Stratégie Logement : ce qui va changer pour le secteur

Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, viennent de présenter la stratégie du gouvernement pour le secteur de l’immobilier. Abattement fiscal sur la vente des terrains, baisse des APL, «choc d’offre», Pinel : ce qu’il faut retenir de leur grand oral.

Cession de terrain : jusqu’à 100 % d’abattement sur les plus-values

Jacques Mézard et Julien Denormandie ont présenté, ce mercredi 20 septembre, la «Stratégie pour le Logement» du gouvernement, dont les principaux objectifs sont de «construire plus, mieux et moins cher», «répondre aux besoins de chacun, y compris les plus fragiles», et «améliorer le cadre de vie des habitants».

Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, a notamment déclaré que «le coût de construction est trop élevé en France» et que «pas assez de foncier est libéré». Le gouvernement souhaite donc créer un nouveau dispositif fiscal, permettant à toute personne vendant un terrain, de bénéficier d’un abattement fiscal «de 100 % en cas de construction de logements sociaux, de 85 % pour la construction de logements intermédiaires et de 70 % pour la construction de logements libres».

De plus, pour réduire le nombre de bureaux vacants, le gouvernement souhaite mettre en place, dès 2018, un taux réduit d’impôt pour les entreprises qui cèdent des terrains pour construire des logements.

Le gouvernement veut simplifier les normes de construction

Pendant son « grand oral », Julien Denormandie a insisté sur la nécessité de simplifier les normes de construction en France. Le gouvernement souhaite notamment une pause sur les normes techniques, sauf celles de sécurité, pendant tout le quinquennat d’Emmanuel Macron. De plus, une revue périodique de toutes les normes, dont certaines sont «aujourd’hui dépassées», sera menée. Pour le Secrétaire d’Etat, la «transformation forte du code de la construction» permettra de «favoriser l’innovation et de réduire les coûts».

En ce qui concerne les «normes handicap», Julien Denormandie a précisé que 100 % des logements construits seront désormais évolutifs, afin de s’adapter aux personnes handicapées. Le gouvernement entend également créer un «choc d’offre», en diminuant les délais de recours des juridictions, en limitant les recours abusifs sur les projets d’aménagement et en augmentant les amendes pour recours abusifs.

Chiffres clés
Le gouvernement a annoncé que 80 000 logements pour étudiants et jeunes actifs seront construits pendant le mandat d’Emmanuel Macron

Le dispositif Pinel et le PTZ prolongés pour 4 ans dans les zones tendues

Julien Denormandie et Jacques Mézard ont également annoncé que, «pour offrir plus de visibilité aux acteurs du logement», le dispositif Pinel et le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui devaient être supprimés à la fin de l’année 2017, seraient finalement maintenus pour une durée de 4 ans, mais de manière plus ciblée.

Ainsi, le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux, sera reconduit pendant 4 ans, uniquement dans les zones Abis, A et B1, tandis que le PTZ Neuf, s’il sera également prolongé pour 4 ans dans ces zones, le sera seulement pour 1 an en zone B2. De son côté, le Prêt à Taux Zéro dans l’ancien sera reconduit pour quatre ans, exclusivement dans les zones B2 et C.

APL : un nouveau mode de calcul de 2019

Pendant cette conférence de presse sur le Logement, le gouvernement a tenu à confirmer la baisse de 5 euros des aides personnalisées au logement (APL), qui prendra effet le 1er octobre. Julien Denormandie précise que cette baisse a été décidée dans le cadre d’une grande réforme, qui permettra, selon lui, «de faire diminuer les loyers privés et de proposer aux bailleurs sociaux d’améliorer leurs conditions de financement».

De plus, dès 2019, les APL seront calculées en fonction des revenus du moment des allocataires et non plus au regard de ceux de deux ans auparavant.

Un bail mobilité sans dépôt de garantie

Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a également insisté sur la nécessité de «favoriser la mobilité» dans le logement. Pour cela, il a annoncé la création d’un bail mobilité allant de 1 mois à 10 mois, destiné principalement aux personnes en formation professionnelle et aux étudiants : un bail sans aucun dépôt de garantie. Le gouvernement va également proposer une «solution de garantie à l’ensemble des étudiants locataires sans condition de ressources et pour tous les logements», en étendant la garantie Visale, financée par Action Logement.

L’immobilier neuf sous la Présidence Macron : quels impacts pour la profession ?

Quelles sont les grandes promesses et mesures annoncées par notre nouveau Président qui risquent de rebattre les cartes sur le marché du neuf ? Nous avons soumis le programme à trois promoteurs.

