Définir le profil type du destinataire de l’annonce

La conception d’une annonce immobilière impactante nécessite au préalable de définir avec précision le profil type de l’acquéreur idéal du bien. Ce travail en amont s’avère essentiel pour construire une stratégie de contenu pertinente. Il vous permet de créer une annonce adressée spécifiquement à votre client cible, en définissant avec justesse tous ses critères de recherche.

Vous identifierez par exemple un jeune actif urbain primo-accédant comme le candidat modèle pour l’achat d’un appartement de deux pièces en étage sans ascenseur. Une maison de plain-pied disposant de deux chambres conviendra, quant à elle, davantage à un couple de retraités avec petits-enfants. Ainsi parfaitement adaptée à un profil d’acheteur présélectionné, votre annonce suscitera des prises de contact de qualité, optimisant les chances d’une concrétisation de vente rapide.

Choisir une photo à l’effet coup de cœur

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Le choix de la photo principale de présentation du bien se révèle primordial dans l’attractivité d’une annonce immobilière. Il s’agit de la première information captée par le regard, avant même de commencer la lecture. Or, il est avéré que la perception d’une image produit une impression instantanée relevant de la sphère de l’émotion et de l’imagination. Par son pouvoir suggestif, la photo d’illustration de votre annonce est capable de déclencher chez le prétendant à l’achat un véritable effet coup de cœur, l’engageant à visiter le bien proposé.

Pour retenir son attention, votre photo de couverture doit renvoyer au futur acquéreur une image simple et évidente du logement idéal dans lequel il se projette. Pour une maison, choisissez plutôt une vue extérieure ensoleillée de la façade et du jardin, image d’un patrimoine familial solide. Dans le cas d’un appartement, privilégiez un cliché bien éclairé de la pièce de vie chaleureuse ou une photo de la terrasse conviviale.


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La crise Covid-19 va-t-elle avoir un impact sur la promotion immobilière en 2021 ?

Après une quasi-année blanche en 2020, les promoteurs immobiliers auraient pu envisager le pire pour 2021. Même si les résultats du dernier trimestre sont en retrait de 15 à 30 % en moyenne (1), la plupart des grands groupes de promotion immobilière s’en sortent bien. Le marché a plutôt bien résisté à la crise et permet aux professionnels d’être relativement optimistes pour 2021.

Le neuf à la peine, mais pas seulement à cause de la crise

Les grands groupes de promotion immobilière ont publié leurs résultats 2020 en fin d’année dernière et, pour la plupart, l’exercice n’a pas été si mauvais que prévu. La raison ? Le basculement de nombreuses ventes vers des investisseurs institutionnels et notamment des organismes publics d’accession comme CDC Habitat. Chez Altarea, cela représente 60 % des ventes. Le leader du secteur reste Nexity avec 16 % des parts de marché et un chiffre d’affaires de 4,7 milliards d’euros.

Malgré une baisse de 3 % des transactions en volume à la fin septembre 2020, le groupe enregistre une augmentation de 4 % en valeur. Globalement, le promoteur a enregistré 21 000 réservations de logements, soit presque autant qu’en 2019 (1). En revanche, le groupe Eiffage observe en 2020 une baisse plus significative de son chiffre d’affaires annuel avec 18,7 % de moins par rapport à 2019.

Le marché de la construction neuve a été durement touché avec une baisse de 31,8 % des ventes sur le premier semestre 2020. Mais l’activité était déjà fortement freinée avant la crise, notamment du fait des élections municipales. Pierre Bibet, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France estime que le marché de la promotion immobilière recule de 25 % en moyenne lors des années d’élections municipales (2). En 2020, le laps de temps entre les deux tours a encore aggravé le phénomène, jusqu’à provoquer une chute de la production des promoteurs de 54 %.

Par ailleurs, le nombre de permis de construire accordés recule depuis 2017 (-9,6 % entre 2017 et 2019). En 2020, du fait de la crise sanitaire, les autorisations ont baissé de 12,2 % et les mises en chantier de 5,2 %. Ainsi, on a construit 53 700 logements de moins qu’en 2019, et ce sont les collectifs qui sont les plus touchés avec -17 % de baisse (3). La baisse pourrait encore être d’environ 40 000 logements en 2021. Michel Mouillart, professeur d’économie, estime que « La France va construire en 2021 moins de logements qu’en 1951, si on tient compte de l’évolution du nombre de ménages à loger. » (4)

 

Des promoteurs malgré tout optimistes pour 2021

Cependant, les professionnels observent une belle résilience du marché immobilier dans son ensemble. La pierre est toujours une valeur refuge pour les investisseurs comme pour les particuliers, car il s’agit d’un investissement sécurisé et rentable. Par ailleurs, les conditions d’emprunts restent très favorables à l’achat, avec un taux moyen de 1,05 % sur 15 ans et de 1,25 % sur 20 ans en 2020 (4).

