Le point sur les plus-values immobilières

 

En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou encore d’un droit sur ces mêmes biens immobiliers, le particulier doit s’acquitter d’un impôt sur l’éventuelle valeur ajoutée constatée depuis l’achat jusqu’à la vente. Mais, l’imposition étant de principe, il existe différentes exonérations, la plus connue étant celle de la résidence principale.  

 

Une imposition de principe

La vente opère le transfert de propriété du bien immobilier du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur qui est générateur d’impôts. Des droits d’enregistrement sont payés par le nouvel acquéreur ; le vendeur s’acquitte d’un impôt global sur la plus-value immobilière de 36,2 % (soit 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base de calcul est déterminée par le notaire en tenant compte de différents éléments dûment justifiés tels que les frais d’acquisition, les éventuels travaux réalisés, les commissions payées à des agents immobiliers ou les honoraires du notaire. La durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du vendeur que ce soit par donation, succession ou suite à un achat, octroie un abattement de 6% par an après 5 années de possession. Plus la détention est ancienne, plus l’abattement est important. Pour effacer totalement la taxation sur la plus-value, le vendeur doit détenir le bien immobilier depuis 30 ans. 

Bon à savoir : A la taxation globale de 36,2%, peut s’ajouter une surtaxe immobilière dès lors que la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 euros. Ne sont toutefois pas concernées, les ventes exonérées et les ventes de terrains à bâtir. La surtaxe est calculée selon un barème par tranche. Elle est payée par le notaire en même temps que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux lors du dépôt de l’imprimé 2048- IMM (Cerfa 12359*18).

 


Des exonérations légales

La vente d’un logement ne génère pas obligatoirement une plus-value imposable. La loi prévoit des exonérations conditionnées à l’utilisation du logement (résidence principale ou secondaire), au contexte de la vente (séparation, mutation professionnelle), ou encore aux conditions de ressources du vendeur. 

La vente de la résidence principale, définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente, est affranchie de toute imposition. Le logement doit être occupé la majeure partie de l’année par le vendeur. Il n’existe pas de délai d’occupation. En cas de doute, l’administration saisit le juge de l’impôt, et il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de l’occupation par tous moyens (consommations d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, situation des comptes bancaires, attestation de voisinage …).

La résidence secondaire bénéficie depuis février 2021 d’une exonération expresse sous conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente du logement, et doit s’engager dans l’acte de vente à réinvestir le prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 2 ans. C’est une exonération proportionnelle et optionnelle. En cas du non-respect partiel ou total du réinvestissement, le vendeur doit régulariser la situation au regard de l’administration fiscale. 

Attention : le vendeur doit porter sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C (Cerfa N°11222 * 23), le montant des plus-values immobilières déjà imposées à 19%, et celles exonérées issues de la vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi. 

La vente du logement qui constituait la résidence principale des époux, partenaires de PACS ou concubins lors de la séparation est exonérée sous réserve qu’un des époux y vive encore, et qu’un délai maximal de 12 mois sépare la mise en vente de la vente effective. Cette exonération s’applique même si un des vendeurs est d’ores et déjà propriétaire d’une nouvelle résidence principale. 

La vente de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés est expressément exonérée de toute imposition. Outre des conditions de revenus, l’ancienne résidence libre de toute occupation (à l’exception du conjoint), doit être vendue dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement spécialisé. 

 

Références juridiques :

BOI-RFPI-PVI-10-40
BOI-RFPI-PVI-30-20
BOI-RFPI-PVI-10-40-20
Article 150 U du Code général des impôts

Une nouvelle campagne média pour la marque SeLoger !

 

Et si le Groupe SeLoger avait le pouvoir de vous donner plus de visibilité ?
Bonne nouvelle, la marque SeLoger repart en campagne du 14 mars au 10 avril 2022 soit 28 jours actifs !

Un spot qui casse les codes !

Dans la continuité des spots diffusés lors de notre dernière campagne, ce spot pub tourné comme un film, joue la carte de l’émotion. Cette fois-ci, il raconte une nouvelle histoire de vie qui implique un changement d’appartement, et marque un nouveau chapitre de vie à 3 ou 4 !

 

Une visibilité au service de tous !

Ce spot sera diffusé sur les principales chaînes historiques et sur la TNT à des heures affluentes. On peut donc être certains que les porteurs de projet seront touchés par la publicité. En misant sur l’affect, la mémorisation sera d’autant plus accentuée, et incitera chacun à se rendre sur le portail SeLoger pour dénicher le bien de ses rêves et/ou vendre le sien.

Comment prévenir les impayés de loyers ?

 

Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le bail, dans le cadre d’une location, est une des obligations essentielles du locataire. Elle est rappelée dans la loi mais aussi dans le bail directement. C’est à vous, administrateur de biens d’étudier la solvabilité d’un candidat locataire en amont et de conseiller au bailleur d’opter pour des garanties de loyers supplémentaires si la solvabilité du futur locataire était insuffisante.

