L’habitat participatif : nouvel enjeu pour les promoteurs ?

L’habitat participatif ouvre de nouvelles perspectives pour tous ceux qui souhaitent envisager différemment la question du logement et le partage d’espaces en commun. Y compris pour les promoteurs immobiliers qui ont senti la nouvelle tendance et commencent à investir !

Quel est le principe de l’habitat participatif ?

Selon la définition retenue par la loi ALUR depuis 2014, l’habitat participatif est une démarche citoyenne par laquelle un « groupe d’habitants » se réunit pour élaborer un projet immobilier en commun et sur mesure. Les acquéreurs intéressés vont ainsi s’organiser en association et mener le projet de A à Z, depuis la conception initiale des plans jusqu’à la fin des travaux.
Les projets relevant de l’habitat participatif peuvent être de différentes natures, et concerner aussi bien un immeuble d’appartements qu’un groupe de maisons. Leur caractéristique principale est de valoriser la vie en commun, et de prévoir à la fois des logements individuels et des pièces ou espaces partagés. Ces parties communes peuvent aller du plus ordinaire au plus étonnant selon la créativité des participants, et inclure par exemple :

 

Quel type de structure ?

Les participants à un projet d’habitat participatif font leur choix, en majorité, entre deux statuts.

Le principe d’un projet de construction en habitat participatif est celui du sur mesure : chaque logement est conçu pour s’adapter à la personne qui va l’occuper. Certains choix sont également effectués en commun, comme la dimension écologique des matériaux utilisés, le type de chauffage, etc.

Le projet MasCobado, à Montpellier, a permis la construction de 23 logements en 2016 en plein écoquartier, et constitue à ce jour l’un des plus importants chantiers de l’habitat participatif en France. Il s’est appuyé sur un partenariat avec le bailleur social Promologis.

Promoteurs : comment trouver une place dans l’habitat participatif ?

Les promoteurs immobiliers ne constituent pas un acteur incontournable dans le domaine de l’habitat participatif. Bien au contraire, ce type de collaboration désintermédiée et personnalisée entre futurs acquéreurs est volontiers présenté comme un bon moyen de se passer des services d’un promoteur, boudé, car associé à des logements standardisés et produits à la chaîne. Par définition, l’habitat participatif implique une initiative du futur groupe d’habitants et la conception collective d’un bâtiment, ce qui va donc à l’opposé du modèle économique du promoteur.

De nombreux promoteurs immobiliers ont pourtant déjà anticipé cette mutation du marché et ont réorienté leur offre pour la rapprocher de cet esprit participatif. On peut par exemple citer :

Certains professionnels n’hésitent pas à se montrer ingénieux pour favoriser l’esprit de communauté et de partage au sein de leurs immeubles. Le promoteur Kalelithos, par exemple, permet à chaque résident de créer une fiche consultable par l’ensemble des autres habitants, sur laquelle il va se présenter brièvement, mais aussi indiquer les outils ou objets dont il dispose et qu’il serait prêt à prêter.

Et si les promoteurs immobiliers avaient tout à gagner avec l’habitat participatif ? En s’associant pleinement aux coopératives d’habitants, les professionnels du secteur peuvent prendre en charge la construction d’immeubles ou de quartiers 100 % sur mesure.

 

Le carnet numérique du logement confirmé par la loi ELAN

Après de nombreuses incertitudes, la mise en place d’un « carnet numérique » pour chaque logement neuf et bientôt chaque logement ancien mis en vente est maintenue. Quel impact pour les promoteurs immobiliers ?       

 

Le carnet numérique du logement, officiellement intégré à la loi ELAN

Le carnet numérique du logement est une des mesures de la loi Elan. Ce dispositif innovant était initialement prévu par la loi de transition énergétique pour la croissance verte.
La préparation de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ou « ELAN », a permis de réintroduire le principe du carnet dans ce texte, à son article 55 ter. Les réserves initiales émises par le Conseil d’État ont entraîné la disparition soudaine de cet article… puis sa réapparition à l’initiative de la commission des lois de l’Assemblée nationale.
Au début du mois d’octobre 2018, la nouvelle est officielle : ce nouvel outil devrait bien voir le jour.

Le carnet numérique du logement : que faut-il retenir ?

Le carnet numérique peut être assimilé, par certains aspects, à un véritable carnet de santé du logement concerné. Selon la loi initiale de 2015, il a pour vocation de recenser l’ensemble des informations pertinentes pour « l’entretien, la performance énergétique et la bonne utilisation du logement », ce qui inclut donc des éléments tels que le diagnostic de performance énergétique, le suivi des travaux de rénovation ou encore l’entretien régulier de la chaudière gaz ou fioul. Le carnet offre une visibilité accrue aux propriétaires pour planifier des travaux ou des investissements à longue échéance, comme la réfection de la toiture par exemple.

