Vers une perte d’attractivité des métropoles ?

 

Pour nombre d’habitants des métropoles françaises, le mode de vie urbain a révélé ses limites avec la crise sanitaire et l’accélération du changement climatique. À la recherche de conditions de vie meilleures, les citadins actifs n’hésitent plus à quitter les grandes agglomérations pour conquérir les espaces périurbains et les villes moyennes. Cette perte d’attractivité des capitales régionales, toujours plus perceptible, vient modifier les lignes du marché de l’immobilier.

 

Les raisons de la désaffection des métropoles

Plus qu’une tendance, le mouvement de décroissance des grands pôles urbains s’affirme résolument comme un phénomène durable. Cette démétropolisation témoigne d’un rejet des contraintes de la vie urbaine, mais aussi de l’évolution des attentes en matière d’environnement quotidien.

S’affranchir de la pression des grandes villes

Les périodes de confinement ont entraîné une prise de conscience des inconvénients liés à la concentration de la population et à la densité de l’habitat spécifiques aux grands centres d’urbanisation. Le bruit, la pollution, le manque d’espaces verts, les temps de transport éprouvants apparaissent pour de nombreux citadins comme désormais incompatibles avec leurs besoins fondamentaux.
Plus encore, l’inflation immobilière à Paris et dans les principales métropoles régionales rend l’accès au logement de plus en plus inabordable. L’exiguïté des appartements est une caractéristique propre aux grandes agglomérations. L’absence de disponibilité de biens immobiliers constitue la raison essentielle des mobilités résidentielles au détriment des métropoles.

Faire le choix d’une meilleure qualité de vie

Confrontés aux difficultés de se loger et à la dureté de la vie métropolitaine, un certain nombre d’actifs éprouve une lassitude de la densité urbaine. Ils aspirent à d’autres valeurs. Au lendemain de la crise sanitaire et face aux enjeux écologiques, la quête d’une meilleure qualité de vie est devenue un objectif prioritaire. L’idée de quitter l’agitation et la surpopulation des hypercentres pour des villes à taille humaine et un environnement plus
naturel se profile comme un véritable projet de vie.
Pour les foyers qui passent à l’acte, déménager d’une métropole vers un espace moins urbanisé promet une amélioration du quotidien : logement plus spacieux, proximité avec la nature, moindre coût de la vie, tranquillité accrue… L’idéal n’en demeure pas moins de continuer à bénéficier d’une offre de transports efficace et du confort de services et d’équipements publics de qualité.

Un nouvel équilibre des populations

En réponse à ces nouveaux impératifs, le dépeuplement des centres métropolitains s’observe principalement au profit des couronnes périurbaines et des villes moyennes. Ces espaces intermédiaires constituent, en effet, un compromis équilibré et dynamique entre les capitales régionales et les communes rurales.

Desserrement des métropoles au bénéfice de leur périphérie

Les territoires périphériques des grandes métropoles ont bénéficié de la normalisation du télétravail. Dès lors que les salariés disposent d’une réduction des jours de travail sur site, ils s’autorisent à s’éloigner à moins d’une centaine de kilomètres de leur entreprise. En contrepartie, échappant ainsi à la pression foncière, ils s’offrent la possibilité de vivre dans un logement plus vaste et un environnement plus proche de la nature.
L’affirmation de cette tendance s’observe parfaitement dans le phénomène de dépeuplement observé à Paris. Plus de la moitié des ménages au départ de la capitale élisent domicile dans une commune urbaine située au sein de l’aire d’attraction parisienne. Dans les grandes métropoles provinciales, la flambée des prix de l’immobilier entraîne les mêmes effets de migration en étoile des populations vers les villes moyennes situées à proximité.

Regain d’attractivité des villes moyennes

En réponse à cette volonté croissante de quitter les métropoles pour accéder à un rythme de vie apaisé, les villes moyennes renforcent leur pouvoir d’attraction. Ces communes de taille intermédiaire sont définies par une population comprise entre 20 000 et 100 000 habitants.
Elles ont pour principal atout de proposer toutes les commodités (axes de transport, commerces, services de santé, établissements scolaires, etc.) dans un contexte social et relationnel à dimension humaine.

 

Les conséquences sur le marché immobilier

L’augmentation du nombre de transactions immobilières constatée en 2021 est un symptôme manifeste de ce renversement territorial. Elle résulte, en effet, en grande partie de l’engouement nouveau pour les villes moyennes et les périphéries des grandes villes françaises. Les disparités observées au niveau des hausses de prix reflètent ces mêmes tendances : stagnation à Paris, + 5,1 % dans les dix plus grandes villes de province, + 8,1 % dans les villes moyennes(1) . La valorisation plus marquée des maisons par rapport aux appartements confirme, elle aussi, les nouvelles attentes des acheteurs en matière de cadre de vie.

Si une démétropolisation semble bien s’amorcer, il n’y a pas encore lieu de considérer cette orientation comme un mouvement d’exode urbain durable. La hausse considérable des prix et le déficit de biens disponibles dans les villes moyennes qui ont bénéficié de ces nouvelles faveurs pourraient venir relativiser l’ampleur de cette tendance.

 

(1) https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Conf-de-Presse/Conference-de-presse-FNAIM-janvier2022.pdf

Agent immobilier : les 6 qualités indispensables pour s’adapter aux évolutions du marché

 

Véritable reflet de la société, le marché immobilier connaît de perpétuelles évolutions auxquelles le professionnel doit savoir s’adapter sans délai. Les aspirations des acheteurs en matière d’habitat varient régulièrement, influencées par le contexte économique et les enjeux environnementaux et sociétaux. Confronté à la dynamique fluctuante du marché, un agent immobilier doit idéalement disposer de 6 qualités indispensables pour répondre opportunément aux attentes de ses clients.

