Quels sont les impacts immobiliers des JO 2024 ?

C’est officiel depuis mi-septembre, Paris accueillera les JO 2024. Voilà une bonne nouvelle qui fera rayonner davantage la Ville lumière dans le monde entier, ce qui promet d’attirer de nombreux investisseurs notamment dans le secteur de l’immobilier. Mais quels sont les impacts prévisibles des jeux Olympiques sur ce dernier ? Voici quelques réponses apportées à cette question qui agite les promoteurs immobiliers depuis maintenant un mois.

Une vitrine sur le monde


Si les jeux Olympiques et Paralympiques 2024 se tiennent proprement dit du 2 au 18 août et du 4 au 15 septembre, Paris s’offre déjà avec ceux-ci une vitrine sur le monde dont le rideau commence à peine à s’ouvrir depuis l’annonce du Comité international olympique. Une carte parfaitement jouée par Barcelone qui grâce aux Jeux de 1992 a vu son nom valorisé à l’échelle mondiale et qui a su s’imposer comme une destination touristique de premier plan. Bien sûr, même si tout le monde connaît Paris, promouvoir la ville demeure essentiel à l’ère de la mondialisation et de l’hyper-concurrence. En plus de valoriser le patrimoine exceptionnel de la capitale, il s’agit aussi de montrer le savoir-faire français en matière d’organisation, d’infrastructure et d’urbanisation. Une démonstration qui sera scrutée par nombre d’investisseurs et de promoteurs immobiliers qui cherchent à miser au bon endroit au bon moment !

Quelques chiffres

• JO 2012 à Londres : 5 millions de visiteurs pour 800 millions d’euros de dépense.
• JO 2012 : 5 milliards de téléspectateurs dans le monde.
• 6,8 milliards d’investissements prévus par le comité organisateur français pour 2024.
• Entre 5,3 et 10,7 milliards d’euros de retombées prévues entre 2017 et 2034.
• De 119 000 à 247 000 emplois créés.

Une pression positive sur les projets du Grand Paris


L’attribution des JO 2024 ne sera pas sans conséquences positives sur le projet du super métro « Grand Paris Express ». Ce projet structurant de l’agglomération parisienne sera indispensable aux déplacements des athlètes et du public d’un site à l’autre. Autant dire qu’il détermine pour une bonne part la réussite des Jeux ! Les délais de livraison des tronçons concernés (prolongement de la ligne 14, création des lignes 15, 16 et 17) devront être impérativement respectés. Une bonne nouvelle pour tous ceux qui comptent investir dans des secteurs qui se retrouveront à cette échéance directement reliés au cœur de Paris. C’est ainsi que le nombre de logements supplémentaires prévus dans le cadre du Grand Paris dans le 93 est passé de 70 000 à 100 000 ! De même, les autorisations liées à la construction de 1,5 million de m² de bureaux en Seine-Saint-Denis devraient être plus rapidement accordées pour profiter de l’élan donné par la tenue des JO dans le département pour attirer les sociétés en recherche de locaux professionnels.

Un turbo pour la Seine-Saint-Denis

Le 93 est indiscutablement le vrai gagnant de ces JO 2024 qui devraient booster son attractivité et apporter un regain de dynamisme économique pour ce département en proie à de grandes difficultés. Logements, bureaux et transport : le triptyque préféré des investisseurs !

Des logements en Seine-Saint-Denis


Qui dit JO dit village olympique. Il s’agit de fournir pas moins de 17 000 lits aux athlètes et à leur encadrement ainsi que 5 000 chambres à la presse. Le village olympique et paralympique sortira de terre à Saint-Denis-Pleyel (93) tandis que celui dédié aux médias verra le jour à Dugny (93). Savez-vous qu’à l’issue des Jeux, le village olympique sera transformé en 10 mois en 3 500 logements tout comme le village média qui, lui, fournira 1 500 nouveaux appartements ? Une manne de 5 000 nouveaux logements pour la Seine-Saint-Denis et une belle occasion à saisir pour les promoteurs immobiliers qui devront créer et transformer ces ensembles. Sans oublier les professionnels de l’immobilier qui, eux, devront vendre et gérer ces biens.