Près d’un quart des acquéreurs choisissent le neuf et la majorité opte pour la maison individuelle (5). Cela laisse présager des perspectives intéressantes pour 2021, surtout si les promoteurs immobiliers tiennent compte des nouvelles attentes des Français. Celles-ci ont légèrement évolué à la suite des confinements successifs :

– La maison individuelle est encore plus recherchée qu’avant (46 % des recherches sur seloger.com après le confinement et 58 % sur logic-immo.fr, alors qu’on avoisinait respectivement 42 % et 56 % avant) ;

– La présence d’un extérieur (jardin, terrasse, balcon) est devenue un critère essentiel pour 26 % des acheteurs potentiels ;

La généralisation du télétravail a fait augmenter les recherches de logements plus grands (100 m² au moins) permettant d’avoir une pièce pour travailler. (5)

Par ailleurs, le Gouvernement a signé avec plusieurs organisations professionnelles (7) un pacte pour la relance de la construction durable. Cette charte vise à rattraper le retard de la production de logements et limiter la baisse des mises en chantier en 2021. Pour cela, le pacte simplifie les procédures d’urbanisme afin de les accélérer, en passant par la dématérialisation obligatoire au 1er janvier 2022.

Les projets de constructions durables sont aussi favorisés et répondent aux attentes des Français qui souhaitent des aménagements et des logements plus respectueux de l’environnement. Ainsi, des terrains pourront bénéficier de décote dans les zones les plus tendues afin de trouver plus facilement acquéreur. Ces mesures s’ajoutent à celles déjà identifiées par le plan de relance global, notamment les 350 millions d’euros pour l’utilisation du foncier urbanisé et les 300 millions d’euros pour le recyclage des friches et des terrains artificialisés (8).

Enfin, la prolongation du dispositif de défiscalisation introduit par la loi Pinel va permettre de soutenir l’activité de construction dans le neuf pour 2021 et les années suivantes. Le prêt à taux zéro a, lui aussi, été reconduit et devrait aider des primo-accédants à investir.

La promotion immobilière obéit à des cycles longs, rappelle Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Même si 2020 a été mauvaise avec moins de 200 000 logements collectifs autorisés, il existe des motifs d’espoir pour cette année. Les professionnels du neuf et les constructeurs comptent beaucoup sur le pacte pour la relance de la construction durable pour rebondir en 2021.

 


Sources :

https://infos.trouver-un-logement-neuf.com/achat-neuf/actualites/les-promoteurs-face-a-la-crise-8228.html

https://www.batiactu.com/communique/tendances-et-evolution-du-marche-de-l-immobilier-neuf-en-2021-88870.php

https://www.batiweb.com/actualites/immobilier/malgre-un-rebond-la-construction-de-logements-reste-tres-impactee-sur-un-an-2020-11-27-37109

https://www.mysweetimmo.com/2020/09/06/crise-sanitaire-et-immobilier-un-plan-de-relance-pour-rien/

https://www.myexpat.fr/coronavirus-immobilier-impact/

https://edito.selogerneuf.com/actualites/france/perspectives-marche-immobilier-neuf-article-40114.html

Association des maires de France, Assemblée des communautés de France, France Urbaine, Union nationale pour l’habitat, Fédération française du bâtiment, Fédération des promoteurs immobiliers, Pôle habitat FFB, Ordre des architectes et Union nationale des aménageurs.

https://www.batiweb.com/actualites/developpement-durable/construction-un-pacte-pour-soutenir-l-emergence-de-projets-durables-2020-11-16-37045

 

 

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BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2020

Accélération de la hausse des prix de l’ancien

Durant le confinement, la hausse des prix des logements anciens a doucement ralenti. Mais sans que cela n’annonce un retournement de la courbe des prix. Avec le rebond du marché, les tensions sur les prix ont d’ailleurs commencé à se renforcer au début de l’été. Et depuis, le rythme de la hausse se relève. La raréfaction de l’offre perdure, partout sur le territoire, et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : la pression sur les prix se fait ainsi plus vive.

En septembre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont alors augmenté de 5.9 % sur un an, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. L’accélération de la hausse est donc remarquable et elle se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.6 %) que sur celui des maisons (+ 6.3 %).

