Les règles de décence et d’habitabilité

 

La réglementation impose des conditions de décence pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. La performance énergétique du logement est intégrée aux conditions de décence du logement à compter de 2023.

 

La décence liée aux obligations énergétique

Les règles de performance énergétique liées à la loi Climat

A compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique du logement devient l’un des critères de décence du logement loué.
Un logement dont le bail est conclu ou renouvelé à compter de cette date n’est pas décent dès lors que sa consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an excède 450 kilowattheures (cela concerne une partie des immeubles classés en catégorie G par un DPE (diagnostic de performance énergétique)).

La loi prévoit un échéancier refusant, de manière progressive, la qualification de logement décent aux logements les moins bien classés.
A ce titre, seront considérés comme indécents les logements :
– A compter du 1er janvier 2025 classés G,
– A compter du 1er janvier 2028 classés F et G,
– A compter du 1er janvier 2034 classés E, F et G.

A noter : En outre-mer, la réglementation prévoit une entrée en vigueur décalée.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, ne seront plus considérés comme décents les logements suivants :
– A compter du 1er janvier 2028 ceux classés G,
– A compter du 1er janvier 2031 ceux classés F et G.

 

D’autres règles de décence énergétique sont applicables depuis le 1er janvier 2018

Concernant l’étanchéité à l’air, en dehors des départements d’outre-mer, le logement n’est décent que s’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cette étanchéité suffisante concerne les portes, fenêtres ainsi que les murs et parois du logement.
Lorsque le logement comporte des ouvertures donnant sur des locaux annexes non chauffés, celles-ci sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes.

L’aération du logement doit aussi être suffisante. Les dispositifs d’ouvertures et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bon à savoir : Les caractéristiques de décence peuvent également résulter du règlement sanitaire départemental (RSD) qui peut être plus contraignant que le décret du 30 janvier 2002 (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754)

 

Les autres conditions liées à la décence du logement

Un décret du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement. Il détermine les normes d’habitabilité, les règles relatives à la santé et la sécurité des locataires et impose la présence d’éléments d’équipements pour être considéré comme un logement décent.

La surface et le volume habitable :

Le logement décent doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 mètres cubes.

Les éléments de confort :

Le logement doit assurer le clos et le couvert. Il doit protéger contre les ruissellements, les infiltrations et les remontées d’eau.
Le logement doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes et en bon état permettant un éclairage dans toutes les pièces, un fonctionnement des appareils ménagers courants. Il comporte aussi des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Une installation d’alimentation en eau potable est indispensable dans un logement décent, ainsi qu’une évacuation des eaux usées.
Le logement doit comporter un coin cuisine, des équipements permettant la toilette personnelle. Il doit aussi comporter un wc intérieur ou lorsque le logement est constitué d’une seule pièce d’un wc extérieur situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Des adaptations des textes sont prévues dans les territoires d’outre-mer.

Bon à savoir : En cas de non-décence du logement, le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité, à défaut, lors d’une procédure judiciaire le juge peut ordonner une réduction du montant du loyer.

 

Références juridiques

Décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif à la décence du logement
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dans sa version à compter du 1er janvier 2023
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat
Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019

Les impacts de la Loi Climat sur la copropriété : Tout ce que vous devez savoir

 

La loi Climat du 22 août 2021 a de grandes répercussions sur le domaine de l’immobilier en mettant en première ligne l’écologie.
La copropriété en général et votre activité de syndic plus spécifiquement s’en trouvent considérablement impactées. Nous vous aidons à y voir plus clair. 

 

Le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans

Désormais, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’à l’expiration d’un délai de quinze ans, à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble en copropriété, un plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est actualisé tous les dix ans. 

Le plan pluriannuel de travaux devient donc obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et comprend :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance énergétique ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. 

Attention, en cas de vente d’un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, les documents mentionnés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, faisant courir le délai de rétractation de l’acquéreur, devront être intégrés dans le plan pluriannuel de travaux. 

