La mise à jour des règlements de copropriété d’ici le 24 novembre 2021

 

La loi ELAN, entrée en vigueur le 23 novembre 2021 prévoit l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les dispositions légales en vigueur. Cette obligation doit être remplie au plus tard le 23 novembre 2021. Jusqu’ici, aucune disposition légale n’imposait cette mise en conformité.
Lorsqu’une clause du règlement de copropriété était contraire à des dispositions d’ordre public, elle était tout simplement écartée.

 

La mise en conformité des règlements relative au lot transitoire.

L’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise qu’un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut toutefois être transitoire. Il est dans ce cas formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Lorsque ce type de lot existe en pratique, le règlement doit impérativement l’indiquer.

 

Les parties communes spéciales

La loi ELAN subordonne l’existence de parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. A défaut de mention de ces parties communes dans le règlement de copropriété, elles seront considérées comme inexistantes et il sera vraisemblablement impossible d’appliquer un régime de charges propre à ces parties communes. Afin d’éviter cette lourde sanction, le syndicat des copropriétaires devra donc inscrire dans le règlement de copropriété l’existence de ces parties communes.

A noter : Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne sont affectées à l’usage de seulement un ou plusieurs copropriétaires, et non à l’ensemble de la copropriété. Ainsi, seuls les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales peuvent prendre part aux votes en assemblée générale les concernant. De plus, qui dit parties communes spéciales, dit charges spéciales. Pour ce qui concerne les parties communes à jouissance privatives, sachez qu’elles ne peuvent en aucun cas être assimilées à des parties privatives. Leur usage bénéficie à un copropriétaire en particulier comme par exemple un balcon ou un emplacement de stationnement.

Attention, même si les parties communes spéciales ou à jouissance privative sont mentionnées dans l’état descriptif de division, gardez bien à l’esprit, que ce document est parfaitement distinct du règlement de copropriété.
Ainsi, la mise en conformité du règlement de copropriété sera nécessaire.

 

 

Une mise en conformité imposée par la loi ELAN

La loi ELAN précise que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative.
A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (soit à la majorité de l’article 24).
A noter que cette mise à jour ne sera réalisée que si elle obtient la majorité requise. Les frais de notaire correspondant à cette mise en conformité pourraient freiner l’acquisition de cette majorité, même relative.

En pratique, comment mettre à jour le règlement de copropriété ? 
La loi du 10 juillet 1965 ainsi que son décret d’application du 17 mars 1967 sont silencieux sur la question. Plusieurs réponses ministérielles sont venues pallier ce vide juridique en précisant que la mise en conformité du règlement de copropriété devait consister à supprimer les clauses incompatibles avec les dispositions légales en vigueur et à les remplacer par de nouvelles clauses.

 

Focus sur la préconisation du GRECCO du 21 avril 2021.

Le GRECCO (groupe de recherche sur la copropriété) a présenté une préconisation en avril 2021 indiquant au législateur que « compte tenu de la crise sanitaire qui a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020, de la lourdeur de la mise en œuvre, et de la gravité des sanctions possibles, il est indispensable de reporter le délai de mise en conformité au 31 décembre 2021 au plus tôt, en lieu et place du 23 novembre 2021 ».
Cette préconisation n’est toujours pas suivie d’effets à l’heure actuelle, il est donc recommandé de prévoir une mise en conformité de vos règlements de copropriété au plus tard pour le 23 novembre de cette année.

 

Références juridiques :
– Articles 206 et 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2021, dite loi ELAN
– Article 24 de la loi n°65-557 de la loi 10 juillet 1965

Loi ELAN : tout savoir sur l’immeuble moyenne hauteur (IMH)

En discussion au Parlement depuis le 15 mai, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) devrait instaurer la notion d’immeuble moyenne hauteur (IMH). Une nouvelle attendue par les promoteurs immobiliers pour relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

IMH : une volonté d’assouplissement et d’harmonisation

Portée par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État, la loi ELAN ambitionne une simplification des normes et de la réglementation. C’est dans cet esprit qu’intervient la création d’une nouvelle catégorie d’immeubles. Les édifices compris entre 28 et 50 mètres de hauteur, du plancher bas au dernier niveau, appartiendront désormais à la catégorie des immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ces immeubles jusqu’alors classés IGH (immeuble de grande hauteur ou bâtiment d’habitation de la 4e famille), bénéficieront de facto d’un assouplissement de la réglementation applicable. Jusqu’à présent les immeubles non résidentiels de plus de 28 mètres et les immeubles d’habitation de plus de 50 mètres étaient considérés comme IGH. La nouvelle catégorie d’immeubles met fin à cette disparité et définit désormais comme IGH tout immeuble à partir de 50 mètres.

Relancer l’intérêt des promoteurs immobiliers

Le Gouvernement entend ainsi diminuer les charges pesant sur les propriétaires et les occupants d’immeubles de bureaux, et relancer leur construction. Dans les zones urbaines où le foncier disponible se fait de plus en plus rare, la verticalité offre en effet des potentialités intéressantes en termes de surface. Jusqu’à présent, les contraintes réglementaires applicables aux immeubles de grande hauteur ont fortement pénalisé leur mise en chantier. Les coûts engendrés notamment en matière de protection et de lutte contre les incendies ont en effet dissuadé les investisseurs et les promoteurs immobiliers de s’engager dans ce type de projet. En créant la catégorie d’IMH, aux dispositions de sécurité incendie allégées, le projet de loi entend booster leur rentabilité sur le marché de la location.

