BAROMÈTRE LPI-SELOGER juillet : les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2021

Augmentation soutenue des prix des appartements anciens

La hausse des prix des logements anciens reste soutenue, même si depuis le début du printemps elle paraît moins vive qu’en début d’année. Chaque période de confinement a connu un ralentissement du rythme de progression des prix, suivi d’un redémarrage qui vient en effacer plus ou moins rapidement les conséquences. Mais comme le 3ème confinement n’a pas eu un impact aussi marqué que les précédents sur le niveau des prix, leur progression est toujours forte : un accroissement annuel de 4.1 % à fin juin, contre + 3.3 % il y a un an à la même époque (+ 3.4 % en juin 2019). La hausse reste donc rapide et l’offre nouvelle se présente sur le marché à des prix toujours en augmentation : par exemple, en juin les prix ont cru de 3.1 % sur le mois.

Ce sont les prix des appartements qui augmentent le plus rapidement et continuent à tirer l’indice d’ensemble vers le haut : avec en juin, + 6.4 % sur un an, un rythme inconnu depuis 10 ans. Le renforcement des tensions se constate sur les marchés de la plupart des villes, aussi bien les grandes que les moyennes : plusieurs années d’une hausse souvent rapide n’ont pas découragé la demande, même si le resserrement de l’accès au crédit a rendu impossible la réalisation de nombreux projets d’accession à la propriété.

En revanche, la baisse des prix des maisons anciennes se renforce au fil des mois, contribuant au ralentissement de la hausse constaté sur l’ensemble du marché. En juin, leur prix recule de 4.7 % sur 3 mois, à un rythme comparable à celui qui s’était observé durant l’hiver. Et sur un an, la hausse n’est plus que de 1.0 %. En dépit de l’amélioration des conditions de crédit, la demande la plus solvable (les néo « ruraux », par exemple) s’est épuisée et celle qui reste sur le marché bute sur les contraintes de l’accès au crédit.

 

Accélération de la baisse des prix des maisons neuves

La pression sur les prix des logements neufs s’atténue au fil des mois, avec en juin une hausse de 3.1 % sur un an, contre + 4.1 % en décembre 2020.

Comme sur le marché de l’ancien, les prix des maisons reculent franchement : avec – 1.3 % sur un an et surtout – 9.4 % sur les 3 derniers mois. La demande est de plus en plus impactée par le resserrement du crédit et les constructeurs doivent adapter leurs offres nouvelles aux contraintes budgétaires des ménages pour sauvegarder leur activité.

En revanche, la progression des prix des appartements reste soutenue, avec + 4.1 % sur un an et + 1.9 % sur les 3 derniers mois : les promoteurs évitent de baisser les prix des logements commercialisés, préférant accompagner la vente d’un « geste » commercial (une cuisine équipée ou une remise de TVA, par exemple) plutôt que d’accepter une diminution des prix affichés.

 

Hausse rapide des prix dans les grandes villes 

Dans 83 % des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix des appartements anciens reste au moins égale à 5 % sur un an (dans 73 % des villes plus de 50 000 habitants) : elle est même d’au moins 10 % dans 28 % des grandes villes (dans 30 % des plus de 50 000 habitants).

Le rythme de la hausse des prix se maintient à très haut niveau (au moins 15 %) à Angers, Metz ou Strasbourg. A Aix en Provence, Brest ou Mulhouse, l’augmentation s’accélère.

Bien sûr, la hausse peut parfois être moins vive que par le passé, principalement dans des villes moyennes : comme à Calais, Cholet, La Roche-sur-Yon, La Rochelle, Mérignac ou Troyes. Mais dans l’ensemble, on ne note toujours pas de véritables signes de ralentissement d’une augmentation générale des prix des appartements, illustration, partout, des conséquences de la transformation du marché (les difficultés d’accès au crédit des emprunteurs faiblement dotés en apport personnel).

Quant à Paris, le rythme de la hausse qui s’était ressaisi dès la fin de l’hiver dernier se renforce au fil des mois : avec + 5.9 % sur un an pour les prix signés et + 5.7 % pour les prix affichés, confirmant que les ambitions des vendeurs ne tablent pas encore sur un relâchement des tensions sur les prix. Les augmentations se font d’ailleurs plus vives dans 13 des 20 arrondissements parisiens, avec des prix dépassant maintenant les 11 000 €/m² : et des prix de plus de 14 000 €/m² dans 3 arrondissements (4ème, 6ème et 7ème).