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : après l’accès de faiblesse habituel en août, les prix affichés se sont ressaisis en septembre et progressent de 2.1 % (en glissement annuel), contre + 0.1 % il y a un an à la même époque. Rien, pour l’heure, n’annonce donc une baisse générale des prix.

 

Rebond des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les prix des logements neufs ont hésité durant le confinement, sans cependant s’affaiblir. Certes, la fin du printemps a été marquée par leur repli saisonnier habituel : mais le rebond constaté en septembre a été sensible (+ 0.7 % au cours des 3 derniers mois, en glissement annuel) et même deux fois plus marqué que les années précédentes.

Les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent, alimentant une tendance haussière des prix qui ne fait que se renforcer. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes. En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible encore, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en septembre 2020, l’augmentation des prix a rebondi : + 3.7 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.4 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons, le plus touché par la contraction de l’offre, que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.0 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Des prix sous tension dans les grandes villes 

La hausse des prix des logements anciens se renforce depuis le début de l’été dans la plupart des grandes villes. La baisse des prix n’est donc plus à l’ordre du jour dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants alors qu’avant le confinement, en janvier et en février 2020, les prix reculaient encore dans 12 % des grandes villes. La montée du chômage, les pertes de pouvoir d’achat, le resserrement de l’accès au crédit, rien n’y fait : la pénurie des biens disponibles à la vente qui s’est renforcée avec la chute de l’activité et le recentrage du marché sur des clientèles plus aisées alimentent l’augmentation des prix.

Les prix des appartements anciens progressent ainsi de plus de 10 % sur un an (respectivement de plus de 5 %) dans 28 % des villes de plus de 100 000 habitants (respectivement dans 78 %). Et dans les grandes villes qui, avant la crise, avaient connu une chute des prix (Bordeaux, Limoges ou Nîmes, par exemple) ou qui souffraient d’une sous-évaluation de la valeur des biens (Orléans, Saint-Etienne ou Toulon, par exemple), la remontée des prix est remarquable.

Même sur Paris où le ralentissement de la hausse amorcé dès l’été 2017 s’est poursuivi jusqu’à la fin du printemps, la courbe des prix s’est inversée : avec en septembre, une augmentation de 5.3 % sur un an, contre + 4.5 % en juillet dernier. Les prix signés sont donc allègrement repassés au-dessus de 11 000 €/m², pendant que les prix proposés s’affichent en augmentation de 5.5 % sur un an.

 

Essoufflement de la reprise

Les deux premiers mois de 2020 avaient été hésitants, avec un nombre de compromis signés en recul de 0.9 %, en glissement annuel, en dépit d’un début d’année 2019 morose. Le resserrement de l’accès au crédit voulu par la Banque de France avait commencé à fragiliser la demande. Puis le marché de l’ancien a été durement affecté par le confinement, avec des ventes en baisse de 57.1 % de mars à mai, en glissement annuel.

Dès la sortie du confinement, le marché a pu compter sur un effet de rattrapage : entre avril et juillet, le niveau des ventes s’est accru de 460 %, France entière. Mais le rebond s’est épuisé depuis et comme chaque année, les ventes ont reculé en août. La reprise d’activité constatée en septembre (+ 14.7 % d’un mois sur l’autre) a d’ailleurs été comparable à celle de la rentrée 2019. Cela n’a cependant pas permis au marché de renouer avec les niveaux d’activité de 2019 : les ventes réalisées de juin à septembre restent, en moyenne, inférieures de 3.7 % à celles de l’été 2019. Et comme les ressorts de la demande de ces dernières années sont grippés (Covid-19, crise économique, 2ème vague, …), l’année 2020 devrait finir avec un recul d’activité d’au moins 15 %.

 

Des marges au plus bas

En septembre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.5 %, en moyenne : 3.2 % pour les appartements et 3.8 % pour les maisons.

Après quelques hésitations au début de l’été, les marges ont enregistré un nouveau recul en septembre. Sur un marché qui a bénéficié du rebond saisonnier habituel de la demande, les marges sont au plus bas, à des niveaux jamais observés pendant aussi longtemps par le passé, même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Et pourtant, le marché n’est nulle part au mieux de sa forme.

Les marges les plus faibles se constatent aussi bien dans des régions aux marchés habituellement considérés comme tranquilles (Franche Comté, Lorraine ou Picardie) et qui ont pourtant bénéficié, durant l’été, d’un redressement de la demande plus rapide qu’ailleurs ; que dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps (Ile de France ou Rhône-Alpes) et où, néanmoins, le marché peine à se relever.

