Encadrement des loyers : obligation d’affichage sur les annonces immobilières

 

À compter du 1er avril 2022, les annonces de locations publiées par les professionnels de l’immobilier doivent répondre à une nouvelle obligation d’affichage en cas d’encadrement des loyers. En application de la loi ELAN, cette mesure vise à fournir une meilleure information aux futurs locataires et à contraindre les bailleurs au respect du plafonnement des loyers dans les villes concernées. Elle devrait prochainement être étendue aux annonces publiées par les particuliers.

 

Un affichage plus transparent sur le montant des loyers

L’arrêté du 26 janvier 2022, entré en vigueur le 1er avril, impose aux professionnels de faire figurer dans leurs annonces des informations complémentaires pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers d’habitation. Ces nouvelles mentions doivent permettre de contrôler davantage la conformité des tarifs pratiqués à la location dans les villes ayant opté pour ce dispositif.

Trop d’annonces non conformes

Les récentes enquêtes(1) effectuées à partir des annonces de logements à louer mises en ligne sur les sites dédiés montrent que nombre de bailleurs rechignent à respecter le plafond règlementaire des loyers. Plus d’un tiers des offres de location publiées affichent un prix de loyer supérieur au montant maximum établi par la loi, avec un dépassement moyen de 196 € mensuels. Les annonces proposées par l’intermédiaire d’agences immobilières présentent de meilleurs taux de conformité que celles publiées en direct par les propriétaires, avec cependant des variations notables selon les réseaux.

Une information détaillée contre les loyers abusifs

Face à ce constat, le gouvernement a souhaité éclaircir l’information des potentiels locataires et renforcer, en amont, l’encadrement effectif des loyers dans les villes qui ont demandé à l’appliquer. À cet effet, pour les biens immobiliers situés dans ces communes, les professionnels sont désormais tenus d’enrichir le contenu des annonces de location en y insérant plusieurs mentions supplémentaires :

– La précision « Zone soumise à l’encadrement des loyers », préalablement aux autres nouvelles indications obligatoires.
– Le loyer de base du bien à louer, hors charges et hors éventuel complément de loyer.
– Le loyer de référence majoré. Il correspond au plafond légal du loyer de base. Il est déterminé à partir d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon la catégorie du logement et son secteur géographique. Il s’obtient par une majoration de 20 % du loyer de référence.
– Le complément de loyer. Il peut s’ajouter au loyer de base plafonné si le bailleur justifie son montant par des spécificités de localisation ou de confort distinguant son bien de ceux situés dans son voisinage.

 

Un dispositif d’aide à la maîtrise des loyers en zones tendues

L’obligation d’affichage de ces informations financières a été jugée essentielle pour faciliter le choix des locataires dans la recherche de leur logement et les sensibiliser à leurs droits. En donnant une visibilité claire du niveau de loyer proposé par rapport au loyer plafond, elle opère un contrôle immédiat de la conformité de l’offre à la législation.

Des loyers plafonnés pour éviter les hausses excessives

L’objectif de l’encadrement des loyers consiste à préserver l’accessibilité du parc locatif privé dans les agglomérations connaissant un déséquilibre important entre l’offre de logements disponibles et la demande. Dans ces zones tendues, les augmentations de loyer sont contenues par l’application d’une limitation de leur réévaluation en cas de relocation. Au sein de ces zones, la loi ELAN de 2018 prévoit l’expérimentation pendant huit ans de règles plus strictes, avec un encadrement des prix à la location. Dans les secteurs concernés, les loyers ne peuvent dépasser les montants plafonds fixés par la loi selon un segmentation par quartier.

Les agglomérations soumises aux nouvelles règles d’affichage

À la date du 1er avril 2022, à laquelle s’applique la nouvelle obligation d’affichage qui les concerne, les communes et groupements de communes autorisés à expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers sont les suivantes :

– Paris ;
– Lille, Hellemmes et Lomme ;
– Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
– Lyon et Villeurbanne ;
– Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Indépendamment de ces précisions sur les loyers encadrés, les professionnels doivent aussi désormais inclure dans leurs annonces le barème des tarifs maximums de leurs prestations. Cette information laisse la possibilité au consommateur d’envisager, avec l’agence immobilière, une éventuelle négociation à la baisse de ses honoraires.

 

1 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/2021-fapdg_encadr-loyers-final.pdf
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2021/12/05/encadrement-des-loyers-37-de-loyers-abusifs-a-  paris-43-en-seine-saint-denis_6104818_4355770.html

Encadrement des loyers à Paris : 4 informations à retenir

Les textes d’application de la loi Alur fixant les fourchettes de loyers applicables à Paris intra-muros ont été publiés au Journal Officiel. Attendus par les professionnels de la gestion locative et les administrateurs de biens, ils concernent les locations effectuées dans la capitale dès le 1er août.

Où s’applique l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est testé à titre expérimental dans la capitale, où les loyers ont bondi en 10 ans. Il devrait finalement bénéficier à 1 nouveau locataire sur 5, selon les calculs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (l’Olap).

Ce dernier estime que l’encadrement engendrera une baisse de loyer allant jusqu’à 50 € pour un tiers d’entre eux, de 50 à 100 € pour un autre tiers, et supérieur à 100 € pour le tiers restant. Dans ce dernier tiers, 10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 €, d’après les estimations de l’Olap.

A noter :

Comment fixer le loyer de référence ?

Pour fixer le loyer de référence, 4 éléments sont pris en compte par le préfet :

Quelles sont les exceptions possibles dans l’application du décret ?

Certains loyers vont pouvoir dépasser le loyer majoré en intégrant un « complément de loyer » quand « les caractéristiques de localisation d’un logement » le justifient, précise le décret qui vient de paraître.

Ces caractéristiques doivent réunir plusieurs conditions : une terrasse, une vue rare, un jardin, à condition que les logements situés à proximité n’en soient pas munis.

Cette définition relativement approximative démontre la difficulté rencontrée par le gouvernement pour rédiger ce décret.

Par ailleurs, les caractéristiques invoquées pour justifier un complément de loyer ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence, les charges, ou la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Bon à savoir
Le dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence au m² fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.

Après Paris, Lille et Grenoble vont-ils aussi encadrer leurs loyers ?

Pour espérer un complément de loyer, les propriétaires devront assembler assez d’éléments de comparaison. En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire, la Commission de conciliation pourra être saisie.

Si sa décision était contestée par l’une des parties, ce serait au tribunal administratif de prendre la décision finale. La Commission départementale de conciliation qui se réunit déjà très souvent à Paris, pourrait être rapidement engorgée.

Après la capitale, Lille pourrait être la seconde ville à adopter l’encadrement des loyers : son observatoire a été agréé malgré le recours, rejeté, de 3 organisations de professionnels de l’immobilier (Fnaim, Unis, UNPI). Grenoble pourrait également encadrer ses loyers prochainement.

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