 

Premier semestre : reprise ou embellie ? 

Depuis le mois de mars, les rythmes de progression de l’activité du marché de l’ancien paraissent pleinement satisfaisants. Le rebond de la demande a su résister au 3ème confinement et aux traditionnels ponts de mai. Et après avoir bondi en avril et en mai, l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant a encore augmenté de 29.9 % en juin, en glissement annuel.

La demande a en effet bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit. Pourtant, même après un 1er semestre qui a connu une hausse des ventes de 21.0 % en glissement annuel, l’activité reste de 12.0 % inférieure à son niveau du 1er semestre 2019. Car les rythmes exceptionnels de progression des ventes constatés depuis le début de l’année tiennent pour beaucoup à l’effondrement de la demande lors du 1er confinement : plus la référence est mauvaise, plus le rythme de la hausse est vigoureux ! Mais la vivacité de cette reprise tient aussi au dynamisme d’une offre bancaire qui se prépare à un nouveau resserrement de l’accès au crédit : les banques ont anticipé la prochaine transposition dans la règlementation du resserrement des critères d’octroi des crédits, en cherchant à largement satisfaire une demande qui va buter sur les exigences d’apport personnel appelées à se renforcer durant l’été.

 

Des marges très différentes selon les régions

En juin 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à 3.5 % en moyenne, poursuivant leur repli constaté depuis le début du 1er confinement.

Le recul des marges se constate sur le marché des appartements où, à 3.2 % en juin, elles s’établissent à 21 % sous leur moyenne de longue période. Le taux de marge est partout faible : il est d’ailleurs particulièrement bas (de l’ordre de 2 %) dans certaines régions où la pression de la demande reste souvent élevée (Aquitaine, Auvergne, Basse Normandie, Bourgogne, Bretagne, Centre et Poitou-Charentes).

Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.9 % en juin) est de 24 % inférieur à sa moyenne de longue période. En revanche, après 4 années de diminution, les disparités sont notables entre les régions, exprimant des différences d’évolution de la demande de plus en plus marquées. Dans les régions où le resserrement du crédit a fortement mordu sur la demande, lorsque les prix signés reculent face aux hésitations de la demande, les marges sont de plus de 8 % (Bourgogne, Champagne-Ardenne ou Limousin). Et elles sont de l’ordre de 5 % en Auvergne, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon et dans le Nord-Pas de Calais.

 

Un redressement des ventes très inégal selon les régions

Toutes les régions ont bénéficié du rebond des ventes de logements anciens constaté au 1er semestre. Néanmoins, la vigueur de ce redressement reste inégale, entre les régions.

Dans 5 régions (Alsace, Basse Normandie, Lorraine, Picardie et Nord-Pas de Calais), l’activité constatée depuis le début de l’année n’est que de 10 % supérieure à celle d’un 1er semestre 2020 pourtant durement affecté par le 1er confinement de l’économie. Et dans 4 autres régions (Auvergne, Champagne-Ardenne, Pays de la Loire et Rhône-Alpes), les ventes sont de 15 % supérieures à celles de l’année dernière, à la même époque.

Ailleurs, elles ont progressé d’au moins 20 % sur un an, en glissement annuel.

Les différences observées entre les régions tiennent très largement aux évolutions constatées dans la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente), mais aussi à l’ampleur du resserrement de l’accès au crédit sur chacun des territoires.

 