 

La vérification de la solvabilité par l’administrateur de biens

Vous avez l’obligation, lorsque vous êtes titulaire d’un mandat de location et/ou de gestion, de vérifier que le candidat à toute location est bien solvable et dispose des ressources suffisantes pour assumer financièrement le paiement d’un loyer et des charges y afférant ainsi que les dépenses de la vie courante. Il n’existe pas de montant légal ou de pourcentage à partir duquel on considère que le locataire ne serait plus solvable. C’est donc votre bon sens et votre expérience qui seront sollicités. 

Si le candidat locataire présente des revenus trop justes ne lui permettant pas de remplir les conditions de solvabilité, vous devez en référer au bailleur et lui conseiller de demander des garanties complémentaires. 

 

Le cautionnement

Une des garanties de paiement de loyer les plus courantes, le cautionnement est l’engagement par lequel une personne physique ou morale (le garant) s’engage à payer le loyer et les charges en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Bon à savoir : La caution peut être solidaire et renoncer au bénéfice de discussion et de division. Lorsque c’est mentionné dans le bail, cela vous permet de demander directement à la caution de payer les loyers et charges impayés sans attendre que le locataire soit condamné par un tribunal et déclaré insolvable. De même, en cas de pluralité de garant, chacun des garants sera tenu solidairement des dettes du locataire. 

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. 

Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une SCI familiale, le cautionnement ne peut être demandé que :
– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est définie par décret (FSL…)
– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas de bourse d’enseignement supérieur.

Le cautionnement est établi par écrit et doit mentionner :
– Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels que défini dans le bail,
– La mention exprimant que la caution a parfaitement conscience de l’étendu de son engagement et de l’obligation qu’elle contracte,
– La reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Un exemplaire de l’engagement de caution doit être remis au garant, à peine de nullité. 

A noter :

Faites attention, vous devez vérifier également la solvabilité de la caution avant de lui faire signer tout engagement. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 dresse une liste des documents qu’il est possible de demander au candidat locataire ainsi qu’à la caution, notamment pour vérifier leur solvabilité. Gardez bien à l’esprit que toute pièce qui ne figurerait pas dans la liste prévue par ce décret ne pourrait pas être exigée. 

L’assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés, aussi appelée GLI est un assurance facultative, souscrite par le propriétaire qui, en contrepartie d’une cotisation versée, prendra en charge les éventuels impayés de loyers. Les garanties sont définies dans le contrat d’assurance, il convient donc de s’y référer. 

Il est, par exemple, fréquent que l’assureur ne prenne en charge les impayés de loyers qu’après un délai de carence de 2 ou 3 mois. L’assureur peut également imposer des conditions quant aux ressources des locataires ou encore que l’aide au logement, si le locataire en bénéficie, soit directement versée au bailleur par la caisse d’allocations familiales. 

Rappel : Un bailleur ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés et un cautionnement personne physique, sauf lorsque le bien est loué à un étudiant ou un apprenti.

 

La pluralité de locataires : pensez à la clause de solidarité ! 

Dans le cadre d’une colocation, ou en présence de partenaires de Pacs ou d’époux, il est indispensable de faire figurer au bail une clause de solidarité afin de préserver les intérêts du bailleur. Cette clause permet en effet de réclamer la totalité du loyer et des charges à l’un des titulaires du bail en cas de défaillance de l’un d’eux. 

En cas de colocation (concubins, amis, frères et sœurs etc), la solidarité entre les colocataires cesse à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. 

Les partenaires de pacs et les époux sont cotitulaires du bail. Cette cotitularité cesse :
– au jour de l’inscription de la mention de dissolution du pacs en marge d’état civil pour les partenaires de pacs,
– au jour de transcription du divorce en marge des actes d’état civil pour les époux. 

A défaut de clause de solidarité dans le bail, une fois le pacs ou le mariage dissous, le bailleur ne pourrait plus se retourner contre un des deux locataires en cas d’impayés de loyers. Cette clause de solidarité protège le bailleur et lui permet de réclamer la totalité du loyer à l’un des colocataires en cas de défaillance de l’un d’eux, mais si le pacs est dissous ou si le divorce est prononcé. 

 

Références juridiques 

Articles 8-1, 22-1 et 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire ou à sa caution.

Location immobilière : l’assurance du bailleur et du locataire

 

Lorsqu’un immeuble d’habitation est proposé à la location, la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du locataire peuvent être engagées dans différentes situations. Si des dommages sont causés à autrui et afin de ne pas avoir à y répondre sur son patrimoine personnel, chacun a tout intérêt et parfois même l’obligation de souscrire une assurance.

