BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2021

 

 

Poursuite de la hausse des prix des maisons anciennes

Habituellement, les prix des maisons anciennes reculent durant le 2nd semestre. La baisse constatée est en général de 3 à 4 %. Mais elle peut aller jusqu’à 7 % et durer une dizaine de mois lorsque la demande est malmenée par la conjoncture ou par des décisions publiques, comme par exemple durant la première moitié du précédent quinquennat.

Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, la structure du marché s’est transformée. Beaucoup de ménages parmi les moins aisés n’ont pu réaliser leurs projets, les prix des maisons ont été tirés vers le haut du fait de la sortie du marché des biens les moins chers, alors que la concurrence entre des acheteurs plus aisés à la recherche de biens situés hors des centres-villes a renforcé la pression sur les prix. Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été de l’ordre de 10 % en raison notamment de la disparition relative des « beaux » biens, sous l’effet de l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythmenrapide : les prix ont remonté de près de 5 % (+ 3.7 % sur 3 mois en octobre).

Dans le même temps, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.1 % sur un an à fin octobre).

 

Nouveau recul des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister. L’amélioration des conditions de crédit n’est cependant plus suffisante pour soutenir, à elle seule, la demande.
Et la longue période d’amplification de l’augmentation des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement.

La hausse des prix des logements neufs est ainsi moins rapide que par le passé, avec + 1.6 % sur un an en octobre, contre + 4.0 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se poursuit : même si depuis septembre la remontée des prix se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, ils ont baissé de 11.4 % sur un an. Le choc est marqué, mais il exprime aussi un ajustement de la nature des produits commercialisés dont les prix s’ajustent aux contraintes de financement qui se renforcent progressivement depuis le début de l’année.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs reste forte. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.9 % il y a un an.

 

Poursuite de la hausse des prix dans la plupart des villes

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des villes. Les prix augmentent de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) dans 25 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Le mouvement est toujours porté par la Province, dans ces villes où les prix sont bien loin de ceux de Paris et de sa première couronne.

Et cette augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province : elle s’affiche toujours à deux chiffres comme à Angers, Brest, Dunkerque, Fréjus, Montauban ou Vannes. Et elle se renforce à Paris avec des prix signés qui s’élèvent de 7.6 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 : les prix signés restent d’ailleurs supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements, sans qu’aucun signe de recul ne se manifeste au-delà des fluctuations saisonnières habituelles.

Mais depuis la fin du printemps, la hausse ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés, bien au-delà de ce que la demande peut supporter : par exemple à Metz, Poitiers ou Strasbourg où néanmoins elle est toujours de plus de 7 % sur un an. Mais aussi à Chambéry, Lille, Mérignac ou Pau qui avaient bien souvent enregistré des augmentations trop rapides durant plusieurs mois.

 

Embellie des ventes en octobre

Habituellement, le mois d’octobre est un des meilleurs de l’année. Les ventes culminent, avant l’entrée du marché dans un sommeil dont il ne sortira qu’à l’arrivée du printemps suivant. Mais cette année, le rebond saisonnier des ventes a été plus sensible que par le passé : + 22.0 % par rapport à septembre, contre + 13.4 % en moyenne en longue période.

En dépit du resserrement de l’accès au crédit, les achats des particuliers ont encore été facilités par des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Alors que certains établissements bancaires ont dû réduire leur production en réponse aux nouvelles obligations imposées par la Banque de France (des exigences d’apport personnel accrues), d’autres ont pu maintenir une offre de crédit dynamique.

Ainsi, en dépit des hésitations du début de l’année, les ventes réalisées depuis janvier sont en progression de 9.3 % en glissement annuel. Néanmoins, l’activité n’est toujours pas revenue à son niveau de 2019, restant encore en retrait de près de 8 %.

 

Remontée saisonnière des marges

En octobre 2021, France entière, les marges de négociation étaient de 4.0 % en moyenne. Après s’être maintenues à très bas niveau en septembre, prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps, elles sont donc remontées à leur niveau de la fin de l’hiver dernier. Une telle évolution est habituelle, sur un marché qui se détend généralement durant l’automne, avec des capacités de négociation accrues en faveur des acheteurs et surtout meilleures que celles observées durant les mois de forte pression de la demande.

C’est sur le marché des appartements où la hausse des prix reste rapide que les marges sont les moins élevées (3.6 % en octobre). D’autant que depuis la fin de l’été, les prix affichés ont baissé, permettant aux vendeurs de réaliser les transactions plus aisément. Pourtant si dans l’ensemble les marges remontent, au-delà du mouvement saisonnier habituel, elles sont toujours au plus bas dans certaines régions : en Aquitaine, Ile de France ou Rhône-Alpes notamment, où les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées.

En revanche, sur le marché des maisons, le taux de marge remonte (4.3 % en octobre), malgré la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Le rebond des marges s’inscrit en effet dans l’évolution saisonnière habituelle, sans avoir encore remis en cause la tendance baissière dominante. La demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus vite que les prix affichés, les marges restent contenues.