Baisse des prix des maisons dans la plupart des métropoles

La baisse des prix des maisons se diffuse progressivement dans la plupart des métropoles. Le recul se constate maintenant dans 10 des 15 métropoles. Il est le plus rapide (au moins 4 % sur un an) sur Brest Métropole, Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole. Il reste encore un peu plus lent (de 2 à 3 %) sur les plus grandes : Bordeaux Métropole, Nantes Métropole, la Métropole du Grand Paris et l’Eurométropole de Strasbourg. En revanche, l’augmentation des prix est toujours soutenue (au moins 4 %) sur la métropole de Lyon et sur celle de Nice-Côte d’Azur. Et elle n’est plus que de l’ordre de 1 %, donc bien moins rapidement que par le passé, sur la Métropole d’Aix-Marseille-Provence, sur la Métropole Européenne de Lille et la Métropole du Grand Nancy. Un profond changement s’est bien opéré sur un marché des maisons qui est resté sous tensions durant plusieurs trimestres. L’attrait de la maison individuelle n’est plus aussi fort qu’auparavant : la demande solvable capable d’acquérir les biens proposés s’est progressivement épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés durant les confinements sont devenus plus difficiles à obtenir.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements se poursuit, se renforçant même dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 10 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole et l’Eurométropole de Strasbourg. Et elle reste la plus faible sur la Métropole du Grand Paris. Et presque partout, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne semblant plus bénéficier aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité nouvelle que le déplacement de la demande avait mis en lumière depuis plus d’un an.

 

Baromètre LPI-SeLoger juillet 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2020

Accélération de la hausse des prix de l’ancien

Durant le confinement, la hausse des prix des logements anciens a doucement ralenti. Mais sans que cela n’annonce un retournement de la courbe des prix. Avec le rebond du marché, les tensions sur les prix ont d’ailleurs commencé à se renforcer au début de l’été. Et depuis, le rythme de la hausse se relève. La raréfaction de l’offre perdure, partout sur le territoire, et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : la pression sur les prix se fait ainsi plus vive.

En septembre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont alors augmenté de 5.9 % sur un an, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. L’accélération de la hausse est donc remarquable et elle se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.6 %) que sur celui des maisons (+ 6.3 %).

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : après l’accès de faiblesse habituel en août, les prix affichés se sont ressaisis en septembre et progressent de 2.1 % (en glissement annuel), contre + 0.1 % il y a un an à la même époque. Rien, pour l’heure, n’annonce donc une baisse générale des prix.

 

Rebond des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les prix des logements neufs ont hésité durant le confinement, sans cependant s’affaiblir. Certes, la fin du printemps a été marquée par leur repli saisonnier habituel : mais le rebond constaté en septembre a été sensible (+ 0.7 % au cours des 3 derniers mois, en glissement annuel) et même deux fois plus marqué que les années précédentes.

Les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent, alimentant une tendance haussière des prix qui ne fait que se renforcer. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes. En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible encore, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en septembre 2020, l’augmentation des prix a rebondi : + 3.7 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.4 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons, le plus touché par la contraction de l’offre, que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.0 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Des prix sous tension dans les grandes villes 

La hausse des prix des logements anciens se renforce depuis le début de l’été dans la plupart des grandes villes. La baisse des prix n’est donc plus à l’ordre du jour dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants alors qu’avant le confinement, en janvier et en février 2020, les prix reculaient encore dans 12 % des grandes villes. La montée du chômage, les pertes de pouvoir d’achat, le resserrement de l’accès au crédit, rien n’y fait : la pénurie des biens disponibles à la vente qui s’est renforcée avec la chute de l’activité et le recentrage du marché sur des clientèles plus aisées alimentent l’augmentation des prix.

Les prix des appartements anciens progressent ainsi de plus de 10 % sur un an (respectivement de plus de 5 %) dans 28 % des villes de plus de 100 000 habitants (respectivement dans 78 %). Et dans les grandes villes qui, avant la crise, avaient connu une chute des prix (Bordeaux, Limoges ou Nîmes, par exemple) ou qui souffraient d’une sous-évaluation de la valeur des biens (Orléans, Saint-Etienne ou Toulon, par exemple), la remontée des prix est remarquable.

Même sur Paris où le ralentissement de la hausse amorcé dès l’été 2017 s’est poursuivi jusqu’à la fin du printemps, la courbe des prix s’est inversée : avec en septembre, une augmentation de 5.3 % sur un an, contre + 4.5 % en juillet dernier. Les prix signés sont donc allègrement repassés au-dessus de 11 000 €/m², pendant que les prix proposés s’affichent en augmentation de 5.5 % sur un an.

 

Essoufflement de la reprise

Les deux premiers mois de 2020 avaient été hésitants, avec un nombre de compromis signés en recul de 0.9 %, en glissement annuel, en dépit d’un début d’année 2019 morose. Le resserrement de l’accès au crédit voulu par la Banque de France avait commencé à fragiliser la demande. Puis le marché de l’ancien a été durement affecté par le confinement, avec des ventes en baisse de 57.1 % de mars à mai, en glissement annuel.

