Zone inondable, naturelle, agricole, sismique, humide : quelles sont les règles lorsqu’on veut construire sur une zone atypique ?

En matière de construction, certains terrains en France font l’objet d’une réglementation particulière : ce sont des zones atypiques, comme les zones agricoles ou inondables. En tant que promoteurs immobiliers, vous vous posez des questions sur les règles à respecter ? On vous répond.

Construire en zone atypique : le cas des zones inondables

 

Les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) institués par la loi 95-101 du 2 février 1995 ont défini 3 types de zones :

D’autres obligations devront être respectées par les promoteurs immobiliers dans certains cas pour construire en zone inondable :

Zone naturelle et construction immobilière

 

Un terrain classé en zone naturelle (zone N) est protégé et à priori inconstructible. Toutefois, des exceptions à cette règle existent, à condition que les bâtiments ne portent atteinte ni à la préservation des sols, des sites, des paysages ni à la sauvegarde de ces zones atypiques.

Pour savoir si un projet de construction est possible en zone naturelle, il est indispensable de se renseigner à la mairie de la commune afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les droits attribués au terrain en question.

Ainsi, sont autorisés :

En outre, les zones naturelles définies dans le PLU peuvent aussi inclure des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées (STECAL). Au sein de ces derniers sont autorisées :

Construire en zone agricole : les conditions

 

Afin de favoriser la protection des terres agricoles, ces zones atypiques sont en principe inconstructibles. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle pour des constructions ayant un rapport direct et nécessaire avec une activité agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987), sous réserve de respecter certains critères (dimensions du projet, implantation, utilisation réelle ou non, etc.).

Ainsi, sont autorisés en zone agricole (selon le règlement d’urbanisme local, se renseigner en amont au sein de la mairie) :

Outre son accord, le règlement du POS/PLU peut aussi imposer des restrictions en matière de construction sur zone agricole (limitation de la surface à édifier ou destinée au stationnement des véhicules, interdiction de changement de destination du bâtiment agricole, etc.).

Construire en zone sismique

 

Les règles de construction parasismique sont désormais soumises à l’Eurocode 8 et sont applicables à tout permis de construire déposé après le 1er Mai 2011.

Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des normes simplifiées qui dispensent de l’application de l’Eurocode 8 : les règles PS-MI (Construction parasismique des maisons individuelles et bâtiments assimilés) et CP-MI.

La réglementation a défini deux types d’ouvrages :

La France est divisée en cinq zones sismiques :

Les constructions neuves

Les règles à appliquer dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment ainsi que de la zone de sismicité.

Constructions existantes

Les règles parasismiques applicables au bâtiment modifié dépendent de la zone sismique, de la catégorie de l’édifice, ainsi que des travaux envisagés pour transformer la structure.

Constructibilité en zone humide : quelles sont les règles ?

 

Tout projet de construction provoquant l’assèchement, l’imperméabilisation ou le comblement de plus de 1 000 m2 de zone humide fait l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable (Code de l’Environnement, L. 214-1 et suivants et R. 214-1), sous peine de sanctions.

Par ailleurs, si votre projet de construction (considéré comme sans alternative possible) porte atteinte aux zones humides, vous devrez compenser les impacts par la recréation ou la restauration de celles-ci de façon équivalente et de la qualité de la biodiversité. Il est conseillé de prendre contact avec la DDT afin de trouver la meilleure solution entre impératifs techniques et réglementation.

Malgré des contraintes souvent fortes, il reste heureusement possible de construire en zone atypique, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il vous revient donc, en tant que promoteurs immobiliers, de vous renseigner sur les alternatives en amont de tout projet de construction.

Promoteurs immobiliers : que faire en cas de catastrophe naturelle ?

Investissement toujours important, la promotion immobilière mérite une protection à la hauteur des enjeux. Un chantier n’est en effet pas à l’abri des conséquences d’une catastrophe. Promoteur immobilier, vous vous interrogez sur la protection de celui-ci ? On décrypte pour vous les bons réflexes liés à l’assurance tous risques chantier.

Catastrophe : se tourner immédiatement vers l’assurance

En cas de désastre, un chantier peut être soumis à de nombreux aléas qui peuvent entraîner la perte de la totalité ou d’une partie de l’ouvrage : incendie, détérioration, accident, voire effondrement. Les conséquences d’une catastrophe naturelle ne sont donc pas à négliger. Premier réflexe : prévenir son assureur pour faire jouer les garanties de votre « tous risques chantier ». Attention néanmoins aux différences fondamentales de responsabilité en la matière entre le promoteur-constructeur et le promoteur-maître d’œuvre. C’est là qu’intervient la notion de garde des chantiers qui détermine les responsabilités en matière de contractualisation d’assurance.