 

Certaines régions toujours à la traîne

Sur un marché qui a repris quelques couleurs depuis un an, avec des ventes en progression de 5.1 % pour la France entière, les évolutions sont toujours très différentes selon les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché n’a pas réussi à se ressaisir, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique.

Dans les régions où les prix de l’immobilier se sont progressivement déconnectés des revenus des candidats à l’achat et/ou lorsque les revenus et les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes pour accéder au crédit, l’activité recule toujours, de l’ordre 10 % sur un an : en Alsace, Basse Normandie et Ile de France. Alors que dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie, les ventes réussissent juste à se stabiliser.

En revanche, les ventes progressent rapidement (de l’ordre de 20 % sur un an) lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes).
Ailleurs, les ventes se sont redressées au rythme de l’ensemble.

 

Baisse des prix des maisons dans toutes les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans les métropoles, même si elle est maintenant moins rapide que par le passé. Elle reste pourtant vive sur Brest Métropole (13.0 % sur un an) où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne fait que se renforcer depuis plusieurs années. Bien que moins rapide, elle est encore soutenue (de l’ordre de 6 %) sur les métropoles de Montpellier, de Nantes, de Nice, de Rouen ou de Strasbourg : sur ces territoires, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne bénéficiant plus aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité « nouvelle » que le déplacement de la demande semblait avoir mis en lumière à la sortie du 1 er confinement. Elle est en revanche la plus faible (moins de 2 %) sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon, de Nancy et de Toulouse où en dépit de la situation de pénurie née d’une insuffisance de l’offre, les niveaux de prix ont écarté les candidats à l’achat pénalisés par le resserrement de l’accès au crédit.

En revanche, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis le début de l’été, la baisse mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide dans la plupart des métropoles : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste néanmoins un peu plus lente (de l’ordre de 8 %) sur les métropoles de Brest, de Lyon, de Montpellier, de Nancy, de Rouen et de Strasbourg. Sur tous les espaces métropolitains, pourtant caractérisés par la pénurie de biens de qualité, un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir.

Baromètre LPI-SeLoger Novembre 2021 publié par sarah.kroichvili

Immobilier : quels sont les changements attendus pour la rentrée 2020 ?

Après deux mois de confinement, le marché immobilier français a connu un rebond du volume des transactions remarquable. Contre toute attente, les prix ont même continué à grimper dans la plupart des communes de l’hexagone. Pourtant, des incertitudes demeurent quant à l’impact réel de la crise sanitaire sur le secteur. Mais alors, quels changements sont attendus sur le marché immobilier pour la rentrée 2020 ? Analyse.

Un marché immobilier résilient

Une demande solide

Après un ralentissement sans précédent du volume des transactions pendant le confinement, le marché immobilier est reparti à la hausse, porté notamment par une demande toujours plus forte. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce redémarrage :

• La volonté de changer de logement après le confinement ;
• La sécurisation des investissements face aux incertitudes des marchés financiers ;
• La crainte d’une nouvelle fiscalité sur les achats et ventes.

 

Des taux toujours bas

Après une légère hausse des taux pendant le confinement (de 0,2 à 0,5 point), ces derniers se sont stabilisés en juin, pour finalement redescendre au mois de juillet. Actuellement, la plupart des banques proposent des taux moyens de 0,89 % sur 15 ans, 1,02 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans. Aucun changement majeur ne devrait être constaté sur ce point à la rentrée. En effet, traditionnellement, le mois de septembre est marqué par le traitement de dossiers non évalués en août. Il est donc peu propice à des mouvements sur les taux.

 

De nouveaux besoins créés par la crise sanitaire

La crise sanitaire va très probablement influencer les tendances du marché immobilier pour la rentrée 2020. Le confinement et la mise en place du télétravail pourraient favoriser les maisons avec jardin, les logements plus éloignés des grandes agglomérations ou encore les résidences secondaires. En revanche, la reprise sera sans doute plus lente dans d’autres secteurs plus fortement impactés par la crise (immobilier de tourisme ou de bureaux notamment).

 

Rentrée 2020 : des incertitudes persistent

La reprise sera-t-elle durable ?

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) alerte sur une possible reprise en « U » du volume des transactions immobilières. Passé l’euphorie de ces dernières semaines, le marché pourrait en effet connaître une chute de transactions (entre 25 et 30 % selon la FNAIM), causée notamment par l’augmentation du chômage et par la poursuite de l’activité partielle. Les licenciements probables, annoncés notamment dans les grands groupes industriels, et la mise en faillite de nombreuses TPE/PME à la rentrée pourraient impacter fortement la demande immobilière.

Les banques continueront-elles à jouer le jeu ?

Si les taux restent bas, pour certains de vos clients, les conditions d’accès au crédit immobilier pourraient se durcir. C’est le cas notamment pour les primo-accédants et ceux disposant des dossiers les plus fragiles. En pratique, les professionnels du secteur le constatent déjà. Les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) pèsent ainsi fortement sur les conditions d’octroi de crédits par les établissements bancaires. C’est notamment le cas pour ceux dépassant les 33 % d’endettement ou souhaitant financer leur bien à 110 %. Ces recommandations, suivies plus ou moins bien au premier semestre 2020, sont désormais strictement appliquées par les établissements bancaires.

