Zone inondable, naturelle, agricole, sismique, humide : quelles sont les règles lorsqu’on veut construire sur une zone atypique ?

En matière de construction, certains terrains en France font l’objet d’une réglementation particulière : ce sont des zones atypiques, comme les zones agricoles ou inondables. En tant que promoteurs immobiliers, vous vous posez des questions sur les règles à respecter ? On vous répond.

Construire en zone atypique : le cas des zones inondables

 

Les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) institués par la loi 95-101 du 2 février 1995 ont défini 3 types de zones :

D’autres obligations devront être respectées par les promoteurs immobiliers dans certains cas pour construire en zone inondable :

Zone naturelle et construction immobilière

 

Un terrain classé en zone naturelle (zone N) est protégé et à priori inconstructible. Toutefois, des exceptions à cette règle existent, à condition que les bâtiments ne portent atteinte ni à la préservation des sols, des sites, des paysages ni à la sauvegarde de ces zones atypiques.

Pour savoir si un projet de construction est possible en zone naturelle, il est indispensable de se renseigner à la mairie de la commune afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les droits attribués au terrain en question.

Ainsi, sont autorisés :

En outre, les zones naturelles définies dans le PLU peuvent aussi inclure des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées (STECAL). Au sein de ces derniers sont autorisées :

Construire en zone agricole : les conditions

 

Afin de favoriser la protection des terres agricoles, ces zones atypiques sont en principe inconstructibles. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle pour des constructions ayant un rapport direct et nécessaire avec une activité agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987), sous réserve de respecter certains critères (dimensions du projet, implantation, utilisation réelle ou non, etc.).

Ainsi, sont autorisés en zone agricole (selon le règlement d’urbanisme local, se renseigner en amont au sein de la mairie) :

Outre son accord, le règlement du POS/PLU peut aussi imposer des restrictions en matière de construction sur zone agricole (limitation de la surface à édifier ou destinée au stationnement des véhicules, interdiction de changement de destination du bâtiment agricole, etc.).

Construire en zone sismique

 

Les règles de construction parasismique sont désormais soumises à l’Eurocode 8 et sont applicables à tout permis de construire déposé après le 1er Mai 2011.

Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des normes simplifiées qui dispensent de l’application de l’Eurocode 8 : les règles PS-MI (Construction parasismique des maisons individuelles et bâtiments assimilés) et CP-MI.

La réglementation a défini deux types d’ouvrages :

La France est divisée en cinq zones sismiques :

Les constructions neuves

Les règles à appliquer dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment ainsi que de la zone de sismicité.

Constructions existantes

Les règles parasismiques applicables au bâtiment modifié dépendent de la zone sismique, de la catégorie de l’édifice, ainsi que des travaux envisagés pour transformer la structure.

Constructibilité en zone humide : quelles sont les règles ?

 

Tout projet de construction provoquant l’assèchement, l’imperméabilisation ou le comblement de plus de 1 000 m2 de zone humide fait l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable (Code de l’Environnement, L. 214-1 et suivants et R. 214-1), sous peine de sanctions.

Par ailleurs, si votre projet de construction (considéré comme sans alternative possible) porte atteinte aux zones humides, vous devrez compenser les impacts par la recréation ou la restauration de celles-ci de façon équivalente et de la qualité de la biodiversité. Il est conseillé de prendre contact avec la DDT afin de trouver la meilleure solution entre impératifs techniques et réglementation.

Malgré des contraintes souvent fortes, il reste heureusement possible de construire en zone atypique, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il vous revient donc, en tant que promoteurs immobiliers, de vous renseigner sur les alternatives en amont de tout projet de construction.

Loi ALUR – Etats des lieux : Pas la révolution attendue !

Deux ans après la promulgation de la loi ALUR, le décret d’application concernant les modalités de rédaction des états des lieux ainsi que la prise en compte de la vétusté vient d’être publié au JO le 30 mars 2016.

Tout ça pour ça!

Il aura donc fallu attendre deux ans après la promulgation de la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) portée par Mme Cécile Duflot (ancienne ministre du logement) pour voir publié au Journal Officiel, le décret d’application concernant la rédaction des états des lieux et les grilles de vétusté. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il n’y a pas grand-chose à se mettre sous la dent dans ce décret !

Cependant, faisons un petit retour en arrière: avant la loi ALUR aucun texte législatif n’encadrait la rédaction d’un État des lieux locatif : autrement dit un état des lieux pouvait être établi sur un simple post-it sans aucune contrainte – la loi de 89 prévoyait même l’absence d’état des lieux. Encore aujourd’hui bon nombre de locataires prennent possession de leur logement sans état des lieux.