Partout en effet, les déséquilibres de marché se sont renforcés depuis le déclenchement de la crise sanitaire. La demande potentielle se maintient en effet à haut niveau, malgré le resserrement de l’accès au crédit, alors que la préférence des ménages pour un habitat hors des grands espaces urbanisés déjà forte par le passé n’a fait que se renforcer durant le confinement. Et l’offre de biens disponibles à l’achat a reculé avec la chute des (re)ventes. Les prix signés augmentent donc toujours et les acheteurs préfèrent abandonner leur pouvoir de négociation des prix affichés et accroître les chances de signer les compromis de vente des logements qu’ils convoitent.

 

Une reprise inégalement partagée

La poursuite de la hausse des prix pèse partout sur la demande. Et la reprise a été à peu près générale, même si sur les trois derniers mois, les ventes restent (France entière) inférieures de 3.7 % à leur niveau de 2019, en glissement annuel. Cependant, si en septembre le niveau des ventes est largement supérieur à son point bas d’avril dernier, toutes les régions n’ont pas bénéficié d’un rebond d’activité comparable. La morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la part des acheteurs modestes dans le marché diffère largement selon les régions.

Ainsi, la demande a pu se relever plus vite qu’ailleurs (au moins 10 %, en glissement annuel au cours du 3ème trimestre) en Basse Normandie, dans le Centre, en Haute Normandie et dans le Limousin. Et de l’ordre de 5 % en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté et en Picardie. Alors qu’elle est restée à peu près stable en Bourgogne et en Ile de France.

En revanche, ailleurs, c’est un déficit d’activité d’au moins 5 % qui perdure. Il est de l’ordre de 10 % dans les régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit (Alsace, Aquitaine, Lorraine et Poitou-Charentes). Et il peut dépasser les 15 %, lorsqu’en outre la hausse des prix continue à fortement peser sur la solvabilité de la demande (Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et Pays de la Loire).

 

Des écarts de prix persistants entre les métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, et maintenant Grenoble) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3.5 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice et Toulouse. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent pas toujours la qualité de vie constatée.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 45 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Rouen et Strasbourg (20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la zone centrale  est toujours aussi vive. Sur Nantes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 20 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central. Alors qu’avec moins de 10 % d’écart, Grenoble, Lille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais aussi une moindre attractivité du centre de la métropole.

En revanche, la ville-centre reste moins chère que le reste de la métropole, à Brest ou à Marseille (voire à Montpellier) : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.

 

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

 

 

Nos conseils à suivre pour un agent immobilier débutant

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Les ressorts psychologiques

L’immobilier s’apparente plus à un marathon qu’à un 100 mètres ! Il faut du temps pour constituer votre portefeuille, pour réaliser votre première vente, location ou mission de gestion, et pour encaisser votre première commission. Cultivez votre endurance psychique. Apprenez de vos échecs et ne cédez jamais au découragement. Si vous choisissez la transaction, soyez conscient qu’un compromis de vente signé ne vaut pas commission assurée : vous n’êtes pas à l’abri d’une rétractation légale (SRU) ou de la non-réalisation d’une clause suspensive (obtention d’un prêt ou permis de construire). Ces déceptions font partie du métier, mieux vaut y être préparé : soyez tenace !

La formation initiale et continue

L’immobilier est particulièrement technique ! Au-delà des indispensables techniques commerciales de l’agent immobilier, il vous faut maîtriser le fonctionnement d’une copropriété, les obligations en matière de diagnostics, les règles d’urbanismes, la constitution d’un dossier de compromis ou de location, les devoirs du propriétaire et du locataire : un éventail de connaissance pour exercer correctement votre devoir de conseil ! Ce socle indispensable peut être acquis au travers d’un Brevet Technique Supérieur Immobilier ou d’une formation sérieuse dispensée au sein d’une agence immobilière. Le cadre juridique et réglementaire de l’immobilier est très changeant : soyez avide d’informations immobilières. Guettez les évolutions pour conserver votre maîtrise.

Transaction, location ou gestion : sachez choisir !

L’immobilier, cela peut être du conseil et de la négociation en transaction ou en location, ou de la gestion locative ou syndicale. Des métiers très différents parmi lesquels il vous faudra choisir : impossible de les cumuler à vous seul. Mieux vaut être médaille d’or dans une catégorie que figurer dans la voiture-balai dans toutes ! Orientez-vous là où vos qualités intrinsèques vous portent naturellement. Un bon agent immobilier ne force jamais son naturel.

