Comment accéder à des données fiables et « à jour » sur son marché local ?

Une expertise du marché immobilier local est indispensable pour définir une stratégie commerciale adaptée. En ce sens, les grandes volumétries de données générées quotidiennement dans le secteur de l’immobilier jouent un rôle central. Or, comment récolter des données pertinentes et constamment à jour ? En plus des données propres à votre agence, quels outils utiliser mesurer les tendances de votre marché local ? 

 

Données sur les transactions immobilières 

Quelle est la dynamique de votre marché immobilier local ? Commencez par consulter l’historique des transactions immobilières. Pour ce faire, rendez-vous sur l’outil « Bien vendus » accessible sur le SeLoger : date et nombre de biens vendus en fonction du type de bien (maison, appartement…), de la localisation (ville ou quartier), du prix, de la surface ou des pièces. Vous pourrez comparer ces données avec celles qui auront été collectées dans votre agence immobilière pour affiner les tendances. 

Données sur les caractéristiques des biens immobiliers

A quoi l’offre de votre marché local ressemble-t-elle ? Evolution du prix médian à la vente, évolution du prix au mètre carré pour une vente ou une location d’une maison ou d’un appartement… Chaque mois, le Baromètre LPI-SeLoger dévoile et analyses les tendances des marchés immobiliers dans plusieurs grandes villes de France, dont Strasbourg. L’outil « Prix de vente au m² » permet de connaître le détail des prix de vente et des loyers des appartements ou des maisons au mètre carré en fonction des communes et des quartiers. Des tendances basses, moyennes et hautes sont également disponibles. 

Données sur les besoins des consommateurs

Plusieurs informations concernant la demande (caractéristiques et dynamique) vous aideront à affiner votre connaissance du marché local : évolution de la tension immobilière (offre versus demande), budget moyen des acquéreurs, nombre d’annonces, critères de recherche, etc. 

Pour ce faire, vous pouvez consulter : 

L’outil « Acquéreurs potentiels » sur SeLoger : visualiser le nombre de personnes qui recherchent un même bien (via l’adresse et le type du bien, le nombre de pièces, etc.).  

L’outil Google Trends : visionnez l’évolution des recherches de mots-clés sur une période donnée personnalisable (par exemple : « achat appartement Le Mans », « achat maison Strasbourg », etc.). 

Données sur les projets de rénovation et d’aménagement urbains

Rénovations urbaines, aménagement d’un espace vert, construction de logements, piétonnisation d’un quartier… tous ces projets ont un impact sur l’attractivité d’un territoire et peuvent entraîner une augmentation des prix du marché immobilier local. 

Une consultation régulière des institutions est indispensable pour découvrir les nouveaux projets et suivre les aménagements en cours, ainsi que les dates de livraison prévues. Rendez-vous sur les sites internet des mairies (étude du Plan Local d’Urbanisme, des zones de protection du patrimoine architectural, etc.), des communautés de communes ou encore des conseils départementaux pour obtenir des informations fiables et actualisées.

 

Données sur les projets de création d’emploi au sein du tissu local

Qui dit implantation prochaine d’une entreprise sur un territoire dit création d’emplois et regain d’attractivité pour les logements situés à proximité.  Tout écosystème local se trouve impacté par un tel changement : les prix de l’immobilier n’y échappent pas, ce qui représente de réelles opportunités pour les agences immobilières

Pour vous tenir au courant des projets d’implantation d’entreprises dans votre quartier ou votre ville, une veille est indispensable. En plus des journaux locaux, vous pouvez utiliser Google Alertes :

– Définissez des mots-clés : « implantation », « entreprise », « création d’emplois », etc. Incluez votre ville, votre département et/ou votre région. 

– Choisissez la fréquence des alertes : « quand le cas se présente », quotidiennes ou hebdomadaires.

Les 5 façons de mieux connaître son marché local

Gage de professionnalisme auprès des clients, orientation de la stratégie commerciale de l’agence, captation de mandats exclusifs, réduction des délais de vente… Une connaissance précise de votre marché local est indispensable pour avoir une longueur d’avance sur vos concurrents. Quelles sont les cinq façons de suivre l’évolution constante de votre marché immobilier ? 

 

Analyser l’offre présente sur votre secteur géographique

Qui dit expertise d’un marché local dit connaissance précise des prix au mètre carré dans votre quartier, votre ville, votre département ou encore votre région, en fonction de la nature des biens :

– Prix de vente au mètre carré moyen pour une maison et pour un appartement 

– Loyer au mètre carré moyen et loyer moyen pour une maison (une, deux, trois ou quatre pièces) meublée ou non meublée 

– Loyer au mètre carré moyen et loyer moyen pour un appartement (une, deux, trois ou quatre pièces) meublé ou non meublé 

 

Etudier la demande et le comportement des acquéreurs

Quelle est la dynamique de votre marché local du côté de la demande ? Plusieurs données peuvent être analysées :

– Evolution de la tension immobilière (offre versus demande)

– Evolution du budget moyen des acquéreurs

– Evolution du stock d’annonces

– Critères les plus recherchés, notamment le nombre de pièces et la surface minimum 

– Attractivité du marché (biens sur le marché par rapport aux biens vendus sur une période donnée, etc.)

