Elections : qu’est ce qui va changer pour les promoteurs immobiliers ?

L’issue d’une élection présidentielle n’a jamais été aussi incertaine, y compris en matière d’immobilier. A quoi les promoteurs doivent-ils s’attendre au lendemain du 7 mai ?

Il faut être honnête, la pierre ne semble pas être la préoccupation n°1 des prétendants à l’Elysée. Reste que les principaux favoris ont évoqué quelques propositions et mesures qui pourraient bien rebattre les cartes de l’immobilier neuf. Gros plan sur 4 enjeux clés pour la profession.

Pinel : stop ou encore ?

Le dispositif Pinel a certes été renouvelé pour 2017… mais l’incertitude continue de régner sur son éventuel prolongement à compter de 2018. A ce jour, Marine Le Pen et Emmanuel Macron semblent plutôt en faveur de son maintien tandis que Jean-Luc Mélenchon souhaite son abrogation. Benoît Hamon plaide quant à lui pour une évaluation du dispositif mais ne cache pas ses doutes sur son efficacité. Du côté de François Fillon, on veut remplacer « Pinel » par une nouvelle formule d’incitation à l’investissement locatif.

Loi SRU : vers plus ou moins de mixité sociale ?

D’ici 2025, certaines communes devront disposer d’un parc de 20 % voire 25 % de logements sociaux. François Fillon veut « démonter la logique » de cette loi en assouplissant les planchers de logements sociaux en fonction des territoires. Contrairement à Benoit Hamon, qui vise les 30 % dans certaines zones. Quant à Jean-Luc Mélenchon, il s’engage à construire 200 000 logements sociaux par an. S’il était élu, les communes qui ne respecteraient pas la loi SRU verraient en outre leurs amendes augmenter. Marine Le Pen désapprouve quant à elle le principe-même de la Loi SRU. Sa proposition : attribuer prioritairement les logements sociaux aux Français…

Exit l’encadrement des loyers ?

Parmi tous les candidats, François Fillon apparaît comme le plus fervent défenseur de l’investissement locatif. Il entend réduire les délais d’expulsion des locataires en cas de non-paiement du loyer et souhaite abroger la Loi Alur. A noter que le candidat LR évoque l’idée d’une incitation fiscale auprès des propriétaires qui maintiendraient des loyers bas. Pour Marine Le Pen, l’encadrement des loyers a eu des effets positifs – mais ne peut pas être tenable sur le long terme. Emmanuel Macron estime que cette mesure a eu quelques effets négatifs à court terme ; il ne souhaite pas la maintenir de manière automatique. Benoit Hamon et Jean-Luc Mélenchon souhaitent en revanche l’étendre à d’autres métropoles voire la renforcer.

Quels coups de pouce pour les acheteurs ?

A chaque candidat sa promesse de campagne : Emmanuel Macron propose de supprimer la taxe d’habitation pour 80 % des ménages tandis que Marine Le Pen veut renforcer les dispositifs de prêts aidés. A noter que si les candidats Macron, Hamon ou Fillon étaient élus, le PTZ serait maintenu pour le neuf. Le candidat LR plaide en outre en faveur d’une TVA à taux réduit pour faciliter l’accession à la propriété de biens intermédiaires en zones tendues – et souhaite rendre éligible le PAS à 80 % de la population. Jean-Luc Mélenchon souhaite quant à lui encadrer les prix à la vente par le biais de clauses anti-spéculatives et de « chartes promoteurs ».

Pour le verdict, rendez-vous le 7 mai prochain !

Investissement : 3 cas pratiques pour bien conseiller vos clients

Le placement immobilier permet de se constituer un capital mais aussi de diminuer ses impôts… Tout dépend du profil de l’investisseur. Pour y voir clair sur la stratégie d’investissement à recommander à vos clients, suivez le guide !

Pour un jeune couple avec enfants : priorité à l’achat de la résidence principale !

Avec l’arrivée des enfants, le besoin d’espace et le désir de leur transmettre un patrimoine ou encore l’envie de devenir propriétaire devient plus pressante. Toutefois, certains hésitent encore à investir dans la pierre. Acheter ou louer ? C’est l’éternelle question. Surtout à une époque où la part du logement dans le pouvoir d’achat des Français ne cesse de prendre de plus en plus de place…

Le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com vient de présenter pour la seconde année consécutive, une étude afin d’aider les Français à choisir entre la location et l’achat de leur résidence principale. Il a analysé et décrypté l’opportunité d’acheter une surface moyenne donnée de 70m² dans les 37 plus grandes villes de France. Les résultats ? Plus la surface achetée est grande, plus l’achat est intéressant. Selon Meilleurtaux.com, il faut 17 ans pour qu’une acquisition de 30 m² soit rentabilisée et seulement 4 ans pour un logement de 70 m² (à l’exception de quelques grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille). Et sous l’effet de la baisse des taux d’emprunt intervenue entre fin 2014 et courant 2015, l’achat effectué cette année se révèle intéressant plus rapidement que celui réalisé l’an passé à un taux plus élevé.

Le discours à tenir à vos clients : En achetant votre résidence principale vous arrêtez de jeter un loyer par la fenêtre tous les mois, vous constituez un patrimoine sur le long terme.

 

Pour un couple qui paye trop d’impôts sur le revenu : priorité à l’investissement locatif en Pinel

Acheter un appartement neuf pour le mettre en location dans le cadre du dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine tout en diminuant ses impôts.

Avant de conseiller l’investissement Pinel à un contribuable, il convient de vérifier qu’il paye de l’impôt sur le revenu. Ensuite, vous pourrez lui expliquer comment profiter de l’avantage fiscal. En investissant dans neuf  loué nu, à usage d’habitation principale du locataire, en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés par la loi, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant dépend de la durée de l’engagement : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Le prix d’achat du logement ne doit pas dépasser 5 500 €/m2 et le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 €.

Le discours à tenir à vos clients : Le dispositif Pinel est plus intéressant que la loi Duflot qui lui a précédé.

En profitant du dispositif Pinel vous réalisez des économies d’impôts sur le revenu. Sur 12 ans, un investissement de 180 000 € permet d’obtenir une réduction d’impôt totale de 37 800 € soit 3 150 € par an.

 

Pour un investisseur qui dispose déjà de revenus fonciers : priorité à l’investissement locatif dans l’ancien

Les petits budgets qui veulent se lancer dans l’investissement locatif et ceux qui veulent minimiser leurs revenus fonciers ont intérêt à investir dans un produit à rénover pour le mettre en location.

Dans le cadre du régime du déficit foncier, les investisseurs peuvent en effet retrancher de la totalité des loyers perçus, le prix des travaux. Si le solde est négatif, le déficit foncier obtenu est imputable sur les revenus globaux – autrement dit sur la base imposable – dans la limite de 10 700 € par an.

Le discours à tenir à vos clients : En investissant dans un bien à rénover que vous mettrez en location, vous pourrez déduire les travaux, générer des déficits fonciers et diminuer votre pression fiscale.

Cerise sur le gâteau : si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, il est reportable les années suivantes.

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