Concrètement, le carnet numérique du logement n’a pas une forme matérielle, mais devrait se présenter comme une plateforme en ligne, facilement accessible depuis un ordinateur, un smartphone ou une tablette.

Quand devient-il obligatoire ?

Le carnet numérique, initialement, devait être obligatoire pour tous les logements neufs dont le permis de construire est délivré à compter du 1er janvier 2017. Au vu du retard pris pour l’entrée en vigueur du dispositif, cette date est finalement reportée au 1er janvier 2020.

Le projet ne s’arrête pas là et prévoit aussi l’obligation de créer un carnet pour tous les logements anciens qui feraient l’objet d’une cession à compter du 1er janvier 2025.

Quelques chiffres-clés :

– 11 projets lauréats ont procédé à une expérimentation du carnet en 2017.
– 3 040 carnets numériques ont été déployés au total.
– 3,5 millions d’euros ont été investis par les lauréats pour le développement des solutions technologiques.

Quel impact pour les promoteurs ?

Les spécialistes de la promotion immobilière devront accorder toute leur attention aux discussions et au vote final de la loi ELAN, afin de prendre connaissance de l’étendue exacte de leurs nouvelles obligations. Sachant que les promoteurs travaillent en permanence à un horizon de deux ou trois ans, et que la mise en œuvre du carnet est requise pour les permis de construire postérieurs au 1er janvier 2020, il est important d’intégrer immédiatement cette problématique dans le cahier des charges d’un nouveau projet.

Certains éléments de contenu n’auront qu’un impact marginal sur l’immobilier neuf, dont le dossier de diagnostic technique (plomb, amiante, termites, gaz et électricité). Il est toutefois possible qu’y soient ajoutés des informations de nature financière et le carnet d’entretien de l’immeuble dans le cas d’un logement en copropriété.

In fine, le carnet devrait représenter un véritable atout compétitif et un élément rassurant pour les acquéreurs, par rapport à des logements anciens dont l’historique sera peut-être difficile à reconstituer.

Les promoteurs immobiliers doivent anticiper l’entrée en vigueur du carnet numérique du logement, sans toutefois la craindre. Le dispositif devrait essentiellement reprendre des éléments qui relèvent déjà du devoir d’information du promoteur.

 

Zone inondable, naturelle, agricole, sismique, humide : quelles sont les règles lorsqu’on veut construire sur une zone atypique ?

En matière de construction, certains terrains en France font l’objet d’une réglementation particulière : ce sont des zones atypiques, comme les zones agricoles ou inondables. En tant que promoteurs immobiliers, vous vous posez des questions sur les règles à respecter ? On vous répond.

Construire en zone atypique : le cas des zones inondables

 

Les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) institués par la loi 95-101 du 2 février 1995 ont défini 3 types de zones :

D’autres obligations devront être respectées par les promoteurs immobiliers dans certains cas pour construire en zone inondable :

Zone naturelle et construction immobilière

 

Un terrain classé en zone naturelle (zone N) est protégé et à priori inconstructible. Toutefois, des exceptions à cette règle existent, à condition que les bâtiments ne portent atteinte ni à la préservation des sols, des sites, des paysages ni à la sauvegarde de ces zones atypiques.

Pour savoir si un projet de construction est possible en zone naturelle, il est indispensable de se renseigner à la mairie de la commune afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les droits attribués au terrain en question.

Ainsi, sont autorisés :

En outre, les zones naturelles définies dans le PLU peuvent aussi inclure des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées (STECAL). Au sein de ces derniers sont autorisées :

Construire en zone agricole : les conditions

 

Afin de favoriser la protection des terres agricoles, ces zones atypiques sont en principe inconstructibles. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle pour des constructions ayant un rapport direct et nécessaire avec une activité agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987), sous réserve de respecter certains critères (dimensions du projet, implantation, utilisation réelle ou non, etc.).

Ainsi, sont autorisés en zone agricole (selon le règlement d’urbanisme local, se renseigner en amont au sein de la mairie) :

Outre son accord, le règlement du POS/PLU peut aussi imposer des restrictions en matière de construction sur zone agricole (limitation de la surface à édifier ou destinée au stationnement des véhicules, interdiction de changement de destination du bâtiment agricole, etc.).

Construire en zone sismique

 

Les règles de construction parasismique sont désormais soumises à l’Eurocode 8 et sont applicables à tout permis de construire déposé après le 1er Mai 2011.

Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des normes simplifiées qui dispensent de l’application de l’Eurocode 8 : les règles PS-MI (Construction parasismique des maisons individuelles et bâtiments assimilés) et CP-MI.

La réglementation a défini deux types d’ouvrages :

La France est divisée en cinq zones sismiques :

Les constructions neuves

Les règles à appliquer dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment ainsi que de la zone de sismicité.