La notion de garde des chantiers

Au sens du droit français, ce concept est essentiel dans la définition du périmètre des responsabilités. La notion de garde du chantier sous la responsabilité de l’entrepreneur et de ses sous-traitants est clairement posée par le Code civil et différents arrêtés de la Cour de cassation. En clair, ceux-ci sont responsables de la sauvegarde de l’ouvrage en cours de réalisation jusqu’à sa livraison à son propriétaire ou maître d’ouvrage après réception en bonne et due forme. Il appartient donc au constructeur lié par contrat avec le maître d’ouvrage de supporter les risques inhérents à tout chantier.

Garde des chantiers : les exceptions

Dans certains cas, le maître d’ouvrage peut être considéré comme gardien du chantier avant sa réception, notamment lorsqu’il en ouvre l’accès à ses visiteurs avant livraison. Un point important à connaître pour les promoteurs immobiliers soucieux de présenter l’avancement du projet à leurs clients.

L’assurance tous risques chantier : explications

Quelle assurance face aux catastrophes de chantier ?

L’assurance « tous risques chantier », taillée sur mesure pour assurer un ouvrage en cours de construction, demeure le seul moyen de se prémunir des dommages d’une catastrophe naturelle. Car il faut garder à l’esprit que la dommage-ouvrage ne prend effet qu’à la livraison de l’ouvrage. Néanmoins, pour un constructeur, les garanties de « cours de travaux » peuvent être obtenues par le biais d’options spécifiques souscrites au sein de son contrat d’assurance décennale obligatoire.

Attention la garantie de bon fonctionnement ou la responsabilité décennale n’impliquant normalement que la prise en charge des désordres de chantier, il s’agit bien d’extensions spécifiques pour les risques avant réception. Ces options de garanties doivent dans ce cas être explicites et détailler précisément la portée de leur couverture. Mieux vaut faire le point avec son assureur pour envisager, si nécessaire, une assurance spécifique au chantier.

Un contrat optimisé

Les contrats « tous risques chantier » ont l’avantage d’être affinés pour une couverture précédent la réception. Cette assurance tous risques s’applique aux chantiers de construction d’ouvrages, quelle que soit leur destination, mais aussi à la rénovation ou la restructuration. La couverture s’étend même généralement 12 mois après la réception des travaux par le maître d’ouvrage pour les opérations de maintenance. Comme son nom l’indique, elle a vocation à offrir une garantie face aux catastrophes naturelles pouvant impacter un chantier : inondation, tempête, tremblement de terre, raz de marée, glissement de terrain et éruption volcanique.

Catastrophe naturelle : la portée de la couverture

Une bonne assurance tous risques chantier n’a pas vocation à exclure une catastrophe naturelle plutôt qu’une autre. La situation géographique du chantier et la récurrence des risques connus dans la zone sont néanmoins déterminantes pour l’assureur. La couverture du risque cyclonique en zone Caraïbes peut être, par exemple, prohibitive et même faire l’objet d’une exclusion de garantie s’il est avéré que l’assuré n’a pas pris les mesures habituelles pour prévenir les dommages subis.

Un promoteur averti en vaut deux

Vous l’aurez compris que vous soyez constructeur-promoteur ou simple promoteur immobilier-maître d’ouvrage, mieux vaut veiller à la couverture tous risques du chantier. Si vous faites partie de la première catégorie, on ne saurait trop vous conseiller de profiter de la souscription de votre assurance tous risques chantier pour protéger vos affichages, bulles de vente et locaux commerciaux liés au projet de construction. Dans tous les cas, avant de vous lancer, contactez votre assureur pour faire le point sur vos couvertures et les spécificités du chantier à couvrir. Simple maître d’ouvrage, sachez exiger de votre entreprise de construction une attestation d’assurance chantier au même titre que vous le faites avec la garantie décennale.

Que regarder sur son contrat tous risques chantier avant de signer ?

Dans tous les cas, avant de signer un contrat « tous risques chantier » ou les extensions adéquates de son assurance dommage-ouvrage, il vaut mieux vérifier attentivement les 7 points suivants :

Parce qu’aucun chantier n’est à l’abri d’une catastrophe, mieux vaut envisager le pire pour en atténuer les conséquences financières s’il venait à se produire. L’assurance doit être au cœur des préoccupations de tout promoteur immobilier soucieux de la pérennité des investissements qui lui sont confiés.