Dès la sortie du confinement, le marché a pu compter sur un effet de rattrapage : entre avril et juillet, le niveau des ventes s’est accru de 460 %, France entière. Mais le rebond s’est épuisé depuis et comme chaque année, les ventes ont reculé en août. La reprise d’activité constatée en septembre (+ 14.7 % d’un mois sur l’autre) a d’ailleurs été comparable à celle de la rentrée 2019. Cela n’a cependant pas permis au marché de renouer avec les niveaux d’activité de 2019 : les ventes réalisées de juin à septembre restent, en moyenne, inférieures de 3.7 % à celles de l’été 2019. Et comme les ressorts de la demande de ces dernières années sont grippés (Covid-19, crise économique, 2ème vague, …), l’année 2020 devrait finir avec un recul d’activité d’au moins 15 %.

 

Des marges au plus bas

En septembre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.5 %, en moyenne : 3.2 % pour les appartements et 3.8 % pour les maisons.

Après quelques hésitations au début de l’été, les marges ont enregistré un nouveau recul en septembre. Sur un marché qui a bénéficié du rebond saisonnier habituel de la demande, les marges sont au plus bas, à des niveaux jamais observés pendant aussi longtemps par le passé, même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Et pourtant, le marché n’est nulle part au mieux de sa forme.

Les marges les plus faibles se constatent aussi bien dans des régions aux marchés habituellement considérés comme tranquilles (Franche Comté, Lorraine ou Picardie) et qui ont pourtant bénéficié, durant l’été, d’un redressement de la demande plus rapide qu’ailleurs ; que dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps (Ile de France ou Rhône-Alpes) et où, néanmoins, le marché peine à se relever.

Partout en effet, les déséquilibres de marché se sont renforcés depuis le déclenchement de la crise sanitaire. La demande potentielle se maintient en effet à haut niveau, malgré le resserrement de l’accès au crédit, alors que la préférence des ménages pour un habitat hors des grands espaces urbanisés déjà forte par le passé n’a fait que se renforcer durant le confinement. Et l’offre de biens disponibles à l’achat a reculé avec la chute des (re)ventes. Les prix signés augmentent donc toujours et les acheteurs préfèrent abandonner leur pouvoir de négociation des prix affichés et accroître les chances de signer les compromis de vente des logements qu’ils convoitent.

 

Une reprise inégalement partagée

La poursuite de la hausse des prix pèse partout sur la demande. Et la reprise a été à peu près générale, même si sur les trois derniers mois, les ventes restent (France entière) inférieures de 3.7 % à leur niveau de 2019, en glissement annuel. Cependant, si en septembre le niveau des ventes est largement supérieur à son point bas d’avril dernier, toutes les régions n’ont pas bénéficié d’un rebond d’activité comparable. La morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la part des acheteurs modestes dans le marché diffère largement selon les régions.

Ainsi, la demande a pu se relever plus vite qu’ailleurs (au moins 10 %, en glissement annuel au cours du 3ème trimestre) en Basse Normandie, dans le Centre, en Haute Normandie et dans le Limousin. Et de l’ordre de 5 % en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté et en Picardie. Alors qu’elle est restée à peu près stable en Bourgogne et en Ile de France.

En revanche, ailleurs, c’est un déficit d’activité d’au moins 5 % qui perdure. Il est de l’ordre de 10 % dans les régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit (Alsace, Aquitaine, Lorraine et Poitou-Charentes). Et il peut dépasser les 15 %, lorsqu’en outre la hausse des prix continue à fortement peser sur la solvabilité de la demande (Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et Pays de la Loire).

 

Des écarts de prix persistants entre les métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, et maintenant Grenoble) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3.5 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice et Toulouse. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent pas toujours la qualité de vie constatée.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 45 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Rouen et Strasbourg (20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la zone centrale  est toujours aussi vive. Sur Nantes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 20 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central. Alors qu’avec moins de 10 % d’écart, Grenoble, Lille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais aussi une moindre attractivité du centre de la métropole.

En revanche, la ville-centre reste moins chère que le reste de la métropole, à Brest ou à Marseille (voire à Montpellier) : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.

 

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

 

 

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