Loi ALUR – Etats des lieux : Pas la révolution attendue !

Deux ans après la promulgation de la loi ALUR, le décret d’application concernant les modalités de rédaction des états des lieux ainsi que la prise en compte de la vétusté vient d’être publié au JO le 30 mars 2016.

Tout ça pour ça!

Il aura donc fallu attendre deux ans après la promulgation de la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) portée par Mme Cécile Duflot (ancienne ministre du logement) pour voir publié au Journal Officiel, le décret d’application concernant la rédaction des états des lieux et les grilles de vétusté. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il n’y a pas grand-chose à se mettre sous la dent dans ce décret !

Cependant, faisons un petit retour en arrière: avant la loi ALUR aucun texte législatif n’encadrait la rédaction d’un État des lieux locatif : autrement dit un état des lieux pouvait être établi sur un simple post-it sans aucune contrainte – la loi de 89 prévoyait même l’absence d’état des lieux. Encore aujourd’hui bon nombre de locataires prennent possession de leur logement sans état des lieux.

L’entrée en vigueur de ce décret est fixée au 1er juin prochain, date à laquelle bailleurs privés ou professionnels et mandataires immobiliers devront respecter les règles fixées.

Que dit le décret?

Un état des lieux (portant sur une location nue ou meublée à usage privatif) doit désormais être établi en respectant trois composantes suivantes :

  1. Des informations obligatoires à tout état des lieux,
  2. Un format de l’état des lieux similaire pour l’entrée et la sortie,
  3. Une grille de vétusté peut être adossée à l’état des lieux de sortie pour en clarifier sa rédaction.

 

Des informations obligatoires :

Les états des lieux établis aujourd’hui, par les professionnels, comportent pour l’essentiel les éléments suivants :

et enfin pour chaque pièce une description précise de l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, et le cas échéant, des équipements qui constitue le logement dans le cas d’une location meublée. Il peut être complété d’observations et de photos.

Pour une location meublée, le logement doit contenir les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location
Enfin dernière contrainte, qui coule de source, le document doit être signé par les parties ou les personnes mandatées. Pour les états des lieux de sortie, il est impératif de rajouter

Un format similaire entre l’entrée et la sortie :

Autre élément important du décret d’application, le format de l’état des lieux doit être établi, de sorte à simplifier la lecture entre l’entrée et la sortie.
A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique, ou bien des documents distincts ayant une présentation lisible et similaire.
Enfin les états des lieux pourront être établis sur support papier ou sous format électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leurs mandataires au moment de sa signature.

La grille de vétusté : aucun modèle universel à attendre!

Enfin la grande promesse de la loi ALUR était l’établissement d’une grille de vétusté « universelle ». Sur ce point, le législateur n’aura pas fait d’avancées significatives, puisque la vétusté n’est pas obligatoire mais une simple option:
Les parties au contrat de location, « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté », dès la signature du bail ou (pendant le contrat de location), choisies parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter, et 42 de la loi du 23 décembre 1986, et même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Donc pour résumer, pas de grille spécifique applicable pour les professionnels de la transaction ou de l’administration de biens, mais en revanche la possibilité d’utiliser une grille existante comme celle utilisée par exemple par les OPHLM.

Toutefois, assurez-vous que la grille de vétusté que vous appliquerez définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien, une durée de vie théorique et, des coefficients d’abattement forfaitaire annuels, affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pour conclure ce décret d’application n’apporte pas d’innovations majeures pour tous les professionnels qui rédigent déjà les états des lieux en « bonne et due forme ». Enfin pour toutes celles et ceux qui attendaient ce décret avant de s’équiper d’un outil professionnel, le moment est venue de passer à une solution numérique de type homepad répondant à 100 % à ce cahier des charges.

Préavis réduit : les 10 cas fixés par les lois Alur et Macron

Vous êtes professionnel de la gestion locative ou de l’administration de bien ? Sachez que la loi Alur a modifié les cas de préavis réduit en bail d’habitation non meublée. Et comme ces nouvelles dispositions ne s’appliquaient pas à tous les baux, la loi Macron a simplifié la règlementation. Pour y voir clair sur les modalités de résiliation prévues par la loi, suivez le guide !