 

Une parfaite connaissance du marché local

Une solide implantation locale est nécessaire pour évaluer les tendances de marché. Outre la légitimité qu’elle vous apporte, une excellente connaissance de votre secteur vous permet d’appréhender les changements à venir. N’hésitez pas à vous impliquer dans la vie des quartiers, à entretenir votre notoriété auprès des commerçants et des associations, à parcourir régulièrement le terrain. Vous serez ainsi prioritairement renseigné sur les projets d’aménagement urbain ou les programmes de construction susceptibles de modifier le positionnement de votre marché.

 

Une curiosité permanente

Dans un marché en continuelle mutation, obligez-vous à développer vos capacités d’adaptation aux changements en élargissant toujours davantage vos compétences.
Commencez par consulter la presse et les sites spécialisés dans votre secteur d’activité pour être constamment au fait de l’actualité et de la réglementation. Votre curiosité doit aussi s’exercer sans relâche dans des domaines aussi divers que l’économie et les finances, le droit et la fiscalité, l’urbanisme et l’environnement, la démographie, les nouvelles technologies, l’évolution de la société et des modes de vie… En complément d’une formation professionnelle continue, une veille technologique et sociétale régulière s’avère dès lors primordiale pour suivre au plus près les tendances du secteur.

 

Un sens de l’observation affûté

Au contact d’une clientèle aux besoins et aux attentes diverses, un sens affiné de l’écoute et de l’observation va vous permettre de percevoir les frémissements du marché annonçant de nouvelles tendances émergentes. Repérez ainsi la répétition de demandes inédites, l’intérêt récent pour certaines catégories de biens ou pour un quartier jusqu’alors peu prisé. Ce sont autant d’indices avant-coureurs qui sauront vous avertir d’un changement d’orientation du marché dans votre secteur.

 

Une réactivité efficace

L’analyse de la conjoncture économique et financière et le décryptage des informations recueillies sur le terrain doivent pouvoir vous amener à pressentir et devancer les retournements du marché immobilier. Attachez-vous aussitôt à mettre en place les plans d’action qui s’imposent : développement sur de nouveaux secteurs géographiques, recherche de mandats répondant aux nouvelles attentes des acheteurs et investisseurs,
positionnement sur des opportunités de niche. En tant que professionnel perspicace et visionnaire, vous anticipez ainsi les intentions de vos clients actuels et potentiels en adaptant votre approche à l’évolution de l’offre et de la demande.

 

La maîtrise des outils digitaux

Des compétences digitales sont aujourd’hui impératives pour mettre en œuvre une stratégie de communication appropriée aux nouvelles donnes de la profession. La digitalisation du secteur immobilier révolutionne, en effet, le marché. L’immense majorité des transactions est désormais initiée en ligne et il n’est plus concevable d’être invisible sur Internet. Les clients développent une forte appétence pour les solutions numériques mises à leur
disposition : visioconférence, visites virtuelles à 360°, home staging virtuel, etc. L’utilisation des réseaux sociaux valorise votre marque, affirme votre expertise et dynamise la performance de vos annonces. Du fait de leur puissance, les médias sociaux tendent d’ailleurs à supplanter progressivement tous les autres supports de vente.

 

Un esprit créatif

S’adapter aux évolutions successives du marché immobilier requiert une créativité d’esprit indéfectible. Il s’agit pour vous d’être force de proposition afin d’offrir des solutions pertinentes aux besoins de votre clientèle tout en réussissant à vous démarquer de la concurrence. Faites preuve d’imagination dans votre argumentation, réinventez vos stratégies d’approche et de communication, proposez des services innovants et originaux…
Face à de nouvelles problématiques, envisagez d’instaurer des collaborations utiles avec des professionnels pouvant apporter leur plus-value (courtiers en crédit, assureurs, architectes, etc.).

 

Complexe et exigeante, l’activité d’agent immobilier sollicite ainsi des qualités et des compétences aussi diverses que pointues pour promettre des résultats professionnels constants au fil des évolutions du marché. Cependant, au-delà du travail et des efforts fournis, la clé de la réussite repose sur une qualité complémentaire impérieuse, à savoir la passion du métier.

« L’offre Duo est une offre simple et efficace en termes de visibilité »

 

 

 

Le web et les outils en ligne sont incontournables dans un contexte dans lequel les clients ne franchissent pas toujours la porte des agences physiques pour rechercher un bien. C’est le constat fait par Céline Lemaître, directrice de l’agence immobilière C Le Bon Choix Immobilier au Havre.

 

 

En cette fin d’année 2021, avec les impacts de la crise sanitaire, comment se porte le marché de l’immobilier dans le secteur du Havre ? Quel constat faites-vous ?

Nous constatons un ralentissement au niveau des acquéreurs sur le mois de décembre, peut-être est-ce le fait que les banques ont bouclé leurs objectifs ou bien que les fêtes de Noël approchent.
Le marché fluctue également selon les annonces du gouvernement, les clients deviennent exigeants et impatients du fait du manque de produits en règle générale sur l’année 2021. Ils sont volatiles.
Les prix ont augmenté de manière générale et les potentiels acquéreurs le savent, ce qui explique aussi le ralentissement sur le semestre 2 de 2021. Les futurs acquéreurs attendent que le marché stagne ou que les prix baissent un peu.

En conclusion, si il y a bien un moment pour vendre, c’est maintenant !

 

Quels types de profils rencontrez-vous désormais ? Est-ce que les comportements des porteurs de projet ont changé ?

Nous avons de plus en plus d’investisseurs, parisiens (mais pas uniquement), qui investissent pour faire du locatif. Le profil de l’investisseur est large, nous avons aussi bien des personnes seules qui investissent que des jeunes couples. L’investissement qui autrefois semblait inaccessible par les jeunes paraît aujourd’hui plus accessible. Notre portefeuille de clients est assez jeune.

