Crédit immobilier : les banques seront plus strictes sur les conditions d’attribution en 2020

Après une année exceptionnelle en 2019, le marché du crédit immobilier semble connaître une accalmie toute relative en ce début d’année. Faut-il y voir les signes avant-coureurs d’une baisse de l’investissement dans la pierre ? Rien n’est moins sûr : le secteur conserve une dynamique toujours très attractive pour les ménages et les investisseurs.

 

Des conditions bancaires exceptionnelles en 2019

 L’année 2019 a été synonyme de records dans le domaine de l’immobilier : alors que l’on franchissait allègrement le million de transactions dans l’immobilier ancien (1,059 million exactement), les taux de crédit passaient quant à eux sous la barre symbolique de 1 % 1.

Des taux en légère progression fin 2019
Fin 2019, le taux moyen des crédits immobiliers était de 1,05 % en moyenne sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans2.

Des crédits plus faciles à obtenir
Ces taux particulièrement bas ont favorisé l’achat de maisons et d’appartements, créant même un véritable engouement pour l’achat de neuf ou d’ancien, puisqu’ils se conjuguaient avec des conditions d’octroi allégées et des durées plus longues. Ces facilités ont en fait permis d’atténuer les effets de la hausse du coût de l’immobilier. En effet, le prix de vente des logements anciens a augmenté de 10,8 % entre 2015 et 20193.

Des prêts plus longs et donc plus risqués
La durée moyenne des prêts octroyés a notamment frôlé les 21 ans fin 2019, alors qu’elle était aux alentours de 19 ans en 20154.

Inconvénient : le risque est plus élevé à la fois pour l’emprunteur et pour le prêteur. Outre le spectre du surendettement, l’allongement de la durée du prêt rend les perturbations sur les revenus du ménage plus probables.

L’allongement de la durée du crédit ou l’assouplissement des conditions d’attributions permettaient d’augmenter la capacité d’achat des ménages, surtout les plus modestes. Ceux-ci pouvaient ainsi obtenir un prêt immobilier, y compris sans apport personnel, ce qui était autrefois inenvisageable.

 

Les autorités souhaitent un retour à des conditions raisonnables

Dès la fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) alertait les acteurs, notamment les banques, sur les risques générés par ces crédits trop facilement octroyés sur de longues durées à des foyers peu sûrs. L’instance présidée par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, incitait les établissements bancaires à plus de prudence, afin de ne pas mettre en péril tout l’écosystème bancaire.

 

Un durcissement prévisible en 2020 ?

Les banques n’ont pas tardé à appliquer les recommandations du HCSF, signe qu’il était peut-être temps de mettre un frein à l’emballement à la baisse d’un marché immobilier toujours plus tendu. L’organe a émis deux conseils principaux:

– ne pas dépasser une durée de 25 ans pour le crédit : dès janvier 2020, celle-ci est retombée à une moyenne de 19 ans (226,7 mois), soit son niveau de fin 2018 ;

– respecter le taux d’effort, c’est-à-dire l’endettement maximum de l’emprunteur, fixé par les usages à 33 % des revenus nets, alors qu’en 2019, il était courant de voir des dossiers acceptés avec un taux à 35 %.

 

Des prêts accordés sans tenir compte du risque ?
En janvier 2020, on estime que 15 % des crédits immobiliers en cours ne respectent pas le critère du taux d’effort et sont accordés sur une durée supérieure à 25 ans. La majorité de ces prêts concerne des primo-accédants acquérant une résidence principale.

Protéger les emprunteurs en étant plus attentif à leur situation
Le HCSF conseille également d’être plus strict sur l’apport personnel et l’épargne disponible après l’opération. Hors de question de saigner les ménages à blanc pour financer l’achat immobilier. Les banques refusent désormais d’inclure dans le prêt les frais liés au crédit (ce qui pouvait donner des plans de financement à 110 % de la valeur du bien).

Les ménages modestes pénalisés
Conséquence directe de ce durcissement, les taux moyens sur 20 ans devraient ainsi se négocier en 2020 aux alentours de 1,30 à 1,50 % et ne plus descendre sous la barre du 1 %. Alors que des dossiers ne remplissant pas tous les critères pouvaient passer en 2019, ils ne seront aujourd’hui plus acceptés par les banques, sauf à présenter un apport personnel. Les ménages aux revenus les plus modestes sont clairement les premières victimes de ce changement.

 

La fin de l’eldorado des crédits immobiliers ?

Faut-il en conclure qu’il s’agit de la fin de l’âge d’or du crédit immobilier ? Ce n’est pas si évident.

Des taux d’intérêt toujours très bas
D’abord, les taux d’intérêt devraient rester à leur niveau historiquement bas au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020, rendant l’investissement immobilier toujours attractif.