 

L’assurance du propriétaire

L’assurance de responsabilité civile du propriétaire

Le propriétaire qui propose une habitation à la location peut voir sa responsabilité engagée tant à l’égard de son locataire qu’à l’égard de tiers. En effet, un sinistre qui prendrait naissance dans son logement peut causer un dommage à son locataire, à un voisin ou encore aux parties communes de l’immeuble. Même s’il n’en a pas l’obligation, il a tout intérêt à souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité.
Tout propriétaire a ainsi la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non-occupant dite PNO. Celle-ci peut couvrir à la fois sa propre responsabilité vis-à-vis de son locataire et des tiers mais aussi ses propres biens (construction, aménagement) en cas de dommage causé par un incendie, une explosion, un dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut en outre, souscrire une garantie perte de loyers qui couvre généralement le loyer en principal et accessoires dans la limite d’un certain plafond.

 

L’assurance obligatoire du copropriétaire

Le propriétaire louant un logement vide ou meublé situé dans une copropriété doit obligatoirement s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile auxquels il doit répondre. Il s’agit d’une assurance propriétaire non occupant qui est complémentaire à celle qui est souscrite par le syndicat pour l’ensemble de l’immeuble. Elle permet ainsi au copropriétaire de bénéficier d’une couverture plus étendue.

Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance collective couvrant a minima sa responsabilité civile pour les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

 

L’assurance obligatoire du locataire

La garantie des risques locatifs

Le locataire d’une habitation à usage de résidence principale a l’obligation d’assurer au minimum sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire. En effet, il est responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement et doit à ce titre souscrire une garantie des risques locatifs. Cette garantie indemnise le propriétaire lorsque le locataire est responsable d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux qui cause un dommage au bien loué. Les contrats « multirisques habitations » proposés par les assureurs inclus toujours la garantie des risques locatifs ainsi que des garanties complémentaires. Le locataire a intérêt à souscrire la garantie facultative « recours des voisins et des tiers » et une garantie visant à assurer ses biens.

Attention : le locataire qui se voit opposer un refus d’assurance a la possibilité de se rapprocher du bureau central de tarification qui est chargé de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur sera tenu de garantir les risques locatifs.

 

Les obligations vis-à-vis du propriétaire

Le locataire est libre de choisir son assurance mais il est tenu de justifier qu’il a satisfait à son obligation d’assurance en remettant une attestation d’assurance à son propriétaire lors de la remise des clés et chaque année à sa demande. A défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire tout en répercutant son coût sur le loyer.

 

Références juridiques
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 4
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 7 g)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Article 9-1
Article L215-1 du code des assurances

« L’offre Duo est une offre simple et efficace en termes de visibilité »

 

 

 

Le web et les outils en ligne sont incontournables dans un contexte dans lequel les clients ne franchissent pas toujours la porte des agences physiques pour rechercher un bien. C’est le constat fait par Céline Lemaître, directrice de l’agence immobilière C Le Bon Choix Immobilier au Havre.

 

 

En cette fin d’année 2021, avec les impacts de la crise sanitaire, comment se porte le marché de l’immobilier dans le secteur du Havre ? Quel constat faites-vous ?

Nous constatons un ralentissement au niveau des acquéreurs sur le mois de décembre, peut-être est-ce le fait que les banques ont bouclé leurs objectifs ou bien que les fêtes de Noël approchent.
Le marché fluctue également selon les annonces du gouvernement, les clients deviennent exigeants et impatients du fait du manque de produits en règle générale sur l’année 2021. Ils sont volatiles.
Les prix ont augmenté de manière générale et les potentiels acquéreurs le savent, ce qui explique aussi le ralentissement sur le semestre 2 de 2021. Les futurs acquéreurs attendent que le marché stagne ou que les prix baissent un peu.

En conclusion, si il y a bien un moment pour vendre, c’est maintenant !

 

Quels types de profils rencontrez-vous désormais ? Est-ce que les comportements des porteurs de projet ont changé ?

Nous avons de plus en plus d’investisseurs, parisiens (mais pas uniquement), qui investissent pour faire du locatif. Le profil de l’investisseur est large, nous avons aussi bien des personnes seules qui investissent que des jeunes couples. L’investissement qui autrefois semblait inaccessible par les jeunes paraît aujourd’hui plus accessible. Notre portefeuille de clients est assez jeune.

Concernant le comportement de nos vendeurs ou acheteurs, il a évolué avec notre configuration actuelle de la société à savoir :
        Il faut que ça aille vite : on nous demande de réaliser les ventes de biens en 2 mois alors qu’habituellement il faut compter 3 mois pour réaliser une vente.
        Les taux sont tellement bas que nos acquéreurs, même lorsqu’ils bénéficient d’un apport, empruntent la totalité de l’argent.
        Nous avons également des acquéreurs qui se positionnent sur des biens sans même les avoir vu.

 

Votre clientèle s’est-elle étendue ?

Oui l’immobilier n’a plus de frontière.
La majorité de notre clientèle est locale voir régionale. Nous avons également une clientèle parisienne qui souhaite investir dans des résidences secondaires (par exemple Etretat) ou du locatif (près de l’université).
Avec le digital, nous touchons également une population internationale, nous avons récemment vendu un appartement à un de nos clients qui habite Las Vegas.