Cette 33e édition des jeux Olympiques modernes devrait permettre à Paris de conforter sa place de première destination touristique mondiale et de dynamiser le département limitrophe de la Seine-Saint-Denis. Des retombées importantes en perspective pour tous les promoteurs immobiliers qui sauront se placer dès à présent pour saisir la balle au bond !

« Inventons la métropole du Grand Paris » : seconde phase lancée

Plus d’un an après le lancement de l’appel d’offres, les projets architecturaux admis à concourir dans le cadre de l’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » sont enfin connus. Pour cet acte fondateur de la nouvelle métropole, priorité à la performance énergétique et à la mutualisation des services et des espaces !

« Inventons la métropole du Grand Paris » : un projet ambitieux

La métropole du Grand Paris, pour rappel, est une nouvelle entité territoriale et administrative qui a vu le jour le 1er janvier 2016. Parmi ses premières décisions figurait le lancement d’un appel d’offres intitulé « Inventons la métropole du Grand Paris », sur le même modèle que celui imaginé auparavant avec succès par la capitale avec « Réinventer Paris ».

Le principe en est simple : des groupements interdisciplinaires, composés de cabinets d’architectes mais aussi de promoteurs et d’investisseurs, sont invités à soumettre aux autorités publiques des projets innovants de construction, sur un ou plusieurs des 57 sites en friche présélectionnés à travers toute l’Île-de-France.

La philosophie du projet « Inventons la métropole du Grand Paris » consiste à favoriser la créativité des constructeurs, et à imaginer les nouvelles architectures qui définiront les usages urbains et la ville intelligente du XXIème siècle. Les projets lauréats devront idéalement être irréprochables sur le plan du financement, du cadre juridique et de l’innovation.

La seconde phase officiellement lancée !

Le 1er mars dernier, le président de la métropole Patrick Ollier a annoncé un premier écrémage qui réduit un peu le champ des candidats. Sur les 420 groupes de travail qui s’étaient initialement lancés dans l’aventure, seuls 164 restent en course pour la phase finale des sélections. Tous ont désormais cinq mois – jusqu’au 31 juillet – pour peaufiner leur projet et rentrer dans le détail du cahier des charges, avant une annonce des projets lauréats prévue pour le mois de septembre prochain.

L’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » apparaît déjà comme un succès et un motif de satisfaction pour la métropole : à l’exception d’un unique site sur la commune d’Épinay-sur-Seine, tous les terrains proposés par les autorités ont fait l’objet d’au moins une offre de la part des promoteurs. A l’issue des premières sélections, trois groupes en moyenne restent en compétition sur chaque site, ce qui devrait assurer une palette diversifiée de projets. Les sites les plus attractifs, comme la ZAC Léon Blum d’Issy-les-Moulineaux ou le terrain de Charenton-Bercy, conservent même quatre finalistes restant à départager.

Quelques chiffres-clés
– 57 sites retenus, pour une surface constructible totale de 217 hectares.
– Pas moins de 326 TPE et PME françaises intègrent les groupes finalistes.
– Un effort d’investissement total estimé à 6,4 milliards d’euros.

Des projets novateurs, soucieux de l’environnement…

A quoi ressembleront les projets finalisés qui seront présentés au grand public à la fin de l’été ? Les premiers éléments livrés par la métropole du Grand Paris semblent indiquer une préférence forte pour les projets qui abordent la question de la performance énergétique et de la préservation de l’environnement. Les bâtiments bioclimatiques, intégrant par exemple des toits de verdure ou des façades végétales mais aussi un système de récupération des eaux de pluie, devraient avoir la part belle dans la sélection finale. Le « biomimétisme », qui consiste à reproduire dans l’architecture certains mécanismes de la nature (écoulement des eaux, résistance au vent…) est également intégré dans de nombreux projets.