Il y a fort à parier qu’ils ne remonteront pas de manière significative dans les prochains mois.

En effet, ces derniers sont calculés en fonction des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) et des OAT (obligations assimilables du trésor). Or, la politique de la BCE est d’éviter la flambée des taux pour ne pas aggraver le poids des dettes des États (dont la France).

Des durées de prêt qui restent raisonnables
Même si le HSCF a préconisé le retour à une longueur raisonnable des prêts, il faut savoir que la durée moyenne n’a varié que de 22 mois au cours des deux dernières années. Elle reste en tout cas inférieure aux durées pratiquées dans d’autres pays de l’Union européenne.

Des assurances emprunteurs qui jouent leur rôle
De plus, la très grande majorité des crédits sont sécurisés, d’une part par une caution, hypothèque ou garantie, d’autre part via la souscription d’une assurance pour l’emprunteur, destinée à couvrir les risques en cas de décès, incapacité temporaire de travail, invalidité et perte d’emploi.

 

Malgré ce resserrement des conditions d’obtention d’un crédit, le volume des transactions immobilières devrait rester à un niveau important. L’investissement dans le neuf ou l’ancien reste une valeur sûre et un placement recherché par les ménages : votre activité ne devrait donc pas connaître de ralentissement significatif en 2020. Vous pourrez avec profit accompagner les acquéreurs potentiels dans la demande de financement, car la préparation de leur dossier sera déterminante pour obtenir un crédit.

 

Sources :

 

1 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit

 

2 https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-les-banques-commencent-a-serrer-la-vis-sur-les-durees-d-emprunt-47822.html

 

3 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit

 

4 https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-les-banques-commencent-a-serrer-la-vis-sur-les-durees-d-emprunt-47822.html

 

5 https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2019-decembre/le-durcissement-des-conditions-de-credit-devient-une-necessite.html

 

Logement et urbanisme : les propositions des candidats à la mairie de Paris en 2020

La campagne pour les élections municipales 2020 est maintenant lancée à Paris comme dans toutes les communes de France. Bien qu’elle n’arrive seulement qu’en sixième position dans la liste des préoccupations des Parisiens, la thématique du logement tient une place importante dans les projets de mandats des candidats. Difficile pourtant de trouver des leviers efficaces dans ce secteur déjà ultra encadré. Voici un panorama des propositions des principaux candidats au fauteuil de maire.

 

Benjamin Griveaux veut aider les ménages à acheter intramuros

Le candidat de la République en marche, aujourd’hui remplacé par Agnès Buzyn, souhaitait s’attaquer au problème de l’accession à la propriété dans Paris intramuros. Le prix moyen au m² y dépasse en effet les 10 000 €, interdisant tout achat immobilier à de nombreux ménages, notamment des classes moyennes.

Un organisme spécialement créé pourra apporter jusqu’à 100 000 € pour financer l’achat d’une résidence principale. Lors de la revente, la Ville de Paris prendra à sa charge une part de la plus-value, à hauteur de 20 % maximum du prix du bien. Benjamin Griveaux espère ainsi acquérir 20  000 logements, financés à la fois par le budget communal (700 millions d’euros) et le secteur privé (1,3 milliard d’euros). Vous devriez donc pouvoir de nouveau répondre à la demande toujours importante de potentiels acquéreurs de biens en intramuros.

Autre proposition phare : mettre l’accent sur le logement intermédiaire, dont les loyers sont inférieurs de 10 à 15 % à ceux du marché, en puisant sur les 500 millions d’euros annuels consacrés au logement social. L’ancien porte-parole du gouvernement souhaite également que la ville puisse louer les logements vacants aux propriétaires réticents, afin de les sous-louer aux classes moyennes : de quoi relancer par ailleurs l’offre de biens à louer pour les professionnels de l’immobilier.

Dernière mesure envisagée : un moratoire sur les travaux dans Paris intramuros. Les 7  000 chantiers en cours seraient suspendus jusque fin 2020 (hormis impératifs de sécurité) afin de « redonner du calme aux Parisiens » selon Benjamin Griveaux. L’objectif est aussi de réunir autour de la table tous les acteurs, ville, concessionnaires, riverains, commerçants pour harmoniser les calendriers d’interventions. La suspension des travaux pourrait retarder la livraison de logements en cours de construction et, de fait, ralentir la conclusion d’actes de vente.

Anne Hidalgo met Paris au vert

En matière d’urbanisme, la candidate sortante entend mener un « chantier de végétalisation massive » à travers des forêts urbaines et des rues piétonnes végétales. De grands espaces boisés pourraient ainsi voir le jour derrière l’opéra Garnier, devant l’Hôtel de Ville, au pied de la tour Montparnasse ou gare de Lyon. Parallèlement, des mini-forêts d’une trentaine d’arbres et de pelouse seraient aménagées dans chaque arrondissement sur des parcelles de 200 m².

