4 conseils avant de tester le crowdfunding immobilier

Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à financer tout ou partie de leurs projets via des plateformes de crowdfunding immobilier, et diminuent ainsi leur dépendance à l’endettement bancaire pour s’adresser au grand public. 4 éléments à bien intégrer avant de vous lancer !

Le crowdfunding impose au promoteur des obligations

Dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier, un porteur de projet – le promoteur – réalise un appel à l’investissement public sur une plateforme en ligne et accessible au plus grand nombre. Les particuliers intéressés acceptent de prêter de l’argent au constructeur à une échéance courte, pendant la durée nécessaire à la réalisation du chantier et à la vente des lots (généralement entre 12 et 24 mois).

En contrepartie, le promoteur est soumis à une obligation de remboursement en temps et en heure et avec versement d’intérêts, tout comme il le serait auprès d’un établissement bancaire. En ce sens, et du point de vue de l’épargnant, le crowdfunding immobilier est assimilable à un placement au rendement garanti de type obligataire, sauf en cas de défaillance et mise en liquidation du promoteur. Le porteur de projet ne peut se lancer dans une opération de crowdfunding que s’il dispose d’un minimum de visibilité à moyen terme.

Crowdfunding immobilier : le choix de la plateforme

Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, mais aussi d’autres sites plus généralistes qui gèrent tous types de financements participatifs, dont l’investissement dans la pierre. Chacune possède ses propres règles en ce qui concerne la sélection des dossiers et le montant de la commission qui sera prélevée sur les investissements.

Il est important de choisir une plateforme présentant toutes les garanties nécessaires en termes de gestion financière et de sécurité juridique. Vérifiez tout d’abord que le site dispose bien du label officiel de « Conseiller en Investissement Participatif », ou CIP. Le label de « Prestataire de Services d’Investissement » (PSI) est aussi une alternative acceptable.

Quelques exemples de plateformes spécialisées :

Vous ne savez pas quelle plateforme choisir ? Deux spécialistes du crowdfunding immobilier dominent actuellement le marché :

Enfin, des plateformes à l’activité plus modeste, mais très fiables, peuvent vous proposer des conditions attractives (Fundimmo, Lymo, Homunity…).

Pour valider votre dossier, vous devrez montrer patte blanche

Dans la mesure où elles n’engagent pas elles-mêmes les fonds nécessaires, les plateformes de crowdfunding peuvent se montrer moins frileuses que les grandes banques pour vous suivre dans un projet de construction. Pour autant, le sérieux des investissements proposés est un gage essentiel de réputation pour le site, et le projet du promoteur subira donc un examen draconien avant d’être validé et proposé au public.

Le projet est-il viable ? Pour s’en convaincre, la plateforme de crowdfunding immobilier va s’intéresser à certains éléments clés du dossier, et notamment :

Crowdfunding immobilier : c’est le moment ou jamais pour se lancer !

Avec des taux de rendement oscillant entre 9 et 12 %, un nombre croissant de particuliers ont bien compris l’attrait des opérations de crowdfunding immobilier par rapport à des investissements plus classiques. Ils ont ainsi décidé d’y affecter une petite partie de leurs économies pour dynamiser leur patrimoine. En 2017, les sommes levées par l’intermédiaire d’une opération de financement participatif immobilier ont dépassé 100 millions d’euros en France, soit une augmentation spectaculaire de plus de 80 % en une seule année.

Le crowdfunding immobilier représente une nouvelle corde à l’arc des promoteurs pour diversifier leurs sources d’emprunt, et diminuer leur dépendance au réseau bancaire. Ils doivent cependant maintenir le même niveau d’exigence dans le montage de chaque projet.

Immobilier neuf : la « coconception » a-t-elle un rôle à jouer ?

Au-delà des nombreux atouts qu’elle revêt aux yeux des acquéreurs, la coconception peut également constituer un nouvel axe de développement pour les promoteurs immobiliers.

Une meilleure prise en compte des besoins des acquéreurs

Si la personnalisation des logements est désormais largement répandue en promotion immobilière, la coconception, elle, commence doucement à faire son apparition. Ce concept innovant offre aux futurs acquéreurs la possibilité de créer leur logement idéal, en les plaçant au cœur du processus de conception des programmes immobiliers. La coconception peut donc constituer un véritable argument de différenciation pour les promoteurs, en leur permettant d’attirer une nouvelle clientèle, habituellement réticente à l’immobilier neuf.
Par ailleurs, en intégrant les acquéreurs plus tôt dans le projet, c’est-à-dire dès qu’il a trouvé un terrain pour réaliser son projet, le promoteur immobilier peut prendre conscience des axes d’optimisation et d’amélioration suggérés par ses clients (aménagement intérieurs, espaces communs…) et ainsi concevoir une résidence parfaitement adaptée à leurs besoins. Par la suite, ces recommandations pourront même être prises en compte pour la conception de résidences immobilières plus « classiques ».

