La loi Denormandie : qu’est-ce que c’est ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie offre un nouveau dispositif de défiscalisation avantageux pour les investisseurs immobiliers. Celui-ci a été pensé pour faciliter la rénovation des logements anciens des centres-villes. Présentation d’une loi qui vous offre, en tant que professionnel de l’immobilier, l’opportunité de diversifier votre portefeuille.

Loi Denormandie : de quoi s’agit-il ?

Force est de constater que les centres-villes abritent de nombreux logements vétustes, énergivores, voire insalubres. Soucieux d’améliorer la qualité de l’offre locative de ce parc immobilier pour répondre aux besoins de la population, le ministère du Logement a décidé d’octroyer un avantage fiscal significatif lorsqu’un propriétaire rénove ces habitations et les loue ensuite selon les conditions légales. C’est-à-dire à loyer modéré à des ménages modestes, un peu à la manière d’un dispositif Pinel. 222 villes moyennes sont concernées par cette loi, qui devrait favoriser la rénovation de leur centre-ville et lutter contre leur désertification.

Les similitudes et les différences avec le dispositif Pinel

Si la loi Denormandie s’accompagne d’une liste des villes concernées, elle n’établit pas de plan de zonage applicable à ces dernières. Pour être éligible, le projet doit simplement se rapporter à un logement du centre-ville et impliquer un volet de travaux non soumis aux normes de réhabilitation ou à un seuil de performance énergétique.

La loi Denormandie fixe néanmoins un plafond au coût de cette opération à 300 000 euros et 5 500 euros/m². Le montant de l’avantage fiscal, calculé sur celui de l’opération, reste proportionnel à la durée de l’engagement du bailleur à demeurer à la location. Il s’établit à 21 % pour 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans. Des montants calqués sur le Pinel, tout comme ceux des loyers autorisés et des plafonds de revenu des occupants.

La possibilité de louer à un membre de la famille, dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal du bailleur, ajoute à l’intérêt du dispositif : l’opportunité d’offrir un appartement adapté aux vieux jours des parents du propriétaire, ou d’aider ses enfants à se lancer dans la vie est en effet séduisante.

Tous les logements sont-ils concernés ?
Non. Pour s’inscrire dans le cadre de la loi Denormandie, le logement devra avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Loi Denormandie vs déficit foncier

Les avantages de la loi Denormandie n’étant pas cumulables avec ceux du déficit foncier, le propriétaire devra opter pour celui des deux dispositifs fiscaux le plus avantageux pour son cas personnel. Rappelons que le déficit foncier permet d’inclure le coût de ses travaux de rénovation au titre de ses charges locatives. Ces dernières devenant supérieures aux montants des loyers perçus, l’administration fiscale parle alors de déficit foncier qui s’apparente à une forme d’abattement sur ses revenus déclarés. Simulation faite, les experts estiment qu’en dessous d’un montant de travaux correspondant à 25 % d’un projet global de 100 000 €, le dispositif Denormandie s’affirme comme le plus intéressant, et ce quel que soit votre taux d’imposition.

Comment orienter vos clients ?

Fin connaisseur de votre secteur, vous maîtrisez le centre-ville de votre commune. Étudiez attentivement l’état de l’offre et la demande locatives dans cette dernière. Il s’agit d’anticiper l’attractivité locative de l’appartement après rénovation. Votre client devra faire face à la concurrence des biens neufs issus des programmes Pinel, ou de construction des offices publics HLM.

Néanmoins, en orientant votre acheteur après une étude précise, vous limiterez grandement les risques de carence locative. Vous le savez aussi, l’âge venant, de nombreuses personnes âgées recherchent un appartement en centre-ville à deux pas des commodités. En proposant un appartement en rez-de-chaussée ou situé dans un immeuble avec ascenseur (rare en centre-ville), assez proche d’un arrêt de bus, et en le rénovant de manière adaptée pour une personne âgée, vous avez toutes les chances de faire faire à votre client un très bon investissement Denormandie. Alertez-le néanmoins : sa rénovation devra être suffisamment qualitative pour offrir une alternative crédible à un programme neuf.

Très clairement, la loi Denormandie redonne de l’intérêt à l’achat pour les appartements des centres-villes. Des produits délaissés depuis de longues années qui affichent de fait un prix au m² généralement intéressant. C’est le moment de prospecter dans ses rues abandonnées pour proposer à vos investisseurs un dispositif Denormandie gagnant à coup sûr !

6 astuces piquées aux professionnels du homestaging

Contrairement aux pros du homestaging, vous avez très peu de temps à consacrer à la préparation d’un shooting photo. Sans compter qu’il est souvent délicat d’intervenir dans un bien occupé, en présence de vos clients vendeurs ou des actuels locataires. Alors allez à l’essentiel, en ayant en tête quelques principes de base.

1. Désencombrez l’espace, autant que possible

Le temps de prendre vos photos, demandez poliment l’autorisation de déplacer quelques affaires personnelles. Objectif : faire le vide pour mieux valoriser les volumes.

Votre pense-bête :

2. Dépersonnalisez les lieux au maximum

Veillez à neutraliser autant que possible tous les marqueurs religieux, générationnels ou socio-économiques qui pourraient transparaître dans vos photos : crucifix ou photo de mariage, jouets de bain dans la baignoire, litière du chat, posters dans la chambre des enfants, toile cirée colorée ou animal empaillé sur la cheminée…

Le truc en plus : déplacez-vous toujours avec un grand plaid blanc ou beige pour recouvrir temporairement le lit et/ou le canapé. Neutralisation garantie.

3. Rangez et nettoyez… en apparence

Pas question de se lancer dans un grand ménage de printemps : ce n’est évidemment pas votre rôle. En revanche, si l’état du bien ne vous semble pas satisfaisant pour assurer de belles photos, prenez une seconde pour harmoniser les rangées de livres dans la bibliothèque et tirer les plis sur les couettes et couvre-lits.

Le petit secret : passez un chiffon doux sur les miroirs et les robinetteries pour les faire briller ! L’air de rien, cela fera toute la différence sur vos photos.

4. Faites vos photos à la mi-journée- et si possible quand il fait soleil

La lumière est votre meilleur allié pour garantir des photos réussies. Evitez donc à tout prix de planifier vos séances photos en fin de journée – ou pire, en soirée – et profitez plutôt de la pause déjeuner. Une fois sur place, ouvrez les stores et rideaux. Si vous savez manier les secrets du flash, n’hésitez pas à vous en servir – car plus une pièce est éclairée, plus elle semble spacieuse.)

Le réflexe à adopter : pour un rendu optimum, allumez systématiquement toutes les lampes et ampoules qui vous entourent.

5. Ne cherchez pas à cacher les défauts du bien

Rien de plus décevant pour un acquéreur que de constater que le bien qu’il est en train de visiter est en décalage avec les photos qui lui avaient initialement donné envie de vous appeler. Inutile de retoucher vos photos pour effacer les traces d’un dégât des eaux ou assainir artificiellement les contours des fenêtres.

Rappel important : Le homestaging, c’est avant tout l’art de valoriser les atouts intrinsèques d’un bien : pas question de berner les prospects sur la marchandise.

6. Multipliez les prises de vue

Ne vous contenez pas de repartir avec seulement deux ou trois photos. Faites plusieurs dizaines de prises, de sorte à pouvoir sélectionner les meilleures images pour votre annonce. Vous éviterez ainsi de publier des photos floues, mal cadrées ou en contre-jour.

Le saviez-vous ? Les annonces immobilières avec photos sont 7x plus consultées que celles sans photos

Retrouvez d’autres astuces dans notre article sur la photo d’intérieur.

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