L’objectif : planter 170 000 arbres pendant son mandat, en ayant également recours au parrainage (un arbre planté pour chaque naissance). Elle souhaite en outre faire reculer le bitume sur les quais de Seine, créer de nouveaux parcs et deux potagers urbains dans les bois de Vincennes et Boulogne. Ces améliorations du cadre de vie vous donneront des arguments supplémentaires pour convaincre de potentiels acquéreurs de biens dans ces quartiers.

Côté logement, la candidate PS veut produire plus de logements abordables en mobilisant vingt milliards d’euros. Les appartements produits seraient ensuite loués 20 % moins cher par la ville. Une « société immobilière pour le logement abordable » associera fonds publics et la Caisse des dépôts, mais aussi des investisseurs privés dont vous pourrez faire partie.

 Réformer la propriété foncière pour rendre l’accession abordable
Pour permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, la Ville de Paris envisage de séparer la propriété du foncier de celle du bâti. Les acquéreurs achètent les murs, mais le terrain fait l’objet d’un bail de 99 ans. Ce montage devrait permettre de diviser les coûts d’accession par deux sur des projets qualitatifs : des perspectives très intéressantes en matière de promotion immobilière.

Autre enjeu pour Anne Hidalgo : veiller à la bonne répartition des logements sociaux dans les différents arrondissements, le quota des 25 % imposé par la loi SRU devant être atteint d’ici 2025 (il est de 22,6 % en 2020).

Enfin, elle souhaite s’attaquer de front aux plateformes de location saisonnière (type Airbnb) afin de limiter les meublés touristiques dans les arrondissements centraux. Son objectif : remettre sur le marché classique 30 000 logements. De quoi répondre à la demande de vos clients à la recherche d’une location permanente à Paris.

 

Rachida Dati met l’accent sur la sécurité et la famille

Si Rachida Dati (Les Républicains) a axé son programme sur la sécurité, en matière de logement, elle vise les classes moyennes. Elle souhaite multiplier par trois le nombre de logements sociaux qui leur seraient proposés, mais avant tout, elle estime nécessaire de restaurer le parc existant. Elle s’engage à créer le dispositif « Paris d’Avenir » destiné aux familles qui veulent s’installer ou s’agrandir. Une aide financière de 1200 € sur trois ans serait ainsi destinée à couvrir notamment les frais de déménagement et d’installation.

Elle souhaite également reconvertir des bureaux vides en appartements, à raison de 1 500 par an et limiter à 30 % le quota de logements sociaux par quartier. Concernant l’accession à la propriété, Rachida Dati propose de la relancer en vendant une partie du parc social. Là encore, des opportunités d’opérations immobilières intéressantes pourront se présenter pour trouver des acquéreurs à ces logements.

 

Cédric Villani : construire là où c’est possible

L’ex-candidat de la République en marche Cédric Villani veut accélérer la construction de logements neufs en proche couronne où du foncier est encore disponible, ce qui présagerait de belles perspectives de nouvelles opérations immobilières. Il souhaite également améliorer l’efficacité énergétique de 40 000 logements chaque année et encadrer les loyers du privé. Les résidences secondaires seraient surtaxées et la durée de location saisonnière limitée à 60 jours par an.

David Belliard veut sortir Paris du béton

De son côté, l’écologiste David Belliard veut également transformer les 500 000 m² de bureaux vides en logements à destination des classes moyennes et défavorisées, tout en bloquant les loyers pour cinq ans. Une mesure qui remettra sur le marché immobilier de nombreux appartements à louer ou à acquérir. Le credo du candidat : sortir Paris du béton, le libérer de la voiture et lutter contre la cherté. Il souhaite lui aussi créer des logements dans chaque espace vacant.

 

Serge Federbusch (RN) et Danielle Simonnet (LFI) en lutte contre la spéculation

Le libéral Serge Federbusch, soutenu par le Rassemblement national, veut permettre aux locataires sociaux d’acheter leur logement au prix du loyer, via notamment une convention entre la ville et les banques pour proposer des financements à long terme. Lui aussi espère transformer en logements les bureaux vides et surfaces commerciales vacantes. Son idée : baisser les droits de mutation et accorder des exonérations, des facilités qui devraient inciter les propriétaires à s’adresser à vous pour mettre en vente de tels biens.

Quant à Danielle Simonnet pour la France insoumise, elle se montre très offensive sur le domaine du logement : taxation des transactions immobilières et des résidences secondaires, droit de préemption renforcé, encadrement de l’activité des promoteurs et des prix de sortie, création de 12 000 logements sociaux par an. Elle prône également l’augmentation de logements d’urgence et une production accrue de logements ouverts à l’accession aidée (PLAI et PLUS). Ces mesures drastiques pourraient ralentir votre activité, car les transactions immobilières sont rendues plus difficiles et encadrées.