L’entrée en vigueur de ce décret est fixée au 1er juin prochain, date à laquelle bailleurs privés ou professionnels et mandataires immobiliers devront respecter les règles fixées.

Que dit le décret?

Un état des lieux (portant sur une location nue ou meublée à usage privatif) doit désormais être établi en respectant trois composantes suivantes :

  1. Des informations obligatoires à tout état des lieux,
  2. Un format de l’état des lieux similaire pour l’entrée et la sortie,
  3. Une grille de vétusté peut être adossée à l’état des lieux de sortie pour en clarifier sa rédaction.

 

Des informations obligatoires :

Les états des lieux établis aujourd’hui, par les professionnels, comportent pour l’essentiel les éléments suivants :

et enfin pour chaque pièce une description précise de l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, et le cas échéant, des équipements qui constitue le logement dans le cas d’une location meublée. Il peut être complété d’observations et de photos.

Pour une location meublée, le logement doit contenir les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location
Enfin dernière contrainte, qui coule de source, le document doit être signé par les parties ou les personnes mandatées. Pour les états des lieux de sortie, il est impératif de rajouter

Un format similaire entre l’entrée et la sortie :

Autre élément important du décret d’application, le format de l’état des lieux doit être établi, de sorte à simplifier la lecture entre l’entrée et la sortie.
A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique, ou bien des documents distincts ayant une présentation lisible et similaire.
Enfin les états des lieux pourront être établis sur support papier ou sous format électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leurs mandataires au moment de sa signature.

La grille de vétusté : aucun modèle universel à attendre!

Enfin la grande promesse de la loi ALUR était l’établissement d’une grille de vétusté « universelle ». Sur ce point, le législateur n’aura pas fait d’avancées significatives, puisque la vétusté n’est pas obligatoire mais une simple option:
Les parties au contrat de location, « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté », dès la signature du bail ou (pendant le contrat de location), choisies parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter, et 42 de la loi du 23 décembre 1986, et même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Donc pour résumer, pas de grille spécifique applicable pour les professionnels de la transaction ou de l’administration de biens, mais en revanche la possibilité d’utiliser une grille existante comme celle utilisée par exemple par les OPHLM.

Toutefois, assurez-vous que la grille de vétusté que vous appliquerez définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien, une durée de vie théorique et, des coefficients d’abattement forfaitaire annuels, affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pour conclure ce décret d’application n’apporte pas d’innovations majeures pour tous les professionnels qui rédigent déjà les états des lieux en « bonne et due forme ». Enfin pour toutes celles et ceux qui attendaient ce décret avant de s’équiper d’un outil professionnel, le moment est venue de passer à une solution numérique de type homepad répondant à 100 % à ce cahier des charges.

Vices cachés : ne faites pas l’impasse sur votre obligation d’information

Soyez vigilant : votre obligation d’information sur les désordres apparents

Professionnel de l’immobilier, vous avez l’obligation d’informer les acquéreurs, avec exactitude et loyauté, sur les caractéristiques techniques et juridiques du bien qu’ils projettent d’acheter. La jurisprudence est omniprésente sur le sujet et condamne les agents immobiliers n’ayant pas satisfait à cette obligation. Pensez à préserver vos intérêts.

La mise en jeu de votre responsabilité

Lors de la vente d’un bien immobilier, vendeurs et acquéreurs font appel à vous pour bénéficier de votre expertise. Prenez garde à respecter votre obligation d’information. Si un acquéreur constate après la signature de l’acte authentique, des désordres affectant le bien et non portés à sa connaissance, celui-ci peut se retourner contre le vendeur mais aussi contre vous. Vous devez attirer l’attention de vos clients sur l’existence de tout vice juridique (une servitude, une construction irrégulière…) ou technique (affaissement d’une toiture…) dès lors que ces vices ne sont pas décelables pour un particulier et que vous en aviez connaissance ou que vous auriez pu les déceler.
Votre obligation d’information vaut même sur un projet de notoriété publique et même si l’acquéreur est un professionnel.

Bon à savoir :

Au-delà de votre obligation d’information vous devez vérifier l’exactitude des déclarations faites par votre client vendeur. Ne vous contentez pas de communiquer les informations transmises par le vendeur à l’acquéreur. Vérifiez les dires du vendeur chaque fois que possible. Vous devez vérifier que tous les éléments sont réunis par satisfaire au bon déroulement de l’opération.