Constructions existantes

Les règles parasismiques applicables au bâtiment modifié dépendent de la zone sismique, de la catégorie de l’édifice, ainsi que des travaux envisagés pour transformer la structure.

Constructibilité en zone humide : quelles sont les règles ?

 

Tout projet de construction provoquant l’assèchement, l’imperméabilisation ou le comblement de plus de 1 000 m2 de zone humide fait l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable (Code de l’Environnement, L. 214-1 et suivants et R. 214-1), sous peine de sanctions.

Par ailleurs, si votre projet de construction (considéré comme sans alternative possible) porte atteinte aux zones humides, vous devrez compenser les impacts par la recréation ou la restauration de celles-ci de façon équivalente et de la qualité de la biodiversité. Il est conseillé de prendre contact avec la DDT afin de trouver la meilleure solution entre impératifs techniques et réglementation.

Malgré des contraintes souvent fortes, il reste heureusement possible de construire en zone atypique, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il vous revient donc, en tant que promoteurs immobiliers, de vous renseigner sur les alternatives en amont de tout projet de construction.

4 conseils avant de tester le crowdfunding immobilier

Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à financer tout ou partie de leurs projets via des plateformes de crowdfunding immobilier, et diminuent ainsi leur dépendance à l’endettement bancaire pour s’adresser au grand public. 4 éléments à bien intégrer avant de vous lancer !

Le crowdfunding impose au promoteur des obligations

Dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier, un porteur de projet – le promoteur – réalise un appel à l’investissement public sur une plateforme en ligne et accessible au plus grand nombre. Les particuliers intéressés acceptent de prêter de l’argent au constructeur à une échéance courte, pendant la durée nécessaire à la réalisation du chantier et à la vente des lots (généralement entre 12 et 24 mois).

En contrepartie, le promoteur est soumis à une obligation de remboursement en temps et en heure et avec versement d’intérêts, tout comme il le serait auprès d’un établissement bancaire. En ce sens, et du point de vue de l’épargnant, le crowdfunding immobilier est assimilable à un placement au rendement garanti de type obligataire, sauf en cas de défaillance et mise en liquidation du promoteur. Le porteur de projet ne peut se lancer dans une opération de crowdfunding que s’il dispose d’un minimum de visibilité à moyen terme.

Crowdfunding immobilier : le choix de la plateforme

Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, mais aussi d’autres sites plus généralistes qui gèrent tous types de financements participatifs, dont l’investissement dans la pierre. Chacune possède ses propres règles en ce qui concerne la sélection des dossiers et le montant de la commission qui sera prélevée sur les investissements.

Il est important de choisir une plateforme présentant toutes les garanties nécessaires en termes de gestion financière et de sécurité juridique. Vérifiez tout d’abord que le site dispose bien du label officiel de « Conseiller en Investissement Participatif », ou CIP. Le label de « Prestataire de Services d’Investissement » (PSI) est aussi une alternative acceptable.

Quelques exemples de plateformes spécialisées :

Vous ne savez pas quelle plateforme choisir ? Deux spécialistes du crowdfunding immobilier dominent actuellement le marché :

Enfin, des plateformes à l’activité plus modeste, mais très fiables, peuvent vous proposer des conditions attractives (Fundimmo, Lymo, Homunity…).

Pour valider votre dossier, vous devrez montrer patte blanche

Dans la mesure où elles n’engagent pas elles-mêmes les fonds nécessaires, les plateformes de crowdfunding peuvent se montrer moins frileuses que les grandes banques pour vous suivre dans un projet de construction. Pour autant, le sérieux des investissements proposés est un gage essentiel de réputation pour le site, et le projet du promoteur subira donc un examen draconien avant d’être validé et proposé au public.

Le projet est-il viable ? Pour s’en convaincre, la plateforme de crowdfunding immobilier va s’intéresser à certains éléments clés du dossier, et notamment :

Crowdfunding immobilier : c’est le moment ou jamais pour se lancer !

Avec des taux de rendement oscillant entre 9 et 12 %, un nombre croissant de particuliers ont bien compris l’attrait des opérations de crowdfunding immobilier par rapport à des investissements plus classiques. Ils ont ainsi décidé d’y affecter une petite partie de leurs économies pour dynamiser leur patrimoine. En 2017, les sommes levées par l’intermédiaire d’une opération de financement participatif immobilier ont dépassé 100 millions d’euros en France, soit une augmentation spectaculaire de plus de 80 % en une seule année.

Le crowdfunding immobilier représente une nouvelle corde à l’arc des promoteurs pour diversifier leurs sources d’emprunt, et diminuer leur dépendance au réseau bancaire. Ils doivent cependant maintenir le même niveau d’exigence dans le montage de chaque projet.

Logement des seniors : un défi pour l’avenir

Qu’il s’agisse de profiter d’un habitat paisible et confortable pendant les premières années de la retraite ou d’être protégé en cas de perte d’autonomie, les seniors ont des besoins de logement bien spécifiques. Une aubaine pour les promoteurs immobiliers prêts à relever le défi de la nouvelle « Silver Economy ».