 

Sans surprise, l’accession à la propriété de la classe moyenne et l’accès aux logements sociaux pour les plus modestes figurent parmi les mesures phare des différents candidats. L’objectif partagé est de freiner la hausse des prix, pour mieux répondre à la demande qui reste très importante. La plupart des mesures proposées par les candidats devraient relancer le marché des transactions immobilières en remettant sur le marché des biens à acheter ou à louer. Une bonne nouvelle

RT 2020 : quels changements pour les promoteurs ?

L’arrivée de la RT 2020 dans le domaine du bâtiment impose que chaque habitation soit à énergie positive. Le gouvernement a en effet décidé de mettre en place le Plan Bâtiment Durable. En tant que promoteur immobilier, vous allez donc devoir vous adapter à cette évolution de la règlementation.

 

En quoi consiste la RT 2020 ?

Le Grenelle de l’environnement fixe de nouvelles règles en matière de construction de bâtiment. La mise en place de la RT 2020 devrait diviser par trois les besoins en énergie des futures constructions.

Les principes de la RT 2020
Pour vous assurer que les prochains programmes correspondent à cette nouvelle règlementation, voici les conditions à remplir :

– Un bâtiment RT 2020 doit produire davantage d’énergie qu’il en consomme. Il fait donc appel aux énergies gratuites (solaires, éoliennes, énergie hydraulique) tout en veillant à réduire au maximum les besoins.

– Cette construction produit des énergies renouvelables pour parvenir à un bilan positif.

– Pour être considérée à énergie positive, elle repose sur des solutions optimales d’accumulation et de restitution de chaleur ainsi que de production d’électricité. L’isolation externe permet de parvenir au résultat escompté.

 

Bon à savoir : l’arrivée de la certification E+/C-
Pour s’assurer que ces critères sont bien remplis, des professionnels agréés remettront la certification E+/C-. Cette reconnaissance signifie que la construction est autosuffisante en énergie comme l’indique E+ et que son empreinte carbone est minimale avec le C-.

 

La différence entre la RT 2012 et la RT 2020
Jusqu’à présent, les constructions correspondent à la RT 2012. Cette nouvelle évolution demande à revoir vos projets en tenant compte des différences entre ces deux normes thermiques2 :

– Lorsque la limite de dépense énergétique était fixée à 50 kWh/m2/an avec la RT 2012, le seuil sera désormais de 0 kWh/m2/an avec la RT 2020.

– La RT 2012 exigeait une baisse de consommation des équipements. La RT 2020 vise plutôt la fin du gaspillage énergétique. La régulation de la consommation est désormais incontournable dans une démarche de développement durable.

– La RT 2012 se concentrait principalement sur l’isolation thermique. La nouvelle norme thermique accompagne ce premier objectif d’une production d’énergie supplémentaire et une réduction de l’empreinte environnementale de la construction.

 

Quels sont les changements prévus en 2021 ?

Si la mise en pratique de cette nouvelle règlementation a été repoussée au 1er janvier 2021, les professionnels de l’immobilier peuvent déjà examiner les évolutions à entreprendre. L’arrivée des bâtiments à énergie positive (BEPOS) va réguler les dépenses d’énergie en prônant l’autosuffisance.

 

Une production d’énergie indispensable
Dans les grandes lignes, la RT 2020 signifie que la future construction aura des besoins limités en énergie. Toutefois, il est indispensable d’y ajouter des moyens de produire de l’énergie. Parmi les solutions possibles, la production d’énergie solaire, une ventilation capable de récupérer l’air chaud, des fenêtres qui limitent le chauffage et la climatisation représentent autant de moyens de faire évoluer les constructions.

 

Les premiers labels professionnels
Pour passer aux bâtiments à énergie positive, Effinergie propose déjà un label Bepos-Effinergie. L’objectif est de passer de l’énergie primitive simplement dépensée à la production d’énergie renouvelable. Ce label est proposé aussi bien pour les maisons individuelles que pour les bâtiments collectifs en France métropolitaine.

Parmi les exigences de ces bâtiments à énergie positive, vous devez veiller à ce qu’ils respectent les points suivants :

– La consommation de chauffage ne doit pas dépasser 12 kWh/m2.

– La consommation totale d’énergie ne doit pas être supérieure à 100 kWh/m2 en comptant tous les besoins comme l’éclairage, la production d’eau chaude, le fonctionnement des appareils ménagers.

– Produire de l’énergie pour que le bilan des cinq éléments qui composent la maison à énergie positive soit satisfaisant : luminaires, production d’eau chaude, chauffage, climatisation et auxiliaires.

