Rénovation de logements anciens : une nouvelle aide pour les promoteurs immobiliers ?

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie a présenté un amendement au projet de Loi de finances 2019. L’objectif est d’inciter la rénovation de logements anciens et insalubres par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans les centres-villes. Retour sur ce nouveau dispositif.

Une aide fiscale calquée sur le dispositif Pinel

La nouvelle aide fiscale d’aide à la rénovation de logements anciens a été adoptée en première lecture mi-novembre à l’Assemblée et votée par le Sénat. À partir du 1er janvier 2019, tout investissement dans le parc privé impliquant des travaux de rénovation dans des zones où les logements sont vides ou insalubres pourra faire l’objet d’un coup de pouce fiscal. L’objectif de ce nouveau dispositif en matière d’immobilier est clair : augmenter l’offre locative et apporter des réponses rapides à la dégradation du parc privé.

Cet « outil fiscal puissant » visant à inciter les promoteurs immobiliers à rénover les logements n’est pas sans rappeler ce qui a déjà été fait dans le cadre du dispositif Pinel dans l’ancien. Mais comme l’a annoncé le ministre, cette nouvelle aide va encore plus loin « en levant un certain nombre de barrières qui existaient dans le Pinel dans l’ancien ». Selon lui : « il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité (…) ».

À qui s’adresse le coup de pouce fiscal ?

Cette aide fiscale concerne l’achat de biens immobiliers anciens et/ou insalubres destinés à la location et réhabilités.

Le dispositif s’adresse donc plus particulièrement aux investisseurs, aux particuliers désireux de se lancer dans l’investissement locatif, mais également aux promoteurs immobiliers qui pourront acquérir des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif.

Quelles conditions pour en bénéficier ?

Pour profiter de l’aide, le montant des travaux de rénovation devra représenter 25 % du coût de l’opération. Les acquéreurs devront s’engager à louer leur logement pendant six, neuf ou douze ans. En contrepartie, ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement.

Contrairement aux autres dispositifs comme le prêt à taux zéro et Pinel, la nouvelle aide favorisant la rénovation de logements anciens ne sera pas soumise à un système de zonage. Ni même à des impératifs environnementaux, en matière de consommation énergétique, par exemple.

Quelles villes sont concernées par l’aide à la rénovation de logements anciens ?

Le nouveau dispositif fiscal sera applicable dans les 222 villes moyennes. Ces villes bénéficiant déjà du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville » : un programme visant à faciliter et à soutenir l’investissement dans les centres des villes moyennes françaises. Par ailleurs, les communes ayant signé avec l’État des « conventions de revitalisation du territoire » prévues par la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), sans condition de taille, seront également éligibles au dispositif.

Même si on ne sait pas encore combien de logements seront concernés par la nouvelle mesure, la dépense fiscale liée à cette nouvelle aide est estimée à 120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations Cœurs de Ville.

Sur le modèle du dispositif Pinel, l’aide fiscale destinée à favoriser la rénovation de logements anciens effective dès 2019 est la nouvelle arme du gouvernement pour développer les centres-villes délaissés et répondre à la dégradation du parc privé.

Visale : la nouvelle mesure de réassurance des propriétaires-bailleurs

Restaurer la confiance entre propriétaires-bailleurs et locataires en jouant un rôle de garant. Le concept n’est pas nouveau, c’est néanmoins l’objectif du dispositif Visale. Le projet, porté par Sylvia Pinel, notre Ministre du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité, sonne donc le glas de la garantie des risques locatifs (GRL). Cette substitution se fera tout au long de l’année 2016. Toutefois, ce dispositif ne remplacera définitivement la GRL qu’au début de l’année 2017.

Des arguments pour rassurer les propriétaires

« Visale concerne plus spécifiquement les salariés précaires (CDD, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés, CDI en période d’essai), lorsque l’entrée dans leur logement et leur nouvelle prise de fonction s’effectuent dans un délai rapproché », tel que l’explique le ministère du Logement. Les jeunes et les salariés précaires seront donc les premiers concernés. Dans un avenir proche, l’Etat et Action Logement signeront une convention qui entérinera définitivement l’entrée en vigueur du dispositif Visale.

Vraiment plus efficace ?

Visale sera-t-il vraiment en mesure de faire voler en éclat les dernières réticences propriétaires-bailleurs ? Impossible de le savoir pour le moment car de nombreuses modalités de mise en œuvre doivent encore être précisées. Alors que la GRL disparaîtra au plus tard au 31 décembre 2015, on ne peut qu’espérer que la réorganisation d’Action Logement contribuera à améliorer l’efficacité du groupe. Car de cette efficacité, de sa capacité à être plus réactif, dépendra en partie le succès de Visale.

La garantie universelle des loyers (GUL), mise au point par l’ex-ministre du Logement, Cécile Duflot, n’est jamais véritablement parvenue à convaincre. Jugé trop onéreux et trop largement appliqué, le dispositif a finalement été abandonné.

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