Logements seniors : une demande en explosion

Les résidences de services et les copropriétés spécifiquement conçues pour les besoins des personnes du troisième âge ont le vent en poupe, et cela ne devrait surprendre personne. La génération du baby-boom entre actuellement en masse dans l’âge de la retraite, et elle dispose d’un pouvoir d’achat immobilier qui lui permet d’acquérir un logement sur mesure pour ses vieux jours.

À plus long terme, la population française devrait continuer à vieillir de façon spectaculaire. On comptait déjà plus de 6 millions de retraités de plus de 75 ans en 2017. Cette part va progresser jusqu’à atteindre 18 % de la population en 2050, soit entre 13 et 14 millions d’individus. Les personnes âgées de plus de 85 ans, à elles seules, seraient plus de 5 millions. L’aménagement et le renouvellement du parc immobilier, pour mieux prendre en compte ce vieillissement, sont autant un enjeu économique pour les promoteurs qu’un défi de société pour les autorités publiques.

Quelques chiffres clés :

À en croire une étude réalisée en février 2016 auprès des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA), la France devrait compter plus de 900 résidences pour seniors à l’horizon 2020. À titre de comparaison, on ne comptait que 500 établissements de ce type en 2014.

Résidences services et EHPAD

La promotion immobilière des logements pour seniors recouvre en réalité deux spécialités, qui correspondent aux deux « âges » de la retraite.

Logement des seniors : quels avantages pour les promoteurs ?

Les projets de résidences seniors des promoteurs séduisent un grand nombre d’investisseurs et de particuliers, qui apprécient notamment la garantie d’une forte stabilité locative, et bien sûr une fiscalité très attractive. Le cumul des avantages du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec ceux de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard permet entre autres de récupérer la TVA sur le montant de l’opération, et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs perçus. Cela sous réserve de louer le logement dans des conditions spécifiques pendant 9 ans.

Pourvu qu’elle soit réalisée dans un secteur géographique porteur, la construction d’une résidence seniors augmente les chances du promoteur de garnir rapidement son carnet de réservations.

Notons par ailleurs que les exploitants des résidences, qui gèrent les différents logements pour le compte des acquéreurs, proposent des conditions de plus en plus attractives. Certains acteurs qui dominent le marché ont ainsi récemment introduit le principe du bail signé pour vingt ans fermes avec le propriétaire, contre onze ans auparavant. Soit un horizon d’investissement beaucoup plus rassurant pour l’acquéreur moyen.

Les logements pour seniors, et les services associés, représentent un enjeu économique considérable pour les promoteurs, qui peuvent espérer séduire une clientèle nombreuse et à fort pouvoir d’achat en faisant preuve d’initiative et d’originalité dans leurs projets.

Loi ESSOC : quels enjeux pour les promoteurs immobiliers ?

Les lois à l’impact le plus décisif ne sont pas nécessairement celles dont on parle le plus ! Preuve en est avec la loi « ESSOC », promulguée le 10 août dernier en toute discrétion, et porteuse d’évolutions très prometteuses pour les promoteurs immobiliers et le monde de la construction.

Loi ESSOC : de quoi s’agit-il ?

Après une première présentation en Conseil des ministres à la fin novembre 2017, la loi pour un État au service d’une société de confiance, ou « loi ESSOC », a suivi un parcours législatif sans encombre pour être finalement promulguée le 10 août 2018. Ce nouveau texte a principalement retenu l’attention du grand public pour son principe de « droit à l’erreur », notamment dans les relations du contribuable et des entreprises avec les services fiscaux ou d’autres administrations.

Responsabiliser les justiciables, leur rendre un véritable pouvoir d’appréciation… La philosophie de la loi ESSOC s’applique aussi à diverses mesures prévues dans le domaine de l’immobilier et de la construction, et qui se traduiront notamment par une simplification des normes et un assouplissement des procédures entourant le permis de construire dans quelques cas particuliers.

Loi ESSOC et secteur immobilier:

Toutes les innovations apportées par la loi ESSOC en matière immobilière ont été élaborées après une concertation avec les représentants des professionnels du secteur. Elles seront regroupées dans deux ordonnances, qui devront être prises respectivement dans un délai de trois à dix-huit mois après la promulgation de la loi.

« Permis de faire » : de l’obligation de moyens à celle de résultat

Le « permis de faire », déjà introduit plus timidement par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), sous le nom de « permis d’expérimenter », va connaître une extension considérable de son champ d’application.

En clair, le permis de faire est un permis de déroger : il autorise les promoteurs à passer d’une logique de moyens à une nouvelle logique de résultat dans leur projet de construction. Ils pourront désormais se soustraire à certaines normes qui leur imposaient le recours à des moyens particuliers (matériaux, techniques de construction…), dès lors que leurs propres solutions permettent d’atteindre un résultat similaire ou supérieur. L’ordonnance viendra préciser les normes éligibles dans un premier temps, mais devrait inclure à minima la sécurité incendie par exemple.

