Visites 3D : une aide bientôt indispensable pour les promoteurs ?

La modélisation et les visites 3D font peu à peu leur apparition dans le secteur de l’immobilier neuf. Quels sont les véritables atouts de cette technologie révolutionnaire pour les promoteurs ?

La visite 3D : un outil au bénéfice des clients

Le Building Information Model (BIM), aussi appelé « modélisation des données d’un bâtiment » dans la langue de Molière ou tout simplement « modélisation 3D », est amené à prendre de l’ampleur dans les années à venir. Cette technologie révolutionnaire, qui permet de donner virtuellement vie à des projets immobiliers qui ne sont pas encore sortis de terre, est en passe de révolutionner le secteur de l’immobilier neuf. L’objectif ? Donner envie aux clients de découvrir leur futur lieu de vie. En effet, la modélisation 3D permet à l’acheteur immobilier de s’immerger complètement dans le logement neuf qu’il envisage d’acquérir, et ce depuis un smartphone, une tablette ou un ordinateur. Grâce à ces visites virtuelles, les clients pourront appréhender tous les volumes du logement et même le configurer sur-mesure (dimension des meubles, revêtement des sols, etc.). On peut donc considérer le BIM comme un véritable outil d’aide à la décision.

Bon à savoir

Grâce à la modélisation 3D, les clients peuvent se projeter dans un quartier en plaçant le programme dans son environnement.

Le BIM va changer le quotidien des promoteurs

Pour les professionnels de l’immobilier neuf, la modélisation 3D revêt des multiples avantages. Avec elle, ils disposent notamment de nouveaux outils et supports de communication fiables pour leurs projets résidentiels. Par exemple, grâce à la modélisation 3D, il devient possible d’intégrer les plans de leur programme immobilier dans la réalité du quartier avec un grand réalisme, avec à la clef une communication réussie, mettant en valeur la qualité architecturale du projet et les points d’intérêts situés à proximité (écoles, commerces, etc.). Incomparable avec les logiciels de modélisation habituellement réservés aux architectes, le BIM devrait donc s’avérer incontournable dans le quotidien des promoteurs, pour sécuriser toutes les étapes de leurs opérations, de la phase d’avant-projet, pour convaincre les collectivités locales des atouts du programme pour leur territoire, à la phase de commercialisation, pour séduire les acheteurs potentiels.

Modélisation 3D : un planning optimisé sur les chantiers

En phase d’étude, la modélisation 3D permettra au promoteur de visualiser son futur bâtiment, en centralisant et en superposant toutes les couches techniques (architecture, réseaux, normes, prix, etc.). Cela lui permettra d’obtenir un chiffrage très précis avec des marges d’erreurs minimisées. Enfin, durant la phase de travaux, les promoteurs pourront visualiser les avancées du projet en 3D et anticiper les éventuelles difficultés et les points de blocage pouvant être rencontrés. Ainsi, le Building Information Model (BIM) pourrait permettre de diminuer les coûts de construction et de réduire les délais de livraison des programmes immobiliers neufs. Seul bémol de cette technologie : pour qu’elle soit vraiment efficace, les architectes devront probablement réaliser des études techniques beaucoup plus avancées avant même la demande de permis de construire.

L’impression 3D est-elle l’avenir du bâtiment ?
A moyen terme, le BIM pourrait se substituer à certains travaux de maçonnerie grâce au développement des imprimantes 3D.

Objets connectés : perspectives pour l’immobilier neuf

Les objets connectés, on en parle depuis des années dans l’immobilier neuf, avec des tentatives plus ou moins réussies et rentables. Mais la révolution de l’IoT (Internet of Things) est en train de changer la donne : la prospective devient réalité et les initiatives, jusque-là isolées ou expérimentales, sont vouées à se démocratiser. Tous les grands promoteurs s’emparent du sujet. Diego Harari, Directeur Innovation de Vinci Immobilier nous parle de ses projets en cours en matière de « smart home ».

Côté objets connectés, où en est-on en 2017 ?

Jusque-là, nous faisions du logement connecté avec des anciennes versions de la domotique industrielle. Les protocoles étaient compliqués, tout était filaire, les coûts de paramétrage étaient importants, etc. Nous étions face à une contradiction : la mise en place coûtait très cher alors que la proposition de valeur pour nos clients était faible. Sans compter que les objets n’étaient pas du tout évolutifs. Dès lors qu’un client voulait rajouter un volet roulant au système, par exemple, il fallait faire appel à un domoticien, tirer des câbles, reparamétrer, etc. Avec l’internet des objets, nous sommes en train de vivre une révolution. La barrière du prix à l’entrée est en train de tomber. La complexité des protocoles a laissé place à l’interopérabilité. Les habitants ont envie de service : ils veulent pouvoir appuyer sur un seul et même bouton pour fermer les volets, éteindre les lumières et baisser le chauffage. Des standards sont en train de s’imposer.