Un emplacement bien choisi

Que vous lanciez votre propre agence ou que vous rejoigniez une agence existante, l’emplacement est déterminant. Située au cœur d’une zone de chalandise dynamique, c’est-à-dire dans une ville attractive, votre agence doit disposer de belles vitrines physiques donnant sur une rue passante offrant à proximité des possibilités de stationnement !

Des supports soignés et des rendez-vous préparés

Soignez particulièrement vos supports de présentation. De la carte de visite à la présentation de votre enseigne et de vos services, tous les détails comptent. Si un bon ouvrier se reconnaît à ses outils, un bon agent immobilier se reconnaît à la qualité de sa documentation ! Préparez minutieusement vos rendez-vous. Glanez toutes les informations possibles avant la première rencontre : cela vous permettra d’avancer vos arguments en pleine confiance. Soyez toujours ponctuel, cordial et disponible. Consultez régulièrement vos messages et rappelez immédiatement vos clients.

Le mandat avant tout

Pas de vente, de location ou de gestion sans mandat ! Vous devez impérativement développer votre portefeuille. Cela passe par une prospection méthodique de votre secteur. Pige téléphonique, boîtage, porte-à-porte, relationnel et évènementiel, tout doit être mis en œuvre pour rentrer du mandat. Pour faire du chiffre, il faut avoir quelque chose à proposer ! Ne confondez surtout pas le métier d’agent immobilier et celui de chasseur de biens : concentrez-vous sur la recherche de biens à vendre, à louer ou à gérer.

Le marketing

C’est le nerf de la guerre ! Une excellente diffusion commerciale par le biais de supports matériels (vitrines, magazines immobiliers, flyers) et numériques (sites agences, sites et portails immobiliers) est absolument indispensable : Il s’agit d’un argument notoire pour convaincre les propriétaires de vous confier un mandat de vente ou de location et pour toucher le plus grand nombre possible d’acheteurs ou preneurs potentiels.

Vous imposer comme l’agent de référence

La France ne compte pas moins de 30 000 agences immobilières ! À ce chiffre important, il convient de rajouter les milliers d’agents commerciaux mandataires travaillant en collaboration avec un réseau dématérialisé. Autant dire qu’il y a de la concurrence et que vous allez devoir faire votre place : mieux vaut vous imposer par votre professionnalisme comme la référence immobilière du secteur !

Développez et entretenez votre réseau

Notaires, diagnostiqueurs, géomètres, architectes, artisans, prescripteurs et concierges, votre carnet d’adresses doit rapidement se remplir des contacts essentiels à l’exercice de votre activité. Ne négligez aucune occasion de vous faire connaître et donnez votre carte aussi souvent que possible. Un bon réseau vous permettra d’avancer vite et bien !

Une présentation parfaite

Tenue soignée et véhicule propre reflètent la qualité de votre travail. Adaptez votre tenue à votre clientèle et votre cible immobilière. Concrètement, on ne s’habille pas tout à fait de la même manière pour vendre un appartement à Monaco ou un terrain constructible en milieu rural. Retenez que pour inspirer la confiance, vous devez ressembler à vos clients !

 

Quelle que soit la profession, se lancer n’est jamais simple. Le faire en tant qu’agent immobilier relève du défi : le premier d’une longue liste à surmonter avec optimiste tout au long de votre carrière.

Les critères fondamentaux pour estimer un bien immobilier

La mise en vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain nécessite de bien connaître sa valeur. Celle-ci ne se détermine pas au hasard : elle dépend de plusieurs critères objectifs qu’un professionnel évalue facilement. En tant qu’agent immobilier, vous apportez aussi votre expertise pour faire la différence. Ces critères sont liés aux caractéristiques mêmes du bien, mais également à son emplacement.

Estimer la valeur du bien en fonction de la localisation

Le prix au mètre carré d’un appartement ou d’une maison n’est pas le même partout. Il varie en fonction du département et de la commune. Dans les villes les plus grandes, la valeur d’un bien peut même fluctuer d’un quartier à l’autre.

La desserte en transports

En ville, l’offre de transports en commun est déterminante, notamment pour les familles avec des enfants en âge scolaire. Même si le citadin reste un adepte de la voiture personnelle, une bonne desserte permet de s’en passer et donc d’économiser le garage ou la place de parking. Parfois, un projet de ligne de métro peut vite faire grimper la cote d’un quartier.