L’objectif de cette nouvelle réglementation est de s’assurer que chaque foyer soit en mesure de couvrir tous ses besoins énergétiques. Le projet va même plus loin en produisant de l’énergie qui pourra être utilisée à d’autres fins.

 

Limiter les dépenses d’énergie
De nouveaux matériaux doivent donc être imaginés afin de limiter les besoins énergétiques. Dans le cadre d’un programme immobilier, les briques de murs ou les hourdis isolés pour le sol sont à privilégier. De plus, une attention particulière doit être portée à l’isolation thermique. Cet aspect est essentiel pour parvenir à une maison économe en énergie. Dans ce sens, vous pouvez penser à des vitrages isolés ou des volets qui s’activent selon la position du soleil. La luminosité naturelle doit également être favorisée afin de limiter l’éclairage.

Une maison passive permet d’économiser 90 % par rapport à une habitation classique1. La maison à énergie positive devrait donc aller encore plus loin.

 

Miser sur les énergies renouvelables
Pour respecter les normes de la RT 2020, vous devez vous assurer que le bâtiment utilise au minimum une énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques pour le solaire ou mise en place d’éoliennes). Lors de l’élaboration du cahier des charges, vous devrez intégrer l’installation de capteurs solaires pour produire l’eau chaude et le chauffage, opter pour un poêle ou une chaudière à bois, ou mettre en place des panneaux photovoltaïques capables de produire la moitié de l’électricité nécessaire au bâtiment.

Si vous devez vous attendre à un coût plus important pour des constructions de ce type, participer à l’évolution du bâtiment dans le cadre du réchauffement climatique est valorisant. Vous allez pouvoir montrer votre volonté de réduire les dépenses énergétiques.

Tout pour réussir vos vœux de fin d’année

La nouvelle année s’annonce et avec elle la perspective d’avoir à envoyer vos vœux à vos clients et partenaires. Une tradition incontournable à laquelle n’échappera pas tout agent immobilier qui se respecte. Voici quelques conseils pour réussir vos vœux de fin d’année sans fausse note.

Une opportunité à saisir pour les agents immobiliers

Si la conception d’une carte de vœux, électronique ou papier, puis la rédaction et l’envoi d’un message personnalisé à chacun de vos clients et partenaires peuvent paraître fastidieux, cet effort demeure incontournable et offre même plusieurs opportunités. Cette carte de vœux peut en effet fournir le prétexte idéal pour contacter un partenaire potentiel ou pour renouer des liens distendus. C’est l’occasion pour un agent immobilier de faire vivre et d’étendre son réseau. Cette attention vis-à-vis de vos clients pourrait aussi vous donner le moyen de vous démarquer de vos concurrents qui ne prennent pas le temps d’effectuer cette démarche.

 

L’importance du support

Que vous choisissiez une carte de vœux électronique ou papier, il est capital que celle-ci soit aux couleurs de votre agence immobilière. Une carte de vœux et le calendrier offert qui l’accompagne parfois doivent être considérés comme des outils marketing à part entière. De nombreux sites spécialisés permettent de composer votre carte de vœux ou votre calendrier en ligne. Profitez-en ! Le rapport qualité / prix est imbattable et mettez à profit la créativité de votre équipe pour concevoir un support original et réussi.

 

Un message personnalisé

Soyez conscient que votre geste ne vaudra que s’il est personnalisé. Évitez les messages dactylographiés et prenez le temps de jeter sur le papier quelques mots rédigés de votre propre plume. Ce faisant, vous témoignerez plus sûrement à votre destinataire l’importance que vous attachez à la qualité de votre relation. Songez toujours à citer son nom après un « Cher Monsieur » ou un « Chère Madame » ! La convivialité et le relationnel sont au cœur de votre métier d’agent immobilier : ne l’oubliez jamais ! N’hésitez pas à faire référence au projet de vente ou d’achat de votre client en lui rappelant que toute l’équipe de l’agence se mobilisera au cours de la nouvelle année pour l’aider à le concrétiser.

 

Un vocabulaire riche

Il n’est pas toujours simple de sortir des sentiers battus en matière de vœux et ce n’est d’ailleurs pas une fin en soin. L’originalité à tout crin aboutit fréquemment à la faute de goût. Sachez néanmoins utiliser toutes les nuances de la langue française pour adresser des vœux adaptés à la relation que vous entretenez avec votre destinataire. Cela peut donner lieu, au sein de l’agence, à une séance de brainstorming autour d’un café pour trouver les bonnes formulations et les bons adjectifs. De quoi transformer la corvée en moment sympathique !

 

Respecter la bienséance

Il est de bon ton d’envoyer les vœux au cours des deux premières semaines de janvier. Au-delà, vos vœux vont avoir un arrière-goût de séance de rattrapage ! Un impair à éviter à tout prix.