Concernant le comportement de nos vendeurs ou acheteurs, il a évolué avec notre configuration actuelle de la société à savoir :
        Il faut que ça aille vite : on nous demande de réaliser les ventes de biens en 2 mois alors qu’habituellement il faut compter 3 mois pour réaliser une vente.
        Les taux sont tellement bas que nos acquéreurs, même lorsqu’ils bénéficient d’un apport, empruntent la totalité de l’argent.
        Nous avons également des acquéreurs qui se positionnent sur des biens sans même les avoir vu.

 

Votre clientèle s’est-elle étendue ?

Oui l’immobilier n’a plus de frontière.
La majorité de notre clientèle est locale voir régionale. Nous avons également une clientèle parisienne qui souhaite investir dans des résidences secondaires (par exemple Etretat) ou du locatif (près de l’université).
Avec le digital, nous touchons également une population internationale, nous avons récemment vendu un appartement à un de nos clients qui habite Las Vegas.

 

Pour quelles raisons avez-vous choisi de souscrire à l’offre DUO ?

C’est une offre simple et efficace en termes de visibilité. 

 

Quels sont les principaux atouts de ce dispositif ?

C’est un bon complément digital vs magazine Logic-Immo. Aujourd’hui le web est vital pour survivre, surtout en ville où les gens ne se déplacent plus forcément en agence. Nous devons être visibles sur les portails immobiliers tout en étant réactifs.

 

En quoi l’offre DUO répond à vos besoins ?

C’est un outil simple d’utilisation, donc on gagne du temps :
– Diffusion rapide des biens entre le moment où j’entre mon bien dans mon logiciel et la diffusion sur le portail
J’ai un pack adapté au nombre de biens que j’ai en agence
– Les statistiques concernant les biens, c’est factuel, on s’en sert généralement pour justifier une baisse de prix
– On utilise des boosts liste et email pour plus de visibilité et mettre en avant nos exclus

 

Quel a été l’élément déclencheur qui vous a incité à passer sur DUO ?

Les boost mails, un moyen fort pour faire du mailing et diffuser plus largement nos annonces. C’est un bon outil de diffusion que l’on peut garder sur nos exclus.

 

Quelles sont les fonctionnalités de l’offre que vous utilisez le plus ?

Le Boost liste ainsi que les statistiques. 

Ndlr : Le Boost Liste est une fonctionnalité permettant la remontée d’annonces pendant 24h. Les clients du Groupe SeLoger peuvent accéder à leurs statistiques sur leur plateforme pour piloter leur activité et avoir une visibilité sur leurs performances.

 

 

Que pensez-vous de la qualité des contacts délivrés par l’offre ? Et de la quantité ?

Niveau qualité, rien à dire, les clients qui nous contactent sont en recherche active, ils sont fiables, on gagne ainsi en efficacité.

 

Pensez-vous qu’aujourd’hui le Groupe SeLoger est un partenaire incontournable des professionnels de l’immobilier ?

Indéniablement oui.

 

 


⇒ Avec DUO, diffusez, captez des acquéreurs, transformez et accélérez la vente de vos mandats !

 

 

 

 

 

 

Partage de mandats exclusifs : l’avenir du marché immobilier ?

 

Face à la crise sanitaire, le marché immobilier a su rester longtemps actif avec + 67,5% des ventes à mi-2021 selon le Baromètre LPI-SeLoger. Cette tendance tend désormais à s’inverser depuis l’été dernier.

 

Faire face à un ralentissement pour 2022

Plusieurs signes annonciateurs d’un ralentissement du marché immobilier pour 2022 doivent alerter les professionnels :

    – Après une longue période de baisse et des taux d’intérêt historiquement bas atteints en septembre et en octobre, les taux immobiliers augmentent en moyenne de 0,20% en novembre 2021. Les menaces sur le pouvoir d’achat immobilier restent pour l’instant limitées mais ces hausses pourraient se généraliser.

    – La production de crédit immobilier à l’ancien est en chute libre. En cause : les conditions d’octroi des crédits fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Elles seront d’autant plus contraignantes en 2022 sous peine de sanctions en cas de non-respect des établissements bancaires.

    – Avec un durcissement des conditions d’emprunt et une flambée des prix consécutive à la hausse de la demande, le troisième trimestre est marqué par la baisse très nette du nombre de ventes.

Le partage de mandats exclusifs constitue un levier puissant pour maintenir son volume de transactions et sa croissance de revenus. Des plateformes 100% digitales comme AMEPI et Interkab proposent aux professionnels de l’immobilier de co-alimenter une base de données de mandats exclusifs pour atteindre un but commun : celui d’offrir une qualité de service optimale avec des délais de vente raccourcis, sans surcoût ni pour le client vendeur ni pour le client acquéreur.

35% de part de marché à conquérir

En France, les transactions entre particuliers représentent plus d’un tiers des opérations immobilières. Un chiffre stable depuis les 15 dernières années et qui tend à perdurer. 35%, c’est la part de marché qui reste à conquérir grâce à la mutualisation des ressources. 

Dans le cadre d’une vision œcuménique de la profession, Bernard Cadeau, Délégué Général d’iListing et Past Président du réseau ORPI développe iListing. Son objectif ? Fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats. Gratuit et ouvert à tous, le service propose aux agents, réseaux d’agences et mandataires disposant d’une carte professionnelle de bénéficier d’une base de contacts élargie et de services innovants. Flexible, iListing favorise la négociation libre avec des modalités de partage de commission fixées par l’agent qui apporte le mandat (50/50, 60/40, 70/30). Innovante et reposant sur les dernières technologies digitales, la solution iListing s’intègre parfaitement à l’ensemble des logiciels métiers du marché. 

Près de 10 000 utilisateurs d’iListing font partie des plus grandes marques immobilières : ERA, Stéphane Plaza Immobilier, Orpi, Keller Williams, Optimhome, IAD, Proprietes-privees, Capifrance, SAFTI, effiCity, Laforêt, Arthurimmo.com, Guy Hoquet l’Immobilier, Century 21, Ma Compagnie Immobilière.