À la campagne, la présence des routes est à double tranchant. Il faut que l’habitation soit bien desservie pour rejoindre l’agglomération la plus proche, mais la proximité d’une grande route, d’une rocade, voire d’une autoroute ou d’une ligne de chemin de fer peut créer des nuisances.

Les services présents aux alentours

Les accédants à la propriété sont très attentifs à ces critères, ils sont donc primordiaux dans l’estimation d’un bien immobilier. C’est par exemple la proximité d’établissements scolaires (écoles, collèges) ou de modes de garde pour les enfants en bas âge (crèche, halte-garderie, assistantes maternelles). Si le secteur est desservi par une grande surface ou des petits commerces, c’est un bon point. Par contre, si le bien est très proche de ces équipements, cela peut être gênant (bruit, insécurité…).

Les futurs acheteurs ou locataires prêteront attention également aux temps de trajets jusqu’aux lieux de travail. Un bien situé près d’un bassin d’emploi dynamique a plus de valeur que s’il se trouve dans une zone économiquement peu dense.

La qualité de vie

Ce critère est peut-être le moins objectif de tous. Pour certains acquéreurs, la présence d’espaces verts va être importante, surtout en ville. D’autres seront plus sensibles au patrimoine ou à l’aspect architectural des constructions du secteur. La réputation d’un quartier est un phénomène intangible qui ne se maîtrise pas et une mauvaise image, liée à de l’insécurité par exemple, peut faire baisser la valeur d’un bien.

 

L’estimation d’un bien d’après ses caractéristiques

Il s’agit là d’évaluer le bien en lui-même, à partir de ses caractéristiques intrinsèques et indépendamment de son emplacement. Vous pouvez tenir compte de plusieurs paramètres.

La surface, le nombre et l’organisation des pièces

La surface habitable n’a pas vraiment de sens si elle n’est pas corrélée au nombre de pièces. Le nombre de chambres est souvent déterminant pour les familles, notamment recomposées. La présence d’une ou de plusieurs salles de bains ou de douche influence positivement le prix d’un bien. Si la cuisine est aménagée (avec les placards) et équipée (avec l’électroménager), c’est aussi un vrai plus. Les pièces supplémentaires apportent également une plus-value : un garage, un sous-sol ou une cave offrent des espaces de rangement bienvenus.

La distribution et l’organisation des pièces sont des données importantes. Les longs couloirs ou les dégagements sont souvent de la surface perdue. La tendance est aux espaces décloisonnés, mais la cuisine séparée du séjour revient en force. Enfin, tenez compte de l’exposition : un logement exposé au nord verra peu le soleil et sera difficile à chauffer.

L’état du bien

L’année de construction donne une idée des techniques constructives mises en œuvre. Mais l’état général de la maison ou de l’appartement est également à évaluer finement. La nécessité d’entreprendre des travaux pour isoler, changer des fenêtres ou rénover la toiture va évidemment faire baisser la valeur du bien. En revanche, une habitation manifestement bien entretenue et qui ne présente pas de traces d’humidité ou d’usure prématurée sera mieux cotée.

La présence et l’état des aménagements extérieurs influencent aussi le prix total. Un jardin, une terrasse ou un balcon sont des points positifs, surtout s’ils sont bien exposés et bien entretenus. L’extérieur, c’est également la vue et les vis-à-vis : il faut en tenir compte dans votre estimation.

Réaliser une estimation immobilière en quelques minutes sur un site Internet permet de se faire une première idée de la valeur de son bien. Mais rien ne remplace votre œil professionnel d’agent immobilier. Vous connaissez le marché local et vous saurez prendre en compte les spécificités du bien qui vous est proposé. Surtout, vous avez sur lui un regard objectif et impartial, à la différence du propriétaire qui aura tendance à minimiser ou exagérer les défauts de son bien.

 

 

 

 

 

Nouveaux records historiques d’audience pour SeLoger et Logic-Immo

Les deux portails leaders et 100% immobiliers affichent des records d’audience (60 millions de visites mensuelles), traduisant un regain de dynamisme de la part des porteurs de projets et par conséquent, une reprise d’activité du côté des professionnels.

Damien Giordano, Directeur du Marché de l’Ancien au sein du Groupe SeLoger, prenait cette semaine la parole sur ImmoMatin afin d’analyser ces performances.

Retrouvez son intervention en intégralité en cliquant ici !

3D, visite virtuelle, drone : les nouveaux outils 2.0 de l’agent immobilier

Aujourd’hui indissociable d’Internet, le métier d’agent immobilier a beaucoup changé grâce au numérique. Si la traditionnelle photographie est toujours un préalable incontournable, de nouveaux outils numériques très puissants apparaissent sur le marché de l’immobilier.