Les 3 fondamentaux pour booster votre business par le digital

Entre évaluations de biens, lancement de nouveaux programmes neufs, déplacements sur le terrain et gestion de la psychologie des clients, le promoteur immobilier n’a rien d’un « pure player » et peut donc se sentir un peu étranger à cet univers. Ci-dessous une sélection des notions indispensables à maîtriser pour faciliter votre quotidien !

Vous faire connaître de votre clientèle

L’activité d’un promoteur immobilier est par nature, et historiquement, de type « brick and mortar », ce qui signifie qu’elle nécessite une agence physique avec pignon sur rue. Votre objectif consiste idéalement à devenir un professionnel « click and mortar », qui cumule l’activité de son agence physique avec une visibilité optimale sur le web.

L’idée n’est évidemment pas d’acquérir la notoriété des GAFA (Google, Amazon, Facebook, Apple) ou des NATU (Netflix, Airbnb, Tesla, Uber), mais de vous ranger parmi les premiers choix proposés par les moteurs de recherche en cas de recherche effectuée par un acheteur ou un vendeur. Vous devrez pour cela posséder un site web, accessible via son adresse URL (Uniform Resource Locator), et dont le contenu respecte à la lettre les principes du SEO (search engine optimization).

La présence sur les réseaux sociaux comme Facebook, Twitter ou même – dans une moindre mesure – Youtube ou Pinterest est également à ne pas négliger. Dans ce contexte, les sociétés de promotions immobilières ont tout à gagner en recrutant un community manager, dont le rôle est d’animer les profils de votre agence sur ces différents « social media ».

Gagner en efficacité au quotidien

Le digital n’est pas seulement un enjeu de notoriété : il peut aussi accroître votre productivité d’une façon très notable ! En optant pour une infrastructure informatique sur le cloud, c’est-à-dire en hébergeant vos données sur un serveur distant, vous pourrez plus facilement partager votre fichier client et votre catalogue de biens immobiliers entre les différentes agences de votre réseau. De nombreuses entreprises spécialisées sont capables de vous fournir un environnement de travail complet hébergé à distance, sous forme de SaaS (software as a service).

L’utilisation de logiciels open source, dont le code est librement accessible à tous, est devenue possible pour l’ensemble de vos tâches (traitement de texte simple, tableur, logiciel CRM, retouche photo, etc…) : n’hésitez pas à y recourir pour réaliser de précieuses économies.

La mutualisation vous permet également d’accumuler progressivement de la big data concernant des milliers de clients, et d’en apprendre davantage sur leurs préférences, leur origine socio-professionnelle ou encore leur budget pour dresser des profils types et mieux cibler votre communication. N’oubliez pas, au besoin, d’intégrer à votre site des « cookies » qui s’installeront sur le disque dur de vos visiteurs et retiendront leurs préférences pour leur prochain passage chez vous !

Vous recevez des dizaines de sollicitations par jour ?
Un simple « bot » se fera un plaisir d’envoyer un accusé de réception, mais peut aussi s’avérer utile par exemple pour mettre à jour automatiquement des contenus sur votre site ou sur les réseaux sociaux.

Devenir un pro du digital en immobilier

Au-delà des bases, le promoteur immobilier a tout à gagner aujourd’hui en repoussant les limites de ses connaissances et en testant de nouveaux modes de synergie avec l’univers du numérique. Il est ainsi possible de poser un « beacon » dans chaque logement dont le mandat de vente vous a été confié : ce petit émetteur Bluetooth enverra ensuite une notification à tous ceux qui possèdent votre appli et passent à proximité. L’affichage d’un QR code sur le panneau « A vendre » est également une bonne idée puisque n’importe quel détenteur de Smartphone peut alors le scanner pour accéder directement à l’annonce de vente sur Internet.

Il est fondamental que vos futurs clients puissent accéder à votre offre via un nombre maximum de canaux. La refonte de votre site Internet au format « responsive design » permettra son affichage harmonieux sur tout type de support (ordinateur de bureau, Smartphone, tablette…). Et pourquoi pas envisager bientôt une expérience de visite en VR (réalité virtuelle) ?

Foisonnant et jargonneux, l’univers du digital peut intimider à juste titre un professionnel de l’immobilier. La plupart des termes techniques, cependant, cachent des principes très simples et vous seront précieux pour développer votre activité !

Jeunes promoteurs : quels sont les 3 pièges à éviter ?

Entre la quête de fonds propres et les contraintes liées à l’agenda politique, les premières opérations ressemblent souvent à un chemin de croix pour les « primo-promoteurs ». Quelles sont les erreurs de débutant à éviter ?