 

Et si l’avenir du marché immobilier reposait sur un marché négocié à 100% par les professionnels ? Ensemble, servons au mieux les clients et la profession.

 

Plus d’informations sur iListing : https://ilisting.fr

Les étapes fondamentales pour estimer un bien immobilier

 

Lorsque vous devez mettre en vente une maison, un appartement ou un terrain pour le compte de vos clients, la première chose à faire consiste à estimer le montant qu’ils peuvent espérer en tirer. Un bien surestimé mettra plus de temps à être vendu et une sous-estimation peut être décevante pour les vendeurs. Quelles sont les étapes pour donner un prix au plus juste ? 

 

Les critères objectifs

Votre connaissance du marché immobilier et de ses tendances vous permet de savoir quasi immédiatement dans quelle fourchette de prix se situe le bien. Ces critères « objectifs » sont, notamment :

-la surface du bien (intérieur et extérieur) ;
-le nombre de pièces ;
-sa localisation géographique et dans son environnement ;
-la présence ou non d’extérieurs (un balcon, une terrasse, un jardin paysager…) ;
-la qualité des prestations (une vue imprenable, une piscine, un gardiennage…) ;
-la classe énergétique du logement (à évaluer grâce au diagnostic de performance énergétique).

Le plus difficile est sans doute de hiérarchiser tous ces critères les uns par rapport aux autres : l’emplacement va parfois compenser une surface plus petite ou vice-versa. Les qualités énergétiques du logement sont de plus en plus importantes dans les critères de vente, compte tenu des dépenses de fonctionnement engendrées par un bien mal ou peu isolé.

Tenir compte des vendeurs et des acheteurs

L’objectif de la vente entre en ligne de compte dans l’estimation du prix du bien immobilier. Les attentes des vendeurs vont être différentes si la vente est urgente ou s’inscrit dans le cadre d’un divorce. Au contraire, s’il s’agit d’un souhait de déménagement sans échéance précise, le prix pourra être ajusté en conséquence.

Le bien à vendre doit également tenir compte de la cible d’acheteurs visés. Dans une ville, un terrain de 1 000 ou 2 000 m² ne peut potentiellement intéresser que des investisseurs ou des promoteurs et non des particuliers. De même, un appartement à réhabiliter intégralement sera plus difficile à vendre dans une ville où les primo-accédants sont nombreux.

 

L’environnement, un critère incontournable

C’est souvent le paramètre numéro 1 des acheteurs, avant même la surface ou le cachet du bien : l’emplacement. Les écarts peuvent être importants d’une ville à l’autre, et parfois même d’un quartier ou d’une rue à l’autre.

Votre connaissance du marché vous permettra de cerner les atouts de la localisation géographique du logement : proximité des écoles, des commerces, de la mer… Dans d’autres cas, la présence d’espaces naturels, d’un bassin d’emploi dynamique ou, au contraire, la mauvaise réputation d’un quartier, va peser aussi dans la balance.

 

Les caractéristiques du logement

Le prix au mètre carré d’un logement ne dépend pas que de la surface. Il faut pondérer ce chiffre en fonction de certains critères négatifs ou positifs. Voici quelques exemples :

-une belle vue dégagée peut permettre de surcoter de 5 à 20 % ;
-une orientation sud-est ou sud-ouest peut faire gagner jusqu’à 5 % sur le prix au mètre carré et une terrasse peut valoriser le bien à hauteur de 15 % ;
-en revanche, un appartement en rez-de-chaussée est en général vendu 25 % moins cher.

L’état général du bien est, enfin, une composante importante du prix : si le logement doit être rénové intégralement, il peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur. L’agencement intérieur mal pensé ou à revoir (cloisonnement, petites pièces, mauvaise distribution) peut coûter jusqu’à 10 %.

Tout ce qui singularise le logement par rapport aux autres peut être utilisé comme un point positif justifiant une valeur plus élevée.

 

Analyser la concurrence et la demande

Actuellement, le marché de l’immobilier étant très tendu (plus de demandes que d’offres), les logements ont tendance à se vendre assez cher. Tenir compte de la demande par rapport à l’emplacement ou au type de bien permet d’affiner l’estimation du prix de vente.

Bon à savoir : Connaître le prix réel de vente dans votre quartier
La direction générale des finances publiques a mis à disposition du public la base de données Patrim Usagers. Elle recense plus de 20 millions de transactions ces dernières années. Cette base permet de connaître les prix de vente des propriétés voisines. Il s’agit d’un outil de veille que vous pouvez utiliser pour estimer la valeur du bien à vendre (disponible sur l’espace Particulier du site des impôts (1)).

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale pour la mise en vente. Si les plateformes d’estimation en ligne peuvent aider les vendeurs, rien ne vaut l’expérience et l’expertise d’un agent immobilier qui connaît bien les subtilités du marché.

 

Les trois points clés à retenir :

-L’estimation d’un bien immobilier peut être effectuée par le vendeur lui-même, un professionnel ou par le biais d’un site interne, mais rien ne vaut l’expertise de l’agent immobilier.
-Le prix de vente d’un bien dépend de ses caractéristiques objectives (surface, nombre de pièces, emplacement, état général…) mais aussi subjectives (prestations).
-La loi de l’offre et de la demande influence, de manière importante, le prix de vente d’un bien.

(1) https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/acceder-mon-espace

BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2020

Renforcement de la hausse des prix de l’ancien

La hausse des prix des logements anciens ne ralentit pas, loin s’en faut. Huit mois après le début du 1er confinement, le rythme d’augmentation se renforce encore. En octobre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 6.3 % sur un an, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Pour retrouver une progression aussi rapide, il faut remonter en décembre 2011, juste avant la suppression du PTZ dans l’ancien. Et l’accélération de la hausse qui se poursuit se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.9 % contre + 4.0 % il y a un an) que sur celui des maisons (+ 6.9 % contre + 5.1 % il y a un an).