Si vous n’informez pas l’acquéreur d’un vice affectant le bien, votre responsabilité peut être engagée, l’acquéreur subissant un préjudice. Sous réserve de l’appréciation des juges, des dommages et intérêts peuvent lui être accordés.

Une jurisprudence foisonnante

De nombreuses décisions de justice condamnent régulièrement les agents immobiliers. Les exemples ne manquent pas.
Ainsi, la cour d’appel de Lyon a décidé qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la réalité du raccordement du tout à l’égout en sollicitant des justificatifs de travaux. Il s’agit bien du principe rappelé précédemment. Vous devez vérifier les informations transmises par les vendeurs. Les vendeurs peuvent omettre de communiquer certaines informations ou justificatifs. C’est là que votre rôle est crucial.
Un autre exemple peut être soulevé. La responsabilité d’un agent immobilier a été retenue, car il n’avait pas vérifié le caractère constructible d’un terrain proposé à la vente comme terrain à bâtir.

Allant même plus loin, la jurisprudence considère que vous devez accompagner vos clients tout au long de l’opération. Par exemple, il a été jugé que lorsqu’un diagnostic contient des termes difficilement compréhensibles pour un profane mais transparents pour un professionnel, l’agent immobilier doit s’assurer que les acquéreurs ont compris le sens et la portée de ce diagnostic. A défaut, il peut voir sa responsabilité engagée.

Un conseil

Reportez dans le compromis de vente les diligences et vérifications que vous avez opérées et les conséquences qui en découlent pour l’acquéreur (en joignant un devis de travaux par exemple). Ce dernier achètera donc le bien en connaissance de cause.

L’information sur les vices cachés : une appréciation au cas par cas ponctuée de nuances

Outre la jurisprudence sur les vices apparents, quelques décisions retiennent la responsabilité du professionnel même en présence de vices cachés, tandis que d’autres décisions rappellent que l’agent immobilier n’est pas expert en bâtiment et qu’il ne peut donc pas déceler tous les vices.

La jurisprudence actuelle condamnant l’agent immobilier

La Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un agent immobilier en 2009 pour défaut d’information. Le bien objet de la vente présentait des malfaçons et était situé dans un secteur géographique fortement touché par un épisode de sécheresse ayant conduit à une procédure de constatation de catastrophe naturelle. Il a été jugé que l’agent immobilier ne pouvait ignorer que le bien se situait au centre de la zone affectée, compte tenu du lieu de situation de son activité. Il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine des fissures et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble. Ne l’ayant pas fait, il a été condamné solidairement avec le notaire à verser aux acquéreurs 147 823 euros correspondant au montant des travaux à entreprendre.
Et très récemment, dans un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation retient la responsabilité d’un agent immobilier qui n’a pas informé ses clients de la présence d’une servitude non aedificandi sur le terrain vendu. Point crucial qui remet en cause la réalisation du projet de l’acquéreur qui peut se voir allouer des dommages et intérêts.

Des nuances : l’agent immobilier n’est pas expert en bâtiment

Il a été décidé qu’un agent immobilier, intermédiaire dans la vente d’une maison infestée par la mérule, n’engage pas sa responsabilité si ce vice n’est pas apparent. La jurisprudence considère que ce genre de désordre ne peut être visible que par un expert en bâtiment et que n’étant pas professionnel de la construction, vous ne pouvez pas le déceler. Vous devez donc vérifier les défauts essentiels du bien sans pour autant opérer de démontages ou d’investigations approfondies dès l’instant qu’aucun élément ne le justifie. Le 21 janvier 2015, la Cour de cassation a rappelé ce principe.
La responsabilité de l’agent immobilier n’est pas non plus engagée, pour des faits que le vendeur lui a délibérément cachés.
La jurisprudence va plus loin, et relève dans certains cas, une obligation de l’acquéreur de s’informer lui-même. Attention, l’appréciation des juges est là encore souveraine ! La haute juridiction, a statué le 16 septembre 2014 sur une vente. Le compromis indiquait que l’acquéreur prendrait à sa charge les frais afférents au transfert du permis de construire, sans indiquer de montant. L’acquéreur invoquait donc le défaut d’information et demandait une indemnisation. Sa demande a été rejetée, et il a été retenu que l’acquéreur devait lui-même s’informer sur ces frais.

Références juridiques :

Les conséquences de la Loi Macron sur le contrat d’avant-vente

Dans sa volonté de lever un certain nombre de freins économiques, la Loi Macron n’épargne pas les professionnels de l’immobilier. Parmi les dispositions les plus notables, celles qui affectent l’avant-contrat de vente immobilière.