Ce ne sera donc pas un ministère dédié. Ni un secrétariat d’état. C’est Richard Ferrand, nouveau Ministre de la Cohésion des territoires, qui prend les rênes de la politique du logement dans le premier gouvernement Philippe du quinquennat Macron. Il hérite d’une ligne budgétaire de quelques 34 milliards d’euros et d’un cap immobilier placé sous le signe de la stabilité et d’une certaine volonté centralisatrice. Mais qu’en pensent les promoteurs ? Regards croisés.

1. La suppression de la taxe d’habitation

Si Emmanuel Macron tient sa promesse, 80 % des ménages français seront bientôt exonérés de taxe d’habitation. ʺCela va sans doute compliquer notre relation avec les maires. (…) Il y aura forcément une période de frein sur les permis de construire. Les élus vont vouloir attendre de voir si l’Etat joue le jeuʺ analyse Norbert Fanchon, Président du Directoire du groupe Gambetta.

2. Un « choc de l’offre » dans les zones tendues

Emmanuel Macron entend concentrer les efforts de construction dans quelques zones tendues prioritaires, comme le Grand Paris ou la région Aix-Marseille, quitte à transférer à l’Etat les autorisations d’urbanisme et dans certains cas la délivrance de permis de construire, dans l’ʺintérêt nationalʺ. ʺSi tous les promoteurs sont incités à se focaliser sur les mêmes zones tendues, le coût du foncier n’est pas prêt de baisserʺ relativise Cédric Simonin, PDG de l’entreprise alsacienne Trianon Résidences.

3. La transformation de l’ISF en taxe sur le patrimoine immobilier

C’est sur ce point que les crispations sont les plus fortes. ʺJe suis un peu inquiet : j’ai le sentiment qu’Emmanuel Macron voit les propriétaires comme des rentiers. C’est un signal très négatif pour l’immobilierʺ estime Norbert Fanchon. Le Président de Roxim, Marc Pigeon, y voit une contradiction : ʺOn veut construire davantage dans les zones tendues tout en taxant le patrimoine immobilier. Mais qui va financer ces constructions si on décourage les investisseurs privés ?ʺ s’interroge le promoteur.

4. Le maintien du PTZ et du dispositif Pinel (au moins à court/moyen terme)

ʺLa stabilité de la fiscalité était une vraie demande de la profession. On applaudit donc des deux mains, même si nous ne savons pas encore à quelle sauce nous allons être mangés ʺ souligne Cédric Simonin, qui reste serein. Même son de cloche du côté de Roxim : ʺCe sont des dispositifs qui marchent. Un peu de continuité, c’est formidableʺ. Norbert Fanchon salue lui aussi cette décision, mais craint un retour de bâton: ʺQuand le marché est reparti l’an dernier, nous aurions pu garder un peu d’argent public sous le coude pour anticiper la remontée des taux et l’augmentation du prix du BTP. Car pour les années à venir, je pressens un marché pérenne mais baissierʺ.

5. La stabilité des normes

Emmanuel Macron s’est engagé à ne pas rajouter de nouvelles normes de construction durant son quinquennat. ʺSi cette chappe de contraintes et de normes pouvait être assouplie, ce serait encore mieuxʺ plaide Norbert Fanchon. Pour Marc Pigeon, l’enjeu sera avant tout de lutter contre la surtransposition des directives européennes, autrement dit l’ajout de règlementations franco-françaises aux dispositifs communautaires pour leur application sur le territoire.

Rendez-vous dans 5 ans pour faire le bilan ?

Elections : qu’est ce qui va changer pour les promoteurs immobiliers ?

L’issue d’une élection présidentielle n’a jamais été aussi incertaine, y compris en matière d’immobilier. A quoi les promoteurs doivent-ils s’attendre au lendemain du 7 mai ?

Il faut être honnête, la pierre ne semble pas être la préoccupation n°1 des prétendants à l’Elysée. Reste que les principaux favoris ont évoqué quelques propositions et mesures qui pourraient bien rebattre les cartes de l’immobilier neuf. Gros plan sur 4 enjeux clés pour la profession.

Pinel : stop ou encore ?

