RT 2020 : quels changements pour les promoteurs ?

L’arrivée de la RT 2020 dans le domaine du bâtiment impose que chaque habitation soit à énergie positive. Le gouvernement a en effet décidé de mettre en place le Plan Bâtiment Durable. En tant que promoteur immobilier, vous allez donc devoir vous adapter à cette évolution de la règlementation.

 

En quoi consiste la RT 2020 ?

Le Grenelle de l’environnement fixe de nouvelles règles en matière de construction de bâtiment. La mise en place de la RT 2020 devrait diviser par trois les besoins en énergie des futures constructions.

Les principes de la RT 2020
Pour vous assurer que les prochains programmes correspondent à cette nouvelle règlementation, voici les conditions à remplir :

– Un bâtiment RT 2020 doit produire davantage d’énergie qu’il en consomme. Il fait donc appel aux énergies gratuites (solaires, éoliennes, énergie hydraulique) tout en veillant à réduire au maximum les besoins.

– Cette construction produit des énergies renouvelables pour parvenir à un bilan positif.

– Pour être considérée à énergie positive, elle repose sur des solutions optimales d’accumulation et de restitution de chaleur ainsi que de production d’électricité. L’isolation externe permet de parvenir au résultat escompté.

 

Bon à savoir : l’arrivée de la certification E+/C-
Pour s’assurer que ces critères sont bien remplis, des professionnels agréés remettront la certification E+/C-. Cette reconnaissance signifie que la construction est autosuffisante en énergie comme l’indique E+ et que son empreinte carbone est minimale avec le C-.

 

La différence entre la RT 2012 et la RT 2020
Jusqu’à présent, les constructions correspondent à la RT 2012. Cette nouvelle évolution demande à revoir vos projets en tenant compte des différences entre ces deux normes thermiques2 :

– Lorsque la limite de dépense énergétique était fixée à 50 kWh/m2/an avec la RT 2012, le seuil sera désormais de 0 kWh/m2/an avec la RT 2020.

– La RT 2012 exigeait une baisse de consommation des équipements. La RT 2020 vise plutôt la fin du gaspillage énergétique. La régulation de la consommation est désormais incontournable dans une démarche de développement durable.

– La RT 2012 se concentrait principalement sur l’isolation thermique. La nouvelle norme thermique accompagne ce premier objectif d’une production d’énergie supplémentaire et une réduction de l’empreinte environnementale de la construction.

 

Quels sont les changements prévus en 2021 ?

Si la mise en pratique de cette nouvelle règlementation a été repoussée au 1er janvier 2021, les professionnels de l’immobilier peuvent déjà examiner les évolutions à entreprendre. L’arrivée des bâtiments à énergie positive (BEPOS) va réguler les dépenses d’énergie en prônant l’autosuffisance.

 

Une production d’énergie indispensable
Dans les grandes lignes, la RT 2020 signifie que la future construction aura des besoins limités en énergie. Toutefois, il est indispensable d’y ajouter des moyens de produire de l’énergie. Parmi les solutions possibles, la production d’énergie solaire, une ventilation capable de récupérer l’air chaud, des fenêtres qui limitent le chauffage et la climatisation représentent autant de moyens de faire évoluer les constructions.

 

Les premiers labels professionnels
Pour passer aux bâtiments à énergie positive, Effinergie propose déjà un label Bepos-Effinergie. L’objectif est de passer de l’énergie primitive simplement dépensée à la production d’énergie renouvelable. Ce label est proposé aussi bien pour les maisons individuelles que pour les bâtiments collectifs en France métropolitaine.

Parmi les exigences de ces bâtiments à énergie positive, vous devez veiller à ce qu’ils respectent les points suivants :

– La consommation de chauffage ne doit pas dépasser 12 kWh/m2.

– La consommation totale d’énergie ne doit pas être supérieure à 100 kWh/m2 en comptant tous les besoins comme l’éclairage, la production d’eau chaude, le fonctionnement des appareils ménagers.

– Produire de l’énergie pour que le bilan des cinq éléments qui composent la maison à énergie positive soit satisfaisant : luminaires, production d’eau chaude, chauffage, climatisation et auxiliaires.

L’objectif de cette nouvelle réglementation est de s’assurer que chaque foyer soit en mesure de couvrir tous ses besoins énergétiques. Le projet va même plus loin en produisant de l’énergie qui pourra être utilisée à d’autres fins.

