Projet de loi ELAN : les impacts sur la promotion immobilière

Fin mai, l’Assemblée Nationale débattra du projet de loi Elan (l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Un texte d’ores et déjà connu des promoteurs immobiliers et qui suscite encore pour certains quelques points d’interrogation. Petit focus sur ce texte phare visant encadrer et vitaliser les promotions immobilières futures.

Faciliter la construction et l’accès au logement

Les 64 articles du projet de loi Elan, porté par le Ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mezard, a pour but de favoriser la construction de logements dans les zones où le marché locatif est le plus tendu – c’est-à-dire là ou l’offre peine à répondre à la demande. De l’acte de construction à la gestion du parc de logements sociaux, le texte ambitionne plus de fluidité, des restructurations et une fusion des organismes HLM. L’objectif est particulièrement ambitieux : il s’agit de quintupler la vente annuelle de logements sociaux pour créer un choc d’offre. Ce qui pourrait renouveler le parc de ce segment de l’immobilier tout en abaissant les loyers exigés.

Projet de loi ELAN : construire plus et moins cher

Les promoteurs immobiliers, par la voie de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), saluent cette volonté de faciliter la construction. Celle-ci devrait concrètement passer par une simplification des normes en vigueur, une accélération des procédures d’accord des permis de construire, la lutte contre les recours abusifs et la facilitation administrative des transformations en logements des bureaux vides. La Fédération Française du Bâtiment ne peut, elle, que se réjouir de la révision annoncée du code de la construction qui vise à alléger ce dernier en fixant désormais aux constructeurs des objectifs de performance plutôt que des obligations de moyens.

Des améliorations et des propositions attendues par les promoteurs immobiliers

Certains promoteurs immobiliers estiment que le texte pourrait être amélioré, de manière à encourager aussi le logement intermédiaire. De même, ils plaident pour une sécurisation du droit de l’urbanisme pour amortir un tant soit peu les conséquences des modifications des Plans Locaux d’Urbanismes (PLU). La FPI propose d’ailleurs le reversement aux collectivités territoriales d’une part de la TVA générée par la vente de logements neufs. La Fédération Française du Bâtiment estime, elle, que la loi mettra du temps à produire ses effets et demande, en attendant la concrétisation du choc d’offre, le maintien des dispositifs Pinel et PTZ.

Promoteurs immobiliers et logement socials

Fin 2017, le logement social en France comptait 4,7 millions d’unités. En une décennie, la participation des promoteurs immobiliers dans la production de logements HLM s’est envolée. Alors qu’elle ne dépassait pas 1 % en 2006, celle-ci atteignait 39 % en 2016 ! C’est dire l’importance de la promotion immobilière dans ce segment de la construction VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour la cohésion nationale

D’autres acteurs du secteur sont nettement moins enthousiastes. La Confédération nationale du logement (CNL) ne cache pas ses craintes, estimant que la loi ELAN va faciliter la main basse par le secteur privé de biens publics financés par la solidarité nationale. Elle estime que l’État va vendre les meilleurs ensembles sociaux pour financer ceux de demain. Pour les associations de handicapés, c’est la colère qui domine. Ces dernières voient dans l’allègement des normes en vigueur une régression sociale dont les handicapés et les personnes âgées seront les principales victimes.

À n’en pas douter, les débats qui se tiendront fin mai à l’Assemblée Nationale autour de la loi ELAN seront très suivis par les promoteurs immobiliers comme tous les autres acteurs du logement social en France. Il sera aussi particulièrement intéressant de vérifier, dans les années qui suivront l’adoption de la loi, ses effets sur les promotions immobilières.

Les 3 points clés à retenir :

– Une loi ambitieuse qui vise à quintupler les ventes de logements sociaux ;
– Une orientation générale bien accueillie par les promoteurs et les constructeurs ;
– Défiance des représentants des locataires et des handicapés.

« Inventons la métropole du Grand Paris » : seconde phase lancée

Plus d’un an après le lancement de l’appel d’offres, les projets architecturaux admis à concourir dans le cadre de l’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » sont enfin connus. Pour cet acte fondateur de la nouvelle métropole, priorité à la performance énergétique et à la mutualisation des services et des espaces !