Coconception : une démarche participative qui peut attirer une nouvelle clientèle

La coconception est démarche participative qui s’inscrit à merveille dans l’air du temps, c’est-à-dire dans un environnement en pleine mutation, où de nouveaux modèles sociétaux ne cessent d’émerger. Ainsi, la dimension collective de la coconception peut attirer une nouvelle clientèle, et donc devenir un véritable argument marketing pour le promoteur immobilier. Par ailleurs, alors que les résidences immobilières sont généralement réputées comme « froides », la coconception permet aux futurs habitants de construire le « bien vivre ensemble » au cours d’atelier collaboratifs, durant lesquels ils pourront imaginer leurs futurs espaces de vie ensemble (jardins partagés, espaces verts, aménagement du hall d’entrée…). Dialoguer pendant de longs mois avant leur emménagement permet aux futurs habitants de créer des liens. Plus qu’un projet immobilier, la coconception est donc un outil au service de la reconstruction du lien social au cœur des résidences immobilières.

La coconception, c’est déjà aujourd’hui

En lançant Concept & Co à Saint-Denis, puis Vitry-sur-Seine (près de la future gare du Grand Paris Express), Nexity s’est mis à l’heure de la coconception, en permettant à ses clients d’imaginer un appartement sur-mesure, construit à leur image. Ainsi, le promoteur immobilier permet aux acquéreurs de définir, en coconception, le traitement des parties communes de leur résidence, l’aménagement de leur appartement ou encore à donner leur avis sur les couleurs des façades de leur immeuble. Avec Concept & Co, le promoteur offre à ses clients, la possibilité d’intervenir directement dans les différentes étapes de la réalisation de leur nouveau lieu de vie. En collaboration avec un architecte, ils peuvent réfléchir aux agencements, aux plans et aux matériaux de leur futur logement. Aussi, au cours d’atelier collaboratifs, les acquéreurs peuvent imaginer, penser et dessiner leurs futurs espaces de vie et concrétiser les futurs espaces communs de leur résidence.

Projet de loi ELAN : les impacts sur la promotion immobilière

Fin mai, l’Assemblée Nationale débattra du projet de loi Elan (l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Un texte d’ores et déjà connu des promoteurs immobiliers et qui suscite encore pour certains quelques points d’interrogation. Petit focus sur ce texte phare visant encadrer et vitaliser les promotions immobilières futures.

Faciliter la construction et l’accès au logement

Les 64 articles du projet de loi Elan, porté par le Ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mezard, a pour but de favoriser la construction de logements dans les zones où le marché locatif est le plus tendu – c’est-à-dire là ou l’offre peine à répondre à la demande. De l’acte de construction à la gestion du parc de logements sociaux, le texte ambitionne plus de fluidité, des restructurations et une fusion des organismes HLM. L’objectif est particulièrement ambitieux : il s’agit de quintupler la vente annuelle de logements sociaux pour créer un choc d’offre. Ce qui pourrait renouveler le parc de ce segment de l’immobilier tout en abaissant les loyers exigés.

Projet de loi ELAN : construire plus et moins cher

Les promoteurs immobiliers, par la voie de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), saluent cette volonté de faciliter la construction. Celle-ci devrait concrètement passer par une simplification des normes en vigueur, une accélération des procédures d’accord des permis de construire, la lutte contre les recours abusifs et la facilitation administrative des transformations en logements des bureaux vides. La Fédération Française du Bâtiment ne peut, elle, que se réjouir de la révision annoncée du code de la construction qui vise à alléger ce dernier en fixant désormais aux constructeurs des objectifs de performance plutôt que des obligations de moyens.

Des améliorations et des propositions attendues par les promoteurs immobiliers

Certains promoteurs immobiliers estiment que le texte pourrait être amélioré, de manière à encourager aussi le logement intermédiaire. De même, ils plaident pour une sécurisation du droit de l’urbanisme pour amortir un tant soit peu les conséquences des modifications des Plans Locaux d’Urbanismes (PLU). La FPI propose d’ailleurs le reversement aux collectivités territoriales d’une part de la TVA générée par la vente de logements neufs. La Fédération Française du Bâtiment estime, elle, que la loi mettra du temps à produire ses effets et demande, en attendant la concrétisation du choc d’offre, le maintien des dispositifs Pinel et PTZ.