Le recyclage semble aussi une tendance lourde sur ces sites souvent recouverts de friches industrielles. 40 % des projets, ainsi, prendraient en compte la problématique de l’ « économie circulaire », c’est-à-dire la réutilisation d’anciens matériaux de construction. Environ 25 %, enfin, intègreraient en tout ou en partie des constructions bois.

…et des nouveaux modes de vie urbains

Les résidences qui verront bientôt le jour dans le sillage de l’opération « Inventons la métropole du Grand Paris » n’oublieront pas de prendre en compte les besoins et les nouvelles tendances observées chez les urbains. Espaces de vie en commun (co-living), de travail en commun (co-working), conciergerie, conception participative en collaboration avec les futurs habitants, station-service à carburant propre, service d’autopartage… L’imagination des architectes et des promoteurs semble aujourd’hui sans limite et promet l’émergence, à moyen terme, d’un habitat innovant en plein cœur de la capitale.

La métropole du Grand Paris, via l’appel d’offres en cours, veut s’imposer comme une référence à l’échelle européenne et même internationale en matière de « ville intelligente » ou smart city. Rendez-vous au mois de septembre pour connaître les projets retenus !

« La micro-promotion permet de régénérer du foncier qui n’intéressait personne »

Le groupe Horizon investit dans des opérations de promotion immobilière en Ile-de-France, commercialisées à travers la marque « MyLittleImmo » qu’elle a créée en 2010. Pour son Président, Mehdi Gaïji, la micro-promotion est plus qu’un levier d’opportunités : c’est une philosophie.

En quoi consistent vos opérations ?

La vocation de notre société est d’investir dans des actifs tangibles – et notamment dans la micro-promotion immobilière et la réhabilitation. Notre société est détenue à 100 % par quelques 400 propriétaires épargnants, à qui nous redistribuons 80 % des marges réalisées. Nous leur donnons ainsi la possibilité de participer à des besoins locaux liés au logement. Nous n’avons pas une vision industrielle du métier. Nous produisons environ 130 logements par an, et avons une petite dizaine de programmes en cours à différents stades, en première et deuxième couronne : au Bourget, à Bobigny, ou à Bagnolet, par exemple. A Bondy, nous avons acheté une parcelle de 450 m2 située à 50 mètres à pied du RER pour construire une vingtaine de logements. Tout a été vendu en 6-7 mois. La moitié de ce que nous produisons est vendu à des bailleurs sociaux et à du logement intermédiaire.

Quels sont les atouts de la micro-promotion ?

Cette approche répond avant tout à la grosse problématique de pénurie du foncier. Nous nous insérons dans la tendance du BIMBY (Build in my backyard). Compte-tenu de la difficulté à trouver des terrains bien placés en Ile-de-France, la micro-parcelle répond notamment aux enjeux du Grand Paris Express, en régénérant une capacité de logement sur du foncier qui n’intéressait personne jusque-là. Depuis la loi Alur, avec la disparition du COS, la constructibilité est meilleure, en dépit des contraintes de hauteur qui subsistent.

Comment vos opérations sont-elles perçues?

La plupart du temps, nous achetons des parcelles à des particuliers : nous devons les faire adhérer à notre philosophie de la promotion immobilière, et convaincre que notre objectif n’est pas de densifier l’espace au maximum. La micro-promotion peut s’insérer de manière extraordinairement efficace dans son environnement, parce qu’elle propose une minimisation de la gêne et des préjudices qu’elle peut générer sur le voisinage. Jusque-là, nous n’avons eu qu’un seul recours à gérer, que nous avons facilement levé à l’amiable. Nos opérations sur des micro-parcelles doivent avoir des caractéristiques architecturales intrinsèques : nous sommes généralement sur des constructions R+2 maximum soit une hauteur de 9 mètres en moyenne – ce qui est très bas. Notre philosophie est aussi appréciée sur le plan urbanistique. Lorsque l’on ne construit que 20 ou 30 logements, on ne modifie pas l’environnement urbain : pas besoin d’intervenir sur le redimensionnement des infrastructures publiques ou routières par exemple.

Résultat : nous sommes généralement soutenus par les mairies et les services d’urbanisme.

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