Bon à savoir : La HCSF devrait communiquer de nouvelles recommandations courant septembre et sans doute faire évoluer sa position. Cela dit, même dans ce cas, il est peu probable de constater un changement dans l’octroi des crédits avant la fin de l’année.

Des aides pour l’immobilier du neuf ?

Des incertitudes demeurent également sur le marché du neuf. Arrêt des chantiers, mesures d’hygiène coûteuses, délai d’obtention de permis de construire ralenti, le secteur se trouve durement impacté par la crise sanitaire. Les retards s’accumulent mettant en danger l’offre de logements neufs pour le dernier trimestre 2020. Pour soutenir le secteur, des aides considérables devraient être prochainement dévoilées par le gouvernement. Elles devraient notamment concerner un allègement des charges des professionnels du bâtiment et un élargissement des conditions d’octroi de la Prime Rénov’.

Même s’il est peu probable que le secteur immobilier échappe totalement à la crise, il est fort probable que celui-ci parvienne à tirer son épingle du jeu, grâce notamment à des taux bas et une demande qui semble vouloir se maintenir. Il faudra néanmoins attendre la rentrée de septembre et les annonces du gouvernement pour évaluer plus justement les impacts réels de cette crise sans précédent.

Les 5 façons de mieux connaître son marché local

Gage de professionnalisme auprès des clients, orientation de la stratégie commerciale de l’agence, captation de mandats exclusifs, réduction des délais de vente… Une connaissance précise de votre marché local est indispensable pour avoir une longueur d’avance sur vos concurrents. Quelles sont les cinq façons de suivre l’évolution constante de votre marché immobilier ? 

 

Analyser l’offre présente sur votre secteur géographique

Qui dit expertise d’un marché local dit connaissance précise des prix au mètre carré dans votre quartier, votre ville, votre département ou encore votre région, en fonction de la nature des biens :

– Prix de vente au mètre carré moyen pour une maison et pour un appartement 

– Loyer au mètre carré moyen et loyer moyen pour une maison (une, deux, trois ou quatre pièces) meublée ou non meublée 

– Loyer au mètre carré moyen et loyer moyen pour un appartement (une, deux, trois ou quatre pièces) meublé ou non meublé 

 

Etudier la demande et le comportement des acquéreurs

Quelle est la dynamique de votre marché local du côté de la demande ? Plusieurs données peuvent être analysées :

– Evolution de la tension immobilière (offre versus demande)

– Evolution du budget moyen des acquéreurs

– Evolution du stock d’annonces

– Critères les plus recherchés, notamment le nombre de pièces et la surface minimum 

– Attractivité du marché (biens sur le marché par rapport aux biens vendus sur une période donnée, etc.)

– Saisonnalité de la demande 

 

Mettre en parallèle les données récoltées au sein de votre agence immobilières 

Chaque jour, des données sont collectées au sein de votre agence (nombre de maisons mises en vente, prix de vente moyen des appartements deux pièces, exigences les plus fréquentes des acquéreurs, etc.). L’exploitation de ces données vous permettra de parfaire votre maîtrise du marché local. 

D’une part, effectuez une veille concurrentielle pour comparer vos données avec celles des autres agences immobilières présentes sur le même secteur géographique. 

D’autre part, comparez vos données avec des statistiques globales (notamment via les outils « Critères les plus recherchés » ou encore « attractivité du marché » de SeLoger) : vous obtiendrez des tendances plus fines sur votre marché local

 

Connaître les caractéristiques démographiques et le tissu local de votre secteur géographique

Impossible de définir une stratégie commerciale sans connaître parfaitement les caractéristiques de votre secteur. Elles concernent notamment la population : 

– Composition du foyer : pourcentage de couples, familles, étudiants, etc. 

– Âge moyen des habitants 

– Revenu moyen annuel par foyer 

– Emploi et chômage 

Une bonne connaissance de ces éléments permet de mieux cibler votre stratégie commerciale

Le marché local concerne aussi la vie de quartier : transports, commerces de proximité, éducation, établissements de santé, etc. Il est primordial de vous tenir informé de l’évolution du quartier, de la ville, du département ou de la région pour mesurer l’attractivité locale. Installation d’une entreprise propice à la création d’emplois, prolongement d’une ligne de tramway, aménagement d’un espace vert, création d’une école maternelle… Autant d’éléments qui pourront justifier une augmentation du prix du mètre carré

Comprendre l’impact de l’actualité sur le marché immobilier local

La mise en place d’une stratégie de veille immobilière approfondie et régulière est indispensable. L’objectif ? Analyser les conséquences de l’actualité sur votre marché local pour gagner en réactivité, prendre les bonnes décisions et saisir les opportunités qui se présentent à vous. Il s’agit aussi bien de l’actualité réglementaire (mesures nationales, régionales et/ou locales) que de l’actualité générale.

Concrètement, il s’agit d’utiliser des outils de veille qui font remonter des informations pertinentes en temps réel, tout en ciblant votre secteur géographique

 

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