La raréfaction de l’offre se constate en effet partout sur le territoire et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : tout contribue donc à accroître la pression sur les prix.

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : les prix affichés augmentent maintenant de 5.5 % sur un an, comme cela se constatait à l’automne 2011. Et rien, dans les propositions récentes, n’annonce un fléchissement du rythme de la hausse : bien au contraire, puisqu’habituellement les prix affichés reculent à la fin de l’été, alors que cette année leur progression se fait plus vive encore.

 

Accélération de l’augmentation des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent. Ils alimentent donc la tendance haussière des prix qui se constate depuis le début du 1er confinement. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes.

En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en octobre 2020, l’augmentation des prix accélère : + 3.9 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.5 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.6 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Hausse générale des prix dans les grandes villes  

En dépit d’une situation économique qui se dégrade et d’un pouvoir d’achat malmené par la remontée du chômage, les prix des appartements anciens sont en progression dans la totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Bien que le resserrement de l’accès au crédit écarte maintenant du marché une partie des ménages modestes qui avaient contribué à son expansion durant plusieurs années, la pénurie de biens disponibles à la vente a en effet renforcé la concurrence entre des acheteurs qui ne négocient plus les prix proposés. La baisse des prix n’est donc pas à l’ordre du jour.

D’ailleurs, dans des villes où les prix avaient reculé, parfois durant plus d’une année, leur remontée est remarquable depuis la sortie du 1er confinement, comme à Bordeaux ou à Nîmes. Et cela se constate aussi dans des villes moyennes telles Evreux, Tourcoing ou Valence, par exemple.

Plus précisément, les prix augmentent maintenant à un rythme au moins égal à 5 % par an dans 70 % des villes de plus de 50 000 habitants (83 % des plus de 100 000 habitants). La hausse est même de plus de 10 % dans 30 % de ces villes (25 % des plus de 100 000 habitants).

Et sur Paris, le ralentissement de la hausse constaté durant l’automne 2017 a cédé la place à une inversion de la courbe des prix au début de l’été : en octobre, l’augmentation était ainsi de 5.4 % sur un an, contre + 4.6 % à la fin du printemps. Et si comme cela est habituel à cette période de l’année les prix signés peuvent s’affaiblir dans quelques arrondissements, les prix proposés affichent une augmentation de 5.7 % sur un an.

 

Après le rebond, retour des fondamentaux

Dès la sortie du confinement, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée. Les projets bloqués durant 55 jours ont pu être menés à terme, pour une grande part d’entre eux. Et la demande s’est enrichie de nouveaux projets, et notamment de ceux qu’une petite partie des candidats à l’achat plus aisés avaient eu le temps de nourrir (s’éloigner des centres, vivre en maison individuelles, …). Le rebond des ventes a ainsi été notable en juin et en juillet, avec un nombre de compromis signés en augmentation de 4 % sur un an (et de plus de 5 % en juillet) : l’activité s’est établie à son niveau le plus élevé constaté jusqu’alors, de près de 20 % au-dessus de sa moyenne de longue période.

Jusqu’en juillet le marché avait pu compter sur un effet de rattrapage, mais dès le mois d’août l’impact du rebond s’est épuisé et comme chaque année, les ventes ont reculé. Certes, la reprise d’activité constatée en septembre a été comparable à celle de la rentrée 2019. Cependant alors que le mois d’octobre est habituellement un des 3 meilleurs mois de l’année, les ventes ont juste réussi à se maintenir au niveau du mois précédent. La demande bute sur les fondamentaux : détérioration du marché de l’emploi et des revenus, resserrement de l’accès au crédit. Avec le retour du confinement, l’année 2020 devrait être encore plus dégradée que prévu.

 

Nouveau recul des marges

En octobre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Bien qu’elles soient déjà descendues à très bas niveau, les marges reculent encore. Sur le marché des appartements, elles ne font plus que diminuer doucement, au-delà des fluctuations qui se constatent d’un mois sur l’autre. En revanche, elles diminuent plus franchement sur le marché des maisons : depuis le début de 2018, elles ont baissé de 20 %.

Dans le contexte des déséquilibres de marché qui se sont renforcés au cours des derniers mois, l’offre de biens disponibles à l’achat s’est resserrée : les acheteurs acceptent donc de réduire leur pouvoir de négociation pour ne pas risquer de perdre les biens convoités. Les prix signés augmentent ainsi plus rapidement que les prix affichés et l’érosion des marges se renforce. C’est bien un nouvel équilibre qui s’est construit depuis le printemps dernier, sur un marché de vendeurs.

Les marges les plus faibles se constatent alors autant en Ile de France, en PACA et en Rhône-Alpes (de l’ordre de 3 %), dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps ; que sur des territoires où les marchés sont considérés comme moins tendus (en Auvergne, en Champagne-Ardenne ou en Picardie) et où pourtant la pression de la demande reste forte.

 

Nouvelle augmentation des ventes dans quelques régions

Après le regain des ventes observé au début de l’été, les hésitations du marché se sont renforcées dès l’automne. Et les disparités d’évolution des ventes constatées entre les régions jusqu’à présent se sont renforcées : la morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la hausse des prix n’a pas dégradé la capacité de la demande à réaliser ses projets de manière identique dans toutes les régions.

Dans un tiers des régions, l’activité a poursuivi son expansion. Les ventes ont augmenté de l’ordre de 5 % au cours des trois derniers mois (en glissement annuel) en Basse Normandie et en Franche Comté. Et elles se sont à peu stabilisées en Bretagne, dans le Centre, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin.

Et dans quatre régions supplémentaires (Auvergne, Ile de France, Picardie et Rhône-Alpes), l’affaiblissement de la demande est resté modéré, de l’ordre de 6 à 7 %, bénéficiant presque toujours de l’embellie du début de l’été.