Une adaptation du nombre de personnels SSIAP

Pour l’heure, les immeubles relevant de la future catégorie IMH ont l’obligation d’être protégés 24 heures/27 et 7 J/7 par des professionnels certifiés SSIAP (sécurité incendie et d’assistance à personnes). Une obligation qui a beaucoup pesé sur la rentabilité de ce type d’immeubles. La loi ELAN va alléger cette obligation en diminuant le nombre réglementaire de professionnels SSIAP en l’adaptant aux périodes d’occupation du bâtiment. Des dispositions qui s’appliqueront non seulement aux constructions nouvelles, mais aussi aux immeubles existant sous conditions d’un niveau de sécurité suffisant et sur avis de la commission de sécurité. En 2016, une étude estimait à 540 000 € HT/an l’économie moyenne réalisée par la surélévation du seuil de déclenchement des dispositions applicables aux IGH.

Loi ELAN, un objectif ambitieux

Grâce aux dispositions nouvelles instaurées par la loi ELAN, le Gouvernement ambitionne de ramener le coût de la construction d’immeubles de bureaux de 28 à 50 mètres de haut autour de 1 000 €/m².

Une réglementation incendie renforcée par décret

L’allégement des contraintes en matière de personnel SSIAP s’accompagne d’un renforcement de la réglementation incendie en matière de construction et de rénovation. L’expérience du dramatique incendie de la tour Grenfell à Londres a servi de socle à cette évolution de la réglementation française. L’article 10 de la loi ELAN impose pour les IMH un renforcement notable de la sécurité incendie, notamment en matière de propagation du feu par les façades. Il s’agit pour le législateur de mettre fin à une réglementation trop permissive pour les immeubles d’habitation de 28 à 50 mètres de hauteur.

Les promoteurs immobiliers ne peuvent que se réjouir de la création de la catégorie IMH. Cette bonne nouvelle, cohérente avec la volonté de densification des milieux urbains, devrait relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

Projet de loi ELAN : les impacts sur la promotion immobilière

Fin mai, l’Assemblée Nationale débattra du projet de loi Elan (l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Un texte d’ores et déjà connu des promoteurs immobiliers et qui suscite encore pour certains quelques points d’interrogation. Petit focus sur ce texte phare visant encadrer et vitaliser les promotions immobilières futures.

Faciliter la construction et l’accès au logement

Les 64 articles du projet de loi Elan, porté par le Ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mezard, a pour but de favoriser la construction de logements dans les zones où le marché locatif est le plus tendu – c’est-à-dire là ou l’offre peine à répondre à la demande. De l’acte de construction à la gestion du parc de logements sociaux, le texte ambitionne plus de fluidité, des restructurations et une fusion des organismes HLM. L’objectif est particulièrement ambitieux : il s’agit de quintupler la vente annuelle de logements sociaux pour créer un choc d’offre. Ce qui pourrait renouveler le parc de ce segment de l’immobilier tout en abaissant les loyers exigés.

Projet de loi ELAN : construire plus et moins cher

Les promoteurs immobiliers, par la voie de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), saluent cette volonté de faciliter la construction. Celle-ci devrait concrètement passer par une simplification des normes en vigueur, une accélération des procédures d’accord des permis de construire, la lutte contre les recours abusifs et la facilitation administrative des transformations en logements des bureaux vides. La Fédération Française du Bâtiment ne peut, elle, que se réjouir de la révision annoncée du code de la construction qui vise à alléger ce dernier en fixant désormais aux constructeurs des objectifs de performance plutôt que des obligations de moyens.

Des améliorations et des propositions attendues par les promoteurs immobiliers

Certains promoteurs immobiliers estiment que le texte pourrait être amélioré, de manière à encourager aussi le logement intermédiaire. De même, ils plaident pour une sécurisation du droit de l’urbanisme pour amortir un tant soit peu les conséquences des modifications des Plans Locaux d’Urbanismes (PLU). La FPI propose d’ailleurs le reversement aux collectivités territoriales d’une part de la TVA générée par la vente de logements neufs. La Fédération Française du Bâtiment estime, elle, que la loi mettra du temps à produire ses effets et demande, en attendant la concrétisation du choc d’offre, le maintien des dispositifs Pinel et PTZ.

Promoteurs immobiliers et logement socials

Fin 2017, le logement social en France comptait 4,7 millions d’unités. En une décennie, la participation des promoteurs immobiliers dans la production de logements HLM s’est envolée. Alors qu’elle ne dépassait pas 1 % en 2006, celle-ci atteignait 39 % en 2016 ! C’est dire l’importance de la promotion immobilière dans ce segment de la construction VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour la cohésion nationale

D’autres acteurs du secteur sont nettement moins enthousiastes. La Confédération nationale du logement (CNL) ne cache pas ses craintes, estimant que la loi ELAN va faciliter la main basse par le secteur privé de biens publics financés par la solidarité nationale. Elle estime que l’État va vendre les meilleurs ensembles sociaux pour financer ceux de demain. Pour les associations de handicapés, c’est la colère qui domine. Ces dernières voient dans l’allègement des normes en vigueur une régression sociale dont les handicapés et les personnes âgées seront les principales victimes.

À n’en pas douter, les débats qui se tiendront fin mai à l’Assemblée Nationale autour de la loi ELAN seront très suivis par les promoteurs immobiliers comme tous les autres acteurs du logement social en France. Il sera aussi particulièrement intéressant de vérifier, dans les années qui suivront l’adoption de la loi, ses effets sur les promotions immobilières.

Les 3 points clés à retenir :

– Une loi ambitieuse qui vise à quintupler les ventes de logements sociaux ;
– Une orientation générale bien accueillie par les promoteurs et les constructeurs ;
– Défiance des représentants des locataires et des handicapés.

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