Promoteurs immobiliers et logement socials

Fin 2017, le logement social en France comptait 4,7 millions d’unités. En une décennie, la participation des promoteurs immobiliers dans la production de logements HLM s’est envolée. Alors qu’elle ne dépassait pas 1 % en 2006, celle-ci atteignait 39 % en 2016 ! C’est dire l’importance de la promotion immobilière dans ce segment de la construction VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour la cohésion nationale

D’autres acteurs du secteur sont nettement moins enthousiastes. La Confédération nationale du logement (CNL) ne cache pas ses craintes, estimant que la loi ELAN va faciliter la main basse par le secteur privé de biens publics financés par la solidarité nationale. Elle estime que l’État va vendre les meilleurs ensembles sociaux pour financer ceux de demain. Pour les associations de handicapés, c’est la colère qui domine. Ces dernières voient dans l’allègement des normes en vigueur une régression sociale dont les handicapés et les personnes âgées seront les principales victimes.

À n’en pas douter, les débats qui se tiendront fin mai à l’Assemblée Nationale autour de la loi ELAN seront très suivis par les promoteurs immobiliers comme tous les autres acteurs du logement social en France. Il sera aussi particulièrement intéressant de vérifier, dans les années qui suivront l’adoption de la loi, ses effets sur les promotions immobilières.

Les 3 points clés à retenir :

– Une loi ambitieuse qui vise à quintupler les ventes de logements sociaux ;
– Une orientation générale bien accueillie par les promoteurs et les constructeurs ;
– Défiance des représentants des locataires et des handicapés.

Les 3 questions à se poser avant d’investir dans un programme immobilier

Pour un promoteur, construire une résidence immobilière représente une opération longue et complexe sur les plans technique, administratif et commercial. Comment s’assurer du succès d’un programme immobilier ?

1. Construction d’un programme immobilier : quel budget prévoir ?

Avant de se lancer dans la réalisation d’un programme immobilier, le promoteur doit s’assurer de la viabilité de son projet. Il doit donc impérativement se pencher sur ses recettes et dépenses prévisibles. En effet, ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et qu’une marge suffisante se dégage, que le promoteur pourra lancer son opération immobilière. Cette étape revêt également une importance vis-à-vis des banques puisque celles-ci analyseront la viabilité du projet avant d’accepter de le financer. Pour estimer ses recettes, le promoteur doit s’appuyer sur les références de transactions pour des biens comparables, ainsi que sur une analyse de l’offre et de la demande prévisible d’ici la date de livraison du bien. Du côté des dépenses, le promoteur doit regrouper les charges foncières, le coût du bâtiment et les frais annexes. De plus, il ne doit pas négliger les coûts relatifs à l’éventuelle démolition des bâtiment existants et à la viabilisation du terrain.

Bon à savoir

Pour estimer le coût de construction, le promoteur peut demander des devis à plusieurs entreprises : ils doivent comprendre le coût des matériaux et de la main d’œuvre.

2. Quels éléments prendre en compte pour choisir le site ?

Pour bien choisir le terrain où sera réalisé son programme immobilier, le promoteur doit prendre en compte son environnement. Ainsi, la présence de transports, espaces verts, services, commerces, écoles… est un véritable plus pour la commercialisation. En effet, les acquéreurs misent avant tout sur les bons emplacements, que ce soit pour leur vie quotidienne ou pour la valorisation du logement. Il faut également veiller à ce que l’emplacement présente le moins de nuisances possible (couloir aérien, ligne de chemin de fer, etc.). La région sera aussi un facteur essentiel pour la réussite commerciale du programme. Dans les zones tendues (Grand Paris, Grand Lyon, Marseille, etc.) les promoteurs ne doivent pas hésiter à se lancer dans une opération : les logements se vendront rapidement en raison d’une forte demande. En revanche, dans les régions où la demande est plus faible, les promoteurs doivent se montrer plus prudents. Il est donc essentiel de se renseigner sur le dynamisme économique et démographique de la ville où le programme immobilier sera construit.

3. Comment bien définir son projet ?

Une fois le terrain trouvé, une étude de marché doit être réalisée afin de déterminer les besoins précis de la zone. Cela permettra notamment de trouver le bon équilibre économique. Ainsi, le prix de vente et la typologie (studios, F2, etc.) des appartements doivent être en corrélation avec le quartier (moyenne d’âge des habitants, nombre de personnes par foyer, revenu moyen…). L’étude de marché et les orientations prises par le promoteur doivent avoir été bonnes pour que les appartements se vendent facilement. Par ailleurs, le promoteur doit avoir recours à un architecte et des bureaux d’études pour concevoir l’architecture de la résidence et valider les aspects techniques du projet. De plus, pour obtenir le permis de construire nécessaire à la réalisation du programme et savoir quelles sont les constructions autorisées dans la commune, le promoteur devra mener une analyse sur le plan urbanistique : Plan Local d’Urbanisme (PLU) et Plan de Prévention des Risques Naturels.

Commercialisation : attention à la concurrence !

Si le projet immobilier est bien placé mais que de nombreux programmes concurrents sont situés dans la même zone (offre surabondante), cela peut poser un problème pour la commercialisation.

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