Concrètement, que proposez-vous dans vos programmes ?

Nous sommes en train de développer deux offres en parallèle. Une première est fondée sur une démarche d’open innovation, avec Legrand, Ista [qui commercialise des compteurs d’eau individuels pour les copropriétés] et le Hub numérique de La Poste. Nous testons cette offre sur un programme pilote de 78 logements situé à Blagnac dont la première tranche sera livrée en décembre prochain. Nos clients pourront suivre leur consommation d’eau en direct sans attendre les relevés de charges.
Nous travaillons aussi avec la start-up SmartHab, qui propose une solution intégrale. Ils fournissent une box domotique multi-protocoles, recommandent un parc d’objets connectés dont ils assurent eux-mêmes la mise en place sur les chantiers – et portent la garantie et le service client. Autrement dit, c’est une offre clé en main dédiée au monde de la promotion immobilière. Vinci Immobilier vient d’ailleurs de prendre une participation minoritaire au capital de SmartHab.

Ces objets connectés resteront-ils l’apanage des biens de standing ?

Avec l’internet des objets, l’équation coût / valeur client devient viable… ce qui n’était pas le cas avant. Nous avons plusieurs niveaux de gammes de logements chez Vinci Immobilier. Si nos projets pilotes sont concluants, nous envisageons d’intégrer par défaut une offre de logement connecté sur tous nos programmes des gammes supérieures commercialisés à partir du second semestre 2018. Cela restera en option pour les autres gammes. A confirmer en milieu d’année prochaine sur la base des premiers retours d’expérience.

Pour autant, est-ce que cela répond déjà à une vraie demande client ?

Sur les résidences principales, oui, on voit clairement l’appétence commerciale. Les acquéreurs sont séduits. Sur les publics d’investisseurs type Pinel, c’est moins évident. Ils ne vivent pas dans le logement ; ne se disent pas qu’ils pourront louer plus cher ou plus vite avec des objets connectés… ce n’est jamais un frein, mais ce n’est pas encore un levier.

Quelles sont les prochaines étapes ?

Au-delà des scénario inter-objets, nous allons entrer dans un monde de services opérés par des prestataires externes : télésurveillance, veille de personnes âgées, optimisation énergétique… Demain, nous pourrons souscrire des services sur une plateforme commune, sur le même principe que les applications mobiles aujourd’hui. On peut par exemple imaginer que les offres d’assurance habitat seront moins chères si un appartement est monitoré par un système qui détecte les fuites et peut couper l’arrivée d’eau, limitant ainsi les risques de dégât des eaux.

« L’appartement connecté est un vrai bonus pour les primo-accédants »

La PME francilienne Pierre Etoile produit entre 350 et 400 logements par an. Alors qu’il évolue sur un marché ultra-concurrentiel, ce promoteur s’est associé à 5 de ses pairs pour créer le groupement « Les Promoteurs du Grand Paris ». L’enjeu : établir des synergies en matière de communication autour d’une offre de 1500 logements et d’une charte commune. Au cœur de leurs réflexions : les objets connectés. Pierre Etoile est d’ailleurs sur le point de lancer les travaux d’une résidence à Montreuil composée de 95 appartements connectés. Simple gadget ou vrai argument de vente ? 3 questions à son Directeur général adjoint, Jonathan Zeitoun.

Pourquoi vous êtes-vous lancés sur le terrain des appartements connectés ?

La domotique n’a pas fonctionné en France car c’était trop compliqué pour le commun des mortels. Or, avec les objets connectés, il n’est pas question d’imposer un nouveau système global mais de connecter des objets existants de manière indépendante. A Montreuil par exemple, nous avons opté pour un thermostat connecté de la marque Netatmo qui nous coûte certes deux fois plus cher qu’un thermostat classique – mais qui permettra à nos clients de programmer et de gérer le chauffage à distance depuis leur smartphone. Nous avons aussi choisi d’investir dans un détecteur de fumée connecté de la marque Nest – qui est une filiale de Google très connue sur le marché. Dans le séjour et la chambre principale, nos clients pourront allumer et éteindre les ampoules LED à distance…

Quels sont les avantages et le surcoût d’une telle initiative ?

