Elections : qu’est ce qui va changer pour les promoteurs immobiliers ?

L’issue d’une élection présidentielle n’a jamais été aussi incertaine, y compris en matière d’immobilier. A quoi les promoteurs doivent-ils s’attendre au lendemain du 7 mai ?

Il faut être honnête, la pierre ne semble pas être la préoccupation n°1 des prétendants à l’Elysée. Reste que les principaux favoris ont évoqué quelques propositions et mesures qui pourraient bien rebattre les cartes de l’immobilier neuf. Gros plan sur 4 enjeux clés pour la profession.

Pinel : stop ou encore ?

Le dispositif Pinel a certes été renouvelé pour 2017… mais l’incertitude continue de régner sur son éventuel prolongement à compter de 2018. A ce jour, Marine Le Pen et Emmanuel Macron semblent plutôt en faveur de son maintien tandis que Jean-Luc Mélenchon souhaite son abrogation. Benoît Hamon plaide quant à lui pour une évaluation du dispositif mais ne cache pas ses doutes sur son efficacité. Du côté de François Fillon, on veut remplacer « Pinel » par une nouvelle formule d’incitation à l’investissement locatif.

Loi SRU : vers plus ou moins de mixité sociale ?

D’ici 2025, certaines communes devront disposer d’un parc de 20 % voire 25 % de logements sociaux. François Fillon veut « démonter la logique » de cette loi en assouplissant les planchers de logements sociaux en fonction des territoires. Contrairement à Benoit Hamon, qui vise les 30 % dans certaines zones. Quant à Jean-Luc Mélenchon, il s’engage à construire 200 000 logements sociaux par an. S’il était élu, les communes qui ne respecteraient pas la loi SRU verraient en outre leurs amendes augmenter. Marine Le Pen désapprouve quant à elle le principe-même de la Loi SRU. Sa proposition : attribuer prioritairement les logements sociaux aux Français…

Exit l’encadrement des loyers ?

Parmi tous les candidats, François Fillon apparaît comme le plus fervent défenseur de l’investissement locatif. Il entend réduire les délais d’expulsion des locataires en cas de non-paiement du loyer et souhaite abroger la Loi Alur. A noter que le candidat LR évoque l’idée d’une incitation fiscale auprès des propriétaires qui maintiendraient des loyers bas. Pour Marine Le Pen, l’encadrement des loyers a eu des effets positifs – mais ne peut pas être tenable sur le long terme. Emmanuel Macron estime que cette mesure a eu quelques effets négatifs à court terme ; il ne souhaite pas la maintenir de manière automatique. Benoit Hamon et Jean-Luc Mélenchon souhaitent en revanche l’étendre à d’autres métropoles voire la renforcer.

Quels coups de pouce pour les acheteurs ?

A chaque candidat sa promesse de campagne : Emmanuel Macron propose de supprimer la taxe d’habitation pour 80 % des ménages tandis que Marine Le Pen veut renforcer les dispositifs de prêts aidés. A noter que si les candidats Macron, Hamon ou Fillon étaient élus, le PTZ serait maintenu pour le neuf. Le candidat LR plaide en outre en faveur d’une TVA à taux réduit pour faciliter l’accession à la propriété de biens intermédiaires en zones tendues – et souhaite rendre éligible le PAS à 80 % de la population. Jean-Luc Mélenchon souhaite quant à lui encadrer les prix à la vente par le biais de clauses anti-spéculatives et de « chartes promoteurs ».

Pour le verdict, rendez-vous le 7 mai prochain !

Immobilier neuf : un secteur florissant mais attentif aux évolutions politiques

Les promoteurs et autres spécialistes de l’immobilier neuf, par la voix de leur fédération professionnelle, ne cachent certes pas leur satisfaction quant aux bons résultats enregistrés en 2016. Pour autant, les inquiétudes sont réelles à la veille des élections présidentielles, et conduisent la FPI à formuler une série de propositions.

Immobilier neuf : la FPI se félicite d’un bon bilan 2016

Un « très bon millésime ». Tel est le terme employé par la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pour caractériser les résultats enregistrés par les professionnels de l’immobilier neuf au cours de l’année qui vient de s’écouler.