Les temps changent ! Alors que la loi Hamon prévoyait que les compromis de vente signés entre un acquéreur particulier et un vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens ou SCI par exemple), dans un lieu différent de celui dans lequel le professionnel vendeur exerce son activité, devaient être considérés, comme un contrat conclu hors établissement, ce n’est plus le cas avec la Loi Macron.

En effet, si l’on s’en réfère à l’article L121-16-1 du Code de la Consommation modifié par la loi 2015-990 du 6 août 2015, on parle de contrat hors établissement, lorsque l’acte est conclu dans les conditions suivantes :

– Dans un lieu autre que celui où le professionnel exerce habituellement son activité, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur.

– Dans le lieu où le professionnel exerce habituellement son activité ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur ai été sollicité personnellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce ordinairement son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.

Quelles conséquences au quotidien ?

Avec l’entrée en vigueur de la loi Macron, la notion de contrat conclu « hors établissement » n’existe plus. En d’autres termes, quel que soit le lieu où le contrat est conclu, le délai de rétractation de 14 jours ne s’applique plus.

Seul le délai de rétractation SRU est applicable et le délai de réflexion après la conclusion d’un compromis de vente immobilière est de 10 jours. Un délai de réflexion qui s’applique également lors d’une transaction dans l’ancien (7 jours sous la Loi Hamon).

Les arguments avancés pour justifier ces nouvelles dispositions peuvent paraître abscons :

Les justifications peinent à convaincre…

D’un point de vue procédural, la démarche n’évolue pas sur le fond. L’acquéreur désireux de se rétracter, peut le faire durant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat. A noter que tous les contrats conclus avant le 8 août 2015, restent régis par la loi Hamon.

Bon à savoir

Loi ALUR : 3 changements majeurs au 1er juillet pour les professionnels de l’immobilier

S’inspirant du Livre Blanc des Professions Immobilières rédigé à l’issue des Etats Généraux de 2011, la loi ALUR du 24 mars 2014 avait réformé le statut des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, gestionnaires locatifs, syndics de copropriété), en vue de renforcer à la fois leurs compétences mais aussi les garanties apportées par la profession. Le 21 juin dernier, ont été publiés les décrets et arrêtés d’application de la loi ALUR. Voici ce qu’il faut retenir.

Les Chambres de Commerce et d’Industrie nouvelles prennent le relais des préfectures

Depuis le 1er juillet 2015, ce sont les CCI départementales (Chambres de Commerce et d’Industrie) et non plus les Préfectures qui sont en charge de délivrer les cartes professionnelles. La procédure sur Internet sera opérationnelle, quant à elle, dès le 1er janvier 2016. Selon Christophe Tanay, président de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier), ce changement constitue un signal fort pour la profession : « Il est grand temps de considérer l’activité d’intermédiation immobilière sous l’angle de l’entreprenariat, et non plus seulement sous l’angle strictement juridique et pénal ».

La durée de validité des cartes professionnelles est réduite à 3 ans (contre 10 auparavant), et ce dans l’objectif d’accroître le contrôle des professionnels.

Plus de formation

Cette réduction de la validité de la carte résulte de l’obligation de formation continue, également voulue par la loi ALUR. Les contenus des formations continues obligatoires seront, quant à eux, précisés dans un prochain décret.  Enfin, les syndics titulaires d’une carte de « Gestion Immobilière » bénéficieront d’une mention spécifique liée à leur activité.

Plus de contrôle

Par ailleurs, le statut des professionnels sera également complété par deux autres dispositions, l’une ayant trait au Code de Déontologie de la profession, et l’autre concernant la mise en place d’une Commission de contrôle des activités, chargée de la discipline.

Jusqu’à présent, chaque organisation professionnelle était dotée d’un code de déontologie valable pour l’ensemble de ses adhérents. Désormais, un code unique sera promulgué et s’appliquera à tous les professionnels, qu’ils soient adhérents ou non d’une organisation professionnelle.

Prochainement mise en place, une Commission de contrôle aura pour mission de veiller au respect de ce Code unique de déontologie. La création de cette instance disciplinaire pour l’intermédiation immobilière vise à rendre à la profession son honorabilité.

Sans aucun doute, le nouveau cadre juridique instauré par la loi ALUR a vocation :

– à renforcer la qualité de la profession en consolidant notamment le volet formation,

– à écarter les mauvais professionnels

– à favoriser, du même coup, une image positive des experts de l’immobilier.

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