 

Pour quelles raisons avez-vous choisi de souscrire à l’offre DUO ?

C’est une offre simple et efficace en termes de visibilité. 

 

Quels sont les principaux atouts de ce dispositif ?

C’est un bon complément digital vs magazine Logic-Immo. Aujourd’hui le web est vital pour survivre, surtout en ville où les gens ne se déplacent plus forcément en agence. Nous devons être visibles sur les portails immobiliers tout en étant réactifs.

 

En quoi l’offre DUO répond à vos besoins ?

C’est un outil simple d’utilisation, donc on gagne du temps :
– Diffusion rapide des biens entre le moment où j’entre mon bien dans mon logiciel et la diffusion sur le portail
J’ai un pack adapté au nombre de biens que j’ai en agence
– Les statistiques concernant les biens, c’est factuel, on s’en sert généralement pour justifier une baisse de prix
– On utilise des boosts liste et email pour plus de visibilité et mettre en avant nos exclus

 

Quel a été l’élément déclencheur qui vous a incité à passer sur DUO ?

Les boost mails, un moyen fort pour faire du mailing et diffuser plus largement nos annonces. C’est un bon outil de diffusion que l’on peut garder sur nos exclus.

 

Quelles sont les fonctionnalités de l’offre que vous utilisez le plus ?

Le Boost liste ainsi que les statistiques. 

Ndlr : Le Boost Liste est une fonctionnalité permettant la remontée d’annonces pendant 24h. Les clients du Groupe SeLoger peuvent accéder à leurs statistiques sur leur plateforme pour piloter leur activité et avoir une visibilité sur leurs performances.

 

 

Que pensez-vous de la qualité des contacts délivrés par l’offre ? Et de la quantité ?

Niveau qualité, rien à dire, les clients qui nous contactent sont en recherche active, ils sont fiables, on gagne ainsi en efficacité.

 

Pensez-vous qu’aujourd’hui le Groupe SeLoger est un partenaire incontournable des professionnels de l’immobilier ?

Indéniablement oui.

 

 


⇒ Avec DUO, diffusez, captez des acquéreurs, transformez et accélérez la vente de vos mandats !

 

 

 

 

 

 

Les impacts de la Loi Climat sur la copropriété : Tout ce que vous devez savoir

 

La loi Climat du 22 août 2021 a de grandes répercussions sur le domaine de l’immobilier en mettant en première ligne l’écologie.
La copropriété en général et votre activité de syndic plus spécifiquement s’en trouvent considérablement impactées. Nous vous aidons à y voir plus clair. 

 

Le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans

Désormais, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’à l’expiration d’un délai de quinze ans, à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble en copropriété, un plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est actualisé tous les dix ans. 

Le plan pluriannuel de travaux devient donc obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et comprend :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance énergétique ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. 

Attention, en cas de vente d’un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, les documents mentionnés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, faisant courir le délai de rétractation de l’acquéreur, devront être intégrés dans le plan pluriannuel de travaux. 

Ce plan devra être mis en application dans les délais suivants :
– 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots
– 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots

Le fonds de travaux devient obligatoire également

A compter du 1er janvier 2023, le fonds de travaux deviendra obligatoire pour les immeubles livrés il y a moins de 5 ans, comportant moins de 10 lots ou dont le diagnostic technique global ne faisait apparaître aucun travaux dans les 10 années à venir, au terme d’une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de tout immeuble à usage partiel ou total d’habitation.

Le fonds de travaux perd donc son caractère facultatif. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Le fonds travaux peut toujours être suspendu, après décision de l’assemblée, si son montant excède le montant du budget prévisionnel.

 

Modification des règles de majorité pour l’installation d’une infrastructure de recharge pour les véhicules hybrides et électriques

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l‘installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Désormais, la loi Climat prévoit un abaissement de la majorité pour :
– La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;
– Et la décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ou avec tout autre opérateur d’infrastructure de recharge.

Ces décisions sont désormais votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. 

 

Le point sur le DPE collectif 

En tant que syndic de copropriété, vous devrez faire réaliser un DPE sur les parties privatives et communes de tout immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Vous en serez dispensé si un DPE effectué à compter du 1er juillet 2021 classe le bâtiment en catégorie A, B ou C. 

Ces dispositions seront obligatoires à compter :
– Du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
– Du 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.
– Du 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de cinquante lots.
– Du 1er janvier 2028, pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

 

Références juridiques 
Articles 14-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Articles 24, 24-5 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Agent immobilier : pourquoi intégrer un réseau ?

 

Si vous envisagez de vous lancer comme agent immobilier, vous vous êtes sûrement demandé si vous deviez rejoindre un réseau national ou local. Les agents immobiliers indépendants ayant déjà des clients peuvent aussi se poser la question. Les avantages d’un réseau sont nombreux, mais il existe également des inconvénients.