Il est vrai que la plupart des indicateurs suivis par la fédération, passablement malmenés pendant la crise de 2013-2014, semblent désormais au beau fixe. Les réservations, en 2016, ont concerné au total 148 618 logements, soit une progression non négligeable de +21 % par rapport à 2015. La tendance est d’autant plus intéressante pour les promoteurs que l’année 2015 elle-même avait déjà été un bon cru (+16 % par rapport à 2014).

Les facteurs d’explication sont bien sûr multiples : outre la remontée de la confiance des ménages en l’avenir (propice à la souscription d’un crédit) et un effet de rattrapage naturel depuis la dernière crise, la FPI pointe surtout les taux d’intérêt à leur plus bas historique et le succès remporté par les différents dispositifs d’aide à l’accession à la propriété dans le neuf. La nouvelle version du PTZ+ et la défiscalisation Pinel, notamment, ont atteint leur rythme de croisière en 2016 et ont clairement contribué à doper les ventes.

Des professionnels en attente d’une libération de l’offre…

Les promoteurs immobiliers investissent typiquement à un horizon de quatre ou cinq ans : autant dire qu’ils apprécient peu le manque de visibilité sur le plan politique et fiscal, et que les remous exceptionnels de la vie publique française à la veille des élections présidentielles ne sont pas de leur goût !

Parmi les attentes les plus fortes des professionnels du secteur vis-à-vis du prochain gouvernement, la FPI cite tout d’abord la nécessité de « libérer » l’offre, en desserrant le carcan réglementaire qui tend à étouffer son potentiel. La demande toujours plus forte des acquéreurs d’une part, et les difficultés croissantes éprouvées par les professionnels pour démarrer de nouveaux chantiers d’autre part (normes excessives, rétention foncière, insécurité juridique…) conduisent à une raréfaction progressive des logements disponibles. Alors que le délai d’écoulement était encore de 14 mois en 2014, la FPI note qu’il est passé à seulement 9 mois en 2016.

Quelques chiffres-clés
– Les réservations en 2016 concernent à 53 % un investissement locatif, et à 47 % un achat de résidence principale. Une proportion inchangée par rapport à 2015.
– Le prix de vente au mètre carré, dans le neuf, a progressé en moyenne de 2,5 % au niveau national.
– Hors Île-de-France, la tendance à la hausse des prix est plus modérée (+1,8 %).

…et d’une pérennisation des dispositifs de soutien

Quel avenir pour la défiscalisation Pinel, pour le prêt à taux zéro ou pour tous les autres dispositifs de soutien du marché immobilier après les élections présidentielles ? La FPI préfère prendre les devants et s’engager dans une défense assumée de ces outils qui sont devenus vitaux pour le chiffre d’affaires de ses adhérents.

Selon Alexandra Cuxac, la présidente de la FPI, la préservation de la loi Pinel et du PTZ+ doivent constituer un point « capital » dans l’agenda du futur gouvernement et dans sa politique en matière d’immobilier. A défaut, l’objectif de 500 000 logements neufs par an devrait rester durablement un vœu pieu à en croire la fédération.

Immobilier : un enjeu non négligé de la campagne présidentielle

Qu’en disent les principaux candidats ? Tous s’intéressent à l’immobilier, mais évidemment pas de la même façon. Quelques mesures emblématiques :

• François Fillon souhaite s’attaquer à la rétention foncière en augmentant la taxe applicable aux terrains non bâtis dans les zones tendues, et en diminuant les frais de notaire en cas de cession.>

• Emmanuel Macron a émis le principe d’un nouveau « bail mobilité » de moins d’un an pour les locataires modestes dans les zones tendues. Une mesure qui pourrait permettre d’augmenter la demande locative dans le parc privé, et stimuler en retour les investisseurs.

• Benoît Hamon souhaite rendre plus généreux les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, mais veut aussi plafonner les loyers dans toutes les zones tendues et mieux encadrer le métier d’agent immobilier.

• Marine Le Pen envisage entre autre un grand plan de construction de résidences étudiantes, et souhaite revaloriser l’APL de 25 % pour les moins de 27 ans.

Quelle évolution pour l’immobilier neuf en 2017 et au-delà ? Tout dépend bien sûr de la coloration politique du prochain gouvernement et de ses orientations en la matière. La FPI devrait se montrer vigilante au cours des prochains mois.

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