 

Limiter les dépenses d’énergie
De nouveaux matériaux doivent donc être imaginés afin de limiter les besoins énergétiques. Dans le cadre d’un programme immobilier, les briques de murs ou les hourdis isolés pour le sol sont à privilégier. De plus, une attention particulière doit être portée à l’isolation thermique. Cet aspect est essentiel pour parvenir à une maison économe en énergie. Dans ce sens, vous pouvez penser à des vitrages isolés ou des volets qui s’activent selon la position du soleil. La luminosité naturelle doit également être favorisée afin de limiter l’éclairage.

Une maison passive permet d’économiser 90 % par rapport à une habitation classique1. La maison à énergie positive devrait donc aller encore plus loin.

 

Miser sur les énergies renouvelables
Pour respecter les normes de la RT 2020, vous devez vous assurer que le bâtiment utilise au minimum une énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques pour le solaire ou mise en place d’éoliennes). Lors de l’élaboration du cahier des charges, vous devrez intégrer l’installation de capteurs solaires pour produire l’eau chaude et le chauffage, opter pour un poêle ou une chaudière à bois, ou mettre en place des panneaux photovoltaïques capables de produire la moitié de l’électricité nécessaire au bâtiment.

Si vous devez vous attendre à un coût plus important pour des constructions de ce type, participer à l’évolution du bâtiment dans le cadre du réchauffement climatique est valorisant. Vous allez pouvoir montrer votre volonté de réduire les dépenses énergétiques.

Loi ELAN : tout savoir sur l’immeuble moyenne hauteur (IMH)

En discussion au Parlement depuis le 15 mai, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) devrait instaurer la notion d’immeuble moyenne hauteur (IMH). Une nouvelle attendue par les promoteurs immobiliers pour relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

IMH : une volonté d’assouplissement et d’harmonisation

Portée par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État, la loi ELAN ambitionne une simplification des normes et de la réglementation. C’est dans cet esprit qu’intervient la création d’une nouvelle catégorie d’immeubles. Les édifices compris entre 28 et 50 mètres de hauteur, du plancher bas au dernier niveau, appartiendront désormais à la catégorie des immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ces immeubles jusqu’alors classés IGH (immeuble de grande hauteur ou bâtiment d’habitation de la 4e famille), bénéficieront de facto d’un assouplissement de la réglementation applicable. Jusqu’à présent les immeubles non résidentiels de plus de 28 mètres et les immeubles d’habitation de plus de 50 mètres étaient considérés comme IGH. La nouvelle catégorie d’immeubles met fin à cette disparité et définit désormais comme IGH tout immeuble à partir de 50 mètres.

Relancer l’intérêt des promoteurs immobiliers

Le Gouvernement entend ainsi diminuer les charges pesant sur les propriétaires et les occupants d’immeubles de bureaux, et relancer leur construction. Dans les zones urbaines où le foncier disponible se fait de plus en plus rare, la verticalité offre en effet des potentialités intéressantes en termes de surface. Jusqu’à présent, les contraintes réglementaires applicables aux immeubles de grande hauteur ont fortement pénalisé leur mise en chantier. Les coûts engendrés notamment en matière de protection et de lutte contre les incendies ont en effet dissuadé les investisseurs et les promoteurs immobiliers de s’engager dans ce type de projet. En créant la catégorie d’IMH, aux dispositions de sécurité incendie allégées, le projet de loi entend booster leur rentabilité sur le marché de la location.

Une adaptation du nombre de personnels SSIAP

Pour l’heure, les immeubles relevant de la future catégorie IMH ont l’obligation d’être protégés 24 heures/27 et 7 J/7 par des professionnels certifiés SSIAP (sécurité incendie et d’assistance à personnes). Une obligation qui a beaucoup pesé sur la rentabilité de ce type d’immeubles. La loi ELAN va alléger cette obligation en diminuant le nombre réglementaire de professionnels SSIAP en l’adaptant aux périodes d’occupation du bâtiment. Des dispositions qui s’appliqueront non seulement aux constructions nouvelles, mais aussi aux immeubles existant sous conditions d’un niveau de sécurité suffisant et sur avis de la commission de sécurité. En 2016, une étude estimait à 540 000 € HT/an l’économie moyenne réalisée par la surélévation du seuil de déclenchement des dispositions applicables aux IGH.

Loi ELAN, un objectif ambitieux

Grâce aux dispositions nouvelles instaurées par la loi ELAN, le Gouvernement ambitionne de ramener le coût de la construction d’immeubles de bureaux de 28 à 50 mètres de haut autour de 1 000 €/m².

Une réglementation incendie renforcée par décret

L’allégement des contraintes en matière de personnel SSIAP s’accompagne d’un renforcement de la réglementation incendie en matière de construction et de rénovation. L’expérience du dramatique incendie de la tour Grenfell à Londres a servi de socle à cette évolution de la réglementation française. L’article 10 de la loi ELAN impose pour les IMH un renforcement notable de la sécurité incendie, notamment en matière de propagation du feu par les façades. Il s’agit pour le législateur de mettre fin à une réglementation trop permissive pour les immeubles d’habitation de 28 à 50 mètres de hauteur.