 

Les caractéristiques d’un réseau d’agences immobilières

Les agences qui appartiennent à un réseau sont pour la plupart sous le statut de la franchise. L’agent immobilier paie donc un droit pour utiliser le nom commercial et les outils du réseau. Selon l’Observatoire de la franchise, le prix moyen est de 25 000 € (1) et un apport personnel est souvent demandé. Les franchisés représentent un quart des agences immobilières en France (2).

 

Les avantages à intégrer un réseau pour un agent immobilier

Il existe différentes formes d’avantages relatifs à l’intégration d’un réseau d’agences immobilières.


Le soutien technique

L’un des avantages est technique : l’agent immobilier qui fait partie d’un réseau peut bénéficier de toute l’infrastructure opérationnelle mise en place par l’enseigne. Il s’agit par exemple du logiciel immobilier, de facturation ou de comptabilité.

Vous allez aussi gagner du temps en ayant accès à des documents types qui seront toujours actualisés et sécurisés juridiquement (2).

 

Le bénéfice en terme d’image

Le deuxième avantage réside dans la communication et le marketing. L’agent franchisé bénéficie de tous les outils développés par la maison mère :
– ses campagnes de publicité ;
– l’accès à un site internet national ;
– des tarifs préférentiels sur les portails d’annonces immobilières.

Dès votre lancement, vous capitalisez sur la notoriété et l’image de marque de votre franchise. Vous profitez également d’une garantie de solidité, de confiance et de sérieux liée à votre enseigne.

 

La certitude d’être bien entouré

Le fait d’être dans un réseau vous permet aussi de ne pas être seul. Vous avez accès à des formations pour développer vos compétences.

Vous pouvez également compter sur le support juridique ou informatique en cas de besoin. Ces outils vont vous faire gagner du temps, notamment sur la recherche de biens et l’accès à l’information.

Enfin, la plupart des réseaux proposent des modalités de partage des mandats afin de faire circuler les offres et augmenter les chances de conclure une affaire. Cette possibilité est particulièrement intéressante dans les secteurs où le marché est tendu. Vos concurrents deviennent des collègues et l’échange d’informations permet à tout le monde d’être gagnant.

 

Le réseau immobilier : des inconvénients à prendre en compte

Intégrer un réseau d’agents immobiliers comporte aussi des contraintes qu’il ne faut pas négliger.

 

L’aspect financier

La première est l’investissement, qui reste assez lourd, surtout si vous vous lancez. La plupart des réseaux demandent un apport personnel à l’installation. Ensuite, vous devrez payer un droit de franchise. Enfin, une commission est à payer au réseau sur chaque vente effectuée, ceci en rémunération de l’assistance apportée.

Il faut générer un chiffre d’affaires suffisamment important pour rentabiliser l’intégration au réseau immobilier, mais de nombreuses enseignes font évoluer le pourcentage en fonction du volume de transaction (1).

 

La nécessité de s’adapter au fonctionnement de la maison mère

Lorsque vous intégrez un réseau de franchise immobilière, vous acceptez d’adopter les principes et le fonctionnement imposé par l’enseigne :
– l’identité et la communication ;
– le marché et la cible ;
– les méthodes de vente et les objectifs à atteindre.

Pour certains agents immobiliers, pouvoir choisir ces différents paramètres est important. Cela peut aussi dépendre du secteur dans lequel vous allez opérer. Certains réseaux ciblent plutôt une clientèle aisée, d’autres des acquéreurs de résidences secondaires ou encore des investisseurs locatifs. Enfin, les structures franchisées sont généralement plus importantes, tandis que les agences indépendantes sont plus familiales et de petite taille (5 à 6 personnes).

Intégrer un réseau d’agences immobilières est souvent une bonne solution pour débuter, car vous bénéficierez de la notoriété et des outils de l’enseigne. Cependant, cette décision nécessite un certain investissement financier et d’accepter de suivre le fonctionnement de l’enseigne.

 

Les trois points clés à retenir :
– Les réseaux d’agences immobilières représentent un quart des agences en France.
– Intégrer un réseau pour un agent immobilier lui permet de bénéficier d’outils performants, d’une notoriété forte et d’un support efficace.
– En contrepartie, intégrer un tel réseau nécessite un investissement financier et de faire l’impasse sur des méthodes plus personnelles. 

 

 

 

(1) https://www.observatoiredelafranchise.fr/ouvrir-magasin/franchise-agence-immobiliere-immobilier.htm

(2) https://seloger-preprod2.krealid.com/business/integrer-un-reseau-immobilier-les-avantages-et-les-inconvenients%E2%80%89/

Les principales obligations d’information d’un agent immobilier

 

L’agent immobilier est l’intermédiaire entre le propriétaire d’un bien et l’acheteur ou le locataire. Les obligations concernant les agents immobiliers sont nombreuses et précisément réglementées, notamment par la Loi Hoguet de 1970. Cette loi a été aménagée par les lois ALUR (2014) et ELAN (2019). L’objectif de ces dispositions est essentiellement de protéger les différentes parties prenantes. Découvrez quelles sont les principales obligations d’un agent immobilier.