 

Un petit cadeau

La fin d’année, c’est les vœux et les fêtes. Surfez sur la belle tradition de Noël et sa proximité avec le Nouvel An pour avoir une petite attention envers vos clients et partenaires. Vous pouvez par exemple joindre à votre carte de vœux un calendrier mural aux couleurs de votre agence. Un support utile que garde son destinataire et vous offrant un petit espace publicitaire qui, mine de rien, peut vous rapporter du contact dans son entourage. Quel que soit le cadeau que vous offrez, du calendrier au coffret de Noël pour vos gros clients ou vos partenaires principaux, rappelez-vous que c’est l’intention qui compte !

 

Réussir ses vœux n’est pas une tâche à négliger pour un agent immobilier. La recette infaillible : un fond de politesse, un zeste d’originalité, quelques morceaux de vocabulaire bien choisis et une tranche complète de bienséance ! Les meilleurs instituts ne parviendront jamais à quantifier les effets de l’empathie et du savoir-vivre. Impalpables, mais néanmoins bien réels, ils s’obtiennent par la succession de petits gestes réguliers dont les vœux font partie !

Nouveau code du travail : quoi de neuf pour les promoteurs ?

La rentrée sociale 2017 promet d’être chargée et tendue. Emmanuel Macron entend procéder par ordonnance pour réformer le Code du Travail. Mais concrètement, quels sont les enjeux pour la profession ?
Eclairage avec Maître Isabelle Santoni-Baliant du cabinet Avocats Picovschi Immobilier.

Le « CDI de projet » : vers une généralisation du « CDI de chantier » ?

Spécifique au secteur du bâtiment, le « CDI de chantier » permet déjà aux employeurs de licencier des salariés à la fin du chantier pour lequel ils ont été embauchés, sans recourir au licenciement économique. Cette disposition pourrait être étendue à d’autres métiers ou secteurs d’activité. Elle devrait être négociée ʺpar accord de branche, ou à défaut, à titre expérimental en fonction du secteur ou des effectifs de l’entrepriseʺ.

« Rappelons d’abord que le texte est encore au stade du projet ; il faut donc attendre de voir comment il sera transposé et mis en pratique… D’une manière générale, cette mesure a vocation à encadrer et sécuriser certaines situations. Elle offrira plus de souplesse aux promoteurs dans la gestion des ressources humaines nécessaires à la réalisation de leurs programmes.

Il est entendu qu’un tel « CDI de projet » peut prendre fin dès lors que la mission est terminée. Mais juridiquement, à quel moment considère-t-on qu’un projet est achevé ? A la livraison ? Dans ce cas, que fait-on en cas de réserves ? Au-delà de la garantie de parfait achèvement ? De nombreuses questions se posent. Nous aurons affaire à un contentieux très important si l’encadrement et le terme extinctif du contrat ne sont pas définis avec précision en amont » note Maître Santoni-Baliant.
Dans le même temps, le texte prévoit aussi d’assouplir les modalités de recours du CDD et de l’intérim.

Fusion des instances représentatives du personnel

« Le gouvernement entend fusionner les délégués du personnel, le comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT) et le comité d’entreprise au sein d’une instance unique du personnel. Les délégués syndicaux pourraient aussi intégrer cette fusion – les récentes déclarations de la Ministre du Travail laissent planner le doute sur ce point »

Isabelle Santoni Baliant - Avocats Picovschi Immobilier

Isabelle Santoni Baliant – Avocats Picovschi Immobilier

« C’est plutôt une bonne chose car cela simplifiera les procédures de consultation et de prise de décision dans l’entreprise. Les navettes entre les différentes instances représentatives avaient tendance à ralentir les négociations avec les partenaires sociaux, ce qui n’est pas toujours dans l’intérêt des salariés » observe l’avocate.

Le « compte pénibilité » devient « compte de prévention »

Permettre aux professions dites « difficiles » de cumuler des points pour anticiper le départ en retraite : c’est le principe du compte pénibilité imaginé pendant le quinquennat Hollande. Rebaptisé « compte de prévention » par l’actuel gouvernement, ce nouveau dispositif entrera en vigueur en janvier 2018. Il concerne « le travail de nuit, répétitif, en horaires alternants ou en milieu hyperbare, ainsi que le bruit et les températures extrêmes ». 4 critères jugés « difficilement mesurables » sortent finalement du dispositif : la manutention de charges lourdes, les postures pénibles, les vibrations mécaniques et les risques chimiques. Les chefs d’entreprise ne pourront pas bénéficier d’un compte de prévention, y compris s’ils exercent les mêmes missions pénibles que leurs salariés.