En revanche, ailleurs, le déficit d’activité constaté jusqu’alors perdure. Dans ces régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit et par la poursuite de la hausse des prix, la perte d’activité a été d’au moins 15 %, d’août à octobre.

 

Des espaces métropolitains pas toujours homogènes

Sur l’ensemble des métropoles les augmentations des prix des appartements anciens sont maintenant plus rapides qu’elles ne l’étaient avant le 1er confinement : la pression de la demande n’a nulle part été altérée par la crise sanitaire et ses conséquences économiques et sociales et, en outre, elle diffuse ses effets sur les marchés des communes adjacentes. Les hausses les plus rapides (de l’ordre de 10 % sur un an) se constatent sur les métropoles de Lyon et de Nantes et elles concernent aussi bien la ville-centre que la périphérie. Cette dernière caractéristique s’observe aussi sur les métropoles de Lille et de Marseille où le rythme des hausses se renforce au fil des mois.

Habituellement, les tensions sur les prix des appartements sont plus marquées dans le centre des métropoles qu’en périphérie : autant en raison de la rareté des biens disponibles dans le centre, que du fait de leur qualité et/ou des services associés (transports, équipements publics, commerces, …). Les métropoles de Bordeaux, de Rouen et de Toulouse font exception à la règle, la pression de la demande se renforçant plus rapidement sur la périphérie que sur le centre.

Sur le marché des maisons, la progression des prix reste la plus soutenue sur les métropoles de Nice, de Rennes et de Toulouse (plus de 10 %), voire sur celle de Lyon : la hausse des prix concerne essentiellement la périphérie, en réponse au déplacement de la demande et à l’impact de sa préférence pour la maison individuelle que le 1er confinement n’a fait que renforcer. Elle est aussi vive sur Marseille, où la progression des prix est aussi rapide sur la ville-centre qu’en périphérie.

 

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

3D, visite virtuelle, drone : les nouveaux outils 2.0 de l’agent immobilier

Aujourd’hui indissociable d’Internet, le métier d’agent immobilier a beaucoup changé grâce au numérique. Si la traditionnelle photographie est toujours un préalable incontournable, de nouveaux outils numériques très puissants apparaissent sur le marché de l’immobilier.

Plus qu’une vidéo, la visite virtuelle

Une vidéo permet de faire découvrir le bien immobilier, à l’image d’un spot publicitaire : elle met en valeur ses atouts, donne une première vision des volumes, de l’agencement des espaces. En général courte pour pouvoir être diffusée sur le site Internet ou directement en vitrine d’une agence, la vidéo a l’inconvénient d’imposer au visiteur une certaine vision du bien.

La visite virtuelle va plus loin. Elle est réalisée à partir de photos ou d’un logiciel 3D qui va reconstituer virtuellement le bien. Les technologies sont de plus en plus poussées et permettent un rendu quasi réel tout en évitant la déformation d’images. En 2017, 85 % des clients souhaitaient pouvoir visiter virtuellement un bien qui les intéresse (1).

Les vidéos tournées à 360° donnent la possibilité de se déplacer à l’intérieur du bien. Cette visite peut se réaliser via un simple ordinateur, mais aussi en agence grâce à un casque de réalité virtuelle : le client déambule dans les pièces comme s’il se trouvait sur place.

Ces outils de visite virtuelle sont très intéressants à double titre. D’abord, ils évitent les déplacements et il est donc possible de visiter plusieurs biens en un temps record. Ensuite, ils limitent les contraintes logistiques (présence et disponibilité du propriétaire, gestion des clés…) et facilitent la prise de décision.

 

Les prises de vues aériennes pour découvrir son environnement

La géolocalisation des offres est de plus en plus prisée par les acheteurs potentiels. En effet, l’acte d’achat est parfois conditionné autant par l’emplacement du bien, que par le bien lui-même. Il est donc primordial de présenter la maison ou l’appartement dans son environnement (rue, quartier, équipements voisins…).

La démocratisation des drones permet aujourd’hui de proposer des vues aériennes de très bonne qualité. Très prisées pour donner une idée de la surface du bien, notamment lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir, elles permettent de découvrir aussi sa configuration dans le voisinage.

 

La 2D et la 3D pour aider l’acheteur à se projeter

Vous utilisez peut-être déjà les techniques de home staging pour valoriser les biens à vendre. Il s’agit de dépersonnaliser la maison ou l’appartement afin de permettre au client de se projeter plus facilement. Cependant, cette technique a un coût et n’est pas toujours possible.

Aujourd’hui, la technologie 3D permet de réaliser un home staging virtuel en proposant une nouvelle décoration, voire un nouvel aménagement. Abattre virtuellement une cloison pour agrandir une pièce à vivre ou au contraire séparer une grande chambre pour en faire deux plus petites suffit parfois pour emporter la décision.

La réalisation de plans 2D aide vos clients à appréhender l’organisation du bâtiment. Ils peuvent, par exemple, anticiper des travaux de rénovation plus facilement, en visualisant l’agencement des pièces et les circulations. Ces plans peuvent être aussi modélisés en 3D, ce qui a l’avantage de gommer totalement les éventuels défauts du bien.

Lorsqu’il s’agit de vente en VEFA, la 2D et la 3D permettent au client de configurer son futur logement en visualisant directement le rendu en fonction du matériau choisi pour les sols, les murs, les plans de travail…

 

L’exploitation des données comme outil de prospection

Ce n’est pas un outil de visualisation, mais la dématérialisation des actes immobiliers est également devenue incontournable. État des lieux, mandat, bail, promesse de vente ou compromis, tout se numérise. La crise sanitaire a accéléré la mise en place de la signature électronique pour les actes authentiques chez le notaire.

Les données, qu’elles soient personnelles ou ouvertes, sont également un enjeu numérique fort de ces prochaines années. Croisées avec l’évolution des prix du marché ou le délai de vente, ces datas permettent en effet de proposer des offres très personnalisées aux clients, voire d’anticiper des comportements d’achats. De nombreuses start-ups proposent des solutions pour exploiter au mieux ces données.