 

Informer sur son statut d’agent immobilier

Lorsque vous démarrez votre activité d’agent immobilier, vous devez demander une carte professionnelle à la préfecture du département dans lequel vous exercez. Le numéro de cette dernière doit être affiché en permanence et en évidence sur les lieux où vous recevez votre clientèle (1).

En matière de finances, vous devez également indiquer :
– le montant de la garantie financière et l’adresse du garant ;
– la banque et le compte sur lesquels sont effectués les versements lors des transactions immobilières ;
– les modes de versement autorisés (1).

Si vous n’avez pas de locaux, ces informations doivent figurer sur votre site Internet ou tout document distribué à la clientèle. Enfin, avant toute chose, vous devez faire signer au propriétaire un mandat vous autorisant à négocier ou à vous engager pour son compte (1).

 

Afficher ses tarifs : des règles précises

Votre clientèle doit également être parfaitement informée de ce que va lui coûter votre intervention.

– Pour cela, vous êtes tenu de lui communiquer le tarif TTC de vos prestations et le barème de vos honoraires, y compris si le barème est progressif, en fonction du montant de la transaction.

– Les tarifs doivent être affichés dans votre agence ou tout autre lieu recevant la clientèle. Cette information doit par ailleurs avoir les mêmes caractéristiques que les annonces immobilières.

– Ces données doivent en complément être disponibles sur le site Internet. Vous devez enfin préciser à qui incombe le paiement des honoraires (locataire, propriétaire, vendeur, acquéreur…) (1).

 

Les obligations concernant les annonces immobilières

Les annonces immobilières sont très réglementées, afin de donner des informations fiables et précises aux clients potentiels. Elles doivent comporter des informations sur le prix, le bien en lui-même, notamment s’il est en copropriété.

Les informations sur le prix

La rédaction d’une annonce par un professionnel de l’immobilier doit indiquer obligatoirement :
– le prix de vente du bien ou le montant du loyer ;
– le montant des honoraires TTC en pourcentage ;
– par qui les honoraires doivent être payés.

Lorsqu’ils sont à charge de l’acquéreur, le prix du bien en vente est indiqué honoraires inclus et exclus. S’ils sont payés par le vendeur exclusivement, le prix de vente est précisé hors frais (1).

Les informations sur le bien

L’annonce publiée par un agent immobilier doit également donner les caractéristiques du bien en lui-même. Il s’agit principalement de :
– la surface privative ou habitable et la composition du bien (nombre de pièces…) ;
– le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE), précisant la consommation énergétique du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre ;
– l’état du bien (s’il y a des travaux à réaliser ou s’il est neuf) ;
– l’appartenance à une copropriété le cas échéant.

 

Le devoir de conseil de l’agent immobilier

En tant qu’intermédiaire entre les différentes parties, vous avez un devoir de conseil (2). Vous vous assurez que la transaction est régulière et sincère. Pour cela, vous devez d’abord vérifier que le vendeur ou loueur est bien habilité à faire la transaction :
– s’il est bien propriétaire du bien ;
– si le bien est en indivision, tous les propriétaires ont donné leur accord ;
– ou si le bien est régi par une SCI, l’assemblée générale a autorisé la vente.

Bon à savoir : les conséquences de l’obligation d’information
Vous allez délivrer toutes les informations en votre possession, mais vous devez également vous renseigner par vous-même pour vérifier les éléments, selon la jurisprudence (3). Par exemple, vous pouvez interroger le service de l’urbanisme de la mairie si vous avez un doute sur une servitude énoncée par le propriétaire.

En somme, vous devez contrôler les caractéristiques fournies par le propriétaire, concernant la surface, les servitudes, les diagnostics immobiliers… Votre rôle est également de faire en sorte que l’acquéreur ou le locataire soit parfaitement informé des qualités et défauts du bien, tout en vous assurant de sa solvabilité.

Les trois points clés à retenir :
– L’agent immobilier doit faire apparaître lisiblement le numéro de sa carte professionnelle, sa garantie financière et ses tarifs TTC.
– Il est tenu d’indiquer un certain nombre de mentions sur les annonces immobilières (surface, DPE, prix de vente ou loyer…).
– Il a un devoir d’information et de conseil auprès du vendeur, mais aussi de l’acheteur.

 

(1) https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Agent-immobilier
(2) https://www.anil.org/jurisprudences-devoir-conseil-agent-immobilier-dissimulation-information/
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038069880/

BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2021

 

 

Poursuite de la hausse des prix des maisons anciennes

Habituellement, les prix des maisons anciennes reculent durant le 2nd semestre. La baisse constatée est en général de 3 à 4 %. Mais elle peut aller jusqu’à 7 % et durer une dizaine de mois lorsque la demande est malmenée par la conjoncture ou par des décisions publiques, comme par exemple durant la première moitié du précédent quinquennat.

Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, la structure du marché s’est transformée. Beaucoup de ménages parmi les moins aisés n’ont pu réaliser leurs projets, les prix des maisons ont été tirés vers le haut du fait de la sortie du marché des biens les moins chers, alors que la concurrence entre des acheteurs plus aisés à la recherche de biens situés hors des centres-villes a renforcé la pression sur les prix. Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été de l’ordre de 10 % en raison notamment de la disparition relative des « beaux » biens, sous l’effet de l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythmenrapide : les prix ont remonté de près de 5 % (+ 3.7 % sur 3 mois en octobre).

Dans le même temps, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.1 % sur un an à fin octobre).

 

Nouveau recul des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister. L’amélioration des conditions de crédit n’est cependant plus suffisante pour soutenir, à elle seule, la demande.
Et la longue période d’amplification de l’augmentation des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement.

La hausse des prix des logements neufs est ainsi moins rapide que par le passé, avec + 1.6 % sur un an en octobre, contre + 4.0 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se poursuit : même si depuis septembre la remontée des prix se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, ils ont baissé de 11.4 % sur un an. Le choc est marqué, mais il exprime aussi un ajustement de la nature des produits commercialisés dont les prix s’ajustent aux contraintes de financement qui se renforcent progressivement depuis le début de l’année.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs reste forte. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.9 % il y a un an.

 

Poursuite de la hausse des prix dans la plupart des villes

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des villes. Les prix augmentent de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) dans 25 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Le mouvement est toujours porté par la Province, dans ces villes où les prix sont bien loin de ceux de Paris et de sa première couronne.

Et cette augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province : elle s’affiche toujours à deux chiffres comme à Angers, Brest, Dunkerque, Fréjus, Montauban ou Vannes. Et elle se renforce à Paris avec des prix signés qui s’élèvent de 7.6 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 : les prix signés restent d’ailleurs supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements, sans qu’aucun signe de recul ne se manifeste au-delà des fluctuations saisonnières habituelles.

Mais depuis la fin du printemps, la hausse ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés, bien au-delà de ce que la demande peut supporter : par exemple à Metz, Poitiers ou Strasbourg où néanmoins elle est toujours de plus de 7 % sur un an. Mais aussi à Chambéry, Lille, Mérignac ou Pau qui avaient bien souvent enregistré des augmentations trop rapides durant plusieurs mois.

 

Embellie des ventes en octobre

Habituellement, le mois d’octobre est un des meilleurs de l’année. Les ventes culminent, avant l’entrée du marché dans un sommeil dont il ne sortira qu’à l’arrivée du printemps suivant. Mais cette année, le rebond saisonnier des ventes a été plus sensible que par le passé : + 22.0 % par rapport à septembre, contre + 13.4 % en moyenne en longue période.

En dépit du resserrement de l’accès au crédit, les achats des particuliers ont encore été facilités par des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Alors que certains établissements bancaires ont dû réduire leur production en réponse aux nouvelles obligations imposées par la Banque de France (des exigences d’apport personnel accrues), d’autres ont pu maintenir une offre de crédit dynamique.

Ainsi, en dépit des hésitations du début de l’année, les ventes réalisées depuis janvier sont en progression de 9.3 % en glissement annuel. Néanmoins, l’activité n’est toujours pas revenue à son niveau de 2019, restant encore en retrait de près de 8 %.

 

Remontée saisonnière des marges

En octobre 2021, France entière, les marges de négociation étaient de 4.0 % en moyenne. Après s’être maintenues à très bas niveau en septembre, prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps, elles sont donc remontées à leur niveau de la fin de l’hiver dernier. Une telle évolution est habituelle, sur un marché qui se détend généralement durant l’automne, avec des capacités de négociation accrues en faveur des acheteurs et surtout meilleures que celles observées durant les mois de forte pression de la demande.

C’est sur le marché des appartements où la hausse des prix reste rapide que les marges sont les moins élevées (3.6 % en octobre). D’autant que depuis la fin de l’été, les prix affichés ont baissé, permettant aux vendeurs de réaliser les transactions plus aisément. Pourtant si dans l’ensemble les marges remontent, au-delà du mouvement saisonnier habituel, elles sont toujours au plus bas dans certaines régions : en Aquitaine, Ile de France ou Rhône-Alpes notamment, où les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées.

En revanche, sur le marché des maisons, le taux de marge remonte (4.3 % en octobre), malgré la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Le rebond des marges s’inscrit en effet dans l’évolution saisonnière habituelle, sans avoir encore remis en cause la tendance baissière dominante. La demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus vite que les prix affichés, les marges restent contenues.

 

Certaines régions toujours à la traîne

Sur un marché qui a repris quelques couleurs depuis un an, avec des ventes en progression de 5.1 % pour la France entière, les évolutions sont toujours très différentes selon les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché n’a pas réussi à se ressaisir, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique.