Le dispositif Pinel a certes été renouvelé pour 2017… mais l’incertitude continue de régner sur son éventuel prolongement à compter de 2018. A ce jour, Marine Le Pen et Emmanuel Macron semblent plutôt en faveur de son maintien tandis que Jean-Luc Mélenchon souhaite son abrogation. Benoît Hamon plaide quant à lui pour une évaluation du dispositif mais ne cache pas ses doutes sur son efficacité. Du côté de François Fillon, on veut remplacer « Pinel » par une nouvelle formule d’incitation à l’investissement locatif.

Loi SRU : vers plus ou moins de mixité sociale ?

D’ici 2025, certaines communes devront disposer d’un parc de 20 % voire 25 % de logements sociaux. François Fillon veut « démonter la logique » de cette loi en assouplissant les planchers de logements sociaux en fonction des territoires. Contrairement à Benoit Hamon, qui vise les 30 % dans certaines zones. Quant à Jean-Luc Mélenchon, il s’engage à construire 200 000 logements sociaux par an. S’il était élu, les communes qui ne respecteraient pas la loi SRU verraient en outre leurs amendes augmenter. Marine Le Pen désapprouve quant à elle le principe-même de la Loi SRU. Sa proposition : attribuer prioritairement les logements sociaux aux Français…

Exit l’encadrement des loyers ?

Parmi tous les candidats, François Fillon apparaît comme le plus fervent défenseur de l’investissement locatif. Il entend réduire les délais d’expulsion des locataires en cas de non-paiement du loyer et souhaite abroger la Loi Alur. A noter que le candidat LR évoque l’idée d’une incitation fiscale auprès des propriétaires qui maintiendraient des loyers bas. Pour Marine Le Pen, l’encadrement des loyers a eu des effets positifs – mais ne peut pas être tenable sur le long terme. Emmanuel Macron estime que cette mesure a eu quelques effets négatifs à court terme ; il ne souhaite pas la maintenir de manière automatique. Benoit Hamon et Jean-Luc Mélenchon souhaitent en revanche l’étendre à d’autres métropoles voire la renforcer.

Quels coups de pouce pour les acheteurs ?

A chaque candidat sa promesse de campagne : Emmanuel Macron propose de supprimer la taxe d’habitation pour 80 % des ménages tandis que Marine Le Pen veut renforcer les dispositifs de prêts aidés. A noter que si les candidats Macron, Hamon ou Fillon étaient élus, le PTZ serait maintenu pour le neuf. Le candidat LR plaide en outre en faveur d’une TVA à taux réduit pour faciliter l’accession à la propriété de biens intermédiaires en zones tendues – et souhaite rendre éligible le PAS à 80 % de la population. Jean-Luc Mélenchon souhaite quant à lui encadrer les prix à la vente par le biais de clauses anti-spéculatives et de « chartes promoteurs ».

Pour le verdict, rendez-vous le 7 mai prochain !

Achat immobilier : quelles tendances chez les primo-accédants ?

Quel produit proposer en priorité aux clients qui souhaitent faire leur premier achat immobilier ? Si vous vous posez la question, la dernière enquête Cafpi apporte des éléments de réponse.

Comprendre les attentes des clients pour être plus pertinent dans vos offres, c’est essentiel. Aussi, savoir que 82,6 % des primo-accédants s’orientent vers une acquisition dans l’ancien, est un enseignement de premier ordre ! Ce chiffre, issu d’une étude menée par Cafpi, n’est pas le seul à retenir.

En effet, il apparaît que le montant moyen de l’emprunt pour ce premier investissement immobilier s’élève à 181 956 €, et s’étend sur une durée de vingt ans (238 mois). Un montant et une durée d’emprunt en légère augmentation (de 8 000 € et cinq mois environ) par rapport à l’édition 2014 de l’enquête.

Cette appétence pour l’ancien n’est pas liée qu’au goût des vieilles pierres. Plus abordable, ce type de bien attire les clients aux revenus les plus modestes, ces derniers représentant 25% des dossiers selon l’étude Cafpi. En moyenne, cette première acquisition équivaut en 2015, à 5 années de revenus pour l’acquéreur, comme en 2014.

PTZ : faciliter l’accession à la propriété…

Allongement de la durée des emprunts, augmentation des prix, Cafpi estime que les primo-accédants touchent désormais aux limites de leurs taux d’efforts et en appelle à des mesures d’accompagnement.

Nul doute que l’élargissement du Prêt à taux Zéro (PTZ) – à compter du début 2016 – à de nouvelles populations, facilitera l’accès à la propriété. Ce prêt pourra en effet financer jusqu’à 40 % du montant du bien, et verra son différé de remboursement relevé. Il sera par ailleurs ouvert à l’ancien à rénover, partout en France.

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