L’apport des outils numériques révolutionne votre métier d’agent immobilier. On pourrait penser que ces outils menacent à terme la profession, mais il n’en est rien. Au contraire, ils nécessitent une médiation que seul un agent immobilier peut apporter. Vous (re)devenez ainsi un véritable conseiller et non plus seulement un intermédiaire entre vendeur et acquéreur. Grâce à votre savoir-faire et vos connaissances, vous accompagnez le client dans sa décision d’achat.

 

Sources :
https://visiteprivee.fr/les-atouts-de-la-visite-virtuelle-3d-pour-les-agences-immobilieres/

Comment accéder à des données fiables et « à jour » sur son marché local ?

Une expertise du marché immobilier local est indispensable pour définir une stratégie commerciale adaptée. En ce sens, les grandes volumétries de données générées quotidiennement dans le secteur de l’immobilier jouent un rôle central. Or, comment récolter des données pertinentes et constamment à jour ? En plus des données propres à votre agence, quels outils utiliser mesurer les tendances de votre marché local ? 

 

Données sur les transactions immobilières 

Quelle est la dynamique de votre marché immobilier local ? Commencez par consulter l’historique des transactions immobilières. Pour ce faire, rendez-vous sur l’outil « Bien vendus » accessible sur le SeLoger : date et nombre de biens vendus en fonction du type de bien (maison, appartement…), de la localisation (ville ou quartier), du prix, de la surface ou des pièces. Vous pourrez comparer ces données avec celles qui auront été collectées dans votre agence immobilière pour affiner les tendances. 

Données sur les caractéristiques des biens immobiliers

A quoi l’offre de votre marché local ressemble-t-elle ? Evolution du prix médian à la vente, évolution du prix au mètre carré pour une vente ou une location d’une maison ou d’un appartement… Chaque mois, le Baromètre LPI-SeLoger dévoile et analyses les tendances des marchés immobiliers dans plusieurs grandes villes de France, dont Strasbourg. L’outil « Prix de vente au m² » permet de connaître le détail des prix de vente et des loyers des appartements ou des maisons au mètre carré en fonction des communes et des quartiers. Des tendances basses, moyennes et hautes sont également disponibles. 

Données sur les besoins des consommateurs

Plusieurs informations concernant la demande (caractéristiques et dynamique) vous aideront à affiner votre connaissance du marché local : évolution de la tension immobilière (offre versus demande), budget moyen des acquéreurs, nombre d’annonces, critères de recherche, etc. 

Pour ce faire, vous pouvez consulter : 

L’outil « Acquéreurs potentiels » sur SeLoger : visualiser le nombre de personnes qui recherchent un même bien (via l’adresse et le type du bien, le nombre de pièces, etc.).  

L’outil Google Trends : visionnez l’évolution des recherches de mots-clés sur une période donnée personnalisable (par exemple : « achat appartement Le Mans », « achat maison Strasbourg », etc.). 

Données sur les projets de rénovation et d’aménagement urbains

Rénovations urbaines, aménagement d’un espace vert, construction de logements, piétonnisation d’un quartier… tous ces projets ont un impact sur l’attractivité d’un territoire et peuvent entraîner une augmentation des prix du marché immobilier local. 

Une consultation régulière des institutions est indispensable pour découvrir les nouveaux projets et suivre les aménagements en cours, ainsi que les dates de livraison prévues. Rendez-vous sur les sites internet des mairies (étude du Plan Local d’Urbanisme, des zones de protection du patrimoine architectural, etc.), des communautés de communes ou encore des conseils départementaux pour obtenir des informations fiables et actualisées.

 

Données sur les projets de création d’emploi au sein du tissu local

Qui dit implantation prochaine d’une entreprise sur un territoire dit création d’emplois et regain d’attractivité pour les logements situés à proximité.  Tout écosystème local se trouve impacté par un tel changement : les prix de l’immobilier n’y échappent pas, ce qui représente de réelles opportunités pour les agences immobilières

Pour vous tenir au courant des projets d’implantation d’entreprises dans votre quartier ou votre ville, une veille est indispensable. En plus des journaux locaux, vous pouvez utiliser Google Alertes :

– Définissez des mots-clés : « implantation », « entreprise », « création d’emplois », etc. Incluez votre ville, votre département et/ou votre région. 

– Choisissez la fréquence des alertes : « quand le cas se présente », quotidiennes ou hebdomadaires.

Connaissez-vous vraiment votre marché local ? Les 10 questions à se poser

Améliorer la stratégie de votre agence immobilière, gagner en réactivité, saisir les opportunités, anticiper les tendances… Une connaissance fine de votre marché local est primordiale pour permettre à votre agence de se démarquer. Or, connaissez-vous réellement le marché propre à votre secteur géographique ? Ces dix questions vous aideront à faire le point !

 

Connaissez-vous les prix au mètre carré par type de bien ?

Une connaissance précise du prix de vente moyen au mètre carré des maisons et des appartements est indispensable. Surveillez également l’évolution des tendances basses, moyennes et hautes de votre zone d’activité et des alentours. 

 

Savez-vous quel est le prix moyen d’une transaction par type de bien ?

Qui dit implantation prochaine d’une entreprise sur un territoire dit création d’emplois et regain d’attractivité pour les logements situés à proximité.  Tout l’écosystème local se trouve impacté par un tel changement : les prix de l’immobilier n’y échappent pas, ce qui représente de réelles opportunités pour les agences immobilières

 

Connaissez-vous le tissu local de votre marché ?

Que savez-vous sur la vie de quartier ? Etes-vous capable d’identifier les transports, les établissements scolaires, les infrastructures de santé ou encore les commerces ? Ces informations sont cruciales pour les futurs locataires ou acquéreurs : elles peuvent rassurer et déclencher un acte d’achat

 

Pouvez-vous identifier vos cibles privilégiées ?