Le permis de faire va automatiquement alléger certaines contraintes liées à l’obtention du permis de construire. Il appartient toutefois au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés. Un contrôle sera effectué avant la délivrance du permis, puis à l’achèvement du chantier.

Une simplification attendue des normes de construction

La deuxième ordonnance liée à la loi ESSOC va, dans un délai de dix-huit mois, étendre l’application du permis de faire à la totalité des règles de construction. Cela va ainsi offrir une réelle marge de manœuvre à l’ensemble des promoteurs pour témoigner d’ingéniosité dans leurs projets, et rechercher des techniques moins coûteuses sans perdre en qualité.

À compter de la publication de la deuxième ordonnance, il ne sera même plus nécessaire au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés.
Le texte porte également en lui l’ambition de procéder à une réécriture complète du Code de la construction et de l’habitation. L’objectif consiste à la fois à alléger ce dernier – et donc à supprimer un certain nombre d’articles devenus obsolètes – et à y intégrer cette nouvelle logique de résultat.

Des économies significatives à espérer pour les promoteurs

L’étude d’impact réalisée par le ministère de la Cohésion des territoires peut laisser espérer une retombée très bénéfique de la nouvelle loi sur les coûts supportés par les promoteurs. Dans un premier temps, il est estimé que 5 % des projets de construction pourraient bénéficier du permis de faire, avec des économies attendues comprises entre 140 et 700 millions d’euros par an. À l’issue de la deuxième ordonnance, la diminution des coûts devrait atteindre 1,4 milliard d’euros par an pour les promoteurs, et entraîner en bout de chaîne une diminution du prix de l’accession dans le neuf pour les particuliers.

À défaut de mesures concrètes, à définir ultérieurement, la loi ESSOC porte en germe un changement fondamental de perspective dans les relations entre l’administration et les promoteurs. De quoi susciter une plus grande confiance de ces derniers et multiplier les projets audacieux !

Immobilier de prestige : une aubaine pour les promoteurs ?

Les villas d’architecte en bord de mer et les duplex de prestige suscitent toujours autant l’envie des acquéreurs ! Le marché français des biens de luxe connaît une croissance régulière, et attire à lui les promoteurs immobiliers prestige les plus audacieux. Avez-vous intérêt à monter en gamme ?

Un retour de confiance chez les acquéreurs fortunés

La chute des taux d’intérêt au cours des dernières années a contribué à modifier le comportement des acquéreurs les plus fortunés. Une étude confirme que le moral est au beau fixe et que la confiance est de retour chez ces clients particulièrement exigeants : 56 % d’entre eux estiment ainsi, début 2018, que la période est propice à un investissement dans l’immobilier haut de gamme en France métropolitaine.

À quoi ressemble le client type d’un promoteur immobilier prestige ? Surprise : selon la même étude, son profil est moins exclusif et plus répandu qu’on ne le croit ! Souvent un professionnel libéral, un chef d’entreprise ou encore un grand propriétaire foncier, il dispose d’un budget variable compris entre 700 000 et 2 à 3 millions d’euros. Plus de la moitié d’entre eux (54 %) visent l’achat d’une résidence principale de luxe. Les riches acquéreurs nationaux ou étrangers à la recherche d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif sont en minorité. En cas de coup de cœur, 85 % se disent prêts à dépasser leur budget initial.

Paris, Bordeaux, Côte d’Azur… Ces coins de France qui ont la cote

Tous les territoires ne sont évidemment pas égaux face au marché immobilier du luxe. La capitale française, en particulier, continue à concentrer une grosse partie de l’activité des promoteurs et des agents : le volume des transactions de biens immobiliers de prestige à Paris a par exemple augmenté de 4,8 % entre le troisième trimestre 2016 et la même période en 2017. La rareté des biens de prestige dans l’ancien implique une forte demande pour les projets de promotion immobilière haut de gamme en Île-de-France, notamment pour les lotissements à la situation exceptionnelle ou les appartements familiaux de plus de 100 m².
Sur le marché des résidences secondaires de luxe, la Côte d’Azur n’est plus la seule à tirer son épingle du jeu. Dans la région bordelaise et plus généralement sur la plus grande partie du littoral atlantique, de nombreuses opérations de reconversion de foncier ou la démolition d’anciens logements vétustes par de nouveaux investisseurs sont en train de métamorphoser le paysage urbain. Le phénomène touche notamment des communes telles que Biarritz, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras ou encore Pornic. Plus que jamais, la vue sur mer reste l’argument massue du promoteur immobilier prestige.

Le saviez-vous ?