Les promoteurs immobiliers ne peuvent que se réjouir de la création de la catégorie IMH. Cette bonne nouvelle, cohérente avec la volonté de densification des milieux urbains, devrait relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

Promoteurs immobiliers : leurs rôles et leurs devoirs

Par excellence acteur polyvalent du marché immobilier, le promoteur cumule entre autres les fonctions de commercial, de technicien et de juriste. Revenons sur le rôle et les multiples obligations du promoteur immobilier, un métier pas tout à fait comme les autres !

Retour aux fondamentaux : quel est le rôle du promoteur ?

Que ce soit dans le domaine de l’immobilier résidentiel, dans celui des surfaces commerciales ou encore celui des immeubles de bureau, le promoteur a toujours la même ligne de conduite : acheter pour construire. À la frontière entre l’univers de la transaction immobilière pure et celui du BTP, ce professionnel a pour objectif d’investir dans un bien ou un terrain pour piloter de A à Z un projet de construction ou de reconstruction. Il tire ensuite une plus-value de son opération en procédant à une vente en bloc ou à l’unité (par lot). Cette polyvalence implique de multiples obligations pour le promoteur immobilier.

En pratique, le promoteur immobilier est un intermédiaire incontournable du marché, qui cumule trois rôles fondamentaux :

• Un rôle de conception. Il déniche les opportunités foncières ou les vieux immeubles, conçoit un projet novateur et lance des études de faisabilité.
• Un rôle de pilotage. Pendant toute la phase de construction, les promoteurs immobiliers exercent les attributions d’un maître d’ouvrage et exercent un pouvoir de contrôle sur le bon déroulement du chantier.
• Un rôle de commercialisation. Le promoteur, comme son nom l’indique, assure la publicité de son projet et cherche à obtenir la signature d’un maximum de contrats de réservation auprès d’acquéreurs intéressés.

La définition juridique du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est défini à l’article L1831-1 du Code civil comme un professionnel proposant à ses clients un mandat d’intérêt commun relatif à la maîtrise d’ouvrage pour la construction d’un ou plusieurs édifices, contre rémunération convenue.

Quelles sont les obligations du promoteur immobilier ?

Une obligation de vérité dès la signature du contrat de réservation

Parmi les obligations du promoteur immobilier, le devoir de vérité et de transparence s’impose dès la rédaction du contrat de réservation. Ce dernier est particulièrement encadré et doit contenir un certain nombre de renseignements obligatoires, dont l’emplacement exact du futur immeuble, la surface habitable et les diverses prestations proposées par le logement.
Le promoteur est également tenu d’accepter la rétractation du signataire si celle-ci intervient dans les délais légaux, soit dix jours désormais – pour rappel, le délai court dès le lendemain de la signature si le contrat est remis en main propre, ou le lendemain de la notification de la lettre recommandée.

Une obligation de résultat concernant le bien livré

Même lorsque le promoteur ne participe pas matériellement à la construction du bâtiment et délègue la maîtrise d’ouvrage, la Cour de cassation estime qu’il est tenu à la même obligation de résultat que le constructeur, ce qui signifie qu’il doit livrer « un ouvrage exempt de vices » (Civ. 3e, 8 nov. 2005, n° 04-18.305). Cela signifie très concrètement que l’acquéreur du bien est en droit de se retourner contre le promoteur pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou bien sûr la garantie décennale qui est censée prévenir toute malfaçon sérieuse du bâti pendant les dix années qui suivent la livraison du chantier.

Une obligation de conformité administrative

Les promoteurs immobiliers évoluent dans un secteur lourdement réglementé et doivent donc faire preuve d’une réelle expertise sur le plan administratif, au risque dans le cas contraire d’engager leur responsabilité. Les obligations du promoteur immobilier incluent donc le suivi de l’ensemble des formalités liées aux études de faisabilité technique et à la délivrance du permis de construire.

Le cas des travailleurs détachés

Depuis le 1er juillet 2017, les promoteurs ont par ailleurs l’obligation de vérifier qu’aucun travailleur détaché n’exerce une activité sur leurs chantiers dans des conditions illégales et non conformes au Code du travail.

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La pluralité des rôles exercés par le promoteur immobilier implique nécessairement que sa responsabilité civile, pénale et contractuelle est très exposée. Les professionnels du secteur ne doivent donc pas négliger la question de leur assurance professionnelle.

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