Le point sur les plus-values immobilières

 

En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou encore d’un droit sur ces mêmes biens immobiliers, le particulier doit s’acquitter d’un impôt sur l’éventuelle valeur ajoutée constatée depuis l’achat jusqu’à la vente. Mais, l’imposition étant de principe, il existe différentes exonérations, la plus connue étant celle de la résidence principale.  

 

Une imposition de principe

La vente opère le transfert de propriété du bien immobilier du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur qui est générateur d’impôts. Des droits d’enregistrement sont payés par le nouvel acquéreur ; le vendeur s’acquitte d’un impôt global sur la plus-value immobilière de 36,2 % (soit 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base de calcul est déterminée par le notaire en tenant compte de différents éléments dûment justifiés tels que les frais d’acquisition, les éventuels travaux réalisés, les commissions payées à des agents immobiliers ou les honoraires du notaire. La durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du vendeur que ce soit par donation, succession ou suite à un achat, octroie un abattement de 6% par an après 5 années de possession. Plus la détention est ancienne, plus l’abattement est important. Pour effacer totalement la taxation sur la plus-value, le vendeur doit détenir le bien immobilier depuis 30 ans. 

Bon à savoir : A la taxation globale de 36,2%, peut s’ajouter une surtaxe immobilière dès lors que la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 euros. Ne sont toutefois pas concernées, les ventes exonérées et les ventes de terrains à bâtir. La surtaxe est calculée selon un barème par tranche. Elle est payée par le notaire en même temps que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux lors du dépôt de l’imprimé 2048- IMM (Cerfa 12359*18).

 


Des exonérations légales

La vente d’un logement ne génère pas obligatoirement une plus-value imposable. La loi prévoit des exonérations conditionnées à l’utilisation du logement (résidence principale ou secondaire), au contexte de la vente (séparation, mutation professionnelle), ou encore aux conditions de ressources du vendeur. 

La vente de la résidence principale, définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente, est affranchie de toute imposition. Le logement doit être occupé la majeure partie de l’année par le vendeur. Il n’existe pas de délai d’occupation. En cas de doute, l’administration saisit le juge de l’impôt, et il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de l’occupation par tous moyens (consommations d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, situation des comptes bancaires, attestation de voisinage …).

La résidence secondaire bénéficie depuis février 2021 d’une exonération expresse sous conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente du logement, et doit s’engager dans l’acte de vente à réinvestir le prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 2 ans. C’est une exonération proportionnelle et optionnelle. En cas du non-respect partiel ou total du réinvestissement, le vendeur doit régulariser la situation au regard de l’administration fiscale. 

Attention : le vendeur doit porter sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C (Cerfa N°11222 * 23), le montant des plus-values immobilières déjà imposées à 19%, et celles exonérées issues de la vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi. 

La vente du logement qui constituait la résidence principale des époux, partenaires de PACS ou concubins lors de la séparation est exonérée sous réserve qu’un des époux y vive encore, et qu’un délai maximal de 12 mois sépare la mise en vente de la vente effective. Cette exonération s’applique même si un des vendeurs est d’ores et déjà propriétaire d’une nouvelle résidence principale. 

La vente de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés est expressément exonérée de toute imposition. Outre des conditions de revenus, l’ancienne résidence libre de toute occupation (à l’exception du conjoint), doit être vendue dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement spécialisé. 

 

Références juridiques :

BOI-RFPI-PVI-10-40
BOI-RFPI-PVI-30-20
BOI-RFPI-PVI-10-40-20
Article 150 U du Code général des impôts

« Notre activité à 360° nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation »

A la tête d’une dizaine d’agences immobilières dans le Doubs et dans le Jura, Pierre Gelin, 40 ans, s’est associé en 2014 à un ancien responsable de programme d’Eiffage pour lancer Intoo Promotion. Deux ans et demi plus tard, la jeune entreprise a déjà livré 120 logements et compte désormais sortir entre 150 et 220 lots chaque année. Quelles sont les bonnes pratiques de cet audacieux promoteur local et comment aborde-t-il 2017 ?

« Pourquoi vous-êtes-vous lancé dans la promotion immobilière ? »

Pierre GelinDans notre région frontalière avec la Suisse, toute une génération de promoteurs locaux arrive à l’âge de la retraite. Il était stratégique pour nous de développer une activité de promotion pour garder la main sur le territoire et défendre les valeurs locales. Aujourd’hui, nous avons 170 entreprises partenaires dans la région. Si nous avions laissé le terrain aux acteurs nationaux, ils seraient arrivés avec une force de vente debout – et nos agences n’auraient alors eu aucune chance de récupérer la commercialisation des programmes neufs. Nous voulions être autonomes immédiatement. La loi Pinel a aussi dopé notre décision. Auparavant, nos clients qui voulaient investir se tournaient souvent vers Lyon ou Strasbourg. Avec Intoo, nous avons pu créer des produits locaux d’investissement locatif.

Le dirigeant est à la tête d’un écosystème d’entreprises locales composé d’agences immobilières et de plusieurs structures intégrées de courtage en financement, en gestion de patrimoine et en assurance.

« Comment êtes-vous parvenu à tirer votre épingle du jeu ? »

Nous avons l’avantage d’avoir une activité à 360°. Cela nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation car nous avons une connaissance parfaite des attentes de nos clients. Lorsque l’on monte un programme, nous répondons à une demande réelle et immédiate. On s’aperçoit par exemple que les acheteurs préfèrent sacrifier de la surface plutôt que de revoir leur budget à la hausse. Nous pouvons facilement nous adapter – et déterminer dès le départ si un F3 doit faire plutôt 70 m2 ou 58 m2. Résultat : sur notre dernier programme, 80 % des 56 logements ont été vendus en moins de 6 mois – alors que nous en avions prévu 24. Nous misons également sur de très grands extérieurs, sur des matériaux haut de gamme et sur la personnalisation de nos programmes. Récemment, nous avons par exemple demandé à des artistes de travailler sur des cages d’escalier.

« 2017 sera une année charnière. Quels sont vos vœux en tant que promoteur ? »

Revenir à une exonération totale des plus-values à 15 ans. On reverrait alors des investisseurs prêts à revendre leurs biens anciens pour revenir dans le neuf. Avec des plus-values à 22 ans, beaucoup de clients ne veulent plus vendre.
Par ailleurs, je souhaiterais que la Loi Pinel soit renouvelée en 2018 et 2019 – car pour l’instant nous sommes dans une grande incertitude.
Enfin, je suis en faveur d’un allègement de certaines normes qui génèrent des surcoûts très importants. Un exemple : les normes « handicapés » doivent être appliquées sur 100 % des logements. Un ratio à 50 % aurait tout autant de sens – et nous permettrait de limiter l’envol des coûts de construction.

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