Selon une étude, 44 % des Français ont le rêve de posséder une maison en bord de mer. Parmi les nouveaux retraités, beaucoup font le choix de vendre et de s’installer sur le littoral : un afflux constant de clientèle pour le promoteur immobilier prestige.

Promoteur immobilier prestige : service premium exigé

L’essor du marché immobilier du luxe en France est une opportunité qui ne profite qu’aux professionnels qui s’en donnent réellement les moyens. De fait, il ne suffit pas d’apposer une étiquette de « promoteur immobilier prestige » sur une carte de visite pour attirer à soi les acquéreurs.

Qu’il s’agisse de résidences ou de biens individuels, les programmes immobiliers de prestige ont pour point commun d’offrir des prestations irréprochables : grandes surfaces, puits de lumière, architecture élégante, grande hauteur sous plafond, terrasse vaste et ensoleillée, piscine… Sans oublier naturellement la question de l’emplacement, qui reste le critère de choix pour la qualité d’un projet immobilier. Un promoteur immobilier prestige doit par ailleurs assurer lui-même un service haut de gamme, dont la livraison d’un bien sur mesure et 100 % personnalisé ou encore le suivi intégral du dossier pour le compte du client.

Plus porteur et moins exposé aux crises et ralentissements d’activité, le marché immobilier du luxe a de quoi séduire les promoteurs avertis.

Coupe du monde : La Seine-Saint-Denis toujours l’eldorado des promoteurs immo ?

Depuis la coupe du monde 1998, la Seine-Saint-Denis est devenue l’un des meilleurs secteurs en matière d’investissement. Après 20 ans, est-ce encore le cas ? Ce département limitrophe de la capitale est-il encore l’eldorado des promoteurs immobiliers ?

La Seine-Saint-Denis : un territoire aux multiples attraits

Depuis déjà plusieurs années, la Seine-Saint-Denis attire les promoteurs immobiliers. La raison principale à cela : le foncier y est disponible et à prix raisonnable. Une donnée capitale quand on sait que le prix du terrain peut représenter jusqu’à 30 % du prix de vente. Une denrée rare en Île-de-France qui offre une rentabilité particulièrement attrayante. À cela s’ajoute un excellent réseau de transports en commun (6 lignes de métro, 2 lignes de tramway et 5 RER), un maillage autoroutier exceptionnel (A1, A3, A4, A86, A104, A186 et A103), ainsi que la présence de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle et de sa gare TGV. Des atouts qui attirent les particuliers comme les entreprises. Les promoteurs immobiliers y investissent autant dans l’immeuble résidentiel que dans l’immobilier professionnel.

Une belle rentabilité au niveau national

En 2016, on notait 4,94 % de rentabilité nette pour les acheteurs profitant du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis. Une belle 5e place au niveau national pour un département de la petite couronne parisienne. Un argument plutôt convaincant pour un promoteur immobilier soucieux de vendre des biens résidentiels éligibles au dispositif Pinel, avant même le lancement de son chantier.

L’arrivée du Grand Paris

L’engouement des professionnels de l’immobilier pour ce territoire ne devrait pas se démentir dans les prochaines années. Les 25 milliards d’investissement du Grand Paris font en effet la part belle à la Seine-Saint-Denis, et continuent d’entretenir l’intérêt pour ce département. L’arrivée des lignes 14, 15, 16 et 17, la gare de Saint-Denis Pleyel, et 24 sites sélectionnés pour accueillir des biens résidentiels ou des activités économiques vont booster plus encore l’attractivité de la Seine-Saint-Denis. Certains promoteurs immobiliers sont déjà sur les rangs pour répondre aux appels d’offres générés par le Grand Paris. Rien qu’en matière de logements, l’offre devra en effet passer de 42 000 à 70 000 unités par an, et ce durant les vingt-cinq prochaines années.

La Seine-Saint-Denis, point névralgique des JO 2024

À ces investissements conséquents, s’ajoutent ceux consacrés à l’organisation des Jeux olympiques de 2024. Le village Olympique à Saint-Denis ou le Centre principal des médias du Bourget seront conçus pour être immédiatement reconvertis en logements, bureaux, et commerces dès l’extinction de la flamme. Que l’on aborde la question sous l’angle des infrastructures ou de l’image de marque, les JO vont probablement laisser un héritage durable propre à soutenir la dynamique positive actuellement en cours.

L’avenir de l’investissement en Seine-Saint-Denis

Pour nombre d’acheteurs, ce département est la seule destination pour conjuguer surface suffisante et prix abordable. Une accessibilité à l’achat et une éligibilité aux aides de l’État (PTZ et Pinel) qui devraient aussi contribuer à soutenir la demande dans les prochaines années. Seule ombre au tableau, le risque de voir les vendeurs de terrain devenir plus gourmands compte tenu de la forte demande. Tôt ou tard, il est possible que le foncier augmente sur ce territoire. Néanmoins, le différentiel actuel entre les prix au m² en Seine-Saint-Denis autour de 3 800 € pour le neuf laisse une marge considérable comparée aux 12 000 €/m² parfois exigés à Paris dans l’ancien.