Notre objectif a été d’investir un minimum pour un maximum d’impact en termes d’image. Concrètement, cela nous coûte 250 euros HT en plus par logement, ce qui est minime. Les objets connectés ont peu d’intérêt pour une cible de retraités à Sceaux – mais nous pensons que cela peut faire la différence chez la clientèle que l’on vise sur ce programme : des acheteurs de 25 à 35 ans qui veulent s’installer à Montreuil. Nous sommes une PME : nos prospects ne connaissent pas Pierre Etoile, mais ils s’identifient aux marques des objets connectés que nous utilisons. Ils constatent aussi que nous avons réfléchi à la manière de vivre de leur génération. Car certains d’entre eux utilisent déjà ce type d’objets dans leur quotidien, à travers le système Apple Homekit par exemple. L’appartement connecté est un vrai bonus pour les primo-accédants.

Est-ce une expérimentation ou comptez-vous systématiser ces investissements ?

Nous avions déjà eu la même approche pour une résidence à Montigny-le-Bretonneux – où nous avons atteint 70 % de pré-commercialisation en 1 an. On ne peut pas encore savoir dans quelle mesure tout cela est lié… mais les retours sont très positifs en bulle de vente. Nous voulons prendre le virage des objets connectés à 100 %, à condition que cela soit utile. Nous n’investirons pas dans la serrure connectée par exemple, car cela risque de faire peur aux clients. La prochaine étape sera sans doute les alarmes connectées – avec des détecteurs installés les fenêtres.

Immeuble du futur : les tendances auxquelles vous n’échapperez pas

Mobilité, internet des objets, changement climatique : l’immobilier neuf est en première ligne des grandes transformations de notre société. Voici en synthèse les 4 défis qui attendent les promoteurs immobiliers. Et autant d’initiatives dont vous devriez vous inspirer sans (trop) tarder.

Modularité & flexibilité tous azimuts

Un nouvel enfant qui arrive, une famille qui se sépare puis se recompose, des jeunes adultes qui quittent le nid de leurs parents : désormais, c’est le logement qui doit s’adapter et anticiper les changements de vie de ses occupants – et plus l’inverse. Grâce à des cloisons amovibles et à des dispositifs d’ameublement modulaires, on peut imaginer un F4 se transformer en loft, deux chambres fusionner en espace de vie pendant la journée – ou un appartement familial se séparer durablement en deux logements distincts. Cette évolutivité peut aussi s’opérer à l’échelle du bâtiment lui-même. A Tourcoing, un programme de parking a par exemple été conçu pour pouvoir muter, si l’occasion se présente un jour, en bâtiment de bureaux.

Maison connectée : tout piloter depuis son smartphone

Aujourd’hui, on estime qu’il y a environ 10 milliards d’objets connectés sur la planète, c’est-à-dire trois fois plus que le nombre d’internautes au niveau mondial. Ce chiffre va encore tripler d’ici 2020*. Concrètement pour les promoteurs, le champ des possibles est infini. Certaines grandes enseignes misent déjà sur des applications mobiles permettant de piloter à distance la serrure, les stores ou les luminaires d’un bien – ou même de détecter les fuites d’eau ou de gaz.

Green building : du vert à tous les étages

Les promoteurs se sont déjà largement emparés de la problématique énergétique dans les phases de conception et de construction (énergies renouvelables, certifications HQE®). Prochains challenges pour les promoteurs : systématiser la construction de bâtiments à énergie positive – mais aussi permettre aux habitants d’œuvrer, à leur niveau, pour la réduction des émissions à effets de serre. Les technologies au croisement du Big Data et de l’internet des objets permettront bientôt de monitorer et d’ajuster l’empreinte environnementale d’un appartement (voire même d’une poubelle) – et ainsi d’agir sur comportements individuels. Autre tendance forte : le développement d’espaces agricoles en milieu urbain. A Tours par exemple, un bailleur social travaille sur un projet de serre de 1200 m2 qui accueillera des vergers et des jardinières sur le toit d’un immeuble.

Mixité des espaces et services intégrés

Les professionnels de l’immobilier ne peuvent plus ignorer les habitudes de vie et de consommation des Millennials qui n’ont rien à voir avec celles de leurs aînés. Parmi les mutations à prévoir : davantage d’espaces communs (cuisine, lingerie, homecinéma, coworking) pour gagner en surface domestique privée, des aménagements spécifiques pour les animaux de compagnie, des minisuperettes ou des services de conciergerie intégrée, etc.
De quoi donner du grain à moudre à vos réflexions pour la conception de vos prochains programmes…

*Source : Institut Montaigne, PwC

Choisissez votre activité :

Immobilier
Ancien
Immobilier
Luxe
Immobilier
Entreprise
Immobilier
Neuf
Immobilier
Construction