Ce plan devra être mis en application dans les délais suivants :
– 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots
– 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots

Le fonds de travaux devient obligatoire également

A compter du 1er janvier 2023, le fonds de travaux deviendra obligatoire pour les immeubles livrés il y a moins de 5 ans, comportant moins de 10 lots ou dont le diagnostic technique global ne faisait apparaître aucun travaux dans les 10 années à venir, au terme d’une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de tout immeuble à usage partiel ou total d’habitation.

Le fonds de travaux perd donc son caractère facultatif. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Le fonds travaux peut toujours être suspendu, après décision de l’assemblée, si son montant excède le montant du budget prévisionnel.

 

Modification des règles de majorité pour l’installation d’une infrastructure de recharge pour les véhicules hybrides et électriques

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l‘installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Désormais, la loi Climat prévoit un abaissement de la majorité pour :
– La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;
– Et la décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ou avec tout autre opérateur d’infrastructure de recharge.

Ces décisions sont désormais votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. 

 

Le point sur le DPE collectif 

En tant que syndic de copropriété, vous devrez faire réaliser un DPE sur les parties privatives et communes de tout immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Vous en serez dispensé si un DPE effectué à compter du 1er juillet 2021 classe le bâtiment en catégorie A, B ou C. 

Ces dispositions seront obligatoires à compter :
– Du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
– Du 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.
– Du 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de cinquante lots.
– Du 1er janvier 2028, pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

 

Références juridiques 
Articles 14-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Articles 24, 24-5 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Les impacts de la loi Climat sur les locations d’habitation

 

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite la loi “Climat et résilience” impacte considérablement le domaine de l’immobilier et spécifiquement la location de logements avec la modification de l’établissement du DPE, et les différentes mesures prises pour empêcher la location des logements énergivores. Nous vous aidons à y voir plus clair et faire le point sur l’essentiel de cette réforme énergétique en matière de location immobilière. 

 

Le DPE locatif 

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE devient opposable au bailleur, sa valeur va au-delà de la simple information. Le contenu du DPE devient contractuel au même titre que les autres diagnostics obligatoires. Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par le locataire. 

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. 

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. L’étiquette énergétique du logement est établie en fonction de différents critères comme la zone climatique et l’altitude du bâtiment concerné, l’éclairage ainsi que les éventuels auxiliaires de chauffage, de refroidissement d’eau chaude sanitaire et de ventilation et les caractéristiques du bâtiment. 

 

Le gel des loyers des logements énergivores 

Afin de lutter contre les logements énergivores, la loi Climat et résilience prévoit que cette catégorie de logements (à savoir les logements ayant une étiquette énergétique F ou G) ne pourra plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Ces logements ne pourront plus, non plus, faire l’objet d’une révision annuelle quelque soit leur zone géographique, quand bien même le bailleur justifierait de travaux importants entrepris dans le logement. 

Bon à savoir : Ce principe de gel des loyers des logements énergivores à la relocation ou au renouvellement du bail, entrera en vigueur le 25 août 2022 et le 1er juillet 2024 pour les DOM-TOM

 

La mise en place d’une décence énergétique

La définition du logement décent est très présente aujourd’hui lorsqu’il s’agit de la location d’un logement, et elle s’étendra à la décence énergétique dans quelques années et de façon échelonnée, à savoir :

– A compter du 1er janvier 2025, seuls les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et F seront considérés comme décent énergétiquement (1er janvier 2028 pour les DOM-TOM)

A compter du 1er janvier 2028, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et E (1er janvier 2031 pour les DOM-TOM)

– A compter du 1er janvier 2034, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et D (également pour les DOM-TOM). 

 

A noter : A compter du 1er janvier 2025, si le logement est énergétiquement indécent, le locataire pourra demander au propriétaire sa mise en conformité sans aucune atteinte au contrat de location en cours. Si le juge est saisi, il déterminera la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution. Il pourra également décider de la suspension du loyer le temps des travaux. 