A noter enfin que d’autres mesures finalement exclues de la Loi Travail qui concernent certains promoteurs devraient réintégrer ce projet de réforme. Parmi elles : le plafonnement des indemnités prud’homales et le recours facilité au licenciement économique dans les filiales françaises de groupes internationaux.

Les 3 fondamentaux pour booster votre business par le digital

Entre évaluations de biens, lancement de nouveaux programmes neufs, déplacements sur le terrain et gestion de la psychologie des clients, le promoteur immobilier n’a rien d’un « pure player » et peut donc se sentir un peu étranger à cet univers. Ci-dessous une sélection des notions indispensables à maîtriser pour faciliter votre quotidien !

Vous faire connaître de votre clientèle

L’activité d’un promoteur immobilier est par nature, et historiquement, de type « brick and mortar », ce qui signifie qu’elle nécessite une agence physique avec pignon sur rue. Votre objectif consiste idéalement à devenir un professionnel « click and mortar », qui cumule l’activité de son agence physique avec une visibilité optimale sur le web.

L’idée n’est évidemment pas d’acquérir la notoriété des GAFA (Google, Amazon, Facebook, Apple) ou des NATU (Netflix, Airbnb, Tesla, Uber), mais de vous ranger parmi les premiers choix proposés par les moteurs de recherche en cas de recherche effectuée par un acheteur ou un vendeur. Vous devrez pour cela posséder un site web, accessible via son adresse URL (Uniform Resource Locator), et dont le contenu respecte à la lettre les principes du SEO (search engine optimization).

La présence sur les réseaux sociaux comme Facebook, Twitter ou même – dans une moindre mesure – Youtube ou Pinterest est également à ne pas négliger. Dans ce contexte, les sociétés de promotions immobilières ont tout à gagner en recrutant un community manager, dont le rôle est d’animer les profils de votre agence sur ces différents « social media ».

Gagner en efficacité au quotidien

Le digital n’est pas seulement un enjeu de notoriété : il peut aussi accroître votre productivité d’une façon très notable ! En optant pour une infrastructure informatique sur le cloud, c’est-à-dire en hébergeant vos données sur un serveur distant, vous pourrez plus facilement partager votre fichier client et votre catalogue de biens immobiliers entre les différentes agences de votre réseau. De nombreuses entreprises spécialisées sont capables de vous fournir un environnement de travail complet hébergé à distance, sous forme de SaaS (software as a service).

L’utilisation de logiciels open source, dont le code est librement accessible à tous, est devenue possible pour l’ensemble de vos tâches (traitement de texte simple, tableur, logiciel CRM, retouche photo, etc…) : n’hésitez pas à y recourir pour réaliser de précieuses économies.

La mutualisation vous permet également d’accumuler progressivement de la big data concernant des milliers de clients, et d’en apprendre davantage sur leurs préférences, leur origine socio-professionnelle ou encore leur budget pour dresser des profils types et mieux cibler votre communication. N’oubliez pas, au besoin, d’intégrer à votre site des « cookies » qui s’installeront sur le disque dur de vos visiteurs et retiendront leurs préférences pour leur prochain passage chez vous !

Vous recevez des dizaines de sollicitations par jour ?
Un simple « bot » se fera un plaisir d’envoyer un accusé de réception, mais peut aussi s’avérer utile par exemple pour mettre à jour automatiquement des contenus sur votre site ou sur les réseaux sociaux.

Devenir un pro du digital en immobilier

Au-delà des bases, le promoteur immobilier a tout à gagner aujourd’hui en repoussant les limites de ses connaissances et en testant de nouveaux modes de synergie avec l’univers du numérique. Il est ainsi possible de poser un « beacon » dans chaque logement dont le mandat de vente vous a été confié : ce petit émetteur Bluetooth enverra ensuite une notification à tous ceux qui possèdent votre appli et passent à proximité. L’affichage d’un QR code sur le panneau « A vendre » est également une bonne idée puisque n’importe quel détenteur de Smartphone peut alors le scanner pour accéder directement à l’annonce de vente sur Internet.

Il est fondamental que vos futurs clients puissent accéder à votre offre via un nombre maximum de canaux. La refonte de votre site Internet au format « responsive design » permettra son affichage harmonieux sur tout type de support (ordinateur de bureau, Smartphone, tablette…). Et pourquoi pas envisager bientôt une expérience de visite en VR (réalité virtuelle) ?

Foisonnant et jargonneux, l’univers du digital peut intimider à juste titre un professionnel de l’immobilier. La plupart des termes techniques, cependant, cachent des principes très simples et vous seront précieux pour développer votre activité !

Immobilier neuf : un secteur florissant mais attentif aux évolutions politiques

Les promoteurs et autres spécialistes de l’immobilier neuf, par la voix de leur fédération professionnelle, ne cachent certes pas leur satisfaction quant aux bons résultats enregistrés en 2016. Pour autant, les inquiétudes sont réelles à la veille des élections présidentielles, et conduisent la FPI à formuler une série de propositions.