– Saisonnalité de la demande 

 

Mettre en parallèle les données récoltées au sein de votre agence immobilières 

Chaque jour, des données sont collectées au sein de votre agence (nombre de maisons mises en vente, prix de vente moyen des appartements deux pièces, exigences les plus fréquentes des acquéreurs, etc.). L’exploitation de ces données vous permettra de parfaire votre maîtrise du marché local. 

D’une part, effectuez une veille concurrentielle pour comparer vos données avec celles des autres agences immobilières présentes sur le même secteur géographique. 

D’autre part, comparez vos données avec des statistiques globales (notamment via les outils « Critères les plus recherchés » ou encore « attractivité du marché » de SeLoger) : vous obtiendrez des tendances plus fines sur votre marché local

 

Connaître les caractéristiques démographiques et le tissu local de votre secteur géographique

Impossible de définir une stratégie commerciale sans connaître parfaitement les caractéristiques de votre secteur. Elles concernent notamment la population : 

– Composition du foyer : pourcentage de couples, familles, étudiants, etc. 

– Âge moyen des habitants 

– Revenu moyen annuel par foyer 

– Emploi et chômage 

Une bonne connaissance de ces éléments permet de mieux cibler votre stratégie commerciale

Le marché local concerne aussi la vie de quartier : transports, commerces de proximité, éducation, établissements de santé, etc. Il est primordial de vous tenir informé de l’évolution du quartier, de la ville, du département ou de la région pour mesurer l’attractivité locale. Installation d’une entreprise propice à la création d’emplois, prolongement d’une ligne de tramway, aménagement d’un espace vert, création d’une école maternelle… Autant d’éléments qui pourront justifier une augmentation du prix du mètre carré

Comprendre l’impact de l’actualité sur le marché immobilier local

La mise en place d’une stratégie de veille immobilière approfondie et régulière est indispensable. L’objectif ? Analyser les conséquences de l’actualité sur votre marché local pour gagner en réactivité, prendre les bonnes décisions et saisir les opportunités qui se présentent à vous. Il s’agit aussi bien de l’actualité réglementaire (mesures nationales, régionales et/ou locales) que de l’actualité générale.

Concrètement, il s’agit d’utiliser des outils de veille qui font remonter des informations pertinentes en temps réel, tout en ciblant votre secteur géographique

 

« Notre activité à 360° nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation »

A la tête d’une dizaine d’agences immobilières dans le Doubs et dans le Jura, Pierre Gelin, 40 ans, s’est associé en 2014 à un ancien responsable de programme d’Eiffage pour lancer Intoo Promotion. Deux ans et demi plus tard, la jeune entreprise a déjà livré 120 logements et compte désormais sortir entre 150 et 220 lots chaque année. Quelles sont les bonnes pratiques de cet audacieux promoteur local et comment aborde-t-il 2017 ?

« Pourquoi vous-êtes-vous lancé dans la promotion immobilière ? »

Pierre GelinDans notre région frontalière avec la Suisse, toute une génération de promoteurs locaux arrive à l’âge de la retraite. Il était stratégique pour nous de développer une activité de promotion pour garder la main sur le territoire et défendre les valeurs locales. Aujourd’hui, nous avons 170 entreprises partenaires dans la région. Si nous avions laissé le terrain aux acteurs nationaux, ils seraient arrivés avec une force de vente debout – et nos agences n’auraient alors eu aucune chance de récupérer la commercialisation des programmes neufs. Nous voulions être autonomes immédiatement. La loi Pinel a aussi dopé notre décision. Auparavant, nos clients qui voulaient investir se tournaient souvent vers Lyon ou Strasbourg. Avec Intoo, nous avons pu créer des produits locaux d’investissement locatif.

Le dirigeant est à la tête d’un écosystème d’entreprises locales composé d’agences immobilières et de plusieurs structures intégrées de courtage en financement, en gestion de patrimoine et en assurance.

« Comment êtes-vous parvenu à tirer votre épingle du jeu ? »

Nous avons l’avantage d’avoir une activité à 360°. Cela nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation car nous avons une connaissance parfaite des attentes de nos clients. Lorsque l’on monte un programme, nous répondons à une demande réelle et immédiate. On s’aperçoit par exemple que les acheteurs préfèrent sacrifier de la surface plutôt que de revoir leur budget à la hausse. Nous pouvons facilement nous adapter – et déterminer dès le départ si un F3 doit faire plutôt 70 m2 ou 58 m2. Résultat : sur notre dernier programme, 80 % des 56 logements ont été vendus en moins de 6 mois – alors que nous en avions prévu 24. Nous misons également sur de très grands extérieurs, sur des matériaux haut de gamme et sur la personnalisation de nos programmes. Récemment, nous avons par exemple demandé à des artistes de travailler sur des cages d’escalier.

« 2017 sera une année charnière. Quels sont vos vœux en tant que promoteur ? »

Revenir à une exonération totale des plus-values à 15 ans. On reverrait alors des investisseurs prêts à revendre leurs biens anciens pour revenir dans le neuf. Avec des plus-values à 22 ans, beaucoup de clients ne veulent plus vendre.
Par ailleurs, je souhaiterais que la Loi Pinel soit renouvelée en 2018 et 2019 – car pour l’instant nous sommes dans une grande incertitude.
Enfin, je suis en faveur d’un allègement de certaines normes qui génèrent des surcoûts très importants. Un exemple : les normes « handicapés » doivent être appliquées sur 100 % des logements. Un ratio à 50 % aurait tout autant de sens – et nous permettrait de limiter l’envol des coûts de construction.

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