1. Tout miser sur son expérience passée

Un « jeune promoteur » qui réalise sa première opération n’a pas forcément le profil du jeune diplômé inexpérimenté que l’on peut imaginer. Bien souvent, les primo-promoteurs sont au contraire des professionnels chevronnés qui ont fait leurs classes pendant de longues années dans des grands groupes avant de se lancer dans une aventure entrepreneuriale. Mais la réalité de terrain d’une TPE – a fortiori dans le secteur ultra complexe de l’immobilier – n’a pas grand-chose à voir avec celle d’une grande entreprise – où les ressources et la force de frappe administrative et commerciale sont sans commune mesure. Le jeune promoteur, quel que soit son CV, devra donc consentir à  réapprendre son métier – qui n’est en réalité plus tout à fait le même.

2. Pécher par excès d’optimisme

Imaginer une seconde qu’investir dans le bâtiment est un bon filon pour gagner de l’argent facilement est évidemment un leurre…  « Aujourd’hui, pour livrer un programme il faut compter 5 ans minimum. Certaines opérations peuvent durer 10 voire 12 ou 15 ans lorsqu’il y a des problèmes de permis ou des changements de PLU ou de PLH » constate Benoit Aiglon, Président du groupe Exeo Promotion- et Président de la Commission « jeunes promoteurs » de la FPI. Mieux vaut donc s’armer de patience et avoir conscience dès le départ de tous les scénarii potentiels – y compris les moins réjouissants.

3. Se lancer tête baissée

Au regard de l’allongement croissant des délais administratifs, les promoteurs ont tendance à vouloir gagner du temps au début du projet – en sous-estimant les futurs enjeux de commercialisation ou en faisant une estimation trop sommaire des coûts de construction, par exemple. « C’est souvent dans le pré-bilan opérationnel que les erreurs se glissent. Déraper de seulement 100 ou 150 € du mètre carré dans la prévision des coûts de construction peut parfois être fatal à l’opération » observe Benoît Aiglon. Pour un jeune promoteur, la phase préalable de réflexion et de pré-bilan est sans doute celle qui doit faire l’objet de la plus grande vigilance – quitte à plancher quelques mois supplémentaires.

Et si vous trouviez un parrain ?

Face au vieillissement de la profession, la FPI a récemment créé une commission « Jeunes  Promoteurs » pour aider les professionnels à mettre le  pied à l’étrier dans de bonnes conditions.  Au terme d’un cycle de formation de 14 jours, les participants sont admis en tant que « jeunes promoteurs » au sein de la fédération, où ils peuvent bénéficier de services juridiques ou techniques à prix très réduits. Des dispositifs de parrainage ont aussi été imaginés pour accompagner les jeunes promoteurs dans leur réflexion – mais aussi pour leur permettre de s’associer à un promoteur expérimenté, y compris sur le plan financier et contractuel.

Promoteurs immobiliers : 4 bonnes résolutions à tenir en 2017

2016 aura globalement été un bon cru pour l’immobilier neuf, avec une augmentation des ventes de plus de 25 % au 3e trimestre selon la FPI, une réduction des délais d’écoulement et une augmentation d’environ 5 % des mises en vente. Mais l’erreur consisterait justement à baisser la garde quand tous les voyants sont au vert. Voici les 4 chantiers clés que vous feriez bien de mettre en haut de votre liste de priorités 2017.

1. Explorer la face cachée de votre CRM

Un logiciel de gestion de la relation clients ne se résume pas à une simple base de données : c’est un outil autrement plus stratégique dont les fonctionnalités sont sous-exploitées par la vaste majorité des professionnels immobiliers. Car il n’est pas seulement question de prospection et de suivi client… mais aussi de management des équipes, de votre image de marque, de la rentabilité de vos programmes… et même de la sécurisation de vos orientations stratégiques dès lors que vous savez tirer parti de la puissance de la data et des enseignements de vos reporting. Et si vous preniez le temps en 2017 de vous intéresser sérieusement à cet outil aux pouvoirs insoupçonnés ?

2. Innover en matière de 3D

En quelques années, la 3D s’est imposée comme une tendance incontournable dans l’immobilier neuf. Mais entre les visites immersives en 360°, l’impression de maquettes 3D, la modélisation en temps réel, les masques Oculus ou les applications pour Google Cardboard, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver… et de distinguer un gadget technologique d’un outil à fort ROI. Alors jurez-vous, qu’en 2017, vous prendrez enfin le temps de faire une vraie veille technologique.

Votre objectif : toujours avoir un coup d’avance par rapport à vos concurrents.