Plus qu’une vidéo, la visite virtuelle

Une vidéo permet de faire découvrir le bien immobilier, à l’image d’un spot publicitaire : elle met en valeur ses atouts, donne une première vision des volumes, de l’agencement des espaces. En général courte pour pouvoir être diffusée sur le site Internet ou directement en vitrine d’une agence, la vidéo a l’inconvénient d’imposer au visiteur une certaine vision du bien.

La visite virtuelle va plus loin. Elle est réalisée à partir de photos ou d’un logiciel 3D qui va reconstituer virtuellement le bien. Les technologies sont de plus en plus poussées et permettent un rendu quasi réel tout en évitant la déformation d’images. En 2017, 85 % des clients souhaitaient pouvoir visiter virtuellement un bien qui les intéresse (1).

Les vidéos tournées à 360° donnent la possibilité de se déplacer à l’intérieur du bien. Cette visite peut se réaliser via un simple ordinateur, mais aussi en agence grâce à un casque de réalité virtuelle : le client déambule dans les pièces comme s’il se trouvait sur place.

Ces outils de visite virtuelle sont très intéressants à double titre. D’abord, ils évitent les déplacements et il est donc possible de visiter plusieurs biens en un temps record. Ensuite, ils limitent les contraintes logistiques (présence et disponibilité du propriétaire, gestion des clés…) et facilitent la prise de décision.

 

Les prises de vues aériennes pour découvrir son environnement

La géolocalisation des offres est de plus en plus prisée par les acheteurs potentiels. En effet, l’acte d’achat est parfois conditionné autant par l’emplacement du bien, que par le bien lui-même. Il est donc primordial de présenter la maison ou l’appartement dans son environnement (rue, quartier, équipements voisins…).

La démocratisation des drones permet aujourd’hui de proposer des vues aériennes de très bonne qualité. Très prisées pour donner une idée de la surface du bien, notamment lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir, elles permettent de découvrir aussi sa configuration dans le voisinage.

 

La 2D et la 3D pour aider l’acheteur à se projeter

Vous utilisez peut-être déjà les techniques de home staging pour valoriser les biens à vendre. Il s’agit de dépersonnaliser la maison ou l’appartement afin de permettre au client de se projeter plus facilement. Cependant, cette technique a un coût et n’est pas toujours possible.

Aujourd’hui, la technologie 3D permet de réaliser un home staging virtuel en proposant une nouvelle décoration, voire un nouvel aménagement. Abattre virtuellement une cloison pour agrandir une pièce à vivre ou au contraire séparer une grande chambre pour en faire deux plus petites suffit parfois pour emporter la décision.

La réalisation de plans 2D aide vos clients à appréhender l’organisation du bâtiment. Ils peuvent, par exemple, anticiper des travaux de rénovation plus facilement, en visualisant l’agencement des pièces et les circulations. Ces plans peuvent être aussi modélisés en 3D, ce qui a l’avantage de gommer totalement les éventuels défauts du bien.

Lorsqu’il s’agit de vente en VEFA, la 2D et la 3D permettent au client de configurer son futur logement en visualisant directement le rendu en fonction du matériau choisi pour les sols, les murs, les plans de travail…

 

L’exploitation des données comme outil de prospection

Ce n’est pas un outil de visualisation, mais la dématérialisation des actes immobiliers est également devenue incontournable. État des lieux, mandat, bail, promesse de vente ou compromis, tout se numérise. La crise sanitaire a accéléré la mise en place de la signature électronique pour les actes authentiques chez le notaire.

Les données, qu’elles soient personnelles ou ouvertes, sont également un enjeu numérique fort de ces prochaines années. Croisées avec l’évolution des prix du marché ou le délai de vente, ces datas permettent en effet de proposer des offres très personnalisées aux clients, voire d’anticiper des comportements d’achats. De nombreuses start-ups proposent des solutions pour exploiter au mieux ces données.

L’apport des outils numériques révolutionne votre métier d’agent immobilier. On pourrait penser que ces outils menacent à terme la profession, mais il n’en est rien. Au contraire, ils nécessitent une médiation que seul un agent immobilier peut apporter. Vous (re)devenez ainsi un véritable conseiller et non plus seulement un intermédiaire entre vendeur et acquéreur. Grâce à votre savoir-faire et vos connaissances, vous accompagnez le client dans sa décision d’achat.