Quelle est la population « type » de votre secteur géographique ? Comment le foyer se compose-t-il (pourcentage de célibataires, couples, familles, étudiants…) ? Quel est l’âge moyen des habitants de votre territoire ? La population est-elle plutôt constituée d’actifs, de retraités, de chercheurs d’emploi ? Autant d’éléments qui vous aideront à définir votre clientèle cible et à affiner vos stratégies commerciales.  

 

Pouvez-vous définir les caractéristiques du marché ?

De quels types de logements votre secteur est-il composé ? Le territoire sur lequel vous êtes spécialisé accueille-t-il plus de résidences principales ou de résidences secondaires ? Ce questionnement vient dans la continuité de celui des cibles. 

 

Etes-vous capable d’évaluer l’attractivité du marché ?

Comment la tension immobilière évolue-t-elle (offre versus demande) ? Combien de biens immobiliers ont-ils été vendus sur les douze derniers mois, par rapport aux biens mis en vente ? Pensez également à surveiller l’évolution du stock d’annonces mises en ligne et les délais moyens de vente. 

 

Connaissez-vous les besoins et les attentes des futurs acquéreurs ?

Quels sont les critères les plus recherchés par les acheteurs ? Quel type de bien (appartement ou maison) privilégient-ils ? Combien de pièces souhaitent-ils dans leur logement ? Quelle est la surface minimum recherchée ? Quel est le budget moyen des acquéreurs ?

 

Connaissez-vous les projets urbains et les réglementations qui pourraient impacter votre territoire ?

Rénovations urbaines, aménagement d’un espace vert, construction de logements, piétonnisation d’un quartier… tous ces projets ont un impact sur l’attractivité d’un territoire et peuvent entraîner une augmentation des prix du marché immobilier local. Un suivi des mesures réglementaires est également indispensable. 

 

Connaissez-vous les projets de création d’emploi sur votre territoire ?

Agrandissement d’un quartier d’affaires, constructions d’équipements publics, ouverture d’une zone commerciale, installation du siège social d’une entreprise… Tous ces projets représentent des opportunités d’emploi qui pourront attirer de futurs acquéreurs et augmenter l’attractivité d’un quartier et/ou d’une ville. Les conséquences ? Une hausse des prix de l’immobilier et de nombreuses opportunités pour les agences immobilières. 

 

Suivez-vous l’activité de vos concurrents ?

Nombre d’agences immobilières, délai de vente, nombre de mandats par type de bien, taille des équipe et nombre de recrues… tous ces éléments vous aideront à mieux connaître les acteurs de votre quartier et/ou de votre ville et à vous démarquer !

 

 

 

L’habitat participatif : nouvel enjeu pour les promoteurs ?

L’habitat participatif ouvre de nouvelles perspectives pour tous ceux qui souhaitent envisager différemment la question du logement et le partage d’espaces en commun. Y compris pour les promoteurs immobiliers qui ont senti la nouvelle tendance et commencent à investir !

Quel est le principe de l’habitat participatif ?

Selon la définition retenue par la loi ALUR depuis 2014, l’habitat participatif est une démarche citoyenne par laquelle un « groupe d’habitants » se réunit pour élaborer un projet immobilier en commun et sur mesure. Les acquéreurs intéressés vont ainsi s’organiser en association et mener le projet de A à Z, depuis la conception initiale des plans jusqu’à la fin des travaux.
Les projets relevant de l’habitat participatif peuvent être de différentes natures, et concerner aussi bien un immeuble d’appartements qu’un groupe de maisons. Leur caractéristique principale est de valoriser la vie en commun, et de prévoir à la fois des logements individuels et des pièces ou espaces partagés. Ces parties communes peuvent aller du plus ordinaire au plus étonnant selon la créativité des participants, et inclure par exemple :

 

Quel type de structure ?

Les participants à un projet d’habitat participatif font leur choix, en majorité, entre deux statuts.

Le principe d’un projet de construction en habitat participatif est celui du sur mesure : chaque logement est conçu pour s’adapter à la personne qui va l’occuper. Certains choix sont également effectués en commun, comme la dimension écologique des matériaux utilisés, le type de chauffage, etc.

Le projet MasCobado, à Montpellier, a permis la construction de 23 logements en 2016 en plein écoquartier, et constitue à ce jour l’un des plus importants chantiers de l’habitat participatif en France. Il s’est appuyé sur un partenariat avec le bailleur social Promologis.

Promoteurs : comment trouver une place dans l’habitat participatif ?

Les promoteurs immobiliers ne constituent pas un acteur incontournable dans le domaine de l’habitat participatif. Bien au contraire, ce type de collaboration désintermédiée et personnalisée entre futurs acquéreurs est volontiers présenté comme un bon moyen de se passer des services d’un promoteur, boudé, car associé à des logements standardisés et produits à la chaîne. Par définition, l’habitat participatif implique une initiative du futur groupe d’habitants et la conception collective d’un bâtiment, ce qui va donc à l’opposé du modèle économique du promoteur.

De nombreux promoteurs immobiliers ont pourtant déjà anticipé cette mutation du marché et ont réorienté leur offre pour la rapprocher de cet esprit participatif. On peut par exemple citer :

Certains professionnels n’hésitent pas à se montrer ingénieux pour favoriser l’esprit de communauté et de partage au sein de leurs immeubles. Le promoteur Kalelithos, par exemple, permet à chaque résident de créer une fiche consultable par l’ensemble des autres habitants, sur laquelle il va se présenter brièvement, mais aussi indiquer les outils ou objets dont il dispose et qu’il serait prêt à prêter.

Et si les promoteurs immobiliers avaient tout à gagner avec l’habitat participatif ? En s’associant pleinement aux coopératives d’habitants, les professionnels du secteur peuvent prendre en charge la construction d’immeubles ou de quartiers 100 % sur mesure.

 

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