Location immobilière : l’assurance du bailleur et du locataire

 

Lorsqu’un immeuble d’habitation est proposé à la location, la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du locataire peuvent être engagées dans différentes situations. Si des dommages sont causés à autrui et afin de ne pas avoir à y répondre sur son patrimoine personnel, chacun a tout intérêt et parfois même l’obligation de souscrire une assurance.

 

L’assurance du propriétaire

L’assurance de responsabilité civile du propriétaire

Le propriétaire qui propose une habitation à la location peut voir sa responsabilité engagée tant à l’égard de son locataire qu’à l’égard de tiers. En effet, un sinistre qui prendrait naissance dans son logement peut causer un dommage à son locataire, à un voisin ou encore aux parties communes de l’immeuble. Même s’il n’en a pas l’obligation, il a tout intérêt à souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité.
Tout propriétaire a ainsi la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non-occupant dite PNO. Celle-ci peut couvrir à la fois sa propre responsabilité vis-à-vis de son locataire et des tiers mais aussi ses propres biens (construction, aménagement) en cas de dommage causé par un incendie, une explosion, un dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut en outre, souscrire une garantie perte de loyers qui couvre généralement le loyer en principal et accessoires dans la limite d’un certain plafond.

 

L’assurance obligatoire du copropriétaire

Le propriétaire louant un logement vide ou meublé situé dans une copropriété doit obligatoirement s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile auxquels il doit répondre. Il s’agit d’une assurance propriétaire non occupant qui est complémentaire à celle qui est souscrite par le syndicat pour l’ensemble de l’immeuble. Elle permet ainsi au copropriétaire de bénéficier d’une couverture plus étendue.

Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance collective couvrant a minima sa responsabilité civile pour les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

 

L’assurance obligatoire du locataire

La garantie des risques locatifs

Le locataire d’une habitation à usage de résidence principale a l’obligation d’assurer au minimum sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire. En effet, il est responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement et doit à ce titre souscrire une garantie des risques locatifs. Cette garantie indemnise le propriétaire lorsque le locataire est responsable d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux qui cause un dommage au bien loué. Les contrats « multirisques habitations » proposés par les assureurs inclus toujours la garantie des risques locatifs ainsi que des garanties complémentaires. Le locataire a intérêt à souscrire la garantie facultative « recours des voisins et des tiers » et une garantie visant à assurer ses biens.

Attention : le locataire qui se voit opposer un refus d’assurance a la possibilité de se rapprocher du bureau central de tarification qui est chargé de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur sera tenu de garantir les risques locatifs.

 

Les obligations vis-à-vis du propriétaire

Le locataire est libre de choisir son assurance mais il est tenu de justifier qu’il a satisfait à son obligation d’assurance en remettant une attestation d’assurance à son propriétaire lors de la remise des clés et chaque année à sa demande. A défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire tout en répercutant son coût sur le loyer.

 

Références juridiques
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 4
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 7 g)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Article 9-1
Article L215-1 du code des assurances

Visale : la nouvelle mesure de réassurance des propriétaires-bailleurs

Restaurer la confiance entre propriétaires-bailleurs et locataires en jouant un rôle de garant. Le concept n’est pas nouveau, c’est néanmoins l’objectif du dispositif Visale. Le projet, porté par Sylvia Pinel, notre Ministre du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité, sonne donc le glas de la garantie des risques locatifs (GRL). Cette substitution se fera tout au long de l’année 2016. Toutefois, ce dispositif ne remplacera définitivement la GRL qu’au début de l’année 2017.

Des arguments pour rassurer les propriétaires

« Visale concerne plus spécifiquement les salariés précaires (CDD, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés, CDI en période d’essai), lorsque l’entrée dans leur logement et leur nouvelle prise de fonction s’effectuent dans un délai rapproché », tel que l’explique le ministère du Logement. Les jeunes et les salariés précaires seront donc les premiers concernés. Dans un avenir proche, l’Etat et Action Logement signeront une convention qui entérinera définitivement l’entrée en vigueur du dispositif Visale.

Vraiment plus efficace ?

Visale sera-t-il vraiment en mesure de faire voler en éclat les dernières réticences propriétaires-bailleurs ? Impossible de le savoir pour le moment car de nombreuses modalités de mise en œuvre doivent encore être précisées. Alors que la GRL disparaîtra au plus tard au 31 décembre 2015, on ne peut qu’espérer que la réorganisation d’Action Logement contribuera à améliorer l’efficacité du groupe. Car de cette efficacité, de sa capacité à être plus réactif, dépendra en partie le succès de Visale.

La garantie universelle des loyers (GUL), mise au point par l’ex-ministre du Logement, Cécile Duflot, n’est jamais véritablement parvenue à convaincre. Jugé trop onéreux et trop largement appliqué, le dispositif a finalement été abandonné.

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