 

Sources :
https://visiteprivee.fr/les-atouts-de-la-visite-virtuelle-3d-pour-les-agences-immobilieres/

Immobilier : quels sont les changements attendus pour la rentrée 2020 ?

Après deux mois de confinement, le marché immobilier français a connu un rebond du volume des transactions remarquable. Contre toute attente, les prix ont même continué à grimper dans la plupart des communes de l’hexagone. Pourtant, des incertitudes demeurent quant à l’impact réel de la crise sanitaire sur le secteur. Mais alors, quels changements sont attendus sur le marché immobilier pour la rentrée 2020 ? Analyse.

Un marché immobilier résilient

Une demande solide

Après un ralentissement sans précédent du volume des transactions pendant le confinement, le marché immobilier est reparti à la hausse, porté notamment par une demande toujours plus forte. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce redémarrage :

• La volonté de changer de logement après le confinement ;
• La sécurisation des investissements face aux incertitudes des marchés financiers ;
• La crainte d’une nouvelle fiscalité sur les achats et ventes.

 

Des taux toujours bas

Après une légère hausse des taux pendant le confinement (de 0,2 à 0,5 point), ces derniers se sont stabilisés en juin, pour finalement redescendre au mois de juillet. Actuellement, la plupart des banques proposent des taux moyens de 0,89 % sur 15 ans, 1,02 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans. Aucun changement majeur ne devrait être constaté sur ce point à la rentrée. En effet, traditionnellement, le mois de septembre est marqué par le traitement de dossiers non évalués en août. Il est donc peu propice à des mouvements sur les taux.

 

De nouveaux besoins créés par la crise sanitaire

La crise sanitaire va très probablement influencer les tendances du marché immobilier pour la rentrée 2020. Le confinement et la mise en place du télétravail pourraient favoriser les maisons avec jardin, les logements plus éloignés des grandes agglomérations ou encore les résidences secondaires. En revanche, la reprise sera sans doute plus lente dans d’autres secteurs plus fortement impactés par la crise (immobilier de tourisme ou de bureaux notamment).

 

Rentrée 2020 : des incertitudes persistent

La reprise sera-t-elle durable ?

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) alerte sur une possible reprise en « U » du volume des transactions immobilières. Passé l’euphorie de ces dernières semaines, le marché pourrait en effet connaître une chute de transactions (entre 25 et 30 % selon la FNAIM), causée notamment par l’augmentation du chômage et par la poursuite de l’activité partielle. Les licenciements probables, annoncés notamment dans les grands groupes industriels, et la mise en faillite de nombreuses TPE/PME à la rentrée pourraient impacter fortement la demande immobilière.

Les banques continueront-elles à jouer le jeu ?

Si les taux restent bas, pour certains de vos clients, les conditions d’accès au crédit immobilier pourraient se durcir. C’est le cas notamment pour les primo-accédants et ceux disposant des dossiers les plus fragiles. En pratique, les professionnels du secteur le constatent déjà. Les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) pèsent ainsi fortement sur les conditions d’octroi de crédits par les établissements bancaires. C’est notamment le cas pour ceux dépassant les 33 % d’endettement ou souhaitant financer leur bien à 110 %. Ces recommandations, suivies plus ou moins bien au premier semestre 2020, sont désormais strictement appliquées par les établissements bancaires.

Bon à savoir : La HCSF devrait communiquer de nouvelles recommandations courant septembre et sans doute faire évoluer sa position. Cela dit, même dans ce cas, il est peu probable de constater un changement dans l’octroi des crédits avant la fin de l’année.

Des aides pour l’immobilier du neuf ?

Des incertitudes demeurent également sur le marché du neuf. Arrêt des chantiers, mesures d’hygiène coûteuses, délai d’obtention de permis de construire ralenti, le secteur se trouve durement impacté par la crise sanitaire. Les retards s’accumulent mettant en danger l’offre de logements neufs pour le dernier trimestre 2020. Pour soutenir le secteur, des aides considérables devraient être prochainement dévoilées par le gouvernement. Elles devraient notamment concerner un allègement des charges des professionnels du bâtiment et un élargissement des conditions d’octroi de la Prime Rénov’.

Même s’il est peu probable que le secteur immobilier échappe totalement à la crise, il est fort probable que celui-ci parvienne à tirer son épingle du jeu, grâce notamment à des taux bas et une demande qui semble vouloir se maintenir. Il faudra néanmoins attendre la rentrée de septembre et les annonces du gouvernement pour évaluer plus justement les impacts réels de cette crise sans précédent.

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