée par le Sénat. À partir du 1er janvier 2019, tout investissement dans le parc privé impliquant des travaux de rénovation dans des zones où les logements sont vides ou insalubres pourra faire l’objet d’un coup de pouce fiscal. L’objectif de ce nouveau dispositif en matière d’immobilier est clair : augmenter l’offre locative et apporter des réponses rapides à la dégradation du parc privé.

Cet « outil fiscal puissant » visant à inciter les promoteurs immobiliers à rénover les logements n’est pas sans rappeler ce qui a déjà été fait dans le cadre du dispositif Pinel dans l’ancien. Mais comme l’a annoncé le ministre, cette nouvelle aide va encore plus loin « en levant un certain nombre de barrières qui existaient dans le Pinel dans l’ancien ». Selon lui : « il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité (…) ».

À qui s’adresse le coup de pouce fiscal ?

Cette aide fiscale concerne l’achat de biens immobiliers anciens et/ou insalubres destinés à la location et réhabilités.

Le dispositif s’adresse donc plus particulièrement aux investisseurs, aux particuliers désireux de se lancer dans l’investissement locatif, mais également aux promoteurs immobiliers qui pourront acquérir des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif.

Quelles conditions pour en bénéficier ?

Pour profiter de l’aide, le montant des travaux de rénovation devra représenter 25 % du coût de l’opération. Les acquéreurs devront s’engager à louer leur logement pendant six, neuf ou douze ans. En contrepartie, ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement.

Contrairement aux autres dispositifs comme le prêt à taux zéro et Pinel, la nouvelle aide favorisant la rénovation de logements anciens ne sera pas soumise à un système de zonage. Ni même à des impératifs environnementaux, en matière de consommation énergétique, par exemple.

Quelles villes sont concernées par l’aide à la rénovation de logements anciens ?

Le nouveau dispositif fiscal sera applicable dans les 222 villes moyennes. Ces villes bénéficiant déjà du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville » : un programme visant à faciliter et à soutenir l’investissement dans les centres des villes moyennes françaises. Par ailleurs, les communes ayant signé avec l’État des « conventions de revitalisation du territoire » prévues par la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), sans condition de taille, seront également éligibles au dispositif.

Même si on ne sait pas encore combien de logements seront concernés par la nouvelle mesure, la dépense fiscale liée à cette nouvelle aide est estimée à 120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations Cœurs de Ville.

Sur le modèle du dispositif Pinel, l’aide fiscale destinée à favoriser la rénovation de logements anciens effective dès 2019 est la nouvelle arme du gouvernement pour développer les centres-villes délaissés et répondre à la dégradation du parc privé.

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