« Inventons la métropole du Grand Paris » : un projet ambitieux

La métropole du Grand Paris, pour rappel, est une nouvelle entité territoriale et administrative qui a vu le jour le 1er janvier 2016. Parmi ses premières décisions figurait le lancement d’un appel d’offres intitulé « Inventons la métropole du Grand Paris », sur le même modèle que celui imaginé auparavant avec succès par la capitale avec « Réinventer Paris ».

Le principe en est simple : des groupements interdisciplinaires, composés de cabinets d’architectes mais aussi de promoteurs et d’investisseurs, sont invités à soumettre aux autorités publiques des projets innovants de construction, sur un ou plusieurs des 57 sites en friche présélectionnés à travers toute l’Île-de-France.

La philosophie du projet « Inventons la métropole du Grand Paris » consiste à favoriser la créativité des constructeurs, et à imaginer les nouvelles architectures qui définiront les usages urbains et la ville intelligente du XXIème siècle. Les projets lauréats devront idéalement être irréprochables sur le plan du financement, du cadre juridique et de l’innovation.

La seconde phase officiellement lancée !

Le 1er mars dernier, le président de la métropole Patrick Ollier a annoncé un premier écrémage qui réduit un peu le champ des candidats. Sur les 420 groupes de travail qui s’étaient initialement lancés dans l’aventure, seuls 164 restent en course pour la phase finale des sélections. Tous ont désormais cinq mois – jusqu’au 31 juillet – pour peaufiner leur projet et rentrer dans le détail du cahier des charges, avant une annonce des projets lauréats prévue pour le mois de septembre prochain.

L’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » apparaît déjà comme un succès et un motif de satisfaction pour la métropole : à l’exception d’un unique site sur la commune d’Épinay-sur-Seine, tous les terrains proposés par les autorités ont fait l’objet d’au moins une offre de la part des promoteurs. A l’issue des premières sélections, trois groupes en moyenne restent en compétition sur chaque site, ce qui devrait assurer une palette diversifiée de projets. Les sites les plus attractifs, comme la ZAC Léon Blum d’Issy-les-Moulineaux ou le terrain de Charenton-Bercy, conservent même quatre finalistes restant à départager.

Quelques chiffres-clés
– 57 sites retenus, pour une surface constructible totale de 217 hectares.
– Pas moins de 326 TPE et PME françaises intègrent les groupes finalistes.
– Un effort d’investissement total estimé à 6,4 milliards d’euros.

Des projets novateurs, soucieux de l’environnement…

A quoi ressembleront les projets finalisés qui seront présentés au grand public à la fin de l’été ? Les premiers éléments livrés par la métropole du Grand Paris semblent indiquer une préférence forte pour les projets qui abordent la question de la performance énergétique et de la préservation de l’environnement. Les bâtiments bioclimatiques, intégrant par exemple des toits de verdure ou des façades végétales mais aussi un système de récupération des eaux de pluie, devraient avoir la part belle dans la sélection finale. Le « biomimétisme », qui consiste à reproduire dans l’architecture certains mécanismes de la nature (écoulement des eaux, résistance au vent…) est également intégré dans de nombreux projets.

Le recyclage semble aussi une tendance lourde sur ces sites souvent recouverts de friches industrielles. 40 % des projets, ainsi, prendraient en compte la problématique de l’ « économie circulaire », c’est-à-dire la réutilisation d’anciens matériaux de construction. Environ 25 %, enfin, intègreraient en tout ou en partie des constructions bois.

…et des nouveaux modes de vie urbains

Les résidences qui verront bientôt le jour dans le sillage de l’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » n’oublieront pas de prendre en compte les besoins et les nouvelles tendances observées chez les urbains. Espaces de vie en commun (co-living), de travail en commun (co-working), conciergerie, conception participative en collaboration avec les futurs habitants, station-service à carburant propre, service d’autopartage… L’imagination des architectes et des promoteurs semble aujourd’hui sans limite et promet l’émergence, à moyen terme, d’un habitat innovant en plein cœur de la capitale.

La métropole du Grand Paris, via l’appel d’offres en cours, veut s’imposer comme une référence à l’échelle européenne et même internationale en matière de « ville intelligente » ou smart city. Rendez-vous au mois de septembre pour connaître les projets retenus !

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