Références juridiques
LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

DPE : évolution de la réglementation au 1er janvier 2022

 

Dans notre article de cet été, nous avons évoqué les changements relatifs à la réglementation DPE au 1er juillet.
Le 1er janvier 2022 sera marqué par une nouvelle évolution de l’information autour du Diagnostic de Performance Energétique. Le Groupe SeLoger fait le point et vous informe sur ce qui va changer sur l’aspect et le contenu des annonces.

 

Deux nouvelles mentions complètent le DPE

La Classe Climat est jusqu’à présent représentée par une lettre de A à G au sein de l’annonce. Pour apporter plus de précision sur le coût énergétique du bien, la Loi Climat impose qu’à partir du 1er janvier 2022 d’autres mentions complémentaires soit ajoutées. 

A compter du 1er janvier 2022, deux nouvelles mentions devront compléter le DPE :
– le montant des dépenses énergétiques annuelles
– l’indication qu’un logement classé F ou G est un logement à consommation énergétique excessive.

 

Quels sont les biens concernés par cette nouvelle réglementation ?

Cette nouvelle réglementation concerne tous les DPE des logements d’habitation.
S’agissant de l’affichage du montant des dépenses énergétiques annuelles :
– pour les DPE réalisés avant le 01/07/2021 : mentionner le montant affiché sur le rapport de DPE
– pour les DPE réalisés après le 01/07/2021 : afficher la fourchette (coût minimum et coût maximum) figurant sur le rapport de DPE

 

Quels impacts sur les annonces ?

Pour les logements dont la Classe Climat est A, B, C, D ou E :

La mention suivante sera automatiquement ajoutée à la fin de votre annonce* :
Pour les DPE réalisés avant le 01/07/2021 :
« Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : XX € par an
Prix moyens des énergies indexés au XX/XX/XXXX (abonnement compris) »
– pour les DPE réalisés après le 01/07/2021 :
« Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre XX et XX € par an
Prix moyens des énergies indexés au XX/XX/XXXX (abonnement compris) »

 

Exemple d’annonce uniquement (mention non conforme)

Pour les logements dont la Classe Climat est F ou G :

L’annonce devra préciser que les logements classés F ou G sont des logements à consommation énergétique excessive.
Pour ce faire, une mention complémentaire sera automatiquement ajoutée, à la fin de votre annonce :
« logement à consommation énergétique excessive : classe F ou G »

 

Quelles sont les actions à mettre en place côté professionnel ?

Afin d’afficher ces mentions, plusieurs champs à remplir seront mis en place dans votre espace my SeLoger pro, le message sera généré automatiquement.

*Si vous décidez de supprimer ce paragraphe, vous vous exposez à une sanction (Article L126-33 du Code de la Construction et de l’Habitation).

 

Le DPE est obligatoire, transformez-le en business

Les Français intègrent de plus en plus les critères de performances énergétiques dans le processus d’achat ou de location de leur logement, révèle un sondage BVA pour le compte du réseau Foncia. D’où l’importance de soigner votre discours autour de cette information, dont la mention est obligatoire dans vos annonces immobilières.

Le DPE, un critère très important à l’achat comme à la location

9 Français sur 10 assurent se fier à la performance énergétique pour arrêter leur choix sur un logement, tant à l’achat qu’à la location.

Mieux encore, plus d’un tiers d’entre eux assure que ce critère est « très important », à hauteur de « 35 % dans le cadre d’un achat et de 36 % dans le cadre d’une location », relaie le même sondage.

Un bon diagnostic de performance énergétique séduit les candidats

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est majoritairement pris en compte dans le déclenchement de l’acte d’achat ou de location. Ainsi, 82 % des personnes interrogées laissent entendre que cette évaluation aide l’occupant d’un logement à anticiper ses futures consommations d’énergie.

Enfin, 79 % des sondés considèrent que le DPE « a vocation à sensibiliser le grand public aux conséquences d’une consommation excessive d’énergie sur le réchauffement climatique ». Les Français font donc de plus en plus attention aux performances énergétiques, tant par souci d’économie que par conscience des enjeux environnementaux.

Notre conseil : La mention du DPE, obligatoire depuis le 1er janvier 2011 dans vos annonces de vente, est une occasion supplémentaire de faire de la publicité autour d’un bien.

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