Dans les régions où les prix de l’immobilier se sont progressivement déconnectés des revenus des candidats à l’achat et/ou lorsque les revenus et les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes pour accéder au crédit, l’activité recule toujours, de l’ordre 10 % sur un an : en Alsace, Basse Normandie et Ile de France. Alors que dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie, les ventes réussissent juste à se stabiliser.

En revanche, les ventes progressent rapidement (de l’ordre de 20 % sur un an) lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes).
Ailleurs, les ventes se sont redressées au rythme de l’ensemble.

 

Baisse des prix des maisons dans toutes les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans les métropoles, même si elle est maintenant moins rapide que par le passé. Elle reste pourtant vive sur Brest Métropole (13.0 % sur un an) où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne fait que se renforcer depuis plusieurs années. Bien que moins rapide, elle est encore soutenue (de l’ordre de 6 %) sur les métropoles de Montpellier, de Nantes, de Nice, de Rouen ou de Strasbourg : sur ces territoires, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne bénéficiant plus aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité « nouvelle » que le déplacement de la demande semblait avoir mis en lumière à la sortie du 1 er confinement. Elle est en revanche la plus faible (moins de 2 %) sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon, de Nancy et de Toulouse où en dépit de la situation de pénurie née d’une insuffisance de l’offre, les niveaux de prix ont écarté les candidats à l’achat pénalisés par le resserrement de l’accès au crédit.

En revanche, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis le début de l’été, la baisse mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide dans la plupart des métropoles : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste néanmoins un peu plus lente (de l’ordre de 8 %) sur les métropoles de Brest, de Lyon, de Montpellier, de Nancy, de Rouen et de Strasbourg. Sur tous les espaces métropolitains, pourtant caractérisés par la pénurie de biens de qualité, un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir.

Baromètre LPI-SeLoger Novembre 2021 publié par sarah.kroichvili

Partage de mandats exclusifs : l’avenir du marché immobilier ?

 

Face à la crise sanitaire, le marché immobilier a su rester longtemps actif avec + 67,5% des ventes à mi-2021 selon le Baromètre LPI-SeLoger. Cette tendance tend désormais à s’inverser depuis l’été dernier.

 

Faire face à un ralentissement pour 2022

Plusieurs signes annonciateurs d’un ralentissement du marché immobilier pour 2022 doivent alerter les professionnels :

    – Après une longue période de baisse et des taux d’intérêt historiquement bas atteints en septembre et en octobre, les taux immobiliers augmentent en moyenne de 0,20% en novembre 2021. Les menaces sur le pouvoir d’achat immobilier restent pour l’instant limitées mais ces hausses pourraient se généraliser.

    – La production de crédit immobilier à l’ancien est en chute libre. En cause : les conditions d’octroi des crédits fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Elles seront d’autant plus contraignantes en 2022 sous peine de sanctions en cas de non-respect des établissements bancaires.

    – Avec un durcissement des conditions d’emprunt et une flambée des prix consécutive à la hausse de la demande, le troisième trimestre est marqué par la baisse très nette du nombre de ventes.

Le partage de mandats exclusifs constitue un levier puissant pour maintenir son volume de transactions et sa croissance de revenus. Des plateformes 100% digitales comme AMEPI et Interkab proposent aux professionnels de l’immobilier de co-alimenter une base de données de mandats exclusifs pour atteindre un but commun : celui d’offrir une qualité de service optimale avec des délais de vente raccourcis, sans surcoût ni pour le client vendeur ni pour le client acquéreur.

35% de part de marché à conquérir

En France, les transactions entre particuliers représentent plus d’un tiers des opérations immobilières. Un chiffre stable depuis les 15 dernières années et qui tend à perdurer. 35%, c’est la part de marché qui reste à conquérir grâce à la mutualisation des ressources. 

Dans le cadre d’une vision œcuménique de la profession, Bernard Cadeau, Délégué Général d’iListing et Past Président du réseau ORPI développe iListing. Son objectif ? Fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats. Gratuit et ouvert à tous, le service propose aux agents, réseaux d’agences et mandataires disposant d’une carte professionnelle de bénéficier d’une base de contacts élargie et de services innovants. Flexible, iListing favorise la négociation libre avec des modalités de partage de commission fixées par l’agent qui apporte le mandat (50/50, 60/40, 70/30). Innovante et reposant sur les dernières technologies digitales, la solution iListing s’intègre parfaitement à l’ensemble des logiciels métiers du marché. 

Près de 10 000 utilisateurs d’iListing font partie des plus grandes marques immobilières : ERA, Stéphane Plaza Immobilier, Orpi, Keller Williams, Optimhome, IAD, Proprietes-privees, Capifrance, SAFTI, effiCity, Laforêt, Arthurimmo.com, Guy Hoquet l’Immobilier, Century 21, Ma Compagnie Immobilière.

 

Et si l’avenir du marché immobilier reposait sur un marché négocié à 100% par les professionnels ? Ensemble, servons au mieux les clients et la profession.

 

Plus d’informations sur iListing : https://ilisting.fr

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