3. Transformer vos clients en ambassadeurs

2017, misez sur la transparence et donnez la parole à vos clients. Car la force de prescription et de réassurance d’un ancien acheteur vaut toutes les brochures publicitaires du monde. Pourquoi ne pas recueillir en vidéo le témoignage d’une famille qui vient de signer sur plan – ou de filmer la réaction (authentique) d’un couple le jour de la remise des clés ? Ces contenus testimoniaux peu coûteux à réaliser apporteront un puissant crédit à votre argumentaire commercial et faciliteront vos ventes. Par ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les sites qui recueillent des avis clients se multiplient. Et si vous preniez les devants en invitant systématiquement vos acheteurs à vous évaluer ?

4. Ecouter (et entendre) les attentes de la génération Y

Nés après 1981, les Millennials constitueront 50 % de la population active d’ici 2020. Et donc fatalement une part de plus en plus importante de vos clients. Or, on constate que cette cible hyper-connectée, très sensible aux enjeux environnementaux et relativement volatile en matière d’emploi – a un rapport à la « propriété » très différente de celle de ses aînés. En 2017, il sera urgent de prendre ce nouveau défi générationnel à bras le corps en enrichissant vos programmes de nouveaux services et en challengeant vos manières de communiquer, en particulier sur le web et les réseaux sociaux.

« Notre activité à 360° nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation »

A la tête d’une dizaine d’agences immobilières dans le Doubs et dans le Jura, Pierre Gelin, 40 ans, s’est associé en 2014 à un ancien responsable de programme d’Eiffage pour lancer Intoo Promotion. Deux ans et demi plus tard, la jeune entreprise a déjà livré 120 logements et compte désormais sortir entre 150 et 220 lots chaque année. Quelles sont les bonnes pratiques de cet audacieux promoteur local et comment aborde-t-il 2017 ?

« Pourquoi vous-êtes-vous lancé dans la promotion immobilière ? »

Pierre GelinDans notre région frontalière avec la Suisse, toute une génération de promoteurs locaux arrive à l’âge de la retraite. Il était stratégique pour nous de développer une activité de promotion pour garder la main sur le territoire et défendre les valeurs locales. Aujourd’hui, nous avons 170 entreprises partenaires dans la région. Si nous avions laissé le terrain aux acteurs nationaux, ils seraient arrivés avec une force de vente debout – et nos agences n’auraient alors eu aucune chance de récupérer la commercialisation des programmes neufs. Nous voulions être autonomes immédiatement. La loi Pinel a aussi dopé notre décision. Auparavant, nos clients qui voulaient investir se tournaient souvent vers Lyon ou Strasbourg. Avec Intoo, nous avons pu créer des produits locaux d’investissement locatif.

Le dirigeant est à la tête d’un écosystème d’entreprises locales composé d’agences immobilières et de plusieurs structures intégrées de courtage en financement, en gestion de patrimoine et en assurance.

« Comment êtes-vous parvenu à tirer votre épingle du jeu ? »

Nous avons l’avantage d’avoir une activité à 360°. Cela nous permet d’aller beaucoup plus vite en commercialisation car nous avons une connaissance parfaite des attentes de nos clients. Lorsque l’on monte un programme, nous répondons à une demande réelle et immédiate. On s’aperçoit par exemple que les acheteurs préfèrent sacrifier de la surface plutôt que de revoir leur budget à la hausse. Nous pouvons facilement nous adapter – et déterminer dès le départ si un F3 doit faire plutôt 70 m2 ou 58 m2. Résultat : sur notre dernier programme, 80 % des 56 logements ont été vendus en moins de 6 mois – alors que nous en avions prévu 24. Nous misons également sur de très grands extérieurs, sur des matériaux haut de gamme et sur la personnalisation de nos programmes. Récemment, nous avons par exemple demandé à des artistes de travailler sur des cages d’escalier.

« 2017 sera une année charnière. Quels sont vos vœux en tant que promoteur ? »

Revenir à une exonération totale des plus-values à 15 ans. On reverrait alors des investisseurs prêts à revendre leurs biens anciens pour revenir dans le neuf. Avec des plus-values à 22 ans, beaucoup de clients ne veulent plus vendre.
Par ailleurs, je souhaiterais que la Loi Pinel soit renouvelée en 2018 et 2019 – car pour l’instant nous sommes dans une grande incertitude.
Enfin, je suis en faveur d’un allègement de certaines normes qui génèrent des surcoûts très importants. Un exemple : les normes « handicapés » doivent être appliquées sur 100 % des logements. Un ratio à 50 % aurait tout autant de sens – et nous permettrait de limiter l’envol des coûts de construction.

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