Immobilier neuf : la FPI se félicite d’un bon bilan 2016

Un « très bon millésime ». Tel est le terme employé par la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pour caractériser les résultats enregistrés par les professionnels de l’immobilier neuf au cours de l’année qui vient de s’écouler.

Il est vrai que la plupart des indicateurs suivis par la fédération, passablement malmenés pendant la crise de 2013-2014, semblent désormais au beau fixe. Les réservations, en 2016, ont concerné au total 148 618 logements, soit une progression non négligeable de +21 % par rapport à 2015. La tendance est d’autant plus intéressante pour les promoteurs que l’année 2015 elle-même avait déjà été un bon cru (+16 % par rapport à 2014).

Les facteurs d’explication sont bien sûr multiples : outre la remontée de la confiance des ménages en l’avenir (propice à la souscription d’un crédit) et un effet de rattrapage naturel depuis la dernière crise, la FPI pointe surtout les taux d’intérêt à leur plus bas historique et le succès remporté par les différents dispositifs d’aide à l’accession à la propriété dans le neuf. La nouvelle version du PTZ+ et la défiscalisation Pinel, notamment, ont atteint leur rythme de croisière en 2016 et ont clairement contribué à doper les ventes.

Des professionnels en attente d’une libération de l’offre…

Les promoteurs immobiliers investissent typiquement à un horizon de quatre ou cinq ans : autant dire qu’ils apprécient peu le manque de visibilité sur le plan politique et fiscal, et que les remous exceptionnels de la vie publique française à la veille des élections présidentielles ne sont pas de leur goût !

Parmi les attentes les plus fortes des professionnels du secteur vis-à-vis du prochain gouvernement, la FPI cite tout d’abord la nécessité de « libérer » l’offre, en desserrant le carcan réglementaire qui tend à étouffer son potentiel. La demande toujours plus forte des acquéreurs d’une part, et les difficultés croissantes éprouvées par les professionnels pour démarrer de nouveaux chantiers d’autre part (normes excessives, rétention foncière, insécurité juridique…) conduisent à une raréfaction progressive des logements disponibles. Alors que le délai d’écoulement était encore de 14 mois en 2014, la FPI note qu’il est passé à seulement 9 mois en 2016.

Quelques chiffres-clés
– Les réservations en 2016 concernent à 53 % un investissement locatif, et à 47 % un achat de résidence principale. Une proportion inchangée par rapport à 2015.
– Le prix de vente au mètre carré, dans le neuf, a progressé en moyenne de 2,5 % au niveau national.
– Hors Île-de-France, la tendance à la hausse des prix est plus modérée (+1,8 %).

…et d’une pérennisation des dispositifs de soutien

Quel avenir pour la défiscalisation Pinel, pour le prêt à taux zéro ou pour tous les autres dispositifs de soutien du marché immobilier après les élections présidentielles ? La FPI préfère prendre les devants et s’engager dans une défense assumée de ces outils qui sont devenus vitaux pour le chiffre d’affaires de ses adhérents.

Selon Alexandra Cuxac, la présidente de la FPI, la préservation de la loi Pinel et du PTZ+ doivent constituer un point « capital » dans l’agenda du futur gouvernement et dans sa politique en matière d’immobilier. A défaut, l’objectif de 500 000 logements neufs par an devrait rester durablement un vœu pieu à en croire la fédération.

Immobilier : un enjeu non négligé de la campagne présidentielle

Qu’en disent les principaux candidats ? Tous s’intéressent à l’immobilier, mais évidemment pas de la même façon. Quelques mesures emblématiques :

• François Fillon souhaite s’attaquer à la rétention foncière en augmentant la taxe applicable aux terrains non bâtis dans les zones tendues, et en diminuant les frais de notaire en cas de cession.>

• Emmanuel Macron a émis le principe d’un nouveau « bail mobilité » de moins d’un an pour les locataires modestes dans les zones tendues. Une mesure qui pourrait permettre d’augmenter la demande locative dans le parc privé, et stimuler en retour les investisseurs.

• Benoît Hamon souhaite rendre plus généreux les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, mais veut aussi plafonner les loyers dans toutes les zones tendues et mieux encadrer le métier d’agent immobilier.

• Marine Le Pen envisage entre autre un grand plan de construction de résidences étudiantes, et souhaite revaloriser l’APL de 25 % pour les moins de 27 ans.

Quelle évolution pour l’immobilier neuf en 2017 et au-delà ? Tout dépend bien sûr de la coloration politique du prochain gouvernement et de ses orientations en la matière. La FPI devrait se montrer vigilante au cours des prochains mois.

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