Soutenue par les pouvoirs publics en matière d’investissement, dotée de solides infrastructures qui vont davantage se renforcer, et dynamisée par l’arrivée de nombreuses entreprises et de futurs promoteurs immobiliers, la Seine-Saint-Denis est décidément the place to be.

Impression 3D et promotion immobilière neuve : les enjeux

L’impression en trois dimensions ? Après avoir relevé longtemps du domaine de la science-fiction, la fabrication automatisée d’objets est aujourd’hui une réalité et touche les loisirs créatifs ou la chirurgie de précision, mais aussi… l’activité des promoteurs immobiliers ! Quelles sont les potentialités de l’impression 3D immobilier ?

Impression 3D immobilier : quel est le principe ?

L’impression « 3D » se différencie de l’impression classique, qui se contente d’apposer une image en deux dimensions (plate) sur une feuille de papier. L’imprimante 3D a la capacité de produire un objet ayant du volume, bien réel et palpable, comme une simple lampe en plastique ou des implants chirurgicaux de haute précision.

Après avoir dessiné les plans de l’objet à imprimer sur un ordinateur, la machine se met en route et va le fabriquer en apposant une couche après l’autre. Les matériaux utilisables par une imprimante 3D sont étonnamment variés et incluent bien sûr le plastique, mais aussi le métal, le bois ou encore la céramique.

L’impression 3D immobilier est une technique émergente qui consiste donc à utiliser une imprimante de grande dimension pour édifier une maison ou un immeuble. Dans la plupart des cas, les différents éléments du bâti sont imprimés en usine, puis montés sur site : la construction intégrale et sans intervention humaine n’est donc pas encore tout à fait pour aujourd’hui… mais ne saurait tarder !

Quels sont les avantages de l’impression 3D immobilier ?

L’impression en 3D d’une maison ou d’une copropriété entière suscite l’intérêt soutenu de nombreux promoteurs immobiliers, pour des raisons relativement simples à comprendre ! Le premier avantage perceptible de cette technologie naissante est la vitesse de construction, qui connaît une accélération phénoménale par rapport aux méthodes classiques encore en vigueur chez la plupart des constructeurs. Le perfectionnement constant des imprimantes rend théoriquement possible l’édification de la structure béton d’une maison individuelle et de sa charpente en moins de 24 heures chrono. De là à imaginer des maisons commandées sur Internet et livrées aussi vite qu’un simple livre, il n’y a qu’un pas !

La rapidité de l’impression 3D immobilier et sa moindre dépendance à la main-d’œuvre en font à terme une source de rentabilité phénoménale pour les promoteurs.

Par nature, l’impression 3D immobilier rend enfin plus simple la réalisation de bâtiments à l’architecture complexe, notamment toutes les formes arrondies.

Quelques chiffres-clés

3 500 € : c’est le coût de revient unitaire de l’une des dix maisons individuelles récemment produites en série par un promoteur chinois en moins de 24 heures !
– L’élévation des murs d’Yhnova, première maison 3D en France, a nécessité trois jours de travail à deux maçons au lieu de trois semaines.

Déjà de nombreux exemples à travers le monde

Les applications concrètes de l’impression 3D immobilier sont encore relativement peu nombreuses et confidentielles. Elles permettent toutefois de prédire une nouvelle ère dans le domaine du logement à bas coût, y compris dans les régions les plus pauvres de la planète.

En Europe, le leadership a été pris pour l’instant par l’entreprise suédoise Skanska, spécialisée dans le BTP, qui s’est associée à une université du Royaume-Uni pour concevoir un robot imprimant des murs de béton prêts à poser. Elle est concurrencée dans le même domaine par BetAbram, une autre entreprise européenne basée en Slovénie.

La Chine a elle aussi une longueur d’avance grâce aux ambitions de la Shanghai WinSun Decoration Engineering Co, qui est devenue la première firme ayant imprimé en 3D un immeuble entier. Il s’agissait toutefois d’une impression partielle, les éléments ayant encore besoin d’être assemblés à la main au moyen d’une ossature en acier.

Et en France ?

La France n’est pas en reste dans la course à l’impression 3D immobilier : une maison individuelle du bailleur social Nantes Métropole Habitat, répondant au nom d’Yhnova, a ainsi vu le jour au deuxième semestre 2017 et déploie une surface habitable de 97 m². Sa particularité ? C’est la première fois au monde qu’une maison, destinée à être habitable, est imprimée directement sur site par un bras articulé géant !

L’impression 3D ne remplacera jamais entièrement la construction classique, mais les promoteurs immobiliers en quête d’économies d’échelle et de productivité ont tout intérêt à se pencher sur le sujet.