Ce que modifie la loi Alur pour le préavis d’un bail d’habitation

La loi Alur a modifié certains motifs de préavis réduit et en a ajouté d’autres. Il était prévu que ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux baux signés ou renouvelés à compter du 27 mars 2014.

Le préavis est réduit dans les cas suivants :

Ce que modifie la loi Macron pour une location non meublée

La loi Macron, entrée en vigueur au 8 août 2015, prévoit que la nouvelle règlementation, mise en place par la loi Alur, s’applique à tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. De ce fait, pour tous les congés délivrés à partir de cette date, le locataire bénéficie de la nouvelle règlementation, et ce même si son bail a été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi Alur, à savoir le 27 mars 2014.
Les nouvelles lois ont aussi modifié les règles relatives aux conditions du congé. Le locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit doit joindre le justificatif à son courrier de congé, faute de quoi son préavis sera de 3 mois. Il est possible de délivrer le congé par lettre recommandée avec avis de réception, signification par acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Notez bien qu’il est de votre devoir d’informer votre client-bailleur des dernières dispositions concernant les nouvelles conditions de résiliation des baux de location.

Références juridiques
Article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Article 14 de la Loi dite Alur du 24 mars 2015 n°2014-366
Article 82 de la Loi dite Macron du 6 aout 2015 n°2015-990

Achat en copropriété simplifié ? Agent immobilier libéré!

Après validation par le Conseil d’État, la ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté au Conseil des ministres du 26 août une ordonnance visant à simplifier les démarches pour acquérir un bien immobilier en copropriété. Le texte publié au Journal officiel du 28 août facilite indirectement le travail des professionnels de l’immobilier dont l’activité a été ralentie de par la charge nouvelle des documents à réunir pour finaliser une promesse de vente.

Vers un allègement de la mission du syndic

L’ordonnance clarifie les responsabilités des vendeurs et des syndics quant au rassemblement des documents à joindre à la promesse ou au compromis de vente. Concrètement, cette tâche devrait revenir au vendeur estime la FNAIM. « On considère qu’il n’y a pas de contrainte dans la loi opposable aux syndics et les documents dont il est question sont des documents que le copropriétaire détient, a détenu ou doit détenir », a déclaré, son président Jean-François Buet.

Il faut rappeler que la loi Alur a augmenté le nombre de pièces à fournir à l’acheteur (règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières Assemblées Générales annuelles, carnet d’entretien de l’immeuble, documents comptables, attestation surfaces privatives et habitables du lot…), dans le but de mieux l’informer sur l’organisation et la situation financière de la copropriété avant la signature du compromis de vente. Selon l’INDI, l’Institut Notarial du Droit Immobilier, le dossier est ainsi passé de 30 à 300 pages !

La communication relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire devrait se limiter aux seuls documents normalement en la possession du copropriétaire au moment de la négociation, à savoir ses décomptes de charges, et les éléments comptables et financiers annexés à la convocation de la dernière assemblée générale.

Transmission des documents dématérialisée, la nouvelle donne

Bien entendu, si le vendeur n’est pas en possession de tous les documents, il pourra toujours récupérer ceux manquants sur l’extranet de la copropriété ou, à défaut, en obtenir des copies, payantes, auprès du syndic. Rappelons que la loi ALUR impose désormais aux syndics professionnels de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots.

Désormais, le vendeur pourra transmettre par avance l’ensemble des documents à l’acquéreur potentiel sous forme dématérialisée (mail, clé USB), au lieu de le faire par lettre recommandée avec AR, avec le compromis de vente. Enfin, l’acheteur signera un accusé de réception qui sera joint au compromis de vente.

Des informations mieux ciblées

Par ailleurs, l’ordonnance précise que les informations financières de la copropriété seront ciblées sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur, et l’établissement des éléments nécessaires à cette information sera simplifié ;  un arrêté précisera le contenu de ces informations. L’information à transmettre sera, quant à elle, adaptée en fonction de la situation de l’acquéreur ou du bien. Par exemple : elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot ; ou encore, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc., sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.

Ce texte qui vise à fluidifier les transactions devrait satisfaire les professionnels de l’immobilier, qui étaient vent debout contre certaines dispositions de la loi ALUR. A suivre donc…

 

 

 

 

Choisissez votre activité :

Immobilier
Ancien
Immobilier
Luxe
Immobilier
Entreprise
Immobilier
Neuf
Immobilier
Construction