Programmes neufs : comment booster vos réservations ?

Promoteur immobilier, vous savez que la phase de précommercialisation est au cœur de vos programmes neufs. Une phase de réservation déterminante qui demande une remise en question permanente. Quelques idées pour booster vos réservations en misant sur l’attractivité du projet.

De quoi parle-t-on ?

La promotion immobilière s’appuie en grande partie sur la commercialisation de logements sur plan, c’est-à-dire encore à l’état de projet. Cette précommercialisation, appelée Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), lie le promoteur au futur propriétaire par contrat de réservation. Ce dernier se signe généralement chez un notaire chargé de vérifier les droits de propriété du promoteur-vendeur et de préparer le contrat de vente définitif. Le réservant verse au vendeur 2 à 5 % du prix définitif au moment de cette contractualisation, puis une fraction de celui-ci à chaque étape importante de la construction. Soumis à des frais de notaire très réduits (aux environs de 3 %) la VEFA attire de nombreux futurs propriétaires tout en facilitant le financement des programmes neufs. Les réservations issues de précommercialisation représentent en effet jusqu’à 50 % de ce dernier, le restant étant assuré en moyenne à 15 % sur fonds propres et à 35 % par prêt bancaire. Ces proportions démontrent à elles seules l’importance d’une précommercialisation réussie !

La stratégie sur deux fronts du promoteur immobilier avisé

Parce que la VEFA s’apparente à un accord gagnant-gagnant, les arguments ne manquent pas pour séduire les acquéreurs en recherche d’un logement. Votre stratégie vise donc à rappeler ces derniers à votre cible de manière extrêmement précise et rassurante, tout en apportant les plus qui vous permettront de faire la différence avec les promoteurs immobiliers concurrents.

Séduire les acquéreurs

Dans un secteur somme toute hyper concurrentiel, il vous faudra assurer à votre précommercialisation une visibilité maximale. Qu’il s’agisse de supports physiques ou virtuels, votre programme neuf ne devra pas passer inaperçu ! Ces derniers s’appuieront bien évidemment sur :

– des infographies extérieures et intérieures de qualité ;
– des prix tout compris fermes et définitifs ;
– la mise en avant des aides possibles (Pinel, PTZ ou TVA réduite à 5,5 %) ;
– les avantages inhérents au neuf (garanties, normes, confort, écoresponsabilité, absence de travaux d’entretien ou de rénovation…) ;
– une offre de financement simplifiée et compétitive.

Faire la différence entre promoteurs immobiliers

Les arguments énoncés précédemment sont utilisés par tous les promoteurs immobiliers. S’ils permettent de valoriser le neuf par rapport à l’ancien, ils ne s’inscrivent cependant pas dans la légitime concurrence qui sévit entre eux. Il s’agit pour cela d’apporter un plus que les autres n’ont pas : faire bien et le faire savoir ! Quelques pistes méritent aujourd’hui d’être explorées pour augmenter l’attractivité d’un programme neuf vis-à-vis de ses équivalents concurrents :

La sécurisation

Toutes les enquêtes sur le sujet démontrent que le sentiment d’insécurité progresse en France, et ce quel que soit la tranche d’âge. Le « gated communities » longtemps réservé au haut de gamme se démocratise de plus en plus, et ce quelle que soit la région en France. Le promoteur immobilier a donc tout intérêt à prévoir des clôtures, des portails et portes à codes, de la vidéosurveillance ainsi qu’un logement de gardien. Un éventail sécuritaire dûment inscrit dans le cahier des charges qui fournira un argument de poids vis-à-vis de ses concurrents qui ont fait le choix d’ignorer un fait de société marquant de notre époque.

La conciergerie

Dans une société où l’on vit à cent à l’heure, actifs comme retraités apprécient tout ce qui peut faciliter leur quotidien. La concierge d’antan retrouve grâce au sein de certaines copropriétés qui l’avaient supprimée, tandis que les sociétés de conciergerie fleurissent ! Qu’il s’agisse de prendre à leur charge la livraison des courses, la réception des colis, les travaux de pressing, de cordonnerie ou de retouche, certaines démarches administratives, la réservation de billets ou de trouver une solution à tout problème urgent, la conciergerie apporte une sérénité inédite aux habitants d’une résidence ayant contractualisé ce type de services. Elle offre donc au promoteur qui la prévoit un argument essentiel en matière de qualité de vie au sein de sa future résidence.

En décidant d’adapter l’offre immobilière aux attentes de la cible en termes de mode de vie, en tant que promoteur immobilier vous mettez toutes les chances de votre côté de vendre en amont rapidement. Une recette commerciale immuable à ne jamais perdre de vue !

Les points clés à retenir :

– Une commercialisation physique et virtuelle maximale ;
– La prise en compte du facteur sécurité ;